Ижевск - промышленный центр Удмуртской Республики. Здесь проживает 40,0 процентов всего населения Удмуртской Республики. На городских предприятиях производится более половины всей промышленной продукции республики, а розничный товарооборот составляет более 55 процентов от республиканского показателя. Предприятия и организации Ижевска являются основными налогоплательщиками в бюджет Удмуртской Республики, поскольку доля Ижевска в валовом доходе от реализации продукции (работ, услуг) составляет более 77 процентов. Промышленники и коммерсанты. Ижевска в силу сложившихся экономических связей ведут активную экономическую деятельность со всеми регионами России, странами СНГ, в ближнем и дальнем зарубежье.

Предприятия города имеют большой потенциал, который в последние годы реализуется в росте объемов поставок машиностроительной продукции.

Экономической базой развития Ижевска на протяжении всей его истории со дня основания была и остается промышленность с преобладанием в ней энергоемких отраслей – машиностроения и металлургии, которые занимают более 70 % в общей структуре промышленности. В последней трети 20-го века интенсивно развивается электроника. Сегодня в основе промышленного комплекса Ижевска находятся 50 крупных предприятий машиностроения, металлургии, приборостроения, электроники, химии. Среди них: ОАО "Ижсталь", ОАО "Ижмаш", ГУП “Ижевский механический завод”, ФГУП "Ижевский электромеханический завод “Купол”", ОАО "Ижевский мотозавод "Аксион-Холдинг", ОАО "Ижнефтемаш", ОАО "Буммаш", ОАО "Ижевский подшипниковый завод", ОАО "Ижевский радиозавод", ОАО "Ижевский завод пластмасс" и ряд других.

Местное самоуправление в г. Ижевске – это система организации деятельности населения города для самостоятельного решения под свою ответственность вопросов местного значения. В ведении муниципального образования г. Ижевска находятся вопросы городского значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы городского самоуправления.

Одним из первых в России Ижевск встал на путь развития системы местного самоуправления. В 1993 году принят Устав муниципального образования, в 1996 году утвержден Герб города Ижевска. В 1994 году состоялись первые всенародные выборы депутатов Городской Думы и Главы местного самоуправления – мэра города Ижевска.

В настоящий момент представительная ветвь власти в Ижевске представлена 30 депутатами Городской Думы, осуществляющими свою депутатскую деятельность на неосвобожденной основе. В рамках Думы работают пять постоянных комиссий: по экономике и бюджету, по городскому хозяйству, по местному самоуправлению, по социальным вопросам и по экологии и защите прав потребителей. Работу Думы возглавляет Председатель, избираемый из числа депутатов на первой сессии вновь избранного состава Думы.

Исполнительная ветвь власти представлена Администрацией города, а также администрациями пяти административных районов города.

Структура местного самоуправления г. Ижевска представлена на рис.1.

Рис.1. Структура местного самоуправления г. Ижевска

Городское самоуправление осуществляется на основе Конституции Российской Федерации, Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, Конституции Удмуртской Республики, действующего законодательства, Устава, решений Городской думы и постановлений Главы городского самоуправления - мэра города.

Муниципальное образование "город Ижевск" – городское поселение «город Ижевск», в пределах которого осуществляется городское самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборный (представительный) орган городского самоуправления - Городская дума.  Муниципальное образование “город Ижевск” не имеет внутригородских муниципальных образований.

Город Ижевск на основании Конституции Удмуртской Республики является столицей Удмуртской Республики.  Статус города Ижевска, как столицы Удмуртской Республики определяется законом Удмуртской Республики.

Город Ижевск имеет свой герб и флаг.  В целях сохранения исторических традиций и самобытного развития города Ижевска, устанавливается городской праздник - День города, который проводится ежегодно 12 июня.

Жители города Ижевска имеют право участвовать в городском самоуправлении как непосредственно путем прямого волеизъявления, так и через своих представителей (выборные органы и должностных лиц городского самоуправления).

В структуру органов городского самоуправления входят:

-   Глава городского самоуправления - мэр города Ижевска;

-   представительный орган городского самоуправления - Городская дума;

-   исполнительный орган городского самоуправления - Администрация города и входящие в ее состав администрации районов в городе, иные исполнительные органы.

Разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Удмуртской Республики и органами городского самоуправления определяется действующим законодательством.

Глава городского самоуправления – мэр города Ижевска является главой муниципального образования “город Ижевск” - главным должностным лицом в городе Ижевске. Наименование “Глава городского самоуправления – мэр города Ижевска” равнозначно наименованию “Мэр города Ижевска”.

Администрация города является исполнительным органом городского самоуправления, наделенная Уставом элементами юридического лица. Администрация города как исполнительный орган городского самоуправления наделяется полномочиями действующим законодательством, настоящим Уставом и в рамках установленной компетенции вступает в гражданско – правовые отношения. Ущерб, причиненный деятельностью Администрации города, возмещается за счет казны муниципального образования.

Администрация города осуществляет комплексное социально-экономическое развитие города; управляет муниципальной собственностью; составляет проект бюджета и исполняет бюджет; организует исполнение действующего законодательства по вопросам городского самоуправления, в том числе местных нормативных актов. Финансирование Администрации города осуществляется за счет средств городского бюджета.

Администрация города состоит из территориальных структурных подразделений, управлений, комитетов и отделов, обеспечивающих осуществление полномочий Администрации города.

Вице-мэры являются первыми заместителями Мэра города по его полномочиям Главы Администрации города. Вице-мэры, руководители территориальных структурных подразделений Администрации города в пределах своей компетенции, издают постановления, а по внутриорганизационным вопросам деятельности Администрации  города и территориальных структурных подразделений, Администраций районов города соответственно - распоряжения, вступающие в силу с момента их издания или в срок, указанный в самих правовых актах.

В целях обсуждения проблем развития города при Администрации города создается совещательный орган под руководством Мэра города - Коллегия.   Положение и состав членов Коллегии утверждается Мэром города.  Решения Коллегии Администрации города носят рекомендательный характер.

Таблица 4

Муниципальные торговые предприятия в г. Ижевске

В соответствии с законами «О местном самоуправлении в Удмуртской Республике» и «О выборах в органы местного самоуправления» 10 апреля 1994 года проведены выборы представительных органов местного самоуправления, глав администраций и глав местного самоуправления во всех районах и городах Республики. Представительный орган города Ижевска – Городская Дума – состоит из 30 депутатов. Исполнительный орган – Администрация города и входящие в ее состав администрации районов в городе, иные исполнительные органы. Глава городского самоуправления – Мэр Ижевска, избранный всенародно и руководит Администрацией города.

Муниципальное образование «город Ижевск» - городское поселение «город Ижевск», в пределах которого осуществляется городское самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборный (представительный) орган городского самоуправления – Городская Дума.

В соответствии с Уставом города Ижевска (ст. 66)[6] экономическую основу городского самоуправления города Ижевска составляют муниципальная собственность города Ижевска, местные финансы, имущество, находящееся в государственной собственности и переданное в управление органам городского самоуправления города Ижевска, а также иная собственность, служащая удовлетворению потребностей населения города Ижевска.

В состав муниципальной собственности входят средства бюджета города Ижевска, целевые бюджетные и внебюджетные фонды, ценные бумаги, имущество органов городского самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные унитарные предприятия и учреждения, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, другое муниципальное движимое и недвижимое имущество (ст. 67).[7]

В соответствии с Законом «О местном самоуправлении в Удмуртской Республике» (ст. 28)[8] население муниципального образования, органы местного самоуправления владеют, пользуются и распоряжаются муниципальной собственностью в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Удмуртской Республики.

Полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью города Ижевска органы самоуправления осуществляют в порядке, утвержденном Городской Думой.

Финансовую основу городского самоуправления составляют средства бюджета города Ижевска и целевых фондов, государственные и муниципальные ценные бумаги, принадлежащие органам городского самоуправления и другие финансовые средства (ст. 74).[9]

Органы городского самоуправления самостоятельно формируют, утверждают и исполняют  бюджет города, осуществляет контроль за его исполнением, а также за использованием средств бюджета города.

Местные налоги и сборы устанавливаются Городской Думой в соответствии с действующим законодательством.

Администрация города, в порядке, определяемой Городской Думой, вправе в соответствии с действующим законодательством выпускать муниципальные займы и лотереи, получать и выдавать кредиты, предоставлять субсидии, субвенции, бюджетные инвестиции.

Отличительные признаки города – высокая плотность населения и концентрация производства – чрезвычайно обостряют проблему загрязнения окружающей среды.

Население, проживающее в городе Ижевске, образует городское сообщество. Численность населения по состоянию на 1 января 2003 года составляет 645 тысяч человек. По этому показателю Ижевск относится к крупным городам.[10]

Состав населения города Ижевска многонационален. Преобладают в национальном составе населения горда русские – 69,4 %; удмуртов – 17,2 %; татар – 9,6 %; 3,8 % - составляют представители более чем 100 различных национальностей.[11]

Город Ижевск, как столица Удмуртской Республики, должен обладать развитой инфраструктурой рынка: достаточным количеством финансовых и страховых организаций, развитой инфраструктурой торговли, бытового обслуживания и общественного питания. В настоящее время инфраструктура рынка в полной мере не соответствует статусу Ижевска как столицы Республики. К примеру, на предприятиях торговли и общественного питания в Ижевске трудится 5,3 % занятых в городе, аналогичный показатель по Российской Федерации – 14,5 %.[12]

Уровень жизни населения характеризуется уровнем доходов населения, его покупательской способностью, уровнем обеспеченности населения жильем, услугами учреждений здравоохранения, образования, культуры и другими услугами. Основным источником доходов населения является заработная плата. В структуре доходов населения оплата труда населения составляет более 60 %. Город Ижевск имеет высокий потенциал рынка труда: доля трудовых ресурсов в численности населения города составляет более 60%.[13]

Развитие городского самоуправления в современных условиях, по мнению экспертов, требует внедрения в практику управления городом современных технологий управления: стратегический подход, программно-целевое управление, согласование интересов субъектов развития города.[14]

Повышение качества жизни населения является долгосрочной целью развития города Ижевска, определенной Стратегией устойчивого развития города. В понятие «качество жизни» вкладывается: возможность иметь работу и достойную оплату труда, общественная безопасность, политическая стабильность, укрепление здоровья, возможность получения образования и культурного развития, качество окружающей среды, достойное жилье. Достижение этих целей возможно при динамично развивающейся экономике города, обеспечении социальных гарантий, экономической свободе, эффективной инфраструктуре и финансовой стабильности.

Для достижения цели, определенной в Стратегии устойчивого развития города Ижевска, - повышение качества жизни горожан – приоритетными в деятельности органов городского самоуправления являются следующие направления:

-   эффективное управление муниципальной собственностью и земельными ресурсами;

-   обеспечение режима экономии в отраслях, финансируемых из бюджета города;

-   оптимизация системы размещения муниципального заказа, в том числе с привлечением промышленных предприятий, субъектов малого предпринимательства города Ижевска;

-   обеспечение гарантий в области здравоохранения, образования, культуры и социальной защиты;

-   сохранение темпов строительства и ремонта дорог, объектов жилищно-коммунального хозяйства;

-   содействие увеличению объемов жилищного строительства, сносу и расселению ветхого жилого фонда;

-   обеспечение надежной работы всех систем жизнеобеспечения города;

-   повышение уровня благоустройства территории города;

-   содействие развитию инфраструктуры рынка товаров и услуг.[15]

Следует отметить, что для реализации данных направлений устойчивого социально-экономического развития необходима соответствующая финансово-экономическая база.

Городской бюджет содержит около 36 тысяч бюджетников, работающих, в частности, в 107 школах и лицеях, 76 детских дошкольных учреждениях.

Ижевск подразделен на пять районов, которые, не являются муниципальными образованиями, не имеют свой депутатский корпус, а располагают лишь исполнительной небольшой структурой, руководствующейся в своей деятельности сметой доходов и расходов, утверждаемой городской властью. Бюджет города Ижевска расположен на одном  счете, открытом в городском Расчетно-Кассовом Центре Национального Банка Удмуртской Республики. Кроме основного счета, имеется еще, валютный счет, на который зачисляется недоимка с предприятий, имеющих валютную выручку. Также при получении мэрией ссуд и кредитов обычно открывается ссудный счет в банке- кредиторе. 

Вся бюджетная работа  по городу Ижевску возложена на Управление финансов, которое является структурным подразделением администрации местного самоуправления.

Бюджет города Ижевска составляет финансовую основу города. С 2000 года исполнение бюджета города осуществляется по казначейской системе, вследствие чего стало возможным отслеживать весь бюджет города до конечного бюджетополучателя в режиме реального времени и в различных разрезах. Весь процесс формирования, исполнения бюджета, составления отчетности в основном автоматизирован.

В 1995 году город Ижевск перешел на единый бюджет, ликвидировав районные бюджеты. В 2004 году внебюджетные фонды структурных подразделений  Администрации города Ижевска были преобразованы в фонды и консолидированы в бюджете города (в том числе: фонды администраций районов города Ижевска).

Проанализируем бюджет города по утвержденным решениям Городской думы Ижевска за 1999-2004 годы. Следует отметить, что исполнение бюджета города утверждается за 1 квартал, 1 полугодие, 9 месяцев, год. В связи с тем, что на данный момент времени исполнение бюджета за 2004 год не утверждено, анализ последнего исполнения бюджета города произведем далее за 9 месяцев 2004 года.

Анализируя бюджет города Ижевска, необходимо отметить наличие дефицита. Бюджеты 2003 и 2004 годов утверждены с 10% дефицитом, погашение которого в 2003 и 2004 году планировалось за счет приватизации муниципальных предприятий, деятельность которых не соответствует предметам ведения органов местного самоуправления и заемных средств. Исполнение бюджета по расходам в 2003 году показывает экономию полученных доходов.

С 1999 по 2002 год доходы бюджета Ижевска увеличиваются, но темпы роста показывают замедление – с 154,2 % до 114 %. Следует отметить, что в 2002 году поступления доходов превышают планируемые на 6 %. Исполнение бюджета города по расходам в 1999-2002 годах в пределах 99 %.

В структуре доходов города Ижевска доминируют собственные доходы. В 2001 году их доля составляла 94,7 %; а в 2002 году – 89,3 % к общему объему поступлений. В 2003 году произошло увеличение доли собственных доходов 95,6 %, а в 2004 году – 82,3 % от общего объема доходов. По структуре доходов оценивают финансовую самостоятельность бюджета, чем большую долю составляют собственные доходы, тем выше финансовая самостоятельность бюджета.

Между тем, большую роль в доходах бюджета города играют регулирующие налоги – около 80 %. Основная причина неустойчивой финансовой самостоятельности городского самоуправления – изменение ставок и нормативов отчислений от регулирующих налогов в бюджет г. Ижевска в течение 1999-2004 гг. Утверждение нормативов отчислений в бюджет города Ижевска от регулирующих налогов, в том числе федеральных, находится в компетенции Государственного Совета Удмуртской Республики.

Ежегодный пересмотр нормативов отчислений от регулирующих налогов привели к снижению доли налоговых доходов в бюджете города Ижевска. За 1999-2002 годы доля налоговых доходов в бюджете города Ижевска сократилась с 91,8 до 85,6 %. Согласно, принятого бюджета на 2004 год ожидается дальнейшее снижение до 74,9 %.

В 1999-2001 годах наибольшую долю в структуре доходов бюджета занимают налог на прибыль организаций (31,3 – 36,3 %) и налог на доходы физических лиц (22,7 – 27,3 %). В 2002 году в связи с изменениями в федеральном налоговом законодательстве доля поступлений от налога на прибыль резко сократилась и составила 5,8 % и наибольшую долю стали составлять поступления от налога на доходы физических лиц (48,5 %), налога на имущество предприятий (19,7 %) в общем объеме доходов бюджета.

В 2003-2004 годах произошло снижение доли налога на доходы физических лиц (44,5 – 34,5 %) в связи с изменением нормативов отчислений регулирующих налогов (72,9 – 48 %) соответственно.

Следует отметить, что с 2002 года увеличилась доля поступлений от акцизов и составляет 0,8% (в сравнении с 1999-2001 годами – около 0,2-0,1%), в 2004 году произошел рост поступлений от акцизов до 3 % от общей доли доходов бюджета города.

Необходимо сказать, что с 31 декабря 2003 года отменен налог с продаж и предусмотрен в бюджете города на 2004 год в части сумм по расчетам за 2003 год и погашения задолженности прошлых лет.

В связи с отменой местного налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, в структуре доходов бюджета города Ижевска за 1999-2002 годы удельный вес поступлений от местных налогов снизился в 16 раз (в 1999 году – 6 %; в 2002 году – «- 0,9 %» от общей доли доходов бюджета) и в 2002 году имеет отрицательное значение в исполнении бюджета «- 29703 тыс. рублей».

В бюджетах 2003 и 2004 годах произошло снижение доли местных налогов в общем объеме налоговых доходов бюджета, а именно: 0,09 % и 0,06 % соответственно.

Роль неналоговых поступлений в бюджет города невелика. За 1999-2002 годы доля неналоговых доходов в бюджете города увеличилась незначительно. В 2002 году сумма неналоговых доходов составила 128449 тыс. руб. от общей суммы доходов бюджета, что на 1,5 % больше, чем в 1999 году. В 2003-2004 годах произошло увеличение сумм неналоговых поступлений в 2,2 раза по сравнению с 2002 годом, за счет увеличения доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в 2002 г. – 99163 тыс. руб., а в 2003-2004 годах  - 222300-228600 тыс. руб. соответственно).

В структуре доходов бюджета города увеличился удельный вес межбюджетных доходов с 6 % до 10,7 %. За 2001 год средства, перечисленные из бюджетов других уровней, составили 20960 тыс. руб. или 6,6 % доходов бюджета. В 2002 году поступления составили 37184 тыс. руб., что составляет 10,7 % доходов бюджета. В 2003 году произошло уменьшение доли безвозмездных перечислений до 1,7 % или 71065 тыс. руб. в денежном выражении, а в 2004 году в бюджете города было заложено 627368 тыс. руб., или 17,7 % доходов бюджета.

К основным статьям расходов бюджета города относятся: расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, образование и здравоохранение.

В 2002 году существенно увеличились расходы бюджета города (в 2,1 раза по сравнению с 1999 годом), достигнув 3479,9 млн. руб. В связи с увеличением доли оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, снизился удельный вес расходов на жилищно-коммунальное хозяйство. По сравнению с 1999 годом увеличилась доля расходов: на образование на 6,7 пункта, здравоохранение – на 4,6 пункта. Необходимо учесть, что в 2004 году за счет средств бюджета Удмуртской Республики планируется произвести расходы на жилищно-коммунальное хозяйство и автомобильный транспорт в размере 60,0 млн. руб., а в 2004 году базовые расходы на образование и питание детей будит выплачиваться из республиканского бюджета (в общей сложности 627 млн. руб.).

В составе бюджета на 2003-2004 годы установлены общие объемы капитальных (654558 – 305792 тыс. руб.соответственно) и текущих расходов ( 3649109 – 3632269 тыс. руб. соответственно), и отсутствуют строки о финансировании текущего и капитального ремонта.

Следует остановиться на исполнении бюджета за 9 месяцев 2004 года. Доходы бюджета города за 9 месяцев 2004 года по сравнению с соответствующим периодом 2003 года уменьшились на 17,8 % и составили 2289902 тыс. руб. Уменьшение в части налоговых доходов за 9 месяцев 2003 года составило 18,2 % к аналогичному периоду 2003 года.

В структуре налоговых доходов бюджета города лидирующие позиции по-прежнему занимают:

-   налог на доходы физических лиц – 48,2 %;

-   налог на имущество предприятий – 19,5 %,

-   налог на прибыль предприятий и организаций – 7,5 %.

Исполнение бюджета по расходам за 9 месяцев 2004 года составило в сумме 2624655 тыс. рублей с учетом безвозмездных перечислений от бюджетов других уровней, что на 5,9 % больше расходов в аналогичном периоде 2003 года (2478341 тыс. рублей).

За 9 месяцев 2004 года по сравнению с соответствующим периодом 2003 года произошло увеличение финансирования следующих статей расходов бюджета: управления, здравоохранения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, образования, социальной политики, охрана окружающей среды. Уменьшение объемов финансирования произошло по следующим статьям: транспорт и связь, жилище – коммунальное хозяйство, обеспечение безопасности.

В целом расходы бюджета города сохраняют социальную направленность. Из бюджета города возмещается разница в тарифах для населения за капитальный ремонт жилья, отопления и горячее водоснабжение. Гражданам выплачиваются компенсации, если расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают установленный процент от совокупного дохода семьи.

За счет дотаций, предоставляемых из бюджета города предприятиям пассажирского транспорта, пенсионеры города Ижевска пользуются правом бесплатного проезда в городском общественном транспорте. Действует сеть магазинов, реализующих продукты и товары по льготным для ветеранов войны и труда ценам.

Особо нуждающимся семьям и гражданам оказывается материальная помощь. Для оказания материальной помощи используются средства бюджета города, бюджета Удмуртской Республики, Городского фонда социальной поддержки населения, привлеченные средства. Растет общая сумма средств, направленных на оказание материальной помощи, и число людей, которым эта помощь оказана.

Уровень жизни населения может быть охарактеризован с помощью показателя бюджетной обеспеченности, который измеряется доходами бюджета на душу населения. Несмотря на то, что бюджетная обеспеченность жителей города Ижевска увеличивается, темпы роста бюджетной обеспеченности с 2001 года резко замедлились в связи изменениями в налоговом законодательстве, которое трактует их в пользу федерального и республиканского бюджетов. В итоге, ежегодный пересмотр нормативов отчислений от регулирующих налогов, занижение минимальных расходов бюджета привело к сокращению собственных доходов городского бюджета, к низкому уровню бюджетной обеспеченности населения города.

Следует отметить, что основой устойчивого развития города Ижевска должна стать финансовая устойчивость, которая предполагает: обеспечение минимально необходимого объема текущих расходов бюджета на уровне не ниже, а по возможности и выше минимальных государственных стандартов; обеспечение формирования бюджета развития; обеспечение финансовыми ресурсами (путем взаимодействия с органами государственной власти Удмуртской Республики) отдельных государственных полномочий, возложенных на органы городского самоуправления города Ижевска; обеспечение сбалансированного бюджета. Для достижения этого необходимо создать условия для разумного, не подавляющего деловую активность, увеличения доходов бюджета и экономного, эффективного расходования бюджетных средств. Поэтому в области увеличения доходов бюджета приоритетным является увеличение налогооблагаемой базы за счет развития промышленности и малого бизнеса, повышения эффективности использования муниципальной собственности.

Муниципальная собственность является важным экономическим ресурсом развития города. В современных условиях роль эффективного использования муниципальной собственности при формировании городского бюджета значительно возрастает. Целью политики в области управления собственностью является получение максимального эффекта от ее использования. В настоящее время в муниципальной собственности и на балансе города находятся основные социально-культурные объекты города, инженерные коммуникации, около 80% жилого фонда.

В современных условиях роль эффективного использования муниципальной собственности при формировании городского бюджета значительно возрастает. Муниципальная собственность предназначена для выполнения следующих задач: предоставление комплекса социальных услуг и получения социального результата; извлечения прибыли, используя часть собственности (повышения рентабельности муниципальных предприятий, пополнения бюджета за счет налоговых поступлений).

Выполнение данных задач в городе Ижевске сталкивается с рядом трудностей. Прежде всего, это проблемы, связанные с приемом объектов инженерной инфраструктуры и социального назначения в муниципальную собственность и их содержанием. Следующая проблема- высокая степень износа основных фондов муниципальных унитарных предприятий (МУП), которая в различных отраслях экономики составляет 40-60%.

Характерной особенностью для большинства предприятий всех отраслей является технологическая отсталость, обусловленная моральным и физическим износом основных фондов. Невысокая степень обновления основных фондов снижает рост производительности труда, объемов и качества оказываемых услуг, выполненных работ. Необходимо часть полученной муниципальными предприятиями прибыли направлять на техническое переоснащение.

Необходимо оценить структуру муниципальной собственности города Ижевска. Основными элементами в структуре собственности являются объекты недвижимости: жилые дома-2834, объекты нежилого фонда (за исключением зданий и строений, инженерных сетей и коммуникаций)-2996. Часть активов в имущественном комплексе составляют пакеты акций акционерных обществ и доли в уставном капитале хозяйственных обществ. По состоянию на 01.01.05 года в собственности города Ижевска находится 473 муниципальных учреждения и 56 муниципальных предприятий, пакеты акций 12 акционерных обществ. Численность работающих в муниципальных учреждениях и на муниципальных предприятиях составляет около 45 тыс. человек.

За период с 2000 по 2004 год количество предприятий, осуществляющих хозяйственную деятельность, сократилось с 69 до 56 в связи с реорганизацией или ликвидацией предприятий. Приватизации подлежали убыточные предприятия, а также нежилой фонд, при этом, особое внимание уделялось сохранению объектов социальной инфраструктуры в муниципальной собственности.

Надежное функционирование городского хозяйства в значительной степени зависит от работы муниципальных унитарных предприятий.

Всего муниципальными унитарными предприятиями в 2004 году произведено продукции (работ, услуг) в действующих ценах на 2131,6 млн. рублей, с ростом на 34,4% к предыдущему году. Рост объемов производства товаров и услуг муниципальных предприятий города был обеспечен в основном за счет инфляционной составляющей и роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Среднемесячная заработная плата на муниципальных предприятиях в 2004 году увеличилась на 32% относительно соответствующего периода прошлого года и составила 3599,85 руб.

Выработка на одного работающего на муниципальных предприятиях в 2004 году составила 178,6 тыс. руб.

Происходит адаптация деятельности муниципальных учреждений социальной сферы к рыночным условиям. Возрастает доля средств, полученных муниципальными учреждениями от оказания платных услуг населению, за счет предоставления новых видов услуг одновременно с сохранением гарантированных государством бесплатных услуг.

Следует отметить, что бюджетным учреждениям направляется не менее 30% средств, полученных от платных услуг, на покрытие расходов, связанных с закупкой товаров, оплатой работ и услуг.

Система рационального использования объектов нежилого фонда реализуется через арендные отношения. Аренда представляет механизм управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом возобновляемым источником поступления доходов.

Выполняя полномочия собственника муниципального имущества, Администрацией города в 2000 году было заключено 414 договоров аренды и субаренды, а в 2004 году-1893 договора и субаренды. Изменение количества сдаваемых в аренду площадей вызвано закреплением нежилых помещений на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за муниципальными учреждениями и предприятиями с целью минимизации их издержек. Контроль за обеспечением выполнения условий, заключенных договоров аренды нежилых помещений, способствует увеличению поступления средств в бюджет города.

2.2. Аренда как способ управления муниципальной собственностью

Аренда, представляя один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, является при этом для предприятия возобновляемым источником поступлений[16]. Разнообразие форм сдачи в аренду является мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Существующий опыт, применяемый в рамках Гражданского кодекса РФ, позволяет для достижения целей развития экономического пространства городов и районов использовать следующие виды управления недвижимым имуществом посредством арендных отношений:

-   сдача в аренду нежилых помещений целевым способом;

-   продажа на аукционах права аренды нежилых помещений.

Аренда позволяет решить ряд задач[17]:

-   включать в сферу аренды разнообразные объекты, в т.ч. нежилые помещения и здания, движимое имущество;

-   определить границы, в которых могут действовать арендодатель и арендатор при заключении договоров аренды;

-   усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора;

-   обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов в их взаимоотношениях.

Развитая форма аренды должна формироваться на следующих основных принципах:

-   длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендатора на сиюминутные выгоды, обеспечивает его заинтересованность в достижении экономических результатов в финансово-хозяйственной деятельности и вложении инвестиций в арендованное имущество;

-   арендные отношения, являясь одним из рычагов регулирования рыночного пространства, позволяют осуществлять посредством поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы развитие деятельности отраслей городского хозяйства. Одновременно поправочные коэффициенты позволяют проводить определенную структурную политику в городе, поддерживания жизнедеятельности и социальной инфраструктуры отдаленных районов.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.2).

Рис.2.  Понятие и функции арендной платы

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом, или арендным процентом. Величина возвратной стоимости на момент арендной сделки должна быть заранее известна по величине, и поэтому в составе арендной платы находится в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Арендный процент (плата за авансированный капитал) должен быть выше банковского, так как вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента.

Таким образом, в состав арендной платы (А_П) входит четыре экономических элемента:

-   амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А_М);

-   средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_К);

-   налог на имущество (Н_И);.

-   часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - П_А).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В_З), т.е.

В_З = А_М + С_К + Н_И,                                                                             (1)

А_П = В_З + П_А                                                                                                (2)

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая бы обеспечивала взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при которой достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата минус возвратная стоимость плюс максимальная норма прибыли,

Теоретически нижняя граница - минимально возможный уровень арендной платы, при которой достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости (рис. 2).

Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должная выходить за пределы обозначенных экономические границ по любому виду недвижимого имущества. В настоящее время применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки[18].

За   нежилые   помещения   государственной   и   муниципальной собственности годовую арендную плату (А_П) можно устанавливать двумя способами[19]:

-   на базе ставки арендной платы (Б_АП) за один кв.м. помещения  по формуле:

А_П = Б_АП х К_ИЗ х К_М х Кd х К_НЖ х К_Р х S,                                                  (3)

если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

А_П = Эр;                                                                                             (4)

-   на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за один кв.м нежилого помещения по формуле:

А_П = (Сс х Киз х Км х Кр х Кт х Кd х Кнж х S) : 10                                 (5)

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов (по данным г. Ижевска) приведены на рис.3 и 4.

Рис.3. Методика расчета арендной платы в г. Ижевске

Рис.4. Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

При определении коэффициента качества нежилого помещения учитываются еще два параметра:

-   коэффициент удобства коммерческого использования (У_К) – при расстоянии здания от общегородских магистралей до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м – равен нулю;

-   коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_М) принимается 0,19 при У_К = 0,54, а при У_К = 0, В_М равен 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения, например, в городе Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 0,6 на окраинах города до 1,7 в центре.

Коэффициент учета вида деятельности (Кd) при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Ижевске представлен в табл. 2.

По методике Министерства строительства РФ годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ал = [(Сби х Из х Кк х Кист х Ккр х Ен х Ам) х S + Па] х

х НДС х Инф,                                                                                    (6)

где   Ал - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на один кв.м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., р./кв.м.;

Из - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимаемым равным 1, при размещении объекта аренды в подвале —снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности) (прил.1);

Таблица 5

Показатели эффективности вида деятельности (Кd) для расчета
арендной платы за помещения в г.Ижевске[20]

Ам - годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей полезной площади здания (помещения), р./кв.м;

S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

Па - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения), р./кв.м.;

НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Инф - коэффициент (индекс) инфляции.

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законом.

Годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = (Сб х Из х Кк х Кист х Ккр х Нам): 100,                                (7)

где   Нам - норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на один кв.м. общей полезной площади, р./кв.м.

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

При определении величины арендной платы за нежилые помещения (здания) необходимо произвести оценку стоимости помещений (зданий), находящихся в государственной и муниципальной собственности и подлежащих сдаче в аренду.

При оценке стоимости помещений (зданий) необходимо последовательно определить:

-   первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

-   восстановительную стоимость;

-   остаточную стоимость.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

Восстановительная стоимость здания (сооружения) - стоимость воссоздания точной копии объекта; определяется текущей стоимостью объекта, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта.

При определении восстановительной стоимости объектов используется индексная методика оценки зданий и сооружений. При использование этой методики определяют стоимость объектов, введенных в действие в разные года. При этом первоначальная стоимость объекта умножается на соответствующий индекс изменения сметной стоимости строительства.

Рекомендуются следующие подходы к расчету первоначальной стоимости объектов:

-   для зданий и сооружений, подвергшихся расширению, реконструкции, техническому перевооружению, первоначальная стоимость рассчитывается с учетом этих капитальных вложений;

-   для зданий и сооружений, которые были модернизированы и (или) капитально отремонтированы, первоначальная стоимость рассчитывается с добавлением этих затрат (по инвентарным карточкам).

Необходимость пересчета первоначальной стоимости зданий и сооружений возникает:

-   когда произошло занижение первоначальной стоимости объекта вследствие того, что фактические затраты по возведению, реконструкции зданий и сооружений оплачивались за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, без отражения их в первоначальной стоимости;

-   когда произошло завышение первоначальной стоимости объектов вследствие больших затрат, связанных с подготовкой территории под строительство (сносом или переносом старых зданий и пр.); ошибочного включения стоимости технологического оборудования в оценку здания;

-   приемки объекта, произведенной ранее от прежнего собственника с явно завышенной стоимостью.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений с применением индексного метода рассчитывается по следующему алгоритму. По зданиями и сооружениям, введенным в действие до 01.01.69 г., путем пересчета первоначальной стоимости объекта в уровень цен 1969 г. по индексам и территориальным коэффициентам, утвержденным 'постановлением Госстроя СССР от 7 июля 1970 г., затем в уровень цен 1984 г. по индексам и территориальным коэффициентам, введенным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г.; затем в уровень цен 1992 и 1993 гг. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 августа 1992 г. ; затем в уровень цен 1994 г. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г.  и т.д.

Алгоритм определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных в действие до 01.01.69 г., на 01.01.03 г. с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

С_В = С_П х И₁₉₆₉ х К₁₉₆₉ х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х
х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К₂₀₀₂,                                     (8)

где   Св - полная восстановительная стоимость объекта на 01.01.2003 г.;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

И₁₉₆₉, И₁₉₈₄ и т.д. - индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

К₁₉₆₉,К₁₉₈₄ и т.д. - территориальные коэффициенты по соответствующим периодам (по тем годам, по которым территориальные коэффициенты централизованно не утверждались, их значения можно получить в региональных бюро цен либо попытаться рассчитать самостоятельно).

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.69 по 01.01.84 гг., полную восстановительную стоимость на 01.01.2003 г. можно определить по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х
х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                                  (9)

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.84 по 01.01.91 гг., по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х
х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                                                         (10)

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости   объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод расчета физического износа (И) заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И = У x ПИ : 100,                                                                     (11)

где У - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ - процент износа конструктивного элемента.

Процент износа конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем элементам здания, с помощью которого определяется суммарный процент износа здания. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостной метод   расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В табл.6 представлен расчет физического износа здания стоимостным методом: износ здания составляет 32% (6110 : 19000 х 100).

Таблица 6

Стоимостной метод определения физического износа здания

Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2002 г., а далее следует руководствоваться сроками полезного использования основных средств . Необходимо знать, что нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а для правильной оценки стоимости объектов и величины арендной платы при сдаче их в аренду следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий также норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений (Нк.р) можно рассчитать по следующей формуле:

              З_СР х N_КР + З_М

Н_КР = ------------------- х 100,                                                   (12)

     С_Б х Т_Н

где Зср - средняя величина затрат на один капитальный ремонт здания или сооружения;

Nкр - нормативное количество ремонтов на весь нормативный срок службы объекта (срок полезного использования);

Зм - затраты на модернизацию объекта;

Сб - балансовая стоимость объекта;

Тн - нормативный срок службы объекта (срок полезного использования).

Если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо принять соответствующие поправочные коэффициенты:

Нск = Н₀ (К₁ + К₂ + … + Кn),                                                            (13)

где Нск - скорректированная норма амортизационных отчислений;

Н₀ -совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

Н₀ = Нн + Нк.р,                                                                        (14)

где Нн - норма амортизационных отчислений;

Нк.р – норма отчислений на капитальный ремонт;

К₁, К₂, Кn - поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий и сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;

n - количество поправочных коэффициентов.

Если оценивается здание или сооружение, срок службы которого истек (т.е. его первоначальная стоимость полностью “самортизировалась”), то его стоимость определяется следующим образом: устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, исходя из норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы зданий и сооружений.

Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется несколькими путями:

-   во-первых, делением хронологического срока жизни (период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки) на типичный срок физической жизни (период, когда здание существует и в нем можно работать и жить) либо нормативный срок (период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами);

-   во-вторых, делением эффективного срока жизни (срок жизни, определенный экспертным путем исходя из его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов) на типичный срок физической жизни или на срок экономической жизни, (время, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль) или на нормативный срок службы строения.

Если хронологический срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) может также определяться по следующей формуле:

     Т_ХР

И_Ф = ------------- х 100%,                                                                 (15)

  Т_ХР + Т₀

где   Т_ХР - хронологический срок жизни объекта;

Т₀ - остаточный срок жизни объекта, определенный экспертным путем.

Рассмотренные способы расчета физического износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни строения. Эту задачу решают специалисты -технические эксперты[21].

Физический износ, как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Износ считается устранимым тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов, счетчиков водяных и газовых, встроенных шкафов и т.д. К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта из-за влияния факторов, связанных с качественными характеристиками здания или сооружения. Например, в Ижевске на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый износ.

При оценке определения арендной платы складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой “старого” складского помещения, аналогичного оцениваемому).

Определив износ оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости.

2.3. Практические трудности обеспечения управления

Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предпри­ятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммуналь­но-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуата­цию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.

Появление категории "муниципальной собственности" неза­медлительно высветило проблемы не просто пополнения ее за счет объектов   государственной  собственности  федерального  уровня и собственности субъектов РФ, но рационального ис­пользования полученного.

Но одновременно с расширением своего имущества органы местного самоуправления столкнулись с новой проблемой - его надо приватизировать. К сожалению, концептуально при этом не была решена очень важная задача: орган местного самоуправле­ния должен иметь свое хозяйство или нет? И если он его име­ет, то, например, что лучше- иметь свое предприятие по убор­ке территорий или приватизировать имеющиеся подразделения и затем работать с ними по договору? Что лучше - продавать по­мещения магазинов или сдавать их в долгосрочную аренду?

Одновременно стала актуальной еще одна задача, пока не­разрешенная - можно ли органам местного самоуправления заниматься предпринимательской  деятельностью?  Практика  других стран говорит о том, что органы местного самоуправления свои земли, свои здания и другое имущество могут пускать в оборот - созданием обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ. Часть доходов идет для пополнения местной казны. При этом неукоснительно соблюдаются интерес всех участников, в том числе с защитой их прав собс­твенников. У  нас  же  первые попытки пойти таким путем дали примеры коррупции:  одним предпринимателям удавалось заполу­чить помещения, создать совместные предприятия, подкармлива­ть местный бюджет,  другие же не смогли этого сделать. Нача­лась закулисная конкуренция. И нет законных механизмов защиты прав, равенства всех желающих.

В условиях углубляющейся экономической реформы, нараста­ния рыночных отношений, усиливающейся инфляции органы мест­ного самоуправления не могут сколько-нибудь эффективно исполнять местный бюджет без помощи коммерческих  банков.  Чем эффективнее используются бюджетные средства, тем лучше рабо­тают власти на местах.  При неумелом использовании бюджетных средств трудно добиться хорошей работы бюджетных организаций.

Управление муниципальным имуществом строится на следующих принципах:

-   целенаправленность управления;

-   профессиональность управления;

-   системность управления;

-   эффективность управления.

Целенаправленность управления проявляется в том, что применительно к каждому объекту управления (группе объектов) государством должна быть осознана и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижении которой служит объект.

Профессиональность управления состоит в том, что Удмуртская Республика является субъектом гражданского права, который не осуществляет непосредственное управление объектами муниципальной собственности. В то же время Удмуртская Республика крайне заинтересована в профессиональном управлении муниципальным имуществом.

Способ достижения цели должен быть определен лицом, привлекаемым в качестве управляющего, в рамках определенной (как правило, конкурсной) процедуры представления и оценки таких предложений, рассмотрен и утвержден органом государственной власти.

Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели государства возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риск государства при недостижении запланированного качественного результата управления.

Системность управления основана на том, что важнейшим принципом является использование в каждом случае управления государственным имуществом Удмуртской Республики системы управления как неразрывного единства следующих элементов: создание условий и обязательного порядка способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений органами государственной власти, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроля за объектами управления и деятельностью управляющих, отчетности органов государственной власти и управляющих, управленческих  решений  по  результатам  контроля  и  отчетности, ответственности за результаты управления, постоянного поступления, обработки и анализа информации о состоянии дел управляющих и объектов управления.

Функционирование системы управления, порядок взаимодействия органов государственной власти в системе управления должен быть детально регламентирован правовыми актами.

Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или объекта) ценой максимальной экономии - ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности органов государственной власти и управляющих по управлению муниципальным имуществом.

Государственная политика управления муниципальным имуществом  в Удмуртской Республике преследует следующие цели:

-   создание   наиболее   благоприятной   структуры   муниципальной собственности для обеспечения предпосылок устойчивого развития экономики республики;

-   вовлечение в гражданский оборот максимального количества объектов муниципальной собственности республики;

-   использование муниципальной собственности  республики в качестве инструмента для привлечения инвестиций;

-   создание условий для экономического роста коммерческих организаций путем содействия внутренним преобразованиям в них, освобождению от выполнения несвойственных им функций;

-   сокращение расходов республиканского бюджета республики;

-   на содержание государственного имущества, в том числе государственных учреждений.

Под объектом управления понимаются муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения, пакеты акций, находящиеся в муниципальной собственности г. Ижевска, доли г. Ижевска в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности г. Ижевска.

Цели   и   задачи   управления   муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями:

-   сокращение количества муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений;

-   снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений, а также повышение эффективности использования закрепленного за ними имущества; ужесточение контроля за деятельностью муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений;

-   погашение имеющейся у муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений кредиторской задолженности, прежде всего по налогам, обязательным платежам и заработной плате;

-   снижение расходов бюджета на содержание муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений.

Цели и задачи управления пакетами акций (долями):

-   обеспечение выполнения хозяйственными обществами (товариществами) общегосударственных функций (оборона, безопасность, социальные программы, регулирование естественных монополий;

-   стимулирование развития производства, улучшение общих финансово-экономических показателей деятельности хозяйственных обществ, товариществ, привлечение инвестиций;

-   определение оптимального размера управленческих затрат (создание условий управляемости, сокращение количества организаций, где имеется доля государства, сокращение расходов, связанных с управлением);

-   осуществление   институциональных   преобразований   в   экономике (реструктуризация   предприятий,   отраслей,   создание   вертикально интегрированных структур).

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:

-   наиболее эффективное выполнение республикой своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости;

-   стимулирование за счет недвижимости  развитие реального сектора экономики, обеспечение максимально простого доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

-   исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

-   вовлечение   в   хозяйственный   оборот   объектов   незавершенного строительства;

-   повышение доходности объектов муниципальной недвижимости.

Для достижения указанных целей необходимо:

-   сформировать полный реестр муниципальной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические правовые характеристики объектов недвижимости, включающий реестр объектов незавершенного строительства;

-   четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной   власти,   участвующих   в   процессе   управления недвижимостью;

-   сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

-   установить, в каких случаях, и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям в городах и районных центрах республики земельные участки должны предоставляться исключительно на условиях аренды в целях повышена доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций;

-   оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков либо на условиях включения стоимости земельного участка в уставной капитал акционерного общества;

-   обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять арендные платы, взимаемые за использование муниципальной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

-   создать условия привлечения инвестиций в реальный сектор экономию путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставление на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

-   урегулировать   вопросы   приобретения   республикой недвижимости, четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия;

-   обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих   управление   недвижимостью,   находящейся   в муниципальной собственности г. Ижевска;

-   установить жесткий контроль за использованием и сохранностью недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;

-   установить жесткий контроль за условиями взятия в аренду и дальнейшего использования объектов недвижимости муниципальными учреждениями;

-   выявить и изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество муниципальных учреждений  (исходя  из использованию его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение), определить направления дальнейшего использование указанного имущества;

-   поскольку г. Ижевск при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте на равных правах с другими участниками, необходимо обеспечить финансирование расходов на управление недвижимостью, в том числе расходов на инвентаризацию и оценку объектов недвижимости;

-   изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Право на приобретение недвижимости подобным образом принадлежит ограниченному кругу лиц в соответствии с законодательством о приватизации. Указанное право должно быть сохранено на неограниченный срок. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки.

3. Основные направления совершенствования управления
муниципальной собственностью

3.1. Реформа управления муниципальной собственностью как составная часть муниципальной реформы в РФ

Рассмотрим нормативный аспект управления муниципальной собственностью. В Конституции РФ вопросы собственности затрагиваются в ст.8, 34 - 36, 71, 72, 114, 130. Преимущественно это касается гарантий прав собственника. Непосредственно государственной собственности посвящены статьи о равенстве всех форм собственности, об управлении федеральной собственностью как предмете исключительного ведения РФ, разграничении государственной собственности как предмете совместного ведения РФ и субъектов РФ.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ государственная собственность в России неоднородна. Выделяются два ее уровня - федеральная собственность и государственная собственность субъектов Федерации. Государственное имущество может быть закреплено за государственными предприятиями и учреждениями в хозяйственное ведение и оперативное управление (ст.294, 296 ГК РФ), а также составлять государственную казну. Согласно статьям 124, 125 ГК РФ Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти выступают в гражданских отношениях на равных началах с гражданами и юридическими лицами. В соответствии со статьями 71 - 73 Конституции РФ на федеральном уровне решаются вопросы управления федеральной собственностью, а управление государственной собственностью субъекта РФ составляет предмет ведения субъекта РФ.

Отметим, что федеральное законодательство по вопросам государственной собственности практически исчерпывается перечисленными нормами и не спешит развиваться. Напротив, субъекты РФ активно законотворчествуют в этой области. Даже в конституциях и уставах этим вопросам уделено значительное внимание. Прежде всего управление государственной собственностью субъекта РФ закрепляется в качестве одного из предметов ведения субъекта РФ. При этом законодательный орган субъекта РФ определяет порядок управления, а исполнительный орган осуществляет непосредственное управление государственной собственностью.

Любопытно и решение вопроса об участии субъектов РФ в управлении объектами федеральной собственности, расположенными на их территории. Органы исполнительной власти субъектов РФ участвуют в управлении федеральной собственностью на основании соглашений с федеральными органами исполнительной власти. Ряд субъектов РФ (Ростовская, Сахалинская области, Коми-Пермяцкий автономный округ) решают вопрос согласования размещения федеральных объектов на своих территориях, исходя из собственных экономических интересов. Так, согласно Уставу Сахалинской области соответствующая доля арендной платы за пользование природными ресурсами включается в областной бюджет, а при изъятии природных объектов в федеральную собственность презюмируется полная компенсация. Предусмотрено также обязательное согласование с органами государственной власти области международных договоров и лицензионных соглашений по освоению природных ресурсов и право включать в такие соглашения условия области по ее социально-экономическому развитию, приоритетному использованию местной рабочей силы. Это наглядно демонстрирует, как микроэкономические вопросы управления государственной собственностью выходят на макроэкономический уровень.

Многие субъекты РФ в своих конституциях и уставах устанавливают перечень объектов государственной собственности, имеющих особое значение (например, предприятия государственного значения, определяющие развитие экономики Омской области, территории традиционного природопользования Сахалинской области). Вопросы осуществления права собственности в отношении таких объектов, как правило, решаются посредством принятия отдельных законодательных актов.

Помимо уставов и конституций, нами проанализировано законодательство 45-ти субъектов РФ (10-ти республик, 4-х краев, 30-ти областей, одного автономного округа) по вопросам муниципальной собственности. В целом региональное законодательство можно распределить по следующим категориям:

-   законы о собственности начала 90-х годов, где механизм управления муниципальной собственностью не прописан (Республика Татарстан, Республика Алтай, Башкортостан);

-   законы об управлении муниципальной собственностью, посвященные непосредственно поставленному вопросу (Республика Мордовия, Архангельская, Астраханская, Пензенская, Воронежская области, Ханты-Мансийский автономный округ);

-   законы о муниципальной собственности, сочетающие в себе дублирование положений ГК РФ и управленческие проблемы (Брянская, Московская, Рязанская области).

В региональном законодательстве содержатся различные подходы к определению управления муниципальной собственностью. Так, под управлением муниципальной собственностью понимается деятельность органов местного самоуправления (Республика Хакасия, Ханты-Мансийский автономный округ, Омская область), участие субъектов РФ в гражданско-правовых отношениях (Волгоградская, Свердловская области, Красноярский край), осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении объектов муниципальной собственности (Республика Мордовия, Пензенская, Челябинская, Ярославская области).

Законодательство субъектов РФ определяет круг отношений, регулируемых законами об управлении муниципальной собственностью (как правило, исключаются из предмета регулирования бюджетные отношения, отношения, связанные с использованием памятников истории и культуры, природными ресурсами), и круг объектов муниципальной собственности, называет органы, полномочные ею управлять, описывает формы управления собственностью и общий порядок ведения ее реестров.

Рассматриваемая сфера настолько обширна, что исследователи выделяют региональное экономическое право РФ как комплексную отрасль права, которую за рубежом именуют хозяйственно-административным правом.

С учетом сложившейся ситуации, когда региональное законодательство по управлению муниципальной собственностью опережает федеральное, но при этом не содержит сколько-нибудь единых принципов и положений, возникает необходимость принятия федерального закона об управлении муниципальной собственностью. Он призван определить:

-   порядок формирования двух видов государственной собственности - федеральной и субъектов Федерации;

-   взаимоотношения двух уровней власти по поводу государственной собственности (необходимо определиться с правовой природой совместной собственности, появившейся в результате договорного разграничения государственной собственности);

-   понятие управления муниципальной собственностью;

-   порядок управления федеральной собственностью;

-   основные принципы управления государственной собственностью субъектов РФ и муниципальной собственностью;

-   категории объектов муниципальной собственности и их правовые режимы;

-   органы, управляющие собственностью, и размежевание их компетенции.

3.2. Совершенствование управления муниципальной собственностью
г. Ижевска

В настоящее время в г. Ижевске установлен единый порядок сдачи, учета и оформления права аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязательный для всех юридических и физических лиц, который распространяется на следующие объекты:

-   здания, строения и нежилые помещения в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности, в том числе здания и строения, ранее переданные на баланс другим юридическим лицам;

-   здания и строения, построенные за счет пяти-семипроцентных отчислений на строительство объектов культурно-бытового назначения, независимо от ведомственного подчинения балансодержателя;

-   встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для удовлетворения социальных потребностей населения (в том числе по услугам торговли, общественного питания, бытового обслуживания), независимо от ведомственного подчинения балансодержателя.

Получение права аренды реализуется проведением коммерческих конкурсов или целевым назначением. Право сдачи в аренду нежилых помещений в нежилых домах осуществляется на основании решения городского Комитета по управлению имуществом. При сдаче в аренду нежилых помещений, меняющих свое функциональное назначение, решение Комитета принимается на основании решения комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города и Администрации г.Ижевска. В случаях сдачи в аренду отдельно стоящих зданий, строений - на основании постановления Главы местного самоуправления - мэра г.Ижевска.

При заключении договора аренды определяется:

-   форма технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ силами и средствами арендатора, балансодержателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание);

-   порядок сдачи нежилых зданий (помещений) в субаренду. Арендная плата, определяемая по договору субаренды, не должна превышать плату, установленную договором аренды;

-   пеня за несвоевременное внесение арендной платы взимается в размере 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки и взыскивается в бюджет;

Рис.5. Методика определения величины арендной платы, применяемая
в Удмуртской Республике

-   размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется исходя из восстановительной (балансовой) стоимости зданий (помещений), амортизационных отчислений, налога на добавленную стоимость;

-   уровень инфляции учитывается путем корректировки размеров арендной платы с применением коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов.

Базой для оценки стоимости зданий (помещений) является восстановительная (балансовая) стоимость здания, определенная в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации и последующими нормативными актами по переоценке основных средств.

Здания, находящиеся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, независимо от фактического срока службы, оцениваются в размере не менее 30% восстановительной (балансовой) стоимости.

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) (рис.5) рассчитывается по формуле:

             С_ВОС.И                                          Ам

А_ПЛ = (--------- х Ен х Кк х Ктер + -------- ) х S_АР х Куд х НДС     (16)

              S_ОБЩ                                  S_ОБЩ

где А_ПЛ – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

С_ВОС.И – восстановительная (балансовая) стоимость здания за минусом износа на дату заключения договора аренды, р.;

S_ОБЩ – общая площадь здания (помещения), кв.м.;

Е_Н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К_К – коэффициент минимальной комфортности, принимается равным единице. При размещении объекта в подвале коэффициент комфортности снижается на 0,25, в полуподвальном помещении – на 0,12, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1, за каждый отсутствующий элемент обустройства при их потребности;

К_ТЕР – коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности;

А_М – сумма годовой амортизации, р.;

S_АР – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

К_УД – коэффициент, учитывающий текущее удорожание основных фондов;

НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Годовая амортизация здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

                    Nам

Ам = Свос х ---------                                                                           (17)

 100                                                                              

где С_ВОС – восстановительная (балансовая) стоимость здания, р.;

N_АМ – норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания, определяемая в соответствии с нормативными документами в Российской Федерации.

В случае значительных отклонений стоимости одного квадратного метра сдаваемого в аренду помещения, рассчитанного по восстановительной (балансовой) стоимости здания, от рыночной стоимости, расчет арендной платы производится по иной методике, утверждаемой Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности или соответствующим органом государственной власти административной территориальной единицы Удмуртской Республики в случае делегирования последнему соответствующих полномочий.

С учетом изменения коэффициента, учитывающего текущее удорожание основных фондов включенного в расчет размера арендной платы, регулярно не реже одного раза в полугодие корректируются платежи  за аренду нежилых помещений, что предусматривается в договоре аренды.

При расчете арендной платы учитывается средневзвешенный индекс удорожания затрат в строительстве по отраслям народного хозяйства к ценам 1984 г., рассчитанный Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Удмуртской Республики. Капитальный ремонт нежилых зданий (сооружений) осуществляется в соответствии с договором аренды на его проведение и в состав арендной платы не включается.

Плата за землю, другие налоги, коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельному договору.

При расчете арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры, и находящиеся под охраной государства, учитывается историко-культурная ценность здания-памятника, сложность его архитектурного оформления и степень износа. Для оценки памятников истории и культуры Министерством культуры Удмуртской Республики создается экспертная комиссия с привлечением специалистов по указанным вопросам.

Сверх арендной платы в г. Ижевске арендаторы оплачивают коммунальные услуги (отопление, капитальный ремонт, вывоз твердобытовых отходов, горячая и холодная вода), которые должны быть учтены в расчетах при сравнении с другими методиками формирования арендной платы.

Для сравнения, размер арендной платы за пользование находящимся в муниципальной собственности недвижимым имуществом, расположенным на территории Кировской области, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке величин:

-   минимальной ставки годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади;

-   базового размера стоимости нового строительства одного квадратного метра (нежилого помещения).

Величина годовой арендной платы (Приложение 1) рассчитывается по формуле:

Ап= (С_Б х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х Ккс) х S : 10,                   (18)

где С_Б – базовая величина стоимости строительства одного кв. м. нового жилья, р./кв.м.;

К_ИЗ – коэффициент износа;

К_М – коэффициент вида строительных материалов;

К_Т – коэффициент типа зданий;

К_Р – коэффициент территориально-экономической зоны;

Кd – коэффициент вида деятельности;

К_НЖ – коэффициент качества нежилого здания;

S – площадь, кв.м.;

К_КС – коэффициент конкурсного спроса.

Базовая величина стоимости строительства одного кв.метра нового жилья (Сб) устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными данными Кировского областного комитета государственной статистики при отсутствии официальной информации по решению органов исполнительной власти Кировской области.

Коэффициент износа здания (сооружения) (К_ИЗ) устанавливается по данным органов технической инвентаризации. При отсутствии данных износ определяется на основании норм амортизации. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1.

Значение коэффициента вида строительных материалов (К_М) устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания (сооружения).

Значение коэффициента типа здания (К_Т) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначении здания.

Значение коэффициента территориально-экономической зоны К_Р устанавливается с учётом удалённости объекта недвижимости от центра города и перспективы социально-экономического развития данного района (табл.4).

Арендная плата за нежилые помещения г. Москвы устанавливается в соответствии с Положением «О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), утвержденным Постановлением Правительства г. Москвы.

Размер годовой арендной платы за нежилые помещения (Приложение 2) определяется по следующей формуле:

Ап = (Сс х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х S) : 10,                      (19)

где Сс – расчетная стоимость строительства за один кв.м.;

Киз – коэффициент износа;

Км – коэффициент качества строительного материала;

Кт – коэффициент типа строения;

Кd – коэффициент вида деятельности;

Кр – коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения.

Киз рассчитывается по формуле:

Киз = (100% - % износа) : 100%                                                       (20)

Км равен 1,5 (кирпич); 0,8 (дерево, кирпич); 0,6 (дерево); 1,0 (железобетон и прочее).

Кт равен 0,3 (производственное или складское неотапливаемое помещение); 0,5 (производственное или складское отапливаемое); 1,0 (прочее).

Кз – определяется путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на ставку земельного налога последней оценочной зоны.

Кнж рассчитывается по формуле:

Кнж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆,                                                   (21)

где коэффициенты К₁ – К₆ могут иметь следующие значения:

К₁ (размещение помещения) равен 0,54 (в отдельно стоящем строении); 0,49 (в надземной встроенно-пристроенной части строения); 0,26 (в чердачном помещении (мансарде)); 0,22 (в полуподвальном помещении); 0,19 (в подвальном помещении);

К₂ (степень технического обустройства помещения) равен 0,27 (при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления); 0,16 (при наличии водопровода, канализации, центрального отопления); 0,10 (при наличии водопровода, канализации);

К₃ (использование прилегающих территорий) равен 0,27 (при наличии огороженной прилегающей территории); 0,16 (при наличии неогороженной прилегающей территории); 0,01 (при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию;

К₄ (высота потолков в помещении (средняя величина по арендуемым помещениям) равен 0,07 (при высоте потолков свыше 3,0 м); 0,04 (при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м); 0,02 (при высоте потолков менее 2,6 м);

К₅ (удобство коммерческого использования) равен 0,54 (при расположении от станции метро в радиусе 200 м); 0,0 (при удаленности от станции метро более 200 м);

К₆ (при выходе на общегородские магистрали равен) 0,45 (при К₅ = 0,0); 0,19 (при выходе на прочие транспортные магистрали, а также при К₅ = 0,54).

Постановлением Правительства Москвы определены и значения коэффициента вида деятельности (Кd), используемые при расчетах стоимости и размера арендной платы за нежилые помещения (здания).

В настоящее время в сфере аренды государственной и муниципальной собственности существуют различные подходы к определению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы приведена в табл.7.

Как видим из приведенных данных, недостатками методики Госкомитета УР по собственности следует признать использование устаревших нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений, учитывающих область деятельности арендатора, а также недостаточность учитываемых факторов при определении величины арендной платы, которые характеризуют качество строительных материалов.

Методика определения арендной платы, применяемая в г. Москве, имеет более широкий диапазон учитываемых факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта и ставку арендной платы. Введены коэффициенты качества строительного материала, учитывающие удобство коммерческого использования, транспортную доступность.

Таблица 7

Сравнительная характеристика методик определения
арендной платы за пользование нежилыми помещениями

Продолжение табл. 7

Достоинствами методики, используемой в Кировской области, следует признать то, что в ее основе лежит специальный коэффициент – коэффициент конкурсного спроса.

Таким образом, для совершенствования методики формирования арендной платы за пользование нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к муниципальной собственности Удмуртской Республики необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.

УМП «Жилсервис-2» имеет возможность сдачи в аренду 268 кв.м. нежилых помещений, характеризующихся следующими параметрами:

-   расположены в городке Металлургов, в 100 м от остановки общественного транспорта;

-   строительный материал стен – кирпич;

-   подвальные помещения с отдельным входом;

-   высота потолков – 2,8 м;

-   прилегающая территория не огорожена;

-   имеются все инженерные коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, канализация, центральное отопление).

Основываясь на приведенных выше методиках, используя действующие коэффициенты, рассчитана арендная плата по различным методикам. Результаты расчетов показаны на рис.6. В табл.8 сведены результаты расчетов арендной платы по различным методикам.

Рис.6. Определение величины арендной платы, по методике, применяемой
в Удмуртской Республике

Таблица 8

Сравнительная характеристика арендной платы

Далее в табл. 9 рассчитаем ставки арендной платы для имеющихся в распоряжении муниципалитета г. Ижевска нежилых помещений и произведем их анализ.

Таблица 9

Ставки арендной платы по различным методикам

Как видим из приведенных данных табл. 9, наибольшая арендная плата  получается при использовании Московской методики. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения.

Действительно, даже при сдаче в аренду 30% имеющейся в распоряжении муниципалитета г. Ижевска площади, т.е. около 80000 м², бюджет города за год получит дополнительно 54402 тыс. р. прибыли при расчете арендной платы по методике Госкомитета УР по собственности, и 166970 тыс. р. по методике, принятой в г. Москве. Дополнительная сумма прибыли составит

166970 – 54402 = 112568 тыс. р.

То есть только за счет совершенствования методики определения ставки арендной платы, даже при сдаче в аренду 30% имеющихся нежилых помещений, бюджет г.Ижевска получит за год 112568 тыс. р. дополнительной прибыли, что является неплохим показателем в рамках города, а использование усовершенствованной методикой для всех нежилых помещений (зданий), находящихся в муниципальной собственности г. Ижевска принесет городскому бюджету значительную сумму дополнительных доходов. Кроме того, применение высказанных в предыдущих разделах подходов к управлению муниципальной собственностью позволит также увеличить количество нежилых помещений, предлагаемых к сдаче в аренду.

Как известно, в соответствии с действующими в настоящее время нормативными документами, доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, направляются на покрытие расходов Арендодателя в размере 55 процентов (10% - Комитету по управлению имуществом, 45% - Балансодержателю) и 45 процентов - в городской бюджет согласно ст.14 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. "Об основах бюджетных прав".

То есть от дополнительной прибыли 112568 тыс. р., полученных от сдачи в аренду 30% нежилых помещений города, прибыль будет распределена так, как показано в табл. 10.

Таблица 10

Распределение полученной прибыли

Полученные бюджетом г. Ижевска средства от арендной платы позволят заметно улучшить финансовое состояние городского бюджета, повлияв на увеличение целого ряда финансовых показателей, таких, как структура актива предприятия, ликвидность баланса, показатели платежеспособности и ликвидности, показатели финансовой устойчивости, рентабельность предприятия.

Заключение

Итак, действующее российское законодательство считает муниципальные (публично-правовые) образования самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими лицами. Анализ организации местного самоуправления в Российской Федерации позволяет выявить общие проблемы, связанные с его становлением. Среди них необходимо выделить следующие. Имеет место несогласованность и несистемность российского законодательства о местном самоуправлении, вызванная тем, что ряд действующих федеральных нормативных правовых актов, в первую очередь принятых до вступления в силу действующей Конституции РФ, содержат положения, не соответствующие конституционно закрепленной концепции местного самоуправления. В то же время нормы, регулирующие отдельные вопросы осуществления местного самоуправления, содержатся в значительном количестве отраслевых законов и иных нормативных актов.

Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования и распоряжения закреплены в ГК, законах об организации местного самоуправления, других законах и нормативных правовых актах. Несмотря на то что объекты муниципальной собственности определены во многих нормативных правовых актах, нередко возникают судебные иски в связи с разграничением права собственности.

В течение последних десяти лет местные органы власти в целом по России в дополнение к уже находившимся у них соци­альным объектам приняли в свое ведение и в собственность свыше 75% жилого фонда, 80% - детских дошкольных учреждений, 45% - больничных коек и поликлиник, около 80% - спортивных со­оружений, клубов и других подобного рода учреждений. Эти цифры, бесспорно, впечатляющи.

Решение столь масштабной задачи осложняется следующими обстоятельствами. Во-первых, средств на содержание данных объектов и приведение их в элементарный порядок у местных властей нет. Во-вторых, эти объекты распределены по населен­ным пунктам крайне неравномерно, и во многих индустриальных центрах доля ведомственной социальной сферы достигает 60-90%. В-третьих , значительные различия существуют и по отраслевому профилю прежних хозяев социальных объектов.

По нашему мнению, управлением муниципальной собственностью является административная, властная деятельность, которую условно можно считать оболочкой. Содержанием ее могут быть гражданско-правовые отношения, как бы включенные внутрь "кокона" государственного регулирования, поскольку административная деятельность является "проводником" государственных велений.

Организация управления муниципальной собственностью представляет собой сложную совокупность действий органов местного самоуправления. В нее включаются: определение государственной политики в области муниципальной собственности; образование институциональной основы управления (учреждение органов исполнительной власти и наделение их компетенцией), учреждение субъектов, осуществляющих непосредственное владение муниципальной собственностью (необходимо определить виды субъектов, установить их правовой статус, осуществить учет и регистрацию); учет объектов муниципальной собственности (инвентаризация, классификация объектов, учет в реестрах объектов и сделок с ними); распределение объектов муниципальной собственности между субъектами; осуществление непосредственного управления в различных формах (приватизация, разграничение муниципальной собственности, национализация, гражданско-правовые сделки, управление пакетами акций, банкротство и пр.).

Местное самоуправление в г. Ижевске – это система организации деятельности населения города для самостоятельного решения под свою ответственность вопросов местного значения. В ведении муниципального образования г. Ижевска находятся вопросы городского значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы городского самоуправления.

В состав муниципальной собственности входят средства бюджета города Ижевска, целевые бюджетные и внебюджетные фонды, ценные бумаги, имущество органов городского самоуправления, а также муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные унитарные предприятия и учреждения, муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения, другое муниципальное движимое и недвижимое имущество.

Муниципальная собственность является важным экономическим ресурсом развития города. В современных условиях роль эффективного использования муниципальной собственности при формировании городского бюджета значительно возрастает. Целью политики в области управления собственностью является получение максимального эффекта от ее использования. В настоящее время в муниципальной собственности и на балансе города находятся основные социально-культурные объекты города, инженерные коммуникации, около 80% жилого фонда.

Выполнение данных задач в городе Ижевске сталкивается с рядом трудностей. Прежде всего, это проблемы, связанные с приемом объектов инженерной инфраструктуры и социального назначения в муниципальную собственность и их содержанием. Следующая проблема- высокая степень износа основных фондов муниципальных унитарных предприятий (МУП), которая в различных отраслях экономики составляет 40-60%.

Основными элементами в структуре собственности являются объекты недвижимости: жилые дома-2834, объекты нежилого фонда (за исключением зданий и строений, инженерных сетей и коммуникаций)-2996. Часть активов в имущественном комплексе составляют пакеты акций акционерных обществ и доли в уставном капитале хозяйственных обществ. По состоянию на 01.01.05 года в собственности города Ижевска находится 473 муниципальных учреждения и 56 муниципальных предприятий, пакеты акций 12 акционерных обществ. Численность работающих в муниципальных учреждениях и на муниципальных предприятиях составляет около 45 тыс. человек.

Всего муниципальными унитарными предприятиями в 2004 году произведено продукции (работ, услуг) в действующих ценах на 2131,6 млн. рублей, с ростом на 34,4% к предыдущему году. Рост объемов производства товаров и услуг муниципальных предприятий города был обеспечен в основном за счет инфляционной составляющей и роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Происходит адаптация деятельности муниципальных учреждений социальной сферы к рыночным условиям. Возрастает доля средств, полученных муниципальными учреждениями от оказания платных услуг населению, за счет предоставления новых видов услуг одновременно с сохранением гарантированных государством бесплатных услуг.

Следует отметить, что бюджетным учреждениям направляется не менее 30% средств, полученных от платных услуг, на покрытие расходов, связанных с закупкой товаров, оплатой работ и услуг.

Система рационального использования объектов нежилого фонда реализуется через арендные отношения. Аренда представляет механизм управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом возобновляемым источником поступления доходов.

Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предпри­ятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммуналь­но-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуата­цию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.

Управление муниципальным имуществом строится на следующих принципах:

-   целенаправленность управления;

-   профессиональность управления;

-   системность управления;

-   эффективность управления.

В региональном законодательстве содержатся различные подходы к определению управления муниципальной собственностью. Так, под управлением муниципальной собственностью понимается деятельность органов местного самоуправления (Республика Хакасия, Ханты-Мансийский автономный округ, Омская область), участие субъектов РФ в гражданско-правовых отношениях (Волгоградская, Свердловская области, Красноярский край), осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении объектов муниципальной собственности (Республика Мордовия, Пензенская, Челябинская, Ярославская области).

В настоящее время в г. Ижевске установлен единый порядок сдачи, учета и оформления права аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязательный для всех юридических и физических лиц.

Для совершенствования методики формирования арендной платы за пользование нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к муниципальной собственности Удмуртской Республики необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.

Как показали проведенные в работе расчеты, наибольшая арендная плата  получается при использовании Московской методики. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения.

Действительно, даже при сдаче в аренду 30% имеющейся в распоряжении муниципалитета г. Ижевска площади, т.е. около 80000 м², бюджет города за год получит дополнительно 54402 тыс. р. прибыли при расчете арендной платы по методике Госкомитета УР по собственности, и 166970 тыс. р. по методике, принятой в г. Москве. Дополнительная сумма прибыли составит 112568 тыс. р.

То есть только за счет совершенствования методики определения ставки арендной платы, даже при сдаче в аренду 30% имеющихся нежилых помещений, бюджет г.Ижевска получит за год 112568 тыс. р. дополнительной прибыли, что является неплохим показателем в рамках города, а использование усовершенствованной методикой для всех нежилых помещений (зданий), находящихся в муниципальной собственности г. Ижевска принесет городскому бюджету значительную сумму дополнительных доходов. Кроме того, применение высказанных в предыдущих разделах подходов к управлению муниципальной собственностью позволит также увеличить количество нежилых помещений, предлагаемых к сдаче в аренду.

Полученные бюджетом г. Ижевска средства от арендной платы позволят заметно улучшить финансовое состояние городского бюджета, повлияв на увеличение целого ряда финансовых показателей, таких, как структура актива предприятия, ликвидность баланса, показатели платежеспособности и ликвидности, показатели финансовой устойчивости, рентабельность предприятия.

Список используемых источников и литературы

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. М.: Проспект, 2000. 48 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. М.: Проспект, 2002. 416 с.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Ижевск: ИПК, 2002. 448 с.

4. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ. // Российская газета. № 109, 2003.

5. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду: Указ Президента РФ от 14.10.92г. № 1230. // Российская газета. № 142, 1992.

6. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербурга и муниципальной собственности: Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91г. № 3020-1 // Управление государственной собственностью в Кировской области: нормативная правовая основа. – Киров: Вятка, 2001. – с.50-58.

7. О переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций: Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.92г. № 595. // Российская газета. № 86, 1992.

8. Постановление Мэра г.Ижевска от 23 апреля 2002 г. N 179 "О расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, относящиеся к муниципальной собственности г.Ижевска"

9. Новые тарифы и ставки для населения на жилищно-коммунальные услуги: Постановление Администрации г.Ижевска от 27.12.02г. № 578, 578.1, 578.2 // Удмуртская правда. 2002. 31 декабря.

10.   О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения): Постановление Правительства Москвы № 668 от 16.09.93г. // Московские ведомости. № 29, 1993.

11.   Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности: Распоряжение Президента РФ от 18.03.92г. № 114-рп. // Управление государственной собственностью в Кировской области: нормативная правовая основа. – Киров: Вятка, 2001. – с.68-75.

12.   Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения: Распоряжение Госкомимущества Российской Федерации № 217-р от 5.02.93г. // Российская газета. № 29, 1993.

13.   О порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г.Ижевска: Решение Городской Думы от 24.05.99г. № 102 // Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. с. 96-117.

2. Литература

14.   Авакьян С.А. Об общих принципах организации местного самоуправления, М., Инфра-М, 2002. 254 с.

15.   Гайворонская К.Д., Глухова Л.М. Издержки производства и цена. Практикум для малого бизнеса: Учеб.пособие для экон.спец.ВУЗов / Под ред. гл.-кор. АМиР В.Г. Пушина. Ижевск: изд-во ИжГТУ, 1999. 128 с.

16.   Гайворонская К.Д., Горинов М.Н. Социально-экономическое прогнозирование: Учеб.пособие для экон.спец.ВУЗов / Под ред. д.э.н., проф. Н.Ф. Ревенко. Ижевск: изд-во ИжГТУ, 1997. 96 с.

17.   Кутафин О.Е. Конституционное право РФ. М.: Юридическая литература, 2003. 463 с.

18.   Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право России. М.: Юридическая литература, 2003. 406 с.

19.   Маренников М.М. Совершенствование форм и методов управления собственностью на стадии переходной экономики. Региональный аспект. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. 62 с.

20.   Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. 121 с.

21.   Местное самоуправление в России: состояние, проблемы и перспективы. М.: Инфра-М, 2002. 319 с.

22.   Налоги и сборы. Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы. М.: Инфра-М, 2002. 45с.

23.   О составе затрат и единых нормах амортизационных отчислений. М.: Финансы и статистика, 2003. 224с.

24.   Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002. 664с.

25.   Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. М.: Инфра-М, 1997. 496с.

26.   Фадеев В.И. Муниципальное право России М.: Юридическая литература, 2003. 399 с.

27.   Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник под ред. Е.С.Стояновой. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Перспектива, 2002. 656 с.

Приложения

Приложение 1

Износ основных фондов муниципальных унитарных предприятий, %

Приложение 2

Структура муниципальных унитарных предприятий, шт.

Приложение 3

Основные показатели развития отраслей муниципального
сектора экономики г. Ижевска

Приложение 4

Объем дополнительных платных услуг, предоставленных населению, млн. руб.

Приложение 5

Методика определения величины арендной платы, применяемая
в Кировской области

Приложение 6

Определение величины арендной платы, по методике, применяемой
в Кировской области

Приложение 7

Расчет арендной платы по методике, принятой в г. Москве