Право собственности и другие права на жилое помещение

Содержание

Введение. ……………………………………………………………………………………………………………………………3

Глава 1. Жилые помещения как объект законодательного регулирования.  ………………………………………………………………………………………………………………………………………8

§ 1. Право на жилище.  …………………………………………………………………………………………8

§ 2. Понятие права собственности на жилое помещение.  ………15

§ 3. Субъекты и объекты права собственности на жилое помещение.……………………………………………………………………………………………………………………………………………21

1.3.2.Квартира как объект права собственности.  ………………………30

Глава 2. Возникновение права собственности.   ……………………………33

§ 1. Основания приобретения права собственности на жилое помещение.  ………………………………………………………………………………………………………………………………………33

§ 2. Приватизация.  …………………………………………………………………………………………………38

§ 3. Сделки (дарение, мена, купля-продажа).  ………………………………44

§ 4. Правопреемство (наследование).  ……………………………………………………52

Глава 3. Правомочия собственника.  …………………………………………………………61

§ 1. Права и обязанности собственника.  ……………………………………………61

§ 2. Изменение и прекращение права собственности. …………………63

§ 3. Защита права собственности.  ……………………………………………………………69

Заключение.  ……………………………………………………………………………………………………………………73

Список использованной литературы и нормативно-правовых актов.……………………………………………………………………………………………………………………………………………76

Введение

  Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое иму­щество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуще­ству И.А. Покровский объяснял следующим образом: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. ...Мы говорили о том, что сис­тема децентрализации и частной собственности в высокой степе­ни стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собствен­ности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональ­ное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций»[1].

Проведение экономических реформ в России 90-х годов ХХ столетия, главный смысл которых заключался в отказе от неэффективной административно-командной системы управления экономикой, выявило насущную потребность в обновлении всего российского законодательства.

Существовавшая ранее, в советский период жизни России, законодательно урегулированная система отношений в обществе была разрушена, и это повлекло за собой и другие изменения, в частности, в отношениях собственности и иных правах на жилые помещения.

Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Ранее в этой области было немало ограничений. Прежний закон (Гражданский кодекс РСФСР[2]) регулировал отношения собственности на жилье лишь в части, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольно жесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 кв.м жилой площади.

Но изменения в жизни страны повлекли за собой изменения и в законодательстве о праве собственности на жилые помещения.

Количество граждан - собственников жилья значительно увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[3] и особенно после внесения в него в 1992 году изменений и дополнений, устанавливающих бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений; а Закон РФ 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики"[4] предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений.

По Гражданскому кодексу РФ[5] (ст.212 ГК РФ) субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

 Актуальность рассмотрения проблем, связанных с правом собственности и иными правами на жилое помещение вызвана рядом обстоятельств, наиболее важным и значимым среди которых представляется то, что изменения экономических, политических и социальных условий жизни общества в России повлекли за собой и глобальные изменения в законодательной сфере во всех ее аспектах.

Понятие жилищного фонда определено в Законе РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики». Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собст­венности, включая жилые дома, специализированные дома (об­щежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специ­альные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для прожива­ния. Поскольку правовой режим этих помещений различен и за­висит также от формы собственности на жилое помещение, За­кон классифицирует фонды:

1. Частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан или их объединений.

2. Государственный жилищный фонд, который состоит из:

а) ведомственного фонда государственных предприятий и уч­реждений, относящихся к федеральной собственности;

б) жилищного фонда субъектов РФ и

в) ведомственного фонда предприятий и учреждений, относя­щихся к данной форме собственности.

3. Муниципальный жилищный фонд.

4. Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

Законом предусмотрен еще жилищный фонд в коллективной собственности. Однако общая собственность не представляет особой формы собственности и этот фонд неосновательно рассматривать в качестве самостоятельного фонда.

В силу ограниченности требуемого объема в данной работе основное внимание будет уделено рассмотрению проблем, связанных с правом собственности и других прав на жилое помещение граждан.

С учетом сказанного при подготовке и написании данной работы были поставлены следующие цели:

-   рассмотреть жилое помещение как объект законодательного регулирования;

-   исследовать порядок и отличительные особенности возникновения права собственности на жилое помещение;

-   рассмотреть правомочия собственника.

В соответствии с поставленными целями были установлены следующие задачи:

-   определить понятие права граждан на жилище по российскому законодательству;

-   рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение;

-   определить субъектов и объекты права собственности на жилое помещение;

-   выявить различные основания приобретения права собственности на жилое помещение;

-   исследовать права и обязанности собственника жилого помещения;

-   определить порядок изменения и прекращения права собственности на жилое помещение;

-   рассмотреть существующие способы и методы защиты права собственности на жилое помещение.

При выполнении работы использованы следующие материалы: нормативно-правовые акты, учебная, исследовательская и научно-методическая литература, материалы периодической печати.

В процессе написания использованы такие методы исследования, как метод определения основных понятий и метод сравнительного анализа.

Глава 1. Жилые помещения как объект законодательного регулирования

§ 1. Право на жилище

Согласно ст.40 Конституции РФ[6] граждане России имеют право на жилище. Это конституционное положение получило развитие в текущем гражданском и жилищном законодательстве.

Право на жилище может быть реализовано путем предоставления жилого помещения в пользование по договору социального или коммерческого найма, а также путем приобретения жилого помещения в собственность.

Основания и порядок предоставления жилого помещения в пользование предусмотрены Гражданским и Жилищным[7] кодексами, Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики", другими правовыми актами Российской Федерации.

     Ранее право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г.[8] и Конституции РСФСР 1978 г.[9]

Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что "это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги". Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем. В этом состояло ее отличие от стран с рыночной экономикой, где доля частных средств, используемых на эти цели, является преобладающей[10].

Конституция РФ 1993 года в ст.40 по-новому определила право граждан на жилище. В связи с отказом от монополии государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и планово-распределительной системы обеспечения граждан жильем, Конституция предусматривает поощрение самостоятельного строительства или приобретения гражданами в собственность жилья, оказание им содействия в решении жилищной проблемы системами компенсаций (субсидий), кредитом и предоставление бесплатного жилья только малообеспеченным (малоимущим) и некоторым другим категориям граждан (военнослужащим, лицам, пострадавшим от чрезвычайных обстоятельств и др.).

     Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан. Но кто будет признан "малоимущим" и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы, как указывается специалистами в рассматриваемой области[11], требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 названного Закона установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Во-вторых, ст. 9 Закона о приватизации предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Конституцией РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривается обеспечение жильем граждан за доступную плату. Одним из распространенных способов улучшения жилищных условий "за доступную плату" является предоставление безвозмездных субсидий на покупку или приобретение жилья в соответствии с Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.08.96 N 937[12]. П. 1 указанного Постановления установлено, что предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья является основной формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Правда, на льготы могут рассчитывать только две категории граждан: граждане, состоящие на учете для улучшения жилищных условий, и граждане, имеющие право на льготное кредитование строительства или приобретение жилья, но не воспользовавшиеся этим правом.

Ч. 2 ст. 40  Конституции установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

     Право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими способами:

1) путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма (это вытекает из ст. 10 Закона о приватизации, которой установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в жилье, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями);

2) путем предоставления в указанных жилищных фондах жилья на условиях аренды; законодательством эти условия не были урегулированы (кроме того, что жилое помещение в таких случаях предоставляется собственником жилого помещения гражданину или юридическому лицу во временное владение и (или) пользование за договорную плату и без ограничения размера предоставляемого жилого помещения), т.е. основные условия аренды жилого помещения должны устанавливаться по соглашению сторон (арендодателя и арендатора);

3) путем приобретения или строительства жилья за собственные средства с использованием предоставляемых государством систем компенсаций (субсидий и льгот).

     Многие принципиальные положения в регулировании жилищных отношений закреплены сегодня в главе 18 ГК РФ, на гражданско-правовом уровне регулирующей жилищные отношения. Так, в соответствии со ст.288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением. Также положения в регулировании жилищных отношений закреплены в статьях ГК, регулирующих право собственности и наем жилого помещения.

     Доказательством права гражданина на проживание в данном жилище чаще всего является его прописка, а в последние годы регистрация в занимаемом жилом помещении. Однако этому обстоятельству нельзя придавать абсолютного значения. Прописка или регистрация регулирует административно-правовые отношения граждан с органами государственного управления. Она не определяет возникновения, изменения или прекращения жилищных отношений.

     Рассматривая конкретное дело, Верховный Суд РФ признал незаконным отказ в регистрации гражданке Онищенко по месту жительства в принадлежащей ей на праве собственности квартире. По делу было установлено, что гражданка Онищенко в 1993 году приобрела в г.Москве однокомнатную квартиру по договору купли-продажи. Паспортное управление Главного управления внутренних дел Москвы отказало ей в регистрации, сославшись на то, что приобретенная жилая площадь не освобождена и ею не уплачен городской сбор, установленный законом Москвы для прибывающих в Москву на жительство граждан. Дело рассматривалось по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ. Верховный Суд нашел, что отказ в регистрации Онищенко незаконен, он противоречит ст.27 Конституции РФ, предусматривающей право каждого выбирать место пребывания и жительства. Он противоречит и ч.3 ст.55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека могут быть ограничены только Федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для достижения целей, перечисленных в ч.3 ст.55 Конституции. Поэтому требование оплатить большой регистрационный сбор, установленный законом Москвы от 4 сентября 1994 года, неправомерно. Неправомерен и отказ в регистрации в зависимости от освобождения жилого помещения, поскольку Федеральный закон не связывает возможность регистрации собственника с этим обстоятельством[14].

     Другим вопросом, возникшим в правоприменительной деятельности, стал вопрос о реализации прав собственника на жилое помещение в многоквартирном доме. Так, И. обратилась в суд с иском к В. и А. об устранении препятствий в пользовании квартирой. В обоснование иска она указала на то, что в праве собственности на двухкомнатную квартиру имеет 1/6 доли, а по 5/12 принадлежит ответчикам. Последние без законных оснований препятствуют ей в пользовании квартирой. В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка А., иск не признала и обратилась в суд со встречным иском о снятии И. с регистрационного учета и выделе доли из общего имущества, ссылаясь на то, что И. имеет другое жилое помещение, доля ее незначительна и может быть заменена денежной компенсацией. Суд первоначальный иск удовлетворил, а в удовлетворении встречного иска отказал, исходя из того, что собственники имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда это решение отменила и вынесла новое решение, которым в удовлетворении иска И. отказала, а встречный иск удовлетворила. Принимая новое решение, судебная коллегия указала в определении следующее.

Право пользования является не только одним из правомочий, составляющих содержание права собственности, но и самостоятельным субъективным правом. По своей правовой природе оно близко к праву собственности.

Право пользования на жилое помещение как особый объект с особым правовым режимом может возникнуть лишь на основании и в порядке, предусмотренными гражданским и жилищным законодательством (ст.ст.209, 247, 288, 671, 672, 679 ГК РФ, ст.ст.127, 132 ЖК РСФСР).

Основанием приобретения права пользования является титул в виде договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, найма коммерческого или социального, ордер. Порядок приобретения права пользования состоит в наличии согласия других лиц, уже приобретших право пользования жилым помещением, и соблюдении социальной нормы (за исключением приобретения права пользования ребенком, вселение которого допускается без согласия лиц, проживающих в жилом помещении, и без учета социальной нормы). Имея долю в праве собственности на квартиру, лицо не приобретает лишь в силу этого и право пользования жилым помещением. Должны быть соблюдены требования упомянутых выше норм.

Права собственника в данном случае не нарушаются. Они ограничиваются федеральными законами в целях защиты прав других лиц (ст.ст.1, 209, 247 ГК РФ). Кроме того, доля И. незначительна, не может быть реально выделена и, по существу, И. не имеет интереса в этом жилом помещении. Ей, независимо от ее мнения, должна быть выплачена денежная компенсация (ст.252 ГК РФ)[15].

§ 2. Понятие права собственности на жилое помещение

Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное (фактическое) обладание жильем.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст.209 ГК).

В этой связи, как указывается в литературе, типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства[16].

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц? Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещениями. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.

Собственность граждан на жилище подразделяется на личную и общую.

Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. Согласно ст.244 ГК общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой.

Общая собственность в виде совместной наступает только в случаях, специально оговоренных в законе. Существование общей совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. По действующему законодательству совместная собственность может возникнуть при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех других ситуациях собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер ее в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, производится по соглашению всех ее участников, но при этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При недостижении соглашения спор разрешается в судебном порядке. Доли участников собственности могут быть признаны равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников (ст.254 ГК).

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре (что не редкость при разделе жилых помещений между собственниками), закон допускает возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если установленная доля собственника незначительна или не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пп.4, 5 ст.252 ГК).

Статьей 256 ГК устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.

Но если в период брака в отношении собственного имущества одного из супругов (квартиры, жилого дома) за счет их общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), оно может быть признано совместной собственностью супругов (ст.256 ГК, ст.37 Семейного кодекса РФ[17]).

По смыслу ст.253 ГК распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности - доля, а не конкретная комната. Эту долю, которая выражается арифметически - 1/2, 1/4, 1/6 и т. п., еще называют "идеальной". Она может не совпадать с размером жилой площади, которой реально пользуется собственник. Статья 245 ГК устанавливает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в общем имуществе.

Как указывается в литературе[18], наиболее распространен случай, когда квартира приватизируется в равных долях, а при распаде семьи фактическое пользование комнатами оказывается несоразмерным "идеальным долям". Вот типичный пример. Муж и жена приватизировали двухкомнатную квартиру в долевую собственность. Комнаты имеют площадь 24 и 16 м2. После развода возник вопрос: на какую долю может претендовать каждый из участников общей долевой собственности? Муж сослался на то, что он пользовался маленькой комнатой, а приватизировано жилье в равных долях. В этом случае с помощью имущественных компенсаций можно произвести перераспределение идеальных долей и заключить нотариально удостоверенный договор. Исходя из реально сложившегося порядка пользования квартирой, за бывшей женой закрепляется 60/100 долей квартиры (комната 24 м2), за бывшем мужем - 40/100 долей (комната 16 м2).

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст.247 ГК). Распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется ее участниками по общему соглашению. При возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. При отказе от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или неприобретении доли в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.250 ГК).

В различного рода юридических документах, подтверждающих права собственности на жилое помещение, собственник обязан указать свое имя и место жительства.

Согласно ст.19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина. Согласно ст.20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

У собственника жилого помещения может быть только одно имя и одно место жительства. Перемена гражданином имени в установленном законом порядке не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Не допускается приобретение прав и обязанностей собственника жилого помещения под именем другого лица.

§ 3. Субъекты и объекты права собственности на жилое помещение.

    Если жилое помещение, будь то индивидуальный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда.

     Как правило, кроме собственника в жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и отказополучатели, и получатели ренты, и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях. Как указывается в литературе[19], в связи с приватизацией жилого фонда случаи, когда правоотношения собственности переплетаются с жилищными и иными правоотношениями, участились. Например, члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но сами участниками приватизации быть не хотят. В результате приватизации наниматель становится собственником жилого помещения, и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, которые не являются участниками приватизации.

Право пользования жилым помещением членов семьи собственника относится к числу вещных прав, а именно к разновидности прав на чужие вещи. Поэтому, являясь имущественным правом, оно не может быть предметом обязательства или иного имущественного правоотношения. При этом признак неотчуждаемости такого права не может превалировать над отсутствием обязательственного характера у этого права[20].

В силу ч. 4 ст. 53 ЖК РСФСР, применение которой обусловлено отсылочным характером п. 1 ст. 294 ГК, указанным правом могут пользоваться лица, переставшие быть членами семьи собственника, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Интересен тот факт, что для иных вещных прав законом установлены прямые ограничения на распоряжения такими правами (п. 2 ст. 275 ГК) либо специальные основания приобретения таких прав (ст.ст. 265, 268 ГК).

Если на момент приватизации жилое помещение было сдано в поднаем, то после приватизации вместо отношений поднайма возникают отношения найма, но к ним, если собственник не желает признавать за бывшим поднанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением, нужно применять нормы о поднайме.

     Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа или рентных обязательств или поселение в помещении временных жильцов. При продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением относится к существенным условиям договора купли-продажи (п.1 ст.558 ГК).    

     Также здесь представляется необходимым отдельно остановиться и на вопросах, связанных с правилами приобретения детьми права собственности на жилое помещение.

     Жилищное законодательство устанавливает специальные правила и для приобретения детьми права собственности на жилое помещение. Так, в соответствии со ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" несовершеннолетние лица могут приобретать занимаемое жилое помещение в собственность (совместную, долевую) наряду с другими лицами, проживающими в этом жилом помещении. Причем жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия законных представителей и органов опеки и попечительства. Если ребенок находится в детском доме или ином воспитательном учреждении, его администрация, родители, усыновители либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность.

Пример из судебной практики[21]: Ковровский городской суд удовлетворил 6 сентября 1996 г. иск Конаревой (Толиковой) С.А. к АО "ПИК-инвест", администрации г.Коврова к гражданам Тузиковой В.Д., Варзину М.В. и Варзиной Т.В. о признании договоров приватизации, купли-продажи и мены жилого помещения недействительными.

В судебном заседании установлено, что в трехкомнатной квартире в г.Коврове проживали "Голиков А.Н., Голикова Е.А. и их несовершеннолетняя дочь, 4 мая 1977 г. рождения. Над несовершеннолетней Конаревой С.А. было установлено попечительство. 12 июля 1993 г. квартира была передана в собственность матери девочки - Голиковой Е.А. по договору приватизации. 13 июля 1993 г. новая владелица продала квартиру акционерному обществу "ПИК-инвест". 27 июля 1993 г. АО "ПИК-инвест", Тузикова В.Д. и Варзина Т.В. заключили договор мены квартирами, а девочка осталась без жилья. Приватизация квартиры, в которой проживала несовершеннолетняя Конарева С.А., была произведена без ее участия, без согласия органов опеки и попечительства и попечителя. Поскольку при заключении договора приватизации были нарушены требования ст.2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ст.133 КоБС РСФСР, действовавшей на период возникновения правоотношения и разрешения спора, суд обоснованно, в соответствии со ст.168 ГК РФ, признал сделки недействительными (дело N 2-155/1995).

К числу объектов права собственности необходимо отнести жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. «К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом»[22].

   Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу вступившего в законную силу судебного решения и др. На рис.1 представлены главные основания возникновения права собственности на квартиру.

Рис.1

—————————————————————————————————————————————————————————————————————

           |                   |               |                 |

										По закону
		Общая совместная

Переход права собственности на занимаемое помещение не должен негативно отражаться на правах граждан. Поэтому при приватизации предприятий жилищный фонд переходит к правопреемникам или в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При ликвидации общественных органи­заций и отсутствии правопреемников жилые помещения переда­ются в муниципальную собственность (ст. 9 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Там же установлено, что граждане, имеющие в собственности жилые строения, располо­женные на садовых и дачных участках, отвечающие требовани­ям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, вправе переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном  законом. 

Что касается самого жилого помещения, то Закон «Об основах федеральной жилищной политики» относит к нему любое поме­щение, пригодное для проживания граждан независимо от того, является ли оно постоянным или временным. Статья 288 ГК тоже не предъявляет к жилым помещениям, «предназначенным для проживания граждан», дополнительных требований. Однако пред­метом договора найма жилого помещения может быть в соответст­вии со ст. 669 ГК лишь отдельное изолированное жилое помеще­ние, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого дома).

     В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ[23], объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием "постоянное проживание". ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т.е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[24].

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[25] относит к недвижи­мости в жилищной сфере земельные участки и прочно связан­ные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригод­ные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона).

А в ГК РФ (ст.673) жилыми признаны помещения, пригодные для постоянного проживания.

Рассмотрим пример из судебной практики[26]: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР.

Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют, как указывается специалистами в рассматриваемой области, о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания. Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений. В них содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни[27].

Основным отличием жилых помещений от нежилых является назначение этих объектов. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР[29] жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования их в ка­честве служебных жилых помещений и общежитий. В статье 7 Жилищного кодекса установлено, что жилые помещения не могут использоваться для промышленного производства. В ГК РФ расширены эти ограничения и им установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). После такой трансформации прин­ципиально изменяются экономические отношения по поводу дан­ных объектов. В отношении нежилых помещений не возникают жилищные правоотношения. 

1.3.2. Квартира как объект права собственности.

Согласно ст.289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

 На практике, как отмечается специалистами в рассматриваемой области[30], довольно часто возникают споры о признании права собственности на дом (часть дома) в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.

Верховный суд РФ по одному из таких дел[31] обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:

- доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;

- доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства.

Правоустанавливающие документы могут быть различными, в зависимости от оснований возникновения права собственности на квартиру.

Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такого Свидетельства с указанием номера и серии бланка. Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации его права собственности и экземпляр договора со штампом о выдаче Свидетельства.

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

Глава 2. Возникновение права собственности

§ 1. Основания приобретения права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.

Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст.131, 219 ГК).

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе ши­рокое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (применительно к рассматриваемой в данной работе проблеме к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки, а значит, и отсутствие возникновения права собственности. Например, О.М. Ко­зырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной реги­страции сделки с недвижимостью, которая в силу закона подле­жит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выра­жающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)»[32].

Но в то же время В.В.Витрянский считает, что в данном случае налицо неточное доктринальное толкование положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ни­чтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной фор­мы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосущест­вление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. В частности, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его не­действительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуще­ствление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю уста­новить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимо­стью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК)[33].

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о го­сударственной регистрации сделки с недвижимостью нашел от­ражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижи­мости» (п. 14)[34].

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижи­мости (жилого помещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[35]:

«Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о по­нуждении акционерного общества зарегистрировать сделку куп­ли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требо­ванием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимо­сти. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обще­ством (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого дого­вора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней инте­рес из-за ее убыточности.

В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая го­сударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по тре­бованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зареги­стрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общест­ва обоснованно квалифицировала как уклонение от государст­венной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государст­венную регистрацию сделки».

Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

 Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст.168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст.169 ГК «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности». Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов[36].

Так же, как и ГК 1964 (ст.109), Закон (п.2 ст.222 ГК РФ) последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"[37] ст.25 устанавливает в п.3, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

Вместе с тем законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

§ 2. Приватизация

Передача жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений - граждан - и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. То есть жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Целесообразным представляется в свете исследуемых в данной работе проблем рассмотреть, что вообще означает приватизация?

Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[38]. В соответствии с вышеназванным Законом для приобретения гражданами жилья в собственность в порядке приватизации необходимо соблюдение нескольких условий.

Во-первых, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе. 

Во-вторых, приватизировать можно только жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые посещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и иных хозяйственных обществ. Передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан является не сделкой приватизации, а гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

Закон также устанавливает перечень жилых помещений, которые хоть и находятся в государственной и муниципальной собственности, но не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

     Здесь также необходимо отметить, что все жилищные вопросы в нашей стране отличаются особой остротой. Например, проблема допустимости приватизации отдельных комнат вызвала к жизни серьезную дискуссию, развернувшуюся на страницах юридических журналов[39].

Эта проблема рассматривалась и Конституционным Судом РФ: Постановлением Конституционного Суда РФ ст. 4 закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещавшая приватизацию комнат, была признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда[40].

 Приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному решению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.

В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.

В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.

В-пятых, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

 Также здесь необходимо сказать и о следующем.

До настоящего времени у судов, как отмечается в литературе[41], возникают трудности при разрешении споров, связанных с приватизацией государственных квартир, в тех случаях, когда было подано соответствующее заявление, но в связи со смертью заявителя его право собственности на жилое помещение оформлено не было.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[42] было разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Рассмотрим следующий пример из судебной практики.

Н. являлся нанимателем однокомнатной квартиры, находившейся на балансе завода "Изумруд". 31 мая 1993 г. он подал заявление о приватизации квартиры, но получить свидетельство не смог в связи со смертью.

Мать Н. обратилась в суд с иском к заводу "Изумруд", районной администрации и С., которой был выдан ордер на квартиру сына, о включении указанной квартиры в наследственную массу и о признании ордера недействительным, указывая на то, что сын оформил все документы на приватизацию квартиры.

Согласно справке бюро технической инвентаризации, указанная квартира была зарегистрирована как собственность Н., но, несмотря на это, ответчики препятствовали его матери в оформлении наследства на квартиру после смерти сына, утверждая, что квартира не была приватизирована умершим.

Суд обоснованно удовлетворил исковые требования, указав на то, что тот факт, что Н. при жизни выразил свою волю на приватизацию спорной квартиры, ответчиками в суде не оспаривался и был подтвержден бесспорным доказательством - заявлением Н., поданным с соблюдением установленных правил. Это заявление было удовлетворено: администрацией завода "Изумруд" был издан приказ об оформлении передачи квартиры в собственность Н., бюро технической инвентаризации спорная квартира была зарегистрирована как собственность Н.

Доводы ответчиков о том, что при жизни Н. передача спорной квартиры в собственность не была осуществлена в полном объеме не по их вине, что, покончив жизнь самоубийством, Н. тем самым по своей воле прекратил все существующие между ним и другими лицами правоотношения, не являются основанием для отказа в заявленных его матерью требованиях, поскольку обстоятельства смерти Н., во-первых, с достоверностью не установлены и, во-вторых, не являются юридически значимыми по данному делу.

Доказательств того, что, подав заявление о приватизации квартиры, Н. впоследствии отказался от намерения оформить свое право собственности на квартиру, ответчики суду не представили, а их доводы о сознательном прекращении Н. всех правовых отношений с иными лицами, в том числе с заводом "Изумруд" и государством по поводу приватизации квартиры, являются предположительными и никакими доказательствами не подтверждены.

В соответствии с разделом VII ГК РСФСР "Наследственное право" к наследнику по наследству переходит не только имущество, но и весь комплекс имущественных прав и обязанностей наследодателя. Довод ответчиков о том, что спорная квартира при жизни Н. на праве собственности не принадлежала, в связи с чем его мать не могла эту квартиру наследовать, является необоснованным.

Доводы М., которой С. продала спорную квартиру, о том, что она является добросовестным приобретателем этой квартиры и стоимость квартиры ей должна возместить местная администрация, признаны несостоятельными. Не может быть признано добросовестным приобретателем лицо, приобретшее спорную квартиру у лица, не имевшего права на эту квартиру. Кроме того, оформление сделки имело место в то время, как в производстве суда уже находилось дело М. о признании за истицей права на эту квартиру. При таких обстоятельствах у суда имелись все основания для вывода о недобросовестности ответчиц при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по сделке возлагается на участников этой сделки, а не на лиц, которые не были инициаторами совершения незаконной сделки и не принимали в ней участие. В связи с этим довод М. о необходимости возложить материальную ответственность на городскую администрацию и на городской Комитет по управлению государственным имуществом признан необоснованным[43].

§ 3. Сделки (дарение, мена, купля-продажа)

Основным признаком такой сделки, как договор дарения, является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ[44]). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади.

Распространены, как указывается в литературе[45], сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170).

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Недопустимо заключение договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения: поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя.

При дарении жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки);

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения жилого помещения свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). 

Правовое регулирование договора мены жилого помещения в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Разница состоит лишь в том, что в качестве "покупной цены" здесь выступают не деньги, а иное жилое помещение. Однако если стоимость обмениваемых жилых помещений неодинакова, то сторона, отчуждающая жилое помещение меньшей стоимости, должна доплатить разницу в цене. В том случае, если сделка совершается без договоренности о доплате за большую жилплощадь, то квартиры по умолчанию признаются равноценными[46].

Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

В ст. 73 Жилищного кодекса перечисляются случаи, когда обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им жилого помещения;

если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

если жилое помещение является служебным или находится в общежитии.

 Требования к форме договора купли-продажи недвижимости сво­дятся к тому, что такой договор должен быть заключен в пись­менной форме в виде единого документа, подписанного сторона­ми (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается приме­нение положения закона о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена, как указывает В.В.Витрянский, формулой «исключение исключения». Примени­тельно к договору продажи недвижимости законодатель возвра­щается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ct. 160 ГК), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[47].

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих, последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора прода­жи недвижимости, влечет его недействительность.

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необ­ходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Прежде всего в статье, регламентирующей предмет договора, должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения и т.п. В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права[48].

Предмет всякого договора купли-продажи жилых помещений включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответ­ственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается жилое помещение, определяемое по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущер­ба его назначению, и продавец является собственником земель­ного участка, предмет договора включает в себя и объект третье­го рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе непосредственно самим жилым помещением.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законом ужесточено требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости, в рассматриваемом случае – жилом помещении. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить непосредственно само жилое помещение как объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным.

     Покупатель жилого помещения одновременно с передачей ему права собственности на данный объект получает права и на ту часть земельного участка, кото­рая занята этой недвижимостью и необходима для ее использова­ния. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на зе­мельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он стано­вится собственником той части земельного участка, которая заня­та проданной ему недвижимостью и необходима для ее использо­вания.

При продаже жилого помещения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (например, квартира в многоквартирном доме), поку­патель недвижимости получает право пользования соответст­вующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, здесь необходимо отдельно сказать, что зако­ном или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным уча­стком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соот­ветствующий земельный участок относится к существенным ус­ловиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора («договоре-документе») соот­ветствующего пункта, договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре-правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех же случаях, когда продавец жилого помещения не является собственником земельного участка, условие о правах на земель­ный участок не относится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю жилого помещения, определено императив­ной нормой и находится за рамками договора продажи недвижи­мости.

 Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли-продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что испол­нение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоя­тельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь дейст­вует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание или иной объект жилого помещения, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого жилого помещения (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, дей­ствующих на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[49].

Цена жилого помещения может быть установлена в договоре купли-про­дажи данного помещения на единицу ее площади или иного показате­ля ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижи­мого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недви­жимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Момент вступления в силу договора купли-продажи жилого помещения определяется исключительным образом: договор продажи жилого дома, квартиры, части жи­лого дома или квартиры подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).  

§ 4. Правопреемство (наследование)

Наследование - это переход совокупности прав и обязанностей от наследодателя к наследникам в установленном законом порядке.

Наследодатель - это умершее физическое лицо, имущество которого будет переходить по наследству.

Наследниками являются граждане, юридические лица и государство, если они указаны в качестве таковых в законе или в завещании.

Согласно ч.1 ст.1117 ГК РФ[50], "Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество.

Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства".

 Признать наследника недостойным может только суд. Поэтому нотариус не имеет права дать отказ в выдаче свидетельства о праве собственности на наследство, основываясь на каких-либо имеющихся у него данных, подтверждающих недостойность наследника. Отказ может быть законным только в том случае, если нотариусу представлено вступившее в силу решение суда, в котором наследник признан недостойным.

Часть 2 ст.1117 ГК РФ говорит о том, что "по требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя".

 При этом необходимо иметь в виду, что «кратковременное, эпизодическое уклонение от содержания наследодателя, а также уклонение, вызванное временными финансовыми или иными трудностями, не может служить основанием к признанию наследника недостойным. Ни один из родителей не может быть признан недостойным по причине их официального развода или если один из родителей фактически покинул семью. Любые наследственные правоотношения, возникшие между наследодателем и наследниками, имеют свой конкретный объект. Объектом гражданского правоотношения являются гражданские права и обязанности. Следовательно, при наследовании от наследника к наследодателю переходит не сама вещь, а право на нее. Например, наследуется не дом, а право на него, наследуется не квартира, а право на квартиру (или право на долю этой квартиры)»[51].

Одновременно с правами на какие-либо вещи наследодателя к наследнику переходят и его обязанности. Ими чаще всего являются долги. Согласно ст.1175 ГК РФ каждый из наследников, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.   

Кроме обязанности возврата долгов наследодателя к наследнику могут перейти и некоторые другие обязательства, за исключением тех, которые носят личный характер. Так, не переходят по наследству обязанности платить алименты, содержать кого-либо на иждивении. Таким же образом наследуются и личные права. Право пользования квартирой, право на членство в кооперативе, право авторства, право на авторское имя тоже не переходят по наследству, поскольку они связаны исключительно с личными качествами наследодателя.

Изменения, произошедшие в стране в последнее десятилетие, привели к возникновению частной собственности в жилищной сфере. Расширился круг оснований перехода жилых помещений в собственность граждан, появился слой населения, состоящий из собственников жилья. Поэтому данный вид имущества все чаще становится объектом наследственных правоотношений. Вместе с тем следует иметь в виду, что жилье относится к такому имуществу, которое обеспечивает жизненно необходимые потребности человека и для подавляющего большинства людей является единственным. Это и предопределило введение в раздел V "Наследственное право" части третьей ГК РФ ряда норм, учитывающих особенности наследования жилых помещений.

Чтобы определить их, надо прежде всего обратиться к понятию неделимой вещи. Согласно ст.133 ГК это вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Жилое помещение может относиться как к делимым, так и к неделимым вещам. Если оно состоит из нескольких изолированных комнат, то вполне возможен раздел дома или квартиры без ущерба для их целевого использования, так как и после раздела каждая из комнат сохранит свое функциональное назначение. В случае когда жилое помещение состоит из одной комнаты или двух-трех смежных и планировка его такова, что эти комнаты не могут быть превращены в изолированные (например, в трехкомнатной квартире вход в две комнаты - из одной), его следует отнести к неделимым вещам. Именно их касаются особенности в наследовании.

В постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделении доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности"[52] дается толкование несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений при выделе доли одним из сособственников. Под ним следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Согласно п.3 ст.1168 ГК, если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Причем независимо от того, пользовался ли он этим жильем при жизни наследодателя. Это положение созвучно п.1 ст.250 ГК, который предусматривает, что при продаже (обмене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) продаваемой доли. Известное сходство названных норм усматривается в том, что и при продаже (мене), и при наследовании законодатель учитывает прежде всего интересы сособственников.

Если жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения (п.3 ст.1168 ГК). Эта норма согласуется с правилом о наследовании любой другой неделимой вещи: при отсутствии участников общей с наследодателем собственности, преимущественное право на получение данной вещи имеет наследник, постоянно пользовавшийся ею (п.2 ст.1168 ГК).

Однако при всей схожести правил о преимущественном праве на получение в порядке наследования неделимой вещи и получение неделимого жилого помещения они имеют, как указывается в литературе[53], некоторое различие. По смыслу п.2 ст.1168 ГК наследник должен длительное время ("постоянно") пользоваться вещью до смерти наследодателя. Применительно к жилому помещению п.3 ст.1168 ГК не требует длительности проживания. Важно, чтобы наследуемое жилое помещение было единственным местом проживания на день открытия наследства. Значит, наследник может поселиться к наследодателю, например, за один-два месяца до его смерти, и при условии, что он не имеет другого места жительства, получит преимущественное право на получение данного жилья.

 Учет фактора проживания при решении вопроса о передаче наследнику жилого помещения вполне понятен и социально оправдан. Жилое помещение - это не обычная вещь, а жизненно необходимая, поэтому она должна доставаться тому из наследников, который ранее проживал в нем и не имеет другого жилья. При этом следует напомнить, что при выборе из нескольких наследников закон в первую очередь учитывает все же интересы сособственника данного жилого помещения, независимо от того, пользовался ли он помещением до открытия наследства.

Говоря о преимущественном праве на получение жилого помещения (как, впрочем, и некоторых других видов наследуемого имущества, в отношении которого предусмотрено преимущественное право), важно отметить, что это право реализуется наследником не сверх своей наследственной доли (как это было в отношении предметов обычной домашней обстановки и обихода по ГК РСФСР 1964 года), а в счет ее.

Таким образом, если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п. (п.1 ст.1170 ГК). Сроки предоставления компенсации определяются соглашением между всеми наследниками. Если оно не достигнуто, осуществление преимущественного права согласно п.2 ст.1170 ГК возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

 Наследники, проживавшие с наследодателем, как правило, являются членами его семьи. А в силу п.2 ст.292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другим лицам не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Права членов семьи собственника жилого помещения по пользованию им, в том числе при его отчуждении, носят вещно-правовой характер. Это означает право пожизненного проживания в жилом помещении. Таким образом, преимущественное право на получение жилого помещения в счет наследственной доли не всегда совпадает с возможностью поселиться в нем или пользоваться им беспрепятственно. 

Еще одна изменение, касающееся наследования жилого помещения, связано с осуществлением права на обязательную долю в наследстве. Согласно ст.535 ГК РСФСР 1964 года право необходимых наследников было безусловным. Закон не предусматривал основания уменьшения их обязательной доли и тем более ее лишения (они могли быть лишены обязательной доли, если являлись недостойными наследниками). Пункт 4 ст.1149 действующего ГК допускает такую возможность, и она связана с наследованием жилого помещения или имущества, которое использовалось наследником по завещанию в качестве основного источника средств получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и т.п.). Уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении может только суд при наличии ряда юридических фактов: во-первых, наследник по завещанию пользовался данным жилым помещением при жизни наследодателя; во-вторых, наследник, имеющий право на обязательную долю, не проживал в нем до открытия наследства; в-третьих, осуществление права на обязательную долю повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию данное жилое помещение (например, все имущество состоит из неделимой квартиры); в-четвертых, суд должен учитывать имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю. Необходимо отметить, что данная норма распространяется на наследование обязательной доли не только в отношении жилого помещения, но и дачи.

В этой норме усматриваются не только забота о защите прав наследника, проживавшего в жилом помещении, но и стремление придать первостепенное значение воле завещателя. 

Изменения в порядке наследования жилого помещения требуют дальнейшего осмысления и сопоставления с другими нормами наследственного права. Например, раздел V ГК не дает ответа на такой вопрос: если два наследника были сособственниками жилого помещения вместе с наследодателем, причем один из них проживал в этом помещении и не имеет другого, кто пользуется преимущественным правом на получение данного помещения - оба (по отношению к другим наследникам) или тот, кто проживает в нем? Думается, что по логике п.3 ст.1168 ГК, если есть несколько наследников, отвечающих первому критерию (наличие общей с наследодателем собственности на жилое помещение), должен быть применен второй критерий (совместное с наследодателем проживание и отсутствие другого жилья). Однако следует признать, что из грамматического толкования названной нормы такой вывод с неизбежностью не вытекает.

Может ли наследник, имеющий преимущественное право на получение жилого помещения, отказаться от него (если это помещение, конечно, составляет всю долю данного лица в наследственном имуществе) в пользу другого наследника, не имеющего преимущественного права? Видимо, нет, поскольку названное право носит личный характер. Оно может принадлежать лишь тому из наследников, который удовлетворяет определенным критериям. 

 Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом необходимо учитывать, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п.2 ст.1164 ГК). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч.2 п.2 ст.1165 ГК).

При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п.3 ст.1165 ГК такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Глава 3. Правомочия собственника

§ 1. Права и обязанности собственника

У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный, объективный предел осуществления правомочий для ее собственника.

Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья. 

Однако в отношениях собственности, как указывается в литературе[54], требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях - повышены.

Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. Жилое помещение не должно быть многофункциональным.

В сельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства.

Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для проживания по договору, несовместимо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих организаций (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8, 9).

Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.

В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализованию, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей[55].

К числу обязанностей собственника, как следует из норм Закона, необходимо отнести и обязанность содержать помещение в надлежащем санитарном состоянии. Последствия бесхозяйственного его содержания будут рассмотрены подробнее в следующем разделе работы.

§ 2. Изменение и прекращение права собственности

В соответствии со ст.235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (п.1 ст.235 ГК РФ).

Указанной статьей устанавливается довольно значительный перечень оснований прекращения права собственности, который в общем-то адекватен основаниям приобретения этой собственности. Обычный договор купли-продажи жилого помещения порождает двусторонние отношения, в результате которых одновременно право собственности появляется у покупателя и прекращается у продавца.

Право собственности прекращается, например, у гражданина - собственника жилого помещения в доме, если дом сносится. Но всегда актуальным остается вопрос о том, насколько правомочны действия местной администрации по принудительному лишению права собственности граждан при переселении из сносимых строений.

Статья 293 ГК устанавливает условия прекращения права собственности на жилое помещение, если собственник допускает бесхозяйственное его содержание. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта. Если собственник после предупреждения не принимает мер к устранению нарушений, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения[56].

Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях – с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служат основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, в случае неоплаты покупателем товара в установленный срок или ненаступления иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст.491 ГК РФ).

В связи со сказанным интересным представляется рассмотреть в качестве сравнения, существовал ли в советском гражданском праве «переход права собственности» от продавца к покупателю на проданное имущество по договору купли-продажи. Данная проблема была поставлена и блестяще разрешена профессором Вениамином Петровичем Грибановым еще в 1955 году.[57]

Как указывал автор указанной работы[58], вопрос этот  следует рассматривать в двух аспектах: во-первых, применительно к договорам купли-продажи, заключаемым собственниками, обладающими разнородным правом собственности на имущество (сюда относятся договоры купли-продажи, заключаемые государственными организациями с кооперативно-колхозными организациями и с гражданами, а также договоры, заключаемые кооперативно-колхозными организациями с гражданами), и, во-вторых, применительно к договорам купли-продажи, заключаемым лицами, обладающими однородным правом собственности на имущество (сюда относятся договоры, заключаемые между двумя колхозами, двумя кооперативными организациями, гражданами).

В первом случае, когда договор купли-продажи заключают лица, обладающие различным по форме (виду) правом собственности, нет оснований для утверждения о переходе права собственности от продавца к покупателю. Различный правовой режим государственной, кооперативно-колхозной и личной собственности приводит к тому, что при переходе имущества от продавца к покупателю у последнего возникают иные по своему содержанию правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отличные от правомочий, которыми обладал отчуждатель на то же самое имущество: когда государственный магазин продает имущество гражданину, то о переходе какого именно права собственности может идти речь в данном случае? Государственный магазин продает гражданам вещи, являющиеся государственной собственностью. Однако у гражда­нина, купившего вещь, возникает лишь право личной собственности на это имущество, которое по своему содержанию и по объему правомочий, предоставленных собственнику, значительно уже права государственной социалистической собственности. Покупатель-гражданин получает лишь такие правомочия, которые обеспечивают использование купленной вещи в целях удовлетворения личных потребностей покупателя и его семьи, тогда как право государственной собственности закрепляет за Советским государством прежде всего возможность производственного использова­ния государственных имуществ в интересах максимального удовлетворе­ния постоянно растущих материальных и культурных потребностей всего социалистического общества. Достаточно указать, например, на тот факт, что государство, имея в своей собственности легковые автомашины, организует таксомоторные парки, которые перевозят пассажиров за определенную плату. Что же касается гражданина - собственника автомашины, то он не вправе зани­маться перевозкой пассажиров за плату и получать такого родя доходы, так как подобное использование автомашины противоречит потребитель­скому характеру права личной собственности и потому является незакон­ным.[59]

Вместе с тем продавец - государственная торгующая организация - не может передать покупателю права государственной социалистической собственности также и потому, что сам он такого права не имеет. Госу­дарственный орган лишь управляет этим имуществом в соответствии с уставом или положением, регулирующим его деятельность. Не может служить основанием для утверждения о переходе в данном случае права собственности также и тот факт, что госорган осуществляет продажу гражданам предметов народного потребления по поручению государства.

Следовательно, указывает В.П.Грибанов[60], при продаже гражданам государствен­ным магазином предметов народного потребления нет и не может быть перехода права собственности.

Не переходит право собственности также и в тех случаях, когда в ка­честве продавца товаров гражданам выступает кооперативная организа­ция. Обладая правом кооперативной собственности, кооперативная орга­низация не может тем не менее передать его гражданину, так как покупа­тель-гражданин в условиях социалистического строя не может приобре­сти иного права, кроме права личной собственности. Аналогичное положение имеет место и в тех случаях, когда государство продает сельскохо­зяйственный инвентарь и другие товары колхозам и, наоборот, когда колхозы продают свою продукцию государству, а равно и в случае покупки государственной или кооперативно-колхозной организацией имущества у  граждан.

Четкое разграничение типов и форм права собственности дает осно­вание утверждать, что изменение типа или формы права собственности при купле-продаже не приводит и не может привести к «переходу» права собственности. В данном случае происходит одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности у покупателя на приобретенное по договору купли-продажи имущество.

Едва ли можно говорить о переходе права собственности также и в тех случаях, когда продавец и покупатель обладают однородными право­мочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом (на­пример, когда договор купли-продажи заключают два колхоза, две коопе­ративные организации, два гражданина).

Право собственности в объективном смысле есть возведенная в за­кон воля господствующего класса, а в социалистическом обществе - воля всего советского народа. Оно представляет собой совокупность правовых норм, определяющих объем и содержание тех правомочий, которые пре­доставляются отдельным субъектам по владению, пользованию и распо­ряжению принадлежащим им имуществом. Договор купли-продажи явля­ется тем юридическим фактом, с которым нормы права собственности связывают наступление тех или иных правовых последствий, в том числе и возникновение права собственности у покупателя.

Из этого следует, что хотя одно лицо и может передать другому лицу имущество в собственность, однако содержание и объем правомочий по­купателя по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом определяются не им самим и не его контрагентом по договору, равно как и не их общей волей, а волей господствующего в данном обществе клас­са, выраженной в законах[61].

§ 3. Защита права собственности

Гражданин - собственник жилья может вступать в любые не противоречащие закону отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением принадлежащего ему жилого помещения. Это относится ко всем видам сделок, которые производятся на рынке жилья.

Но здесь активно действует и криминальный бизнес. Используя, прежде всего, юридическую неосведомленность граждан о порядке оформления той или иной жилищной сделки, применяя различные формы мошенничества, с гражданами заключают соглашения на крайне невыгодных для них условиях. Нередко с помощью махинаций они лишаются своего законного жилища. Если жилое помещение выходит из законного владения, собственники обращаются к правовой защите.

Гражданско-правовая защита осуществляется по правилам Гражданского кодекса. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны. Но закон тем не менее выделяет наиболее значимые из них (ст.12 ГК).

Прежде всего, это исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого его права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение является необходимым условием осуществления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под действием заблуждения одной из сторон, без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав, таких, как (помимо названных) признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащита права, возмещение убытков, компенсация морального ущерба и некоторых других, наиболее эффективным для обеспечения законности сделок, заключаемых на жилищном рынке, является возможность признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий такого признания. Среди способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ предусматривает возможность самозащиты, но при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст.14 ГК).

Закон устанавливает и такие способы защиты прав граждан при совершении жилищных сделок, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда и некоторые другие.

Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями являются нормы ГК (ст.162, 165-180), устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда[62].

В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон РФ от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей"[63]. Этот Закон регулирует, в частности, и отношения, вытекающие из исполнения договора купли-продажи, если гражданин приобретает жилое помещение у фирмы.

Правовая защита граждан как собственников жилья от посягательств на их права осуществляется нормами не только гражданского, жилищного, но и административного и уголовного законодательства. При криминальных обстоятельствах, когда в отношении собственника жилья допускаются насилие, вымогательство, мошенничество и другие уголовно наказуемые деяния с целью завладения имуществом, в действие вступают нормы Уголовного кодекса РФ[64].

Уголовный кодекс установил более высокую меру уголовной ответственности за мошенничество и вымогательство, чему особенно подвержен рынок жилья. Так, согласно ст.159 УК мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, наказывается как штрафом, так и исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, или лишением свободы до трех лет.

Мошенничество, совершенное организованной группой или в крупном размере, наказывается лишением свободы на срок от пяти до десяти лет. Статья о вымогательстве (ст.163) в УК РФ представлена также в новом содержании. Она гласит, что вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких, наказывается ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет со штрафом в размере до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или дохода осужденного за период до одного месяца либо без такового.

В статье также устанавливается, что вымогательство, совершенное при более отягчающих обстоятельствах, например вымогательство с применением насилия, наказывается лишением свободы на срок от трех до семи лет, а при более тяжелых условиях, например с причинением вреда здоровью потерпевшего, наказывается лишением свободы на срок от семи до пятнадцати лет.

В новом Уголовном кодексе РФ содержится статья, устанавливающая ответственность за нарушение неприкосновенности жилища, то есть за всякое незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица (ст.139). В зависимости от характера проникновения, например с применением насилия, эти санкции устанавливаются на уровне крупных штрафов, исправительных работ, арестов и лишения свободы на срок до трех лет.

Заключение

Итак, завершая данную работу, представляется возможным сделать следующие выводы.

В Конституции РФ провозглашено право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу различных обстоятельств - при приватизации жилищного фонда, по договорам купли-продажи, ренты, мены, дарения, в силу вступившего в законную силу судебного решения и др.

Согласно ст.209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное (фактическое) обладание жильем, т.е. фактически иметь его в своем хозяйстве.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст.288 ГК).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перевода такого помещения в нежилое.

Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц.

К числу объектов права собственности необходимо отнести жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир.

Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья.

Правовая защита граждан как собственников жилья от посягательств на их права осуществляется нормами не только гражданского, жилищного, но и административного и уголовного законодательства.

Гражданско-правовая защита права собственности и иных прав на жилое помещение осуществляется по правилам Гражданского кодекса. 

В завершение хотелось бы отметить, что, рассмотрев основные положения, связанные с правом собственности и иными правами на жилое помещение, можно прийти к выводу о достаточном урегулировании рассматриваемых прав. Но в то же время необходимо отметить, что в законодательстве имеются и пробелы: например, раздел V ГК не дает ответа на такой вопрос: если два наследника были сособственниками жилого помещения вместе с наследодателем, причем один из них проживал в этом помещении и не имеет другого, кто пользуется преимущественным правом на получение данного помещения - оба (по отношению к другим наследникам) или тот, кто проживает в нем? Думается, что по логике п.3 ст.1168 ГК, если есть несколько наследников, отвечающих первому критерию (наличие общей с наследодателем собственности на жилое помещение), должен быть применен второй критерий (совместное с наследодателем проживание и отсутствие другого жилья). Однако следует признать, что из грамматического толкования названной нормы такой вывод с неизбежностью не вытекает. А следовательно, указанная проблема должна быть законодательно разрешена.

Список использованной литературы и нормативно-правовых актов

Действующие нормативно-правовые акты:

1.  Конституция Российской Федерации. //Российская газета, 1993, 25 декабря.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть первая. //Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., N 32, ст. 3301.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. Часть вторая. //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.

4.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ. Часть третья. //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 декабря 2001 г., N 49, ст. 4552.

5.  Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ. //Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2954.

6.  Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.). //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

7.  Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N 1, ст. 16.

8.  Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая 2002 г.). //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

10.   Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". //Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.

11.   Федеральный закон от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях" (с изменениями от 17 декабря 1999 г.).  //Собрание законодательства Российской Федерации от 15 января 1996 г. N 3, ст. 140.

12.   Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г., N 29, ст. 3400.

13.   Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». //Собрание законодательства РФ, 1998, №31. Ст.3813.

14.   Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" (с изменениями от 4 декабря 1998 г., 27 ноября 2000 г., 7 июня, 20 августа 2001 г.). //Собрание законодательства Российской Федерации, 12 августа 1996 г., N 33, ст. 4006.

15.   Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". //Собрание законодательства Российской Федерации от 20 октября 1997 г., N 42, ст. 4787.

Судебная практика:

16.   Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова". //Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, 1999, N 1.

17.   Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.). //Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. –М.: Юридическая литература, 1997 г.

18.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.). //Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам". –М.: Издательство "Юридическая литература", 1994 г.

19.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 года №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». //Вестник ВАС РФ, 1998, №10.

20.   Информационное письмо Высшего Ар­битражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, №1.

21.   Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, №2, 9.

22.   Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. N 8.

23.   Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1989, N 1.

24.   Горохов Б.А. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика. //Гражданин и право, 2000, N 3.

Утратившие силу нормативно-правовые акты:

25.   Конституция СССР (Основной закон). //Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 12 октября 1977 г., N 41, ст. 617.

26.   Конституция (Основной закон) Российской Федерации – России. //Ведомости Верховного Совета Российской Федерации от 13 апреля 1978 г., N 29, ст. 407..

27.   Гражданский кодекс РСФСР. //Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, N 24, ст. 406; 1992, N 34, ст. 1966.

Специальная и учебная литература:

28.   Авилов Г.Е., Безвах В.В., Брагинский М.И. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный). /Под ред. О.Н.Садикова.  - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998.

29.   Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище. //Российская юстиция, 1997, N 12.

30.   Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот. //Российская юстиция, 2001, N 9, сентябрь.

31.   Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. –М., Статут, 1999.

32.   Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергее­ва, Ю.К. Толстого. Ч. 11. –М.: ПРОСПЕКТ, 1997.

33.   Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве. //Советское государство и право, 1955, №8.

34.   Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. //Российская юстиция, 2000,  N 8, август.

35.   Грось А. Наследование жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности. //Российская юстиция,  2002, N 11, ноябрь.

36.   Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. –М.: Издательство БЕК, 1997.

37.   Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры. //Российская юстиция, 1996, N 8.

38.   Киндеева Е.А., Левицкая Е.А., Пискунова М.Г. и др. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е иэд., испр. - М.: Юрайт-М, 2001.

39.   Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. //Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика: Сб. памяти С.А.Хохлова. /Отв. Ред. А.Л.Маковский. –М., 1998.

40.   Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, 2001, N 9.

41.   Ляпунов С.Г.  Наследование жилья. //Гражданин и право, 2001, N 1.

42.    Макаров Г.  Право собственности на квартиру и жилой дом. //Хозяйство и пpаво, 1998, N№ 5, 6.

43.   Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. //Хозяйство и право, 1997, №5.

44.   Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья. //Гражданин и право, 2001, N 6, 7, 9.

45.   Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. –М.: Статут, 1998. (Сер. «Классика российской цивилистики»).

46.    Порошков В. Специфика имущественных прав. //Российская юстиция, 2000, N 5, май.

47.   Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве. //В книге: Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. –М.: Статут, 2000. 

48.    Раппопорт Л.,О. Приватизации комнат в коммунальных квартирах. //Российская юстиция. 1996. N 3.

49.   Редин М. Приватизация коммунальных квартир. //Законность. 1997. N 4.

50.   Сосипатрова Н. Особенности наследования жилых помещений. //Российская юстиция, 2002, N 8.

51.   Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации (Титов А.А.) /Отв. ред. начальник Правового управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В.Б.Исаков. - М.: Юрайт, 2000.

52.   Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры?. //Законодательство, 1997, N 5.