Особенности судебного разбирательства гражданских дел

Особенности судебного разбирательства гражданских дел

Содержание

Введение                                                                                                              3

Глава 1 Понятие недвижимого имущества и виды споров, связанные с

его разделом                                                                                                       7

1.1 Понятие недвижимого имущества и его раздела                                        7

1.2 Некоторые материально-правовые  особенности раздела

недвижимого имущества                                                                                   25

Глава 2 Процессуальные особенности судебного разбирательства

гражданских дел о разделе недвижимого имущества                                               41

2.1 Возбуждение гражданских дел о разделе недвижимого имущества                  41

2.2 Судебное доказывание по делам о разделе недвижимого имущества          50

Глава 3 Судебное решение и его исполнение                                                   54

Заключение                                                                                                                68

Список использованных источников                                                                      71

Приложения                                                                                                               75

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и  сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. В 2005 году вступили в силу Жилищный[1] и Градостроительный[2] кодексы РФ, Федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов"[3], "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"[4], иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретения прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу (в редакции от 10.01.2006 № 18-ФЗ) (далее ГК РФ)[5], Федеральным законам от 16.07.1998. № 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (в ред. от 30.12.2004 г.)[6], от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004г.)[7].

Недвижимыми вещами (недвижимым имуществом) признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, здания, сооружения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а так же иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Федеральным законом от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ « О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации "Об основах федеральной     жилищной политики"    (в ред. от 29.12.2004 г.)[8]         определяет

недвижимость в жилищной сфере, в   которой   наиболее    часто возникают судебные споры, как  недвижимое имущество с установленными правами  владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и др. строениях. Пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Думается, многие согласятся с тем, что споры по поводу недвижимого имущества возникают чаще всего именно в жилищной сфере. Кроме того, что жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, это к тому же еще и выгодные условия вложения денежных средств.

Верховный Суд РФ уделяет большое внимание разрешению споров о праве на жилой дом. Особое место в судебной практике занимают споры о разделе жилого дома. Наиболее важные вопросы, вызывающие затруднения на практике, разъяснены в постановлении Пленума ВС СССР от 31  июля 1981 г. № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" ( в ред. от 30.11.1990 г.)[9] и Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определения порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от. 25.10.1996 г.)[10]. Кроме того они постоянно разъясняются и в обзорах, обобщениях судебной практики на примерах отдельных дел, публикуемых в Бюллетенях Верховного Суда Российской Федерации. Чаще всего судебные споры возникают в тех случаях, когда открывается наследство на недвижимое имущество, в первую очередь, на жилой дом или квартиру. В судебном порядке разрешаются также споры о разделе совместно нажитого имущества супругов, а

также дела по спорам между собственниками жилья о выделе доли жилого помещения. Похожими категориями дел являются об изменении размеров долей жилого дома, помещения, находящегося в совместной собственности, о разделе квартиры между собственниками, об установлении доли в собственности квартиры. При рассмотрении названных категорий дел есть сходства как в предмете доказывания, так и в перечне необходимых доказательств, но существуют и некоторые отличия. Однако до сих пор в судебной практике ряд вопросов, особенно процессуального характера, вызывает затруднения при рассмотрении и разрешении этих споров, что ведет к нарушению предусмотренных законом сроков рассмотрения дел, а порой и к отмене решений. Вот почему проблема раздела недвижимого имущества является актуальной на сегодняшний день.

Анализ литературы  и практического опыта показывает, что проблема раздела недвижимого имущества (жилого дома) затрагивает интересы многих граждан, судей, юристов. Большое внимание этой проблеме уделяет и Верховный Суд Российской Федерации. Однако в практической деятельности судей, прокуроров, адвокатов имеются трудности, сложности и недостатки. Они сводятся к следующему:

·   законодательство по разрешению споров о разделе недвижимости далеко не совершенно;

·   недостаточное знание закона граждан;

·   сложность в доказывании.

         Все выше сказанное позволило сформулировать тему дипломной работы: «Особенности судебного разбирательства гражданских дел, связанных с раздела недвижимого имущества».

          При написании работы нами были поставлены следующие задачи:

·   проанализировать юридическую литературу по данной теме;

·   теоретически обосновать проблему раздела недвижимого имущества;

·   На основе анализа литературы и практики выявить особенности разбирательства гражданских дел о разделе недвижимости.

Настоящая работа написана на основе обобщения возникающих в судебной практике вопросов, изучения и анализа постановлений, конкретных гражданских дел, публикаций в юридической литературе. Работа имеет целью оказать практическую помощь в подготовке и ведении гражданских дел, связанных с разделом недвижимого имущества, а именно жилого дома и рассмотрении этих дел судами, способствовать более полному и всестороннему осмыслению возникающих в судебной практике ситуаций и выработке собственной позиции по ним.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

          Глава 1 Понятие недвижимого имущества и виды споров,                              связанные с его разделом

          1.1 Понятие недвижимого имущества и его раздела

Каково понятие недвижимости, его содержание? Каков перечень объектов, включаемых в это понятие? Данные вопросы волнуют специалистов уже давно. Ведь деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты.

В ГК РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признаки недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости. Статья 130 ГК РФ ( в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) гласит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

В первую очередь, обращает на себя внимание используемая в статье терминология: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Проблема соотношения этих понятий уже обозначалась некоторыми исследователями.[11] С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том,  что  они  обозначают  одно  и  то  же

явление, то есть являются синонимами.

С    другой    стороны,   вряд ли       можно предположить, что    законодатель  допустил  описание  одного  и  того  же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье.

Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что, по крайней мере, первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.

Рассматривая соотношение понятий "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество", закономерно будет сравнить понятия "вещь" и "имущество", являющиеся основой указанных терминов. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Таким образом, понятие "вещь" неравнозначно понятию "имущество". Вещи входят в категорию имущества, являются его составной, но не единственной (имущество, помимо вещей, включает в себя имущественные права) частью. Как справедливо заметил еще Д.И. Мейер, "в западной литературе, по примеру римского права, объект права называется обыкновенно вещью (res), причем слово "вещь" понимается не только в смысле физического тела, но и в смысле, обнимающем чужие действия. В таком смысле слово "вещь" употребляется иногда и у нас. Но нам нет надобности употреблять его в таком смысле: у нас есть другое слово, выражающее то же понятие, - "имущество", и это слово, употребление которого освящено законодательством, гораздо счастливее слова "вещь", потому что характеризует само свойство вещей и чужих действий как объектов гражданского права".[12]

Логичным будет предположить, что и понятие "недвижимая вещь" также неравнозначно понятию "недвижимое имущество" и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании    рассматриваемых    понятий. Действительно, термин "недвижимое имущество" включает в себя термин "недвижимая вещь", однако     является    более широким понятием, определяющим, прежде всего,имущественный комплекс, в состав которого наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами или вообще не являющиеся вещами. Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома.

Что же касается понятия "недвижимость", то ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ( в ред. от 30.12.2004 г.)[13] и ст. 132 ГК РФ под недвижимостью понимают предприятие как имущественный комплекс. Таким образом, указанные нормативные акты свидетельствуют об использовании законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов. Представляется, что термин "недвижимость" может употребляться как некое обобщение для всех объектов гражданских прав, в отношении которых устанавливается особый режим недвижимых вещей (например, требуется регистрация права собственности и иных вещных прав и т.д.).

Однако в целом действующее законодательство недостаточно последовательно в использовании терминов. Так, п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 той же статьи - о специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденного Верховным Советом СССР 31.05.1991 года № 2211-I ( в ред. от 26.11.2001 г. – применяется в части, не противоречащей ГК РФ)[14], под недвижимым имуществом понимались земельные участки и все,  что  прочно  с

ними связано (недвижимость в природе).   В перечень     объектов,      прочно связанных с землей, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, за основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был взят традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающейся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочной связи с землей.

Однако этот критерий в Основах гражданского законодательства выделялся как основной, но не был единственным. Так, к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию могло быть отнесено и иное имущество, но только на основании законодательного акта (недвижимость в силу закона). Основы гражданского законодательства не исключали и наличия особенностей приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны были устанавливаться законодательными актами. Однако такие законодательные акты приняты не были.

Определение, данное в ст. 130 ГК РФ, в общем соответствует определению, данному классиком цивилистики Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что под недвижимостью понимается прежде всего часть земной поверхности и все, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи.[15] Указанное определение выведено из Российского законодательства, которое устанавливала различие недвижимых и движимых вещей, но не давало определения и даже не указывало их отличительные признаки.

Но одно дело – научное определение недвижимости и другое – дефиниция, данная непосредственно в законе. Следует отметить, что сам Г.Ф. Шершеневич сомневался в бесспорности данного им определения, подчеркивая что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Проведенный краткий анализ соотношения понятий

"недвижимая вещь - недвижимое имущество – недвижимость" и выявленное различие между ними позволяют сделать вывод о том, что содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких, как недвижимое имущество, недвижимость. Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ - "Недвижимые и движимые вещи" и не вполне корректной формулировка абз. 2 п. 1 этой статьи, в соответствии с которой "законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой.

Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь такие, как критерий "природных свойств" и "прочной связи с землей", могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.

Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению". Как справедливо заметил Н.А. Сыроедов, "современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению"[16]. Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика    объекта,  как    возможность  его   использовать   по   прямому

назначению. Например, когда при помощи современных технических устройств с одного места на другой переместили мост (как это несколько раз практиковалось в г. Москве), то никакой ущерб такому мосту и его назначению причинен не был, а данный объект недвижимости снова используется по своему прямому назначению, но только на новом месте. Лишь в процессе самого перемещения указанный мост невозможно было использовать. Такая возможность появилась вновь только при восстановлении его прочной связи с землей.

Определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей. Поэтому следует согласиться с положениями Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 Протокола N 12 от 17 февраля 2003 г.), о том, что неразрывность физической и юридической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению[17]. Однако авторы Концепции считают определение недвижимости, содержащееся в Гражданском кодексе, "достаточно универсальным", с чем трудно согласиться, особенно в части положений о причинении "несоразмерного ущерба назначению".

Практика применения ГК РФ и иных нормативных актов показывает, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов по своему статусу не совсем верно отнесены к недвижимости. Напротив, существуют такие объекты, правовое положение которых действующее законодательство регулирует слишком поверхностно, что не отвечает потребностям современного гражданского оборота.

       Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества,  как   помещения   (жилые и нежилые)  и    объекты незавершенного    строительства,     стала    очевидной    уже  в   первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

Таким образом, формулировка ст. 4 Основ гражданского законодательства предпочтительнее определения, содержащегося в ст. 130 ГК РФ.

Из определения недвижимости видно, что основными ее признаками являются, во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако, указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся  земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другим иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Следует отметить, что в настоящее время оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией РФ

( п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности земли и других природных ресурсов. Однако следует согласиться с тем, что оборотоспособными в настоящее время можно признать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участков законодательно ограничен в публичных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользователя. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в какой он допускается  специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК ). «Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда поэтому, так или иначе, затрагивает интересы общества в целом».[18]

Самостоятельными объектами недвижимости признаются так же участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае  было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права на собственности на землю.[19]

Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласится с О. М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии,  говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».[20]

Такие объекты недвижимости, как леса, многолетние насаждения, здания, сооружения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако в юридической литературе существуют   дискуссии    относительно    принадлежности  к    недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"[21] включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[22] уточнен порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними и перечень необходимых документов для такой регистрации. Из ранее действовавшей редакции ст. 130 ГК РФ невозможно было сделать однозначного вывода о том, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости или же их следует рассматривать лишь как известную совокупность строительных материалов и конструкций.

Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Вследствие  пробела  в   законодательстве     указанный    вопрос      решила

действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Однако ст. 25 Закона о регистрации, на основании содержания которой Пленум ВАС сделал известный вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок»[24] с ним. Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

В связи с изменением содержания ст. 25 Закона о регистрации и включением объектов незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления      Пленума     ВАС      N 8,   в    первую    очередь    касающихся

необходимости расторжения договоров строительного подряда. С одной стороны, позиция Пленума ВАС N 8, изложенная в Постановлении, может быть объяснена взглядами Е.А. Суханова, который полагает, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" .[25]

С другой стороны, не все ученые готовы согласиться с таким мнением. Отмечая известную позицию ВАС РФ, М.И. Брагинский указывает, что "...это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК РФ".[26] Далее автор также ссылается на ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая именуется "ипотека строящихся жилых домов", называющая в числе предметов обеспечения также и "незавершенное строительство". "При этом важно отметить, - пишет М.И. Брагинский, - что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора".[27] Далее автор делает вывод о том, что ст. 25 Закона о регистрации не случайно умалчивает о договоре подряда, что свидетельствует о том, что закон, признавая объекты незавершенного строительства недвижимостью, не делает различий между тем, является тот или иной объект незавершенного строительства предметом действующего договора строительного подряда или нет.

Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст. 25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что  указанная статья теперь

устанавливает четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, государственные регистрирующие органы должны четко выполнять требование п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.д.

К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих  необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимыми по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.

В связи с развитием рынка недвижимости, все большим вовлечением в гражданский оборот земельных участков возникают вопросы о регулировании правоотношений по поводу таких специфических объектов недвижимого имущества, как части зданий, жилых и нежилых помещений, части земельных участков. Целью настоящей работы является исследование возможности раздела объектов недвижимости в судебном порядке, поэтому имеет смысл исследовать так же понятие неделимой вещи.

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как "вынужденный" объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" от 1 июля 1996 г. N 6/8,[28] под таким ущербом следует понимать   невозможность использования   имущества   по  целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости:

·   отсутствие законодательных запретов раздела;

·   сохранение частями целевого назначения вещи;

·   сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Если делимость - характеристика недвижимой вещи - объекта права, то раздел - это действия субъектов права.

Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и "изготовление" из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие, предусмотрен только для движимых вещей (ст. 220 ГК РФ). Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи - природный или искусственный это объект.

Первый способ деления - это раздел объекта общей собственности между сособственниками и выдел из него доли в натуре (ст. ст. 252, 254 ГК РФ). Данные действия совершаются в виде соглашения между участниками обшей собственности, что, бесспорно, является сделкой, поскольку влечет юридическое последствие в виде прекращения права общей собственности у всех сособственников при разделе или у одного из них при выделе.

Другим способом раздела следует признать отчуждение собственником делимой      недвижимой      вещи   ее  части. Данного вида  сделки  прямо   не

предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в т.ч. делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально определенная и сохраняющая исходное назначение.

Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Согласно требованиям ст. ст. 607, 650 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, здания и другие индивидуально определенные непотребляемые вещи. По ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ ( в ред. от 31.12.2005 г.)[29], ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 18.07.2005 г.)[30] в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"?

К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения.

Интересно, что нормы главы 35 ГК РФ и ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики допускают передачу жилой недвижимости в наем, аренду как в целом, так и по частям. Очевидно, что определение объектов аренды, данное в нормах Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, нуждается в дополнении для приведения в соответствие с реалиями и потребностями имущественного оборота, допущении передачи в пользование индивидуально определенной части недвижимой вещи в соответствии с ее назначением. Для облегчения толкования и правильного применения возможно также и дополнение установленного п. 2 ст. 209 ГК РФ содержания права собственности правомочием собственника делимой вещи распоряжаться ее частями.

 Не следует путать делимость и раздел объектов недвижимости с определением долей в праве общей собственности, а также с определением порядка пользования общим имуществом.

К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией "реальных и идеальных долей", смешивают понятия "доли в праве общей собственности" и "части недвижимой вещи".

Например, в весьма авторитетном Комментарии к ГК РФ под ред. проф. О.Н. Садикова в главе 18 указывается следующее: "Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату. Эта часть, доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю площади помещения по закону или соглашению между собственниками, а в случае спора - по судебному решению".[31]

В приведенной цитате заметно влияние такого специфического понятия жилищного права, как "жилая площадь". Однако с точки зрения гражданского законодательства "деление права", а точнее, определение долей в праве общей собственности должно соответствовать волеизъявлению сособственников или закону (п. 1 ст. 245 ГК РФ), но никак не материальному делению объекта.

Таких объектов вещных прав, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля", не существует. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной неделимой или неразделенной вещи - квартиры, дома, участка (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве и выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью. Если речь идет о доле, то объект недвижимости (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Если же речь идет о части объекта недвижимости, то субъекту права единолично принадлежит вещь - конкретная часть жилого дома определенной площади.

Нахождение в собственности разных лиц частей недвижимой вещи не означает одновременного существования у них долевой собственности на целую вещь. Право собственности как абсолютное правоотношение по поводу конкретного объекта не допускает одновременно наличия "идеальной доли" и "реальной доли" - половины дома или квартиры с определенной площадью. Один объект гражданских прав не может состоять из других объектов - не может быть права собственности на комнату, при этом вся квартира в долевой собственности. Правильная логическая конструкция - "или доля в праве, или часть в объекте", но не "и доля в праве, и часть в объекте".

Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия "земельная доля". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, на местности должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ потребовалось установить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Итак, несмотря на отнесение к общему классу недвижимых вещей, правовые режимы природных и искусственно созданных объектов - земельных участков и зданий, сооружений значительно отличаются друг от друга. В свою очередь, различны режимы недвижимости жилого и нежилого назначения. Поэтому особенности делимости и раздела недвижимости, регулирования правоотношений по поводу ее частей должны рассматриваться в отдельности для каждого вида объектов: земельных участков, зданий, помещений нежилого назначения, жилых помещений.

1.2  Некоторые материально - правовые особенности раздела недвижимого имущества

Недвижимое имущество может находится в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи а приватизацией жилого помещения. Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (1/2, 3/4 и т.п.). Во втором – у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено образование такой собственности на имущество. В частности, совместной собственностью может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, жилое помещение, полученное в собственность по сделке приватизации (ст. 34 СК, ст. 256, 257 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 04.07.1991. № 1541-ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).[32]

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия – по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Доли в праве долевой собственности определяются на основании ст. 245 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли урегулированы ст. 252 ГК РФ. Статья 254 регламентирует раздел   имущества,  находящегося  в  совместной  собственности, и  выдел     из

него доли. Ответы на некоторые вопросы содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»[33] (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г, № 14).

Соответственно в предмет доказывания войдет установление следующих фактов:

·   факт регистрации недвижимого имущества в Федеральной регистрационной службе;

·   факт нахождения имущества в долевой собственности;

·   право спорящих сторон на свою долю;

·   отсутствие между сторонами согласия о разделе имущества или выделе его доли; возможность выдела доли имущества.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 августа 1993 г. № 8 «о некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 1993 г. № 11, от 25 октября 1996 г. № 10)[34] «выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой». В другом Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 г. № 4[35] указывается, что «выдел по требованию участника общей долевой  собственности  на   дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования» (абз.1 п. 11).

В отличие от соглашения об определении долевой собственности на совместно нажитое имущество возможность заключения соглашения о разделе общего имущества прямо предусмотрена п. 2 ст. 38 СК, устанавливающей, что общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Такие соглашения направлены на прекращение режима общей совместной собственности и возникновение режима раздельной собственности каждого из супругов ев часть или все нажитое в браке имущество, в результате соглашения возможно возникновение общей долевой собственности на отдельные объекты. При заключении соглашения о разделе общего имущества супругов должно быть соблюдено требование п. 1 ст. 254 ГК о предварительном определении доли каждого из участников в праве на общее имущество. Предметом соглашения о разделе являются вещные отношения в части прекращения режима общей совместной собственности, а также обязательственные отношения в части раздела имущества в натуре, установления обязанностей по передаче отдельных объектов от одного участника соглашения к другому, о выплате компенсации за оставляемые в собственности одного из супругов (бывших супругов) вещи, превышающие по стоимости те, которые получает другой.

Поскольку в законе не содержится указаний относительно условий соглашения о разделе имущества, признаваемых существенными, постольку в

качестве существенных следует рассматривать условие о предмете, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если стороны достигли соглашения по существенным условиям, то соглашение о разделе имущества считается заключенным. Применительно к недвижимому имуществу для того, чтобы признать    предмет    договора  согласованным,  необходимо  указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее разделу. К числу таких данных в соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав…» относятся адрес (местонахождение), вид (название объекта), его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение. В Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г, № 233 ( в ред. от 24.12.2004 г.)[36], в составе данных, определяющих предмет договора, указаны также данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе  многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса). Если недвижимое имущество после раздела продолжает оставаться в общей собственности, но уже не совместной, а долевой, то размер доли в праве выражается в виде правильной дроби. Если на недвижимое имущество устанавливается раздельная собственность каждого из супругов, то возникает вопрос о том, кем и в каком порядке принимается решение о разделе объекта недвижимости в натуре с образованием двух самостоятельных объектов, каким требованиям должны удовлетворять объекты, возникающие в результате раздела, какими пределами ограничивается усмотрение собственников. Объект недвижимого имущества, как являющийся сложной вещью, так и не являющийся таковой, рассматривается как делимый, если в результате раздела возникает объект, который может использоваться (эксплуатироваться) по   тому   же  назначению  и  является  при  этом частью первоначального единого объекта (ст. 133 ГК). То есть пределы делимости ограничены возможностью самостоятельного использования объекта. Применительно к однокомнатным квартирам, индивидуальным домам и иным жилым помещениям, состоящим из одной жилой комнаты, вывод может быть только один – объект   является    неделимым,   а потому раздел в натуре таких объектов по соглашению супругов невозможен. Такой вывод основывается на том, что каждому из супругов необходимо передать в собственность недвижимость, предназначенную по своему целевому назначению для проживания граждан и способную в этом качестве использоваться самостоятельно. Что касается квартир, индивидуальных одноквартирных домов, частей домов и иных жилых помещений, состоящих более чем из одной комнаты, а также индивидуальных жилых домов, то супруги вправе указать в соглашении, какая из изолированных комнат переходит в собственность каждого из них. В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности. С признанием в качестве самостоятельного объекта приватизации отдельной изолированной комнаты, занимаемой по самостоятельному договору жилищного найма, что явилось результатом внесения изменений и дополнений в ст. 3, ст. 4  Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 № 4199-1; Федеральных законов от 11.08.1994 № 26-ФЗ, от 28.03.1998 № 50-ФЗ, от 01.05.1999 № 88-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ, от 20.05.2002 № 55-ФЗ, с изм. от 29.12.2004 № 189-ФЗ, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П), и закреплением за собственником приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (часть пятая ст. 3 введена Федеральным законом от 20.05.2002 № 55-ФЗ). Аналогичный подход необходимо признать допустимым и по отношению к другим основаниям возникновения права собственности на комнаты в квартирах, помещения в жилых домах, части дома.

Отдельная квартира и комната в коммунальной квартире - самостоятельные виды жилых помещений. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком – пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением – использованием для проживания граждан.

Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам.

Возможность раздела квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, с логической неизбежностью вытекает из признания в законе комнаты в качестве самостоятельного вида жилых помещений и объекта гражданских прав.

Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, поскольку признание комнаты (части целого) жилым помещением наряду с квартирой (целым) означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры.

Раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего полного имущества (мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно – технического оборудования) квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым.

Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению – для проживания граждан.

Раздел квартиры с соблюдением  условия о сохранении ее целевого назначения (ст. 133 ГК РФ) возможен при условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая из которых в соответствии с законом может находиться в индивидуальной собственности различных субъектов.

При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь).

Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов – комнат, охватываемых термином «жилое помещение», и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, поскольку на смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая инструкция – конструкция главной вещи и принадлежности.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей (жилых помещений - комнат) и одной принадлежности (общего имущества), судьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи.

Общее имущество коммунальной квартиры, состоящее из совокупности нескольких подсобных помещений, установленного в них санитарно- технического оборудования и инженерных коммуникаций (предназначенных исключительно для обслуживания данной квартиры), объединенных общим целевым назначением по обслуживанию жилых комнат, представляет собой сложную вещь.

  В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как сложная единая вещь – неделимо, поскольку его составные части (кухня, коридор, санузел и др.), как правило, существуют в единственном числе, и в случае их раздела не могут сохранять то функциональное назначение (обеспечение пригодности комнат для проживания), которое присуще им как единому целому комплексу – сложной вещи.

В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире.

При этом применяются правила, установленные ч. 4 ст. 244 ГК РФ, о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения  (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания. Результатом такого раздела становятся появление вместо одной  сложной вещи (жилого помещения – квартир) двух и более простых главных вещей (жилых помещений - комнат)  и сложной принадлежности (общего имущества коммунальной квартиры).

С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и  подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Существование определенных объективных различий между комнатой и квартирой (как между частью и целым) очевидно, однако данные объективные отличия должны иметь значение для правоприменителя лишь в той форме, в какой они отражаются в нормах действующего законодательства.

Признание комнат в коммунальных квартирах  самостоятельным видом жилых помещений и объектом гражданских прав, установление режима общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры в законодательстве – факты, существование которых не замечать невозможно. Однако данные обстоятельства не всегда находят должную оценку в судебной практике.

 На помещения общего пользования, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие оба объекта, образованных в результате раздела и передаваемых в собственность каждого из супругов, может по соглашении. Сторон быть установлена общая долевая собственность, подобно правилу, установленному для многоквартирных домов в ст. 290 ГК, такой подход является предпочтительным по сравнению с традиционным, нашедшим отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 Г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом». Согласно п. 11  названного Постановления раздел (выдел) мог состояться только в случае, если выделяемая доля составляла изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру). С разделом дома общая собственность на выделенную часть дома прекращалась и право преимущественной покупки утрачивалось. С повсеместным введением в гражданский оборот комнат в бывших коммунальных квартирах многоквартирных домов нет никаких оснований не признавать самостоятельными объектами права собственности изолированные комнаты в индивидуальных домах и квартирах  посемейного расселения. Возникновение в результате раздела частной собственности на изолированные жилые помещения и сохранение долевой собственности на общие помещения дома (квартиры) и инженерное оборудование, обслуживающее оба объекта, позволяет, с одной стороны, разрешить жилищный конфликт через отчуждение жилого выделенного помещения, а с другой, в большей мере способствует обеспечению сохранности дома (квартиры), поскольку обязывает участника общей собственности соразмерно со своей долей участвовать в покрытии издержек по содержанию и сохранению имущества (ст. 249 ГК). Но важнее всего то, что в гражданском обороте участвуют не абстрактные «Идеальные доли», которые, строго говоря, не могут рассматриваться как объекты права, а вполне конкретные: комнаты, части дома и др. Доли в праве собственности на общие помещения квартиры (дома) могут быть признаны равными или пропорциональными размеру передаваемых в собственность каждого из супругов жилых помещений, а также быть установлены иным образом в соответствии с соглашением сторон. Применяя аналогию закона, следует заключить, что не только собственнику квартиры в многоквартирном доме закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК), но это ограничение распространяет свое действие на отношения собственников иного жилья: комнат, жилых помещений. Поскольку соглашение супругов о разделе общего имущества нельзя расценить в контексте п. 2 ст. 290 ГК иначе, как совершение иных действий, постольку их результатом не может быть установление права собственности на общие помещения в квартире (индивидуальном жилом доме), несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры (индивидуального жилого дома), обслуживающее более одной комнаты в квартире и более одной из выделенных частей индивидуального жилого дома отдельно от права собственности на комнату или иное жилое помещение.

Особо следует подчеркнуть, что собственнику в силу п. 2 ст. 209 ГК принадлежит право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Значит, именно собственник управомочен сформировать объект недвижимости как объект принадлежащего ему права, в том числе посредством раздела единого и, напротив, объединения нескольких самостоятельных объектов. При этом не должны нарушаться требования закона, в частности п. 2 ст. 290 ГК. Применительно к недвижимости организации технического учета обязаны по заявлению собственников внести соответствующие отметки (изменения) в документы технического учета в случаях, если для раздела не требуется выполнение никаких дополнительных условий (перепланировки, переоборудования, пристройки). В учреждение юстиции по регистрации прав представляется на регистрацию новое техническое описание объекта, заверенное БТИ. В тех случаях, когда раздел возможен только после соответствующих переоборудования или перепланировки, то в соглашении о разделе общего имущества супругов могут устанавливаться обязанности сторон по оплате и выполнению соответствующих работ, а также по согласованию разрешительной документации на изменение объекта (проекты и разрешения на пристройку, перепланировку или переоборудование). Указанные документы истребуют органы технического учета, поскольку только на их основании в соответствующих случаях могут быть внесены изменения в описание объекта недвижимости, именно органы технического учета в соответствии со ст. 31 Закона о государственной регистрации прав несут ответственность за точность данных об объектах недвижимости. Приложение разрешительной документации при представлении документов на государственную регистрацию прав, возникших в связи с заключением соглашения о разделе общего имущества, не является обязательным.

В состав строений, возведенных на одном участке, наряду с жилым домом и его принадлежностями могут входить и постройки, предполагающие использование их по общему назначению и рассматриваемые как единое целое – одна вещь (сложная вещь). Сложная вещь, во-первых, состоит из разнородных вещей, поэтому не рассматривается как сложная вещь два жилых строения, расположенных на одном земельном участке. Во-вторых, составляющие части сложной вещи не связаны между собой, в-третьих, совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению, и наконец, в-четвертых, каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться вполне самостоятельно, чего не скажешь о принадлежности главной вещи. По правилу ст. 134 ГК действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Применительно к находящимся на одном земельном участке объектам недвижимости иное может быть предусмотрено в тех случаях, когда объект конструктивно не связан с жилым домом, может использоваться по целевому назначению самостоятельно и независимо от жилого дома. Следовательно, соглашением супругов может быть предусмотрено, что передаче в собственность одного из супругов подлежит жилой дом, а в собственность другого -  отдельно стоящий гараж.

В каждом конкретном случае раздела общего имущества следует ограничивать сложные вещи, а также главные вещи и их принадлежности от составных и запасных частей главной вещи. Главная вещь без составных частей не может продолжать использоваться без существенного ущерба ее целевому назначению. Составные части главной вещи зачастую связаны с ней конструктивно, например посредством трубопровода. Представляется, что такие сооружения, как колодец, водозаборная скважина, очистные сооружения, обслуживающий дом отрезок газопровода т т.п., нерасторжимо связаны с жилым домом, без этих объектов использование дома как жилища затруднительно или невозможно вовсе, а потому в данном случае есть все основания считать такой объект единой вещью, хотя он и представляет собой совокупность отдельных составляющих, которые должны рассматриваться как единое целое с жилым домом. При разделе судьба таких объектов не может быть определена иначе, чем судьба самого дома. Как отмечалось, в таких случаях применима норма п. 2 ст. 290 ГК. Учитывая, что объекты недвижимости, образуемые в результате раздела по соглашению, в каждом конкретном случае формируются правообладателями, вопрос о допустимости регистрации прав на каждый из таких объектов в отрыве от жилого дома будет определяться при проведении учреждением юстиции правовой экспертизы. При этом обязанность доказывания наличия или же отсутствия конструктивной и технической связей как критериев общего или же самостоятельного назначения лежит на собственниках.

Заключение между супругами соглашения о разделе общего имущества, в составе которого имеется жилой дом (садовый домик, дача), невозможно без определения прав каждого из супругов на земельный участок, на котором возведены строения. Земельный участок, находящийся в совместной собственности и оформленный на имя одного из супругов, может быть разделен при условии соблюдения требований земельного законодательства. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных Федеральным законом. Следовательно, размер каждого из участников после раздела должен быть не меньше предельного минимального размера, установленного в соответствии с п. 1 ст. 33 ЗК РФ для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Изменения в описание объекта вносятся службой земельного кадастра с соблюдением установленных правил на основании заявления собственника. Не исключено оставление участка в общей собственности, разумеется, долевой, в этом случае в соглашении о разделе общего имущества может определяться порядок пользования таким земельным участком.

В классическом гражданском обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включая и недвижимость, которая при отчуждении по общему правилу должна следовать судьбе главной вещи. Однако в отечественном правопорядке главным объектом все еще считаются расположенные на земле здания, строения, сооружения. Как установлено п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре с частью земельного участка. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности не земельный       участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Как видим, общее правило по-прежнему состоит в том, чтобы земельный участок следовал судьбе строений, находящихся на нем. Хотя правила прекращения совместной собственности на земельный участок при переходе права на строения, возведенные на нем, законом не установлены, но из его смысла может быть сделан вывод о невозможности оставления земельного участка в собственности одного супруга, а строений – другого. Исключение сделано только для случая, когда одному из супругов в собственность передается часть жилого или иного строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Например, выделяется в собственность второй этаж дома. В такой ситуации супруги могут установить в соглашении земельного участка сервитут, который   подлежит   регистрации   по   правилам  ст.  27  Закона о государственной регистрации прав. На наш взгляд, в соответствующих случаях возможно оговорить в соглашении, что к супругу, которому передается в собственность часть жилого дома (иного строения), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята его частью дома (иного строения) и необходима для его использования (ст. 273 ГК).

Установление по соглашению о разделе общего имущества супругов общей долевой собственности на дом (иное строение) влечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение. Раздел дома (строения) в натуре влечет за собой раздел земельного участка в соответствующих пропорциях.

Супруги вправе по соглашению о разделе общего имущества произвести раздел оконченного строительством, принятого в эксплуатацию объекта недвижимости, причем, могут сделать это одновременно с регистрацией прав на вновь созданный объект недвижимости на основании документов, подтверждающих факт его создания и соглашения и разделе.

Супругам может принадлежать на праве совместной собственности неоконченный строительством объект недвижимости. Если, учитывая степень готовности строения, можно определить отдельные, подлежащие разделу части с последующей технической возможностью доведения строительства объекта до конца, то по соглашению о разделе общего имущества супруги могут разделить такой объект незавершенного строительства. Не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Соответственно не завершенный строительством объект подчиняется нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество. В п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенно строительства, а раздел имущества между супругами по их соглашению может рассматриваться в качестве такового, право на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Глава 2 Процессуальные особенности судебного разбирательства о разделе недвижимого имущества

2.1 Возбуждение гражданских дел о разделе недвижимого имущества

       Возбуждение спора о разделе недвижимого имущества (жилого дома)   в судебном порядке осуществляется путем подачи в суд искового заявления. Вместе с тем содержание искового заявления по указанным спорам имеет свои особенности.

Так, в соответствии со  ст. 131 ГПК РФ в заявлении истец должен изложить свое требование. При применении этой нормы на практике по делам о выделе доли жилого дома необходимо учитывать следующее. Во-первых, по таким делам не всегда в достаточной степени можно конкретизировать заявленное требование. Нередко можно встретить заявления, в которых требования излагаются в общей форме: «Прошу выделить долю дома « или «прошу разделить жилой дом», но никаких конкретных вариантов выдела или раздела вообще не предлагается. Иногда такие варианты указываются, однако, весьма неконкретно, например: «Прошу мне выделить южную часть дома, а ответчику - северную» и. т.п. Более того, изучение практики показало, что порой в заявлениях истцы прямо указывают, что никаких конкретных вариантов выдела доли дома они суду  в настоящее время  указать не могут и исковые требования ими будут уточнены только после проведения экспертизы и ознакомления с заключением эксперта. Представляется, такая форма изложения требований в исковом заявлении, как и указанные оговорки, вполне допустимы. Выдел дома в натуре, как правило, требует специальных знаний в области строительства. Поскольку истцы в большинстве своем такими специалистами не являются, то в силу объективных причин не в состоянии точно сформулировать свои требования. Действительно, не обладая специальными познаниями, истец не может определить, каким образом ему можно выделить долю дома, не причиняя ущерб его хозяйственному назначению, какая часть дома будет соответствовать его доле в праве собственности на дом, какова действительная стоимость всего дома всего дома и его отдельных частей и т.д. Все это не может не оказать влияния на форму изложения истцом своих требований.

Отметим, что в практике еще встречаются случаи, когда, получив заявление о выделе доли (разделе) дома, в котором требования истца изложены в общей  форме, т.е. так, как об этом говорилось выше, судьи оставляют такие заявления без движения, ссылаясь на ст. 136 ГПК РФ и предлагая в определении истцу уточнить свои требования. Эти определения, постановленные без учета специфики спора, являются формальными и должны отменяться как не соответствующие закону.

При предъявлении иска о разделе дома, как и при предъявлении других исков, во всяком случае должны соблюдаться требования ст. 132 ГПК РФ, в соответствии с которой исковое заявление представляется в суд с копиями по числу ответчиков. Судья может в зависимости от сложности и характера дела обязать истца представить копии документов, приложенных к исковому заявлению. Выполнение указанных требований закона имеет большое значение, так как позволяет ответчику заблаговременно ознакомиться с предъявленными к нему требованиями, продумать способы защиты и принять меры к представлению соответствующих доказательств, подтверждающих его возражения.

При рассмотрении споров о выделе (разделе) жилого дома возможно как соединение, так и разъединение требований. Это вытекает из положений ст. 151 ГПК РФ. Так, истец вправе соединить в одном исковом заявлении требование о признании права собственности на часть дома и о разделе его в натуре, поскольку они связаны между собой. Судебная практика также считает совместное рассмотрение этих требований вполне допустимым.

По нашему мнению, одновременное рассмотрение требований о признании права собственности на часть дома и о разделе его в натуре не всегда оправданно. В частности, представляется нецелесообразным совместное рассмотрение этих требований в том случае, если разрешение основного вопроса - о признании права собственности на часть дома является сложным, требующим, к примеру, проведения комплексной экспертизы, а также исследования и оценки множества доказательств. При назначении экспертизы для правильного разрешения вопроса о праве собственности на часть дома суду и без того приходится ставить перед экспертами целый ряд самых разнообразных вопросов.

Постановка же каких-то других вопросов (за выдел доли жилого дома также нередко требует проведения экспертизы и здесь тоже приходится ставить не один, а, как правило, ряд вопросов) в этом случае отвлекает суд и экспертов от решения основных, затрудняет правильное разрешение главного вопроса о признании права собственности на часть дома.

Раздел дома в натуре должен производится судом в соответствии с долей каждого совладельца в праве собственности на него. При рассмотрении таких требований одним из обязательных вопросов, который суд должен поставить на разрешение экспертизы, это вопрос о возможности раздела дома в натуре в соответствии с размером доли каждого участника общей долевой собственности. Но на момент назначения экспертизы по делу, где требования о признании права собственности на часть дома и разделе его в натуре объединены, никакой доли за истцом в строении еще не значится. Более того, вопрос о признании за истцом права собственности на часть дома и о размере его доли в это время является спорным и неясным для суда. Поэтому в силу объективных причин суд не может точно и конкретно сформулировать и поставить перед экспертом все необходимые вопросы относительно раздела дома, которые он должен разрешить. В тех случаях, когда суды все-таки пытаются это сделать, то так или иначе некоторые важные вопросы формулируются не конкретно и в общей форме, что приводит к необходимости назначить в последствие дополнительную экспертизу. Это, как правило, делается после исследования всех доказательств относительно требований о признании права собственности на часть дома.

Существует и еще одно соображение этического порядка, заставляющее подходить к совместному рассмотрению этих требований весьма осторожно. Поскольку право требовать выдела доли в натуре закон предоставляет только участнику общей долевой собственности на дом, то сама постановка перед экспертом вопросов, связанных с разделом дома в натуре, в то время, когда еще не разрешен спор о праве собственности, может у ответчика создать впечатление, что основной вопрос о праве собственности на часть дома для судей уже ясен и будет решен в пользу истца. Такое предубеждение ответчика может послужить поводом к отводу к составу суда или отдельных судей.

Поэтому по возможности совместного рассмотрения требований о признании права собственности на часть дома и о разделе его в натуре лучше избегать, выделяя требования о разделе дома в отдельное производство.

Исковое заявление о выдели доли (разделе) дома может быть подано в суд лично или направлено по почте. Но предъявление в суд заявления само по себе не влечет возбуждение гражданского дела в суде. Для возбуждения гражданского судопроизводства по делу необходимо положительное решение судьи о принятии искового заявление. Такое заявление судья принимает единолично. При наличии основания, указанных в ст. 134 ГПК РФ, судья отказывает в принятии искового заявления. Перечень этих оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В соответствии с п. 1 ст. 135 ГПК РФ судья отказывает в принятии заявления, если заявление не подлежит рассмотрению в судах. Следует отметить, что ряд вопросов о подведомственности суду споров о разделе дома до настоящего времени вызывает затруднения в судебной практике.

В практике совсем не часто приходится иметь дело со случаями, когда в судах заявляются требования о выдели доли или разделе полностью самовольно возведенного дома или только самовольно возведенной части дома. Гораздо чаще предъявляются иски с требованиями о разделе дома, часть которого (пристройки, надстройки, надворные постройки) возведена самовольно. Причем в районных судах по вопросу о подведомственности дел по таким спорам нет единой позиции. Некоторые суды вообще отказывают в принятии заявления за не подведомственностью спорам судам, другие исковое заявление принимают, но рассматривают спор по существу только в отношении части дома, возведенной в установленном законом порядке, самовольно же возведенные подсобные помещения в раздел не включают, указывая об этом в решении.

Эта позиция является правильной, поскольку основное строение, о котором идет спор, построено в установленном законом порядке и ни каких оснований отказывать в принятии такого заявления о его разделе не имеется.

В силу п. 1 ст. 134 ГПК РФ судья отказывает в принятии заявления, если имеется вступившая в законную силу, вынесенная по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения суда или определения суда о принятии отказа истца от иска или об утверждении мирового соглашения сторон.

Применения этого положения закона  в практике рассмотрения и разрешения дел о разделе в натуре жилого дома имеет свои особенности, которые обязательно должны быть учтены при обсуждении вопроса об отказе в принятии заявления по этим спорам. Так, не всякая  вступившая в законную силу решение о выдали доли или разделе дома препятствует обращению в суд с такими требованиями. К примеру, вступившее в законную силу решение суда по иску одного из сособственников о выдели ему в натуре части дома не препятствует обращению в суд других с требованиями к оставшимся участникам общей долевой собственности на часть дома о выдели в натуре принадлежащей ему доли. Такой иск имеет другой предмет и основание, по нему идет спор меду другими лицами, а поэтому он должен быть принят к производству суда и рассмотрен по существу. Вместе с тем если вступившим в законную силу решением суда каждому из участников общей долевой собственности была выделена в натуре его доля дома, то любому из совладельцев - бывших участников общей долевой собственности на жилой дом - должно быть отказано в принятии заявления о разделе его в натуре, причем даже и в том случае, когда по первому делу лицо, предъявившее такой иск, выступало в качестве ответчика. Указанным решением суда была полностью определена судьба объекта спора, а поэтому иск был бы по существу направлен к пересмотру вступившего в законную силу решения суда, что иметь место только в случаях и порядке предусмотренных законом.

Иное дело, когда вступившим в законную силу решением суда в иске о разделе жилого дома отказано а повторно в суд с таким иском обращается другой участник общей долевой собственности, который по первому делу привлекается в качестве ответчика. Думается, что здесь к решению вопроса о принятия заявления следует подходить с учетом обстоятельств дела. Так, если при первом рассмотрении дела было постановлено решение, из которого усматривается, что суд, исследовав и исчерпав все возможные варианты раздела пришел к выводу, что разделить дом в натуре вообще ни каким образом не возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственного назначения, и поэтому основанию отказал в иске, то в принятии искового заявления о выдели доли (раздела дома) в натуре другому участнику общей долевой собственности должно быть отказано со ссылкой на п. 1 ст. 134 ГПК РФ. Вместе с тем если вступившем в законную силу решением суда истцу было отказано в иске лишь в связи с тем, что он в судебном заседании настаивал на выдели доли дома только по конкретному удобному для него варианту, от других же, представленных экспертом, категорически отказывался, а суд посчитал, что предлагаемый истцом вариант ущемляет права ответчиком, неудобен или по этому варианту нельзя произвести раздел дома без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, то он, а так же всякий другой собственник, вправе обратиться в суд с иском о выдели доли дома по иным вариантам. Такой иск должен быть принят в производству суда и рассмотрен по существу, поскольку предметом этого спора является другое требование.

С учетом конкретных обстоятельств дела следует решать вопрос о принятии заявления и при наличии определения суда о принятия отказа от иска или об утверждении мирового соглашения сторон о разделе дома в натуре. Если истец при наличии определения суда о принятия отказа его от иска вновь обращается в суд с требованиями о разделе дома к тем же ответчикам - участникам общей собственности на дом, - но просит разделить или выделить долю по другому варианту, который судом не обсуждался, то отказать ему в принятии заявления нет никаких оснований, ибо изменился предмет иска.

Приступая к подготовке этих дел, необходимо тщательно изучить закон, постановление № 4 Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выдаче доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» ( в ред. от 25.10.1996 г.)[37]

Действия судьи по подготовке дел к судебному разбирательству подробно изложены в ст. 150 ГПК РФ.

 Согласно п. 2 этой статьи судья опрашивает истца по существу исковых требований, выясняет у него возможные со стороны ответчика возражения, предлагает, если это необходимо, представить дополнительные доказательства, разъясняет истцу его процессуальные права и обязанности.

При подготовке к судебному разбирательству дел о разделе жилого дома нередко опрос истца приходится производить несколько раз. Впервые опрос истца имеет место непосредственно на приеме у  судьи или его помощника при предъявлении им иска. Но здесь зачастую в силу объективных причин судье не удается получить от истца конкретные и полные ответы на все поставленные им вопросы. И это понятно, поскольку истец, заявляя в суд свои требования и в большинстве случаев не обладая специальными познаниями в области строительства, не может пояснить, как лучше, без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению дома разделить его между собственниками. В силу этих же причин он не в состоянии порой ответить и на другие вопросы, от которых зависит правильное и быстрое рассмотрение и разрешение дела. Вместе  с тем  нельзя и недооценивать значение и важность первого опроса истца. Именно первый опрос позволяет судье выяснить и уточнить ряд фактов и обстоятельств иногда не указанных в исковом заявлении, но имеющих существенное значение для дела. Опрашивая истца (а это должно иметь место только после ознакомления с содержанием искового заявления), судья во всяком случае обязан уточнить, кому принадлежит спорное строение и в какой доле, имеются ли на участке какие-либо хозяйственные постройки, когда отводился земельный участок и когда завершено строительство дома, принят ли дом в эксплуатацию, постоянно ли собственники проживают в доме, как пользовались и пользуются помещениями в доме, надворными постройками и земельным участком, имел ли место ранее между собственниками какой-либо договор или соглашение о порядке пользования помещениями в доме и надворными постройками, если имел место, то в какой форме – письменной или устной. Не лишним будет поинтересоваться и мотивами, побудившими истца обратиться в суд, выяснить, не состоялось ли ранее решение о разделе спорного дома в натуре или об определении порядка пользования им, если такое было поставлено, то когда и не имеется ли у истца копия этого решения и др. все указанные обстоятельства могут иметь значение для дела.

Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. в целях обеспечения наиболее полного и всестороннего выяснения фактических обстоятельств, прав и обязанностей сторон следует привлекать к участию в деле всех лиц, право собственности на дом которых установлено в порядке, предусмотренном законом, а также лиц, заинтересованных в исходе дела (например, супруга, если строение приобретено в период брака, наследников, вступивших в фактическое владение домом, но не оформивших своих прав на наследство, финансовые органы и других). Поэтому уже при первом опросе истца, не дожидаясь поступления из БТИ или от местной администрации документов, подтверждающих принадлежность жилого дома, чрезвычайно важно выяснить круг участников общей долевой собственности на строение, а также лиц, заинтересованных в исходе дела.

В силу закона раздел дома в натуре может иметь лишь между участниками общей долевой собственности, поэтому, только установив всех собственников дома, можно правильно определить, кто является сторонами по делу (истцом и ответчиком) и своевременно известить или привлечь к участию в деле, вызвав их в случае необходимости на прием для опроса в порядке подготовки к судебному разбирательству.

Опрашивая истца, судья обязан выяснить у него и возможные со стороны ответчика возражения против раздела дома. Это помогает более быстро и правильно подготовить дело к судебному разбирательству, в частности, решить вопрос о необходимости вызова ответчика для опроса к судье, об истребовании тех или иных доказательств и др.

Судья обязан также разъяснить истцу его процессуальные права и обязанности. Причем, разъяснение должно быть сделано, на наш взгляд, еще до опроса истца. Закончив выполнение этого важного процессуального действия, следует выяснить, понятны ли истцу его права и обязанности. При необходимости разъяснение следует повторить, с тем чтобы никаких неясностей на этот счет у истца не было.

Некоторые судьи при подготовке к судебному разбирательству дел по спорам о разделе в натуре практикуют вторично вызывать истца для опроса совместно с ответчиком. Такая практика, по нашему мнению, является правильной, поскольку одновременный опрос истца и ответчика позволяет судье лучше уяснить существо спора, а следовательно, более быстро и качественно подготовить дело к судебному разбирательству.

2.2 Судебное доказывание по делам о разделе недвижимого имущества

Для правильно разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании предъявленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе и по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой  к выделу части дома, о разделе затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ соответствующим специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованием и ст. 84, 85 ГПК РФ.

Необходимость назначения экспертизы следует разъяснить истцу и ответчику. После этого судья обязан выяснить, имеются ли у них какие-либо суждения в отношении назначения эксперта, не желают ли они представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом.

Окончательно круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, в стадии подготовки к судебному разбирательству определяется судьей. Отклонение предложенных вопросов судья обязан мотивировать.

Повторный опрос сторон целесообразно провести после получения судом заключения эксперта. В случае уточнения или изменения истцом своих исковых требований необходимо выяснить, какие возражения имеются по существу этих требований у ответчика.

В практике имеют место случаи, когда после изучения заключения эксперта на приеме у судьи истец или ответчик (а не исключено, что и оба) еще в стадии подготовки дела к судебному разбирательству обращают внимание судьи на его неясность, неполноту или другие недостатки. При этом нельзя забывать, что не все недостатки заключения могут быть исправлены в этой стадии процесса. Такие недостатки, как неясность и неполнота, по нашему мнению, могут быть исправлены в стадии подготовки дела к судебному разбирательству путем назначения дополнительной экспертизы. ( ст. 87 ГПК РФ). Причем о назначении дополнительной экспертизы судья обязан вынести определение, в котором указать мотивы, вызвавшие необходимость ее назначения, а также вопросы, которые должны быть разъяснены или по которым должен быть дан дополнительный ответ. Вместе с тем в случае несогласия с заключением эксперта по мотиву необоснованности, а также в случае противоречий между заключениями нескольких экспертов, судья при подготовке дела к судебному разбирательству единолично не вправе назначить повторную экспертизу, поскольку это связано с окончательной оценкой такого доказательства, как заключение эксперта или экспертов, что относится к компетенции суда, а не судьи.

В соответствии с п. 1 ст. 150 ГПК РФ судья при подготовке к судебному разбирательству разрешает вопрос о привлечении или вступлении в дело соответчиков и третьих лиц, опрашивает их применительно к пунктам 1 и 2 настоящей статьи, выясняет о вступлении в дело соистцов.

Вопрос о привлечении или вступлении в дело о разделе дома в натуре соответчиков и третьих лиц, а также о вступлении в дело соистцов целесообразно окончательно решить после ознакомления с документами о принадлежности спорного дома. Это большей степени гарантирует от ошибок, которые могут быть допущены при решении этих же вопросов, исходя из сведений, полученных только со слов истца или ответчика.

Судья, установив на основе полученных документов, что жилой дом принадлежит в соответствующих долях нескольким собственникам, а иск о разделе дома в натуре предъявлен лишь к одному или некоторым из них, обязан привлечь к участию в деле в качестве соответчиков и при необходимости опросить их применительно к п. 1 ст. 150 ГПК РФ. Если же хотят выделиться два собственника совместно, а иск предъявил лишь один из них, судья должен выяснить вопрос о вступлении в дело другого соистца, которого при подготовке дела также следует опросить применительно к п. 1 ст. 150 ГПК РФ.

Убедившись, что решение о разделе дома в натуре будет затрагивать права и интересы других граждан, судья должен решить вопрос о привлечении их к участию в деле.

О привлечении к участию в процессе по делам о разделе дома в натуре органов государственного управления в судебной практике нет единого мнения. Одни считают, что без участия в деле органов государственного управления и без их заключения невозможно правильно решить вопрос о возможности разделе дома в натуре без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению. По мнению же других, привлекать эти органы к участию в процессе нет никакой необходимости, поскольку согласно закону для разъяснения вопросов требующих специальных познаний, суд обязан назначить эксперта. Обе эти точки зрения являются односторонними и не учитывают особенностей рассмотрения и разрешения дел этой категории. Действительно, вопрос о возможности раздела дома в натуре требует специальных познаний в области строительных работ и нуждается в разъяснении. Именно поэтому, как правило, он не может быть всесторонне и полно выяснен без назначения по делу эксперта. Но не следует забывать, что в заключении эксперта дается лишь разъяснение вопросов, касающихся только возможности раздела дома с технической точки зрения, т.е. вопросов, требующих специальных познаний в области строительных работ. Только для разъяснения этих вопросов и проводится экспертиза. Но этого часто недостаточно для полного представления о пригодности к использованию для жилья выделенного каждой стороне или одной из них помещения. Для нормального проживания оно, как минимум, должно быть оборудовано отопительным очагом, приборами приготовления пищи. Как известно, планы установки отопительных очагов в силу специальных правил должны быть согласованы и утверждены пожарной инспекцией, а планы установки в доме газовых приборов – с представителями службы газового хозяйства района или города.

Поэтому в случае необходимости органы пожарного надзора и службы газового хозяйства должны привлекаться к участию в деле в порядке ч. 1 ст. 43 ГПК РФ для дачи заключения по вопросам, отнесенным к их компетенции. Невыполнение этих требований приводит к отмене решения суда. При разделе домов, оборудованных водопроводом и канализацией, приходится обсуждать и вопрос о переоборудовании этих коммуникаций. Но планы устройства канализации в доме должны быть согласованы и утверждены СЭС, которая как орган государственного управления, должна быть привлечена к участию в деле для дачи заключения о возможности ее устройства и оборудования в той или иной части дома с точки зрения санитарных правил.

Таким образом, особенностью дел о выделе доли (разделе) дома в натуре является то, что по ним в большинстве случаев имеется необходимость как в заключении эксперта, так и в заключении органов государственного управления, которые должны привлекаться к участию в деле в соответствии с п. 1 ст. 150 ГПК.

          Глава 3 Судебное решение и его исполнение

Согласно ч. 1 ст. 198 ГПК РФ решение состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.

Описательная часть решений должна содержать в себе указания на требования истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле (ч. 3 ст. 198 ГПК),

Эта часть решения, как и другие по делам о выделе в натуре доли из общего домовладения, имеет важное значение. Порой только ее изучение уже дает основание предположить, что при рассмотрении дела были допущены серьезные ошибки или нарушения закона. Например, если в описательной части решения суд, излагая требования истца, указал, что он (истец) «просит в исковом заявлении выделить ему в натуре часть дома по какому-то конкретному варианту или одному из многих вариантов раздела, предложенных экспертом в заключении», то это может свидетельствовать о назначении и проведении экспертизы до возбуждения дела в суде, поскольку на момент предъявления иска еще никаких вариантов, составленных экспертом, не должно быть, ибо экспертиза согласно закону может быть назначена и должна проводиться только после возбуждения дела. По делам о выделе в натуре доли из общего домовладения истцы нередко после проведения экспертизы изменяют свои исковые требования и просят выделить им в натуре долю не по варианту, указанному в исковом заявлении, а по одному из вариантов, предложенных в заключении экспертом. В таком случае в описательной части решения необходимо изложить эти распорядительные действия.

В этой части решения излагаются и возражения ответчика. Эти возражения должны быть изложены четко и ясно, чтобы без обращения к материалам дела можно было понять их суть – то ли ответчик вообще возражает против выдела истцу доли в натуре, то ли против выдела доли не возражает, но его не устраивает вариант выдела доли, предложенной истцом. Во всех случаях суд обязан выяснить и изложить в решении фактические обстоятельства, содержащиеся в возражениях ответчика. Недопустимо ограничиваться в решении лишь общими указаниями на непризнание иска ответчиком, без изложения содержания его возражений, так как это затрудняет уяснение спора, что может привести к ошибкам и в конечном итоге к отмене решения.

Согласно п. 4 ст. 198 ГПК в мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд. Эти требования закона должны строго соблюдаться и при вынесении решений по спорам о выделе в натуре доли из общего домовладения.

Суд обязан установить, являются ли стороны собственниками домовладения и какая доля его принадлежит каждому из них. Эти обстоятельства, как правило, должны быть подтверждены справкой Бюро технической инвентаризации, а в сельской местности  - справкой местной администрации.

Выяснив вопрос о принадлежности дома, суд должен убедиться в технической возможности выдела в натуре доли из общего домовладения. Для решения этого вопроса, требующего специальных познаний, необходимо обратиться к заключению эксперта. Судам следует иметь в виду, что заключение эксперта не является исключительным средством доказывания, а должно оцениваться в совокупности со всеми другими доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза была поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ним суда должны быть приведены отдельно по каждому заключению (п. 3

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 192003г. № 23 «О судебном решении»).[38]

После того как будет установлено, что выдел в натуре доли дома технически возможен, суд должен тщательно обсудить все представленные экспертом  раздела дома и избрать наиболее удобный и приемлемый из них. Оценка судом каждого из представленных экспертом вариантов обязательно найти свое отражение в решении, где необходимо подробно указать, почему следует отдать предпочтение избранному судом варианту и почему другие, представленные экспертом, отвергнуты   им.  Вместе    с    тем     не    следует

забывать, что решение может быть основано только на доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции. Недопустима ссылка в решении на те данные, которые не были исследованы судом в соответствии с нормами ГПК.

Иногда суды в решении не приводят никаких мотивов, обосновывающих   выбор    конкретного   варианта   раздела  жилого дома  из многих представленных экспертом, или излагают их весьма формально, порой допускаются ошибки, которые приводят к отмене решений. Все это свидетельствует о том, что в судах еще нет достаточной ясности, какие же обстоятельства имеют существенное значение, и должны приниматься во внимание при выборе конкретного варианта раздела дома из нескольких, рекомендованных в заключении экспертом. Сказанное дает основание изложить некоторые рекомендации по этому вопросу. На наш взгляд, при выборе конкретного варианта выдела в натуре доли из общего домовладения следует выяснить, в частности, следующие обстоятельства: 1) возможность раздела дома по избранному варианту без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению; 2) сложившийся порядок пользования домовладением, если таковой имелся между сторонами по делу; 3) удобство пользования жилыми и подсобными помещениями, а также надворными постройками; 4) соответствие стоимости выделяемых помещений размеру долей каждого совладельца в праве собственности на дом; 5) возможность свободного пользования земельным участком после раздела дома; 6) размер расходов, связанных с переоборудованием помещений, и сложность работ по переоборудованию; 7) возможность устройства отопления в каждой части дома; 8) нуждаемость семьи каждого из совладельцев в жилой площади и др.

Выдел в натуре дома должен по общему правилу производиться с учетом долей совладельцев в праве собственности на дом. Это вытекает из ст. 252 ГК РФ, в которой закреплено право каждого из участников общей долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества. Поэтому судьи во всяком случае должны проверять возможность раздела дома в натуре в соответствии с размером долей сторон в праве собственности на домовладение. Если таким образом выделить в натуре часть дома технически невозможно или суд считает, что наиболее приемлемым и удобным из всех, представленных экспертом, является вариант, по которому выдел будет иметь место с некоторым отступлением от размера доли каждого совладельца в праве собственности на дом, то в мотивировочной части решения необходимо указать и убедительно аргументировать, почему для раздела избирается вариант, по которому доли сторон в праве собственности на домовладение изменяются. Кроме того, в этом случае в решении должны быть приведены расчеты, подтверждающие новые размеры долей каждого собственника, а также расчеты, связанные с выплатой денежной компенсации, подлежащей взысканию с одной стороны в пользу другой.

В мотивировочной части решения необходимо также обсудить вопрос о переоборудовании, если оно необходимо для выдела в натуре доли дома. Причем в решении обязательно должны быть указаны мотивы, которыми руководствовался суд, обязывая одну или обе стороны произвести определенные работы по переоборудованию строений. Здесь же следует привести аргументы, подтверждающие вывод суда о возложении в соответствующей части расходов по переоборудованию на сторону.

В судах еще нет единой позиции по вопросу о распределении между сторонами расходов по переоборудованию домовладения.

Одни распределяют их соразмерно доле каждого в праве собственности на дом, другие – всегда поровну между сторонами по делу; третьи возлагают эти расходы только на выделяющегося собственника; четвертые часть расходов относят на стороны в разных долях – это, как правило, расходы, связанные с изоляцией друг от друга, а другие расходы, например связанные с оборудованием самостоятельного выхода, отопительных приборов, и т.п. – на собственника части дома, в которой эти работы необходимо произвести.

Представляется, правильно поступают те суды, которые расходы по переоборудованию распределяют соразмерно доле каждого в праве собственности на дом. Такое распределение расходов соответствует ст. 252 ГК РФ.

Не следует забывать и то, что варианты раздела жилого дома, предусматривающие возведение пристроек с внешней стороны дома или переоборудование нежилых помещений в жилые, должны быть согласованы с местной администрацией.

Если суд пришел к выводу, что раздел дома следует произвести согласно сложившемуся между сторонами порядку пользования им, то в мотивировочной части решения кроме доказательств, подтверждающих принадлежность дома и техническую возможность такого раздела, должны быть приведены и доказательства, подтверждающие сложившийся порядок пользования помещениями в доме (свидетельские показания, поэтажный план дома, договор определяющий порядок пользования помещениями и др.).

При выделе в натуре доли из общего жилого дома нередко в строении приходится переносить с одного места на другое отопительные приборы или заново устанавливать их. О возможности произвести указанные работы, а также работы, связанные с переоборудованием дома, суд во всяком случае обязан истребовать заключение органов пожарного надзора, в котором должно быть четко указано, не будут ли нарушены правила пожарной безопасности при переоборудовании дома и при возведении отопительного прибора в той или иной его части согласно представленному плану.

Пленум Верховного Суда РСФСР в п. 8 Постановления от 10 июня 1980 г. разъяснил, что под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими.

Установив в процессе рассмотрения дела, что домовладение разделить в натуре невозможно, суд обязан выяснить  у истца, не намерен ли он получить денежную компенсацию за причитающуюся ему долю.

Вывод суда о невозможности раздела дома должен быть тщательно обоснован в мотивировочной части решения. Здесь же необходимо отразить отношение истца к получению денежной компенсации. В случае согласия истца получить таковую суду следует, исключив его из числа собственников, признать за ответчиком право собственности на весь дом и взыскать с него в пользу истца стоимость его доли. При нежелании истца получить денежную компенсацию, в иске ему о разделе дома следует отказать.

И только в отдельных случаях суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности на жилой дом выплатить ему денежную компенсацию за принадлежащую ему долю, что должно быть судом мотивировано. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности на дом является незначительной и не может быть реально выделена, а выделяющийся собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью. С получением денежной компенсации утрачивается право собственности на долю дома.

В мотивировочной части решения суд, должен указать материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд.

Решение суда является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, и его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств. В связи с этим в ней должно быть четко и понятно сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию если оно было заявлено (ст. 137 ГПК), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Должны быть изложены судом и остальные вопросы, указанные в законе, с тем, чтобы решение не вызывало споров при исполнении.  При отказе в заявленных требованиях полностью или частично следует точно указывать, кому, в отношении кого и в чем отказано (п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Эти важные указания Пленума обязательно должны выполняться и при изложении резолютивной части решения по делам о разделе домовладений.

Раздел дома в натуре прекращает право общей долевой собственности на него. Поэтому истцу и ответчику (или ответчикам) должны быть выделены отдельные помещения с самостоятельными выводами. В резолютивной части решения суд обязан указать о разделе в натуре всех жилых, подсобных помещений и надворных построек, принадлежащих сторонам. Оставлять какие-либо помещения в доме в общей собственности сторон недопустимо, поскольку таким решением по существу будет определен лишь порядок пользования домом, а не раздел его в натуре, как этого требовал истец. Между тем правовые последствия удовлетворения судом каждого из этих требований совершено различны.

В решении необходимо указать адрес дома, подлежащего разделу, какие конкретно (обозначить размер и литер по плану) жилые, подсобные помещения и надворные постройки в нем выделяются в собственность каждой стороне. Несоблюдение этих требований приводит к затруднениям при исполнении решений.

Иногда суды в резолютивной части решения указывают и стоимость жилых, нежилых помещений и надворных построек, выделяемых в собственность каждой стороне. Такое указание не противоречит закону и является правильным, ибо устраняет все споры по поводу стоимости отдельных частей домовладения.

В том случае, когда по варианту раздела, избранному судом, изменяются доли сторон в праве собственности на дом, в резолютивной части решения суд обязан особо оговорить об этом, точно указав, чему будет равна теперь доля каждого собственника (выписка из решения служит основанием для регистрации Бюро технической инвентаризации или местной администрации за каждым из собственников этих изменившихся долей в праве собственности на домовладение). При этом следует помнить, что в пользу собственника, доля которого уменьшается, должна быть взыскана денежная компенсация, что также необходимо отразить в решении (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г.)[39].

Но ошибка будет допущена и в том случае, когда суд, взыскав с одной стороны в пользу другой денежную компенсацию, забывает изменить размер доли каждого совладельца в праве собственности на дом, хотя это требовалось по обстоятельствам дела.

В резолютивной части решения следует подробно указать, какие конкретно работы по переоборудованию дома необходимо произвести в связи с его разделом, на кого должна быть возложена обязанность по их выполнению, кто, за что конкретно и в каком размере должен нести расходы за эти работы.

После вопросов, относящихся к существу спора, в решении необходимо изложить и выводы о распределении судебных расходов между сторонами, а если это требуется и о возмещении расходов по оплате помощи адвоката (ст.ст. 98, 100 ГПК РФ).

Исполнительное производство по делам о разделе жилого дома возбуждается чаще всего по заявлению взыскателя, непосредственно заинтересованного в реализации решения суда.

Получив исполнительный лист на исполнение решения и разделе жилого дома, судебный  пристав-исполнитель прежде всего проверяет его реквизиты, устанавливает, не пропущен ли срок для предъявления исполнительного листа к принудительному исполнению. Поскольку по спорам по разделу дома одной стороной всегда является гражданин, то исполнительный лист по таким делам может быть предъявлен к исполнению в течение трех лет с момента вступления в законную силу решения суда.

Установив, что исполнительный лист предъявлен с пропуском предусмотренного законом срока, судебный  пристав-исполнитель не должен принимать его к своему производству. Однако срок для предъявления исполнительного листа может быть восстановлен, если иное не установлено законом (ст. 432 ГПК). Поэтому судебный пристав- исполнитель обязан разъяснить лицу, предъявившему его, право обратиться в суд с заявлением о восстановлении пропущенного срока.

Убедившись, что все реквизиты исполнительного листа имеются, судебный  пристав-исполнитель приступает к его исполнению.

При исполнении решения, которым должник присужден к совершению определенных действий, не связанных с передачей имущества или денежных сумм, судебный  пристав-исполнитель посылает должнику предложение о добровольном исполнении решения в установленный судом срок. По его истечении судебный исполнитель обязан проверить, выполнил ли должник предъявленное к нему требование.

Нередко судебные  приставы-исполнители не ограничиваются письменными предложениями о добровольном исполнении решения, а выходят на место или приглашают стороны на прием, разъясняя им необходимость своевременного и точного исполнения решения, их права и обязанности в стадии исполнения судебных решений. Такую практику следует признать правильной, поскольку она способствует более быстрому и правильному исполнению решения.

Если судебный пристав-исполнитель установит, что срок исполнения решения по тем или иным причинам нереален или должник по уважительной причине не может в него уложиться, он обязан разъяснить ему право обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения. При наличии же обстоятельств, делающих исполнение решения затруднительным или невозможным судебный  пристав-исполнитель сам вправе поставить пред судом вопрос об этом (ст. 435 ГПК).

Суд, рассматривая заявление должника или судебного  пристава-исполнителя об отсрочке исполнения решения о разделе жилого дома, должен считаться с реальными условиями и возможностями должника. Переоборудование дома нередко связано с производством капитальных работ и требует больших затрат труда и средств. Помимо этого проведению таких работ почти всегда предшествует приобретение строительных материалов, порой дефицитных и дорогостоящих. Все это нельзя не учитывать при определении нового срока для исполнения судебного решения. Следует иметь в виду и то, что в настоящее время служба быта значительно расширила сферу услуг и выполняет не только заказы по ремонту предметов домашнего обихода, но и работы, связанные с ремонтом и строительством жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Никаких запрещений обращаться в эти организации с просьбой о выполнении строительных работ, необходимых при исполнении решения о разделе дома, закон не содержит. Поэтому лица, не имеющие возможности лично выполнить такие работы, вправе поручить за свой счет их выполнение соответствующей организации, имеющей квалифицированную рабочую силу и строительные материалы. Но при заключении договора на выполнение работ по переоборудованию дома организация, определяя срок их выполнения, исходит из реальных возможностей выполнения заказа, считаясь также и с очередностью. Данные обстоятельства тоже не должны быть оставлены без внимания. Необходимо выяснить, не заключил или не намерен ли должник в ближайшее время заключить договор подряда с организацией на выполнение работ, связанных с исполнением решения.

Если договор заключен и в нем указан срок выполнения заказа, то не считаться с ним при определении времени отсрочки исполнения решения вряд ли оправдано.

При рассмотрении заявления должника или судебного пристава-исполнителя об отсрочке исполнения решения могут быть установлены и другие обстоятельства, имеющие значение при определении времени отсрочки. Так, лицо, обязанное произвести переоборудование, может сообщить, что в торговой сети района, города временно нет нужных для переоборудования дома строительных материалов и до появления их в розничной торговле он в указанное судом время исполнить решение суда не может. Эти обстоятельства тоже являются уважительными, ибо требовать от должника приобрести строительные материалы незаконным путем недопустимо.

Вполне возможен и такой случай, когда должник имеет необходимые строительные материалы, но не может найти квалифицированных рабочих для выполнения таких работ. Сам же выполнить их не может по состоянию здоровья или по другим уважительным причинам. Указанные факты не могут не оказать влияние на решение вопроса об отсрочке исполнения. Поэтому , устанавливая срок, или еще до подачи заявления об отсрочке исполнения решения – судебному приставу-исполнителю следует выяснить о времени поступления необходимых материалов в торговую сеть и посоветовать должнику, где их можно приобрести.

Во втором случае должнику следует разъяснить, что за помощью он может обратиться в организации , которые располагают квалифицированной рабочей силой для выполнения строительных работ. Заключение договора с подрядной организацией является основанием для отсрочки исполнения решения суда, ее срок должен быть обусловлен договором подряда.

А как быть, если должник отказывается от выполнения возложенных на него решением суда работ по переоборудованию дома? При неисполнении решения, обязывающего должника совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, судебный пристав-исполнитель составляет акт о неисполнении решения. Акт в зависимости от содержания резолютивной части решения должен быть направлен судье или в суд по месту исполнения решения.

 Получив такой акт, судья выносит определение о применении указанных в решении последствий в связи с несовершением должником определенных действий. Когда же в решении не были указаны последствия его неисполнения, то акт должен быть направлен в суд по месту исполнения. В этом случае суд разрешает вопрос о порядке исполнения решения по правилам, содержащимся в ст. 434 ГПК, которая предусматривает, что суд, постановивший решение по делу, вправе, исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, изменить способ и порядок исполнения решения. Указанные вопросы рассматриваются в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием для разрешения поставленного перед судом вопроса.

На определение суда по вопросу об изменении способа и порядка исполнения решения может быть подана частная жалоба или принесен протест.

При исполнении решения у судебного пристава-исполнителя могут появиться неясности, требующие разъяснение. Например, где конкретно и какую следует поставить перегородку, из какого материала она должна быть выполнена и др.

В случае неясности решения, подлежащему исполнению, судебный пристав-исполнитель вправе просить суд, которым рассмотрено дело, о разъяснении решения. Разъяснение производится только судом, которым разрешено дело, если решение еще не приведено в исполнение и не истек срок, в течение которого оно может быть принудительно исполнено.

В отдельных случаях судебный пристав-исполнитель может встретиться с фактами, когда исполнению решения о разделе дома препятствует одна из сторон, например сторона, не согласная с решением суда. Так, собственник может препятствовать другому возвести или разобрать стену, пристройку, надстройку и т.д. Препятствия могут выражаться и в отказе освободить помещение, которое необходимо переоборудовать в связи с разделом дома. Установив указанные обстоятельства, судебный пристав-исполнитель обязан потребовать от совладельца или совладельцев не чинить препятствий лицу, исполнявшему решение, производить строительные работы по переоборудованию дома.

Требования судебного пристав- исполнителя по исполнению судебных решений обязательны для всех государственных учреждений, предприятий,  и иных кооперативных и общественных организаций, должностных лиц и граждан, на всей территории РФ. В случае оказания сопротивления судебному приставу- исполнителю при исполнении решения он  составляет об этом акт и для устранения препятствий обращается за содействие к органам власти. Акт, подписанный судебным приставом - исполнителем  представляется судье для разрешения вопроса о привлечении к ответственности лиц, оказавших сопротивление судебному приставу- исполнителю.

При вынесении решения о разделе жилого дома нередко приходится изменять размер доли каждого совладельца в праве собственности на дом. В этой части судебное решение принудительному исполнению не подлежит. Поэтому суд обязан выдать сторонам в этой части выписку из решения, которая должна быть предъявлена ими в департамент по регистрации недвижимости для регистрации за совладельцами новых долей в праве собственности на дом.

Заключение

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных её участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем как выдела доли в натуре, так и приобретения доли выделяющегося собственника остальными участниками долевой собственности или одним из них.

При  не достижении соглашения о споре и условиях раздела общего имущества  или выдела доли из него любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п. 3 ст. 252 ГК).

Основные моменты, которые должны учитываться при рассмотрении данной категории дел, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июля 1980 г. № 4 (в ред. постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11, с изменениями и дополнениями от 25  октября 1996 г. № 10)  « О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности».

При разрешении споров о разделе недвижимого имущества возникает ряд технических вопросов, для разъяснения которых требуются специальные познания в области строительства, коммунального хозяйства. В этой связи суды, как правило, назначают техническую экспертизу.

Наибольшие трудности в судебной практике вызывают споры, связанные с выплатой участнику долевой собственности остальными участниками денежной суммы или иной компенсации вместо его доли в натуре. Выплата такой компенсации допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и  он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК).

На практике не всегда ясно, как следует поступать в тех случаях, когда ответчик отказывается выплатить денежную компенсацию, например в связи с отсутствием денежных средств и нежеланием увеличения своей доли. Представляется, что правового основания для взыскания компенсации без его согласия не имеется, так как закон не предусматривает возможности приобретения права собственности в принудительном порядке. Однако если ответчик согласен на выплату денежной компенсации, но оспаривает её размер, то сумма денежной компенсации определяется судом  и может быть взыскана с ответчика, несмотря на его возражения о выплате такой суммы.

Между гражданами нередко возникают споры о порядке пользования жилым домом или выделе доли собственнику. Такие споры рассматриваются судами по иску любого из участников общей собственности на дом, если между ними не достигнуто соглашение о способе выдела либо о порядке пользования домом. Задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение судами гражданских дел и их разрешение в целях защиты нарушенных прав. Своевременное обращение в суд способствует укреплению законности и правопорядка. На основании ст. 13. Конституции РФ собственность граждан на жилой дом охраняется государством. Индивидуальное  жилищное строительство служит удовлетворению потребности граждан в жилье, и государство всемерно содействует индивидуальному строительству домов путем отвода земельных участков, предоставления кредитов и т.п. Правильное разрешение судами споров, связанные с правом собственности на жилой дом, является одной из гарантией защиты этого права.

Рассмотрев материалы обобщения судебной практики по этой категории дел, проанализировав юридическую литературу, нужно отметить, что суды  в основном правильно в соответствии с действующим законодательством и фактическими обстоятельствами разрешают дела указанной категории. Вместе с тем, в их деятельности имеются недостатки. Не во всех еще случаях при подготовке дела к судебному разбирательству проверяется, принят ли дом в эксплуатацию и зарегистрирован ли в установленном порядке, не всегда тщательно проверяют правомерность постройки или приобретение жилого дома, что имеет существенное значение для решения вопроса о праве собственности, не уточняются предмет и основания иска, не проводятся разграничения между требованиями о признании права собственности на дом ( часть дома), о выделе собственнику и об определении порядка пользования домом, всегда истребуются правоустанавливающие документы, не назначается в необходимых случаях техническая экспертиза  не всегда правильно определяется размер денежной компенсации за долю а праве общей собственности на дом, и другие.

Учитывая важную роль судов в деле защиты права граждан на жилище, Верховным судам республик, краевым, областным и соответствующим им судам необходимо периодически обобщать практику рассмотрения дел данной категории, глубже вскрывать недостатки в деятельности судов и принимать меры к их устранению.

Список использованных источников

1. Конституция РФ от 12.12.1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 10.01.2006 г.) // Собрание законодательства РФ.- 1994.- № 32.-С.14-120.

3. Гражданский кодекс РФ часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 02.02.2006 г.) г. // Собрание законодательства РФ.- 1996 .- № 5.-С.48.

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136- ФЗ (в ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ.-2001.- № 44.-С.34.

5. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ ( вред. от 31.12.2005г.) // Собрание законодательства РФ.- 2005.- № 1.-С.23.

6. Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 № 223-ФЗ (в ред. от 28.12.2004 г.) //Собрание законодательства РФ.- 1996.-№ 1. –С.56.

7. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002. № 138-ФЗ (в ред. от 27.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- № 46.-С.54.

8. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г.  № 95-ФЗ (в ред. от 27.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- № 30

9. Федеральный Закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) ( в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ.- 1998.- № 29.-С.17.

10.   Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. ( в ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ.- 1997.- № 30. –С.90.

11.   Федеральный закон РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Собрание законодательства РФ.- 2003. -№ 5.-С.15.

12.   Федеральный закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ ( в ред. от 21.03.2002 г.) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- № 1.-С.26.

13.   Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Российская газета.- 2004.- № 292.-С.49.

14.   Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18.07.2005г.) // Парламентская газета.- 2002.- № 140-141. –С.18.

15.   Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1982 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» ( в ред. от 30.11.1990 г.) // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. -М.: «Спарк», 1994.-С.45-50.

16.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980г.  № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» ( в ред. от 25.10.1996г.) // Сборник Постановлений Пленума Верховного суда РФ 1961-1983.- М.: «Юридическая литература», 1994.-С.35-40.

17.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики  разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. -1998. -№ 10.-С.40.

18.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» // Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». -2005.- № 12.

19.   Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 №Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (в ред. от 24.12.2004 г.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной  власти.-2001.-№35.-С.40.

20.   Бутырин А. Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза (теоретические, методологические и правовые основы): Учебное пособие.-М.: Городец, 1998.-195 с.

21.   Гражданский процессуальный кодекс РФ: постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенникова.-2-е изд., исправленное и дополненное.- М.: Статут, 2005.- 860 с.

22.   Данилов Е. П. Справочник адвоката. Жилищные споры.- М.:Норма, 2000.- 213 с.

23.   Иванова Н. Р. Защита права собственности в арбитражном суде: Комментарий арбитражной практики. –- М.: Контракт, 1999.-195 с.

24.   Комментарий судебно-арбитражной практики / институт законодательного и сравнительного правоведения; Высший Арбитрадный Суд РФ; отв. ред. В. Ф. Яковлев. – М.: Юридическая литература,2000.-416с.

26.   Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. -М.: Юрист, 1999.- 198с.

27.   Мейер Д. И. Русское гражданское право. - М.: Инфра, 2003.

28.   Настольная книга судьи по гражданским делам / А. Ф. Ефимов и др.; под ред. Н. К. Толчеева. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – 512 с.

29.   Особенности рассмотрения отдельных категорий гражданских дел / Под ред. М. К. Треушникова.- М.: Изд-во МГУ, 1995.-335 с.

30.   Ракитина Л. Н. Учебно-методический комплекс по спецкурсу «Особенности судебного разбирательства отдельных категорий гражданских дел в судах общей юрисдикции» для студентов юрид. дневного и заочного факультета / Л. Н. Ракитина.- Ульяновск: УЛГУ, 2004.- 23 с.

31.   Судебная защита прав граждан в ее наиболее эффективных формах: Материалы научно-практической конференции (24 декабря 2002 г. Екатеринбург).- Екатеринбург: Уральский институт экономики, управления и права, 2003.-108 с.

32.   Судебное разбирательство гражданских дел отдельных  категорий / Под ред. В. С. Трубникова. - 2-е изд., дополненное и переработанное. -М.: Былина, 2000.-302 с.

33.   Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам. – М.: ТК Велби,  2003. – 264 с.

34.   Шерстюк Н. М. Рассмотрение споров о праве на жилой дом. – М.: Былина, 1999. – 124 с.

35.   Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Российское право. -2005. -№ 8.-С.41.

36.   Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2003.- № 1-2.-С.45.

37.   Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право.- 1998. -№ 6.-С.62.

38.   Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право.- 1999.- № 8.-С.36.

39.   Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес – адвокат. -2003. -№ 9.-С.29.

40.   Холдеев А. В. Комната в коммунальной квартире как объект права собственности //Цивилист.- 2006.- №1.- С.62.

41.Архив Ульяновского районного суда, гражданское дело № 2- 215/ 2005 г. по иску Пегановой Н.В., Пеганову К.В. о разделе жилого дома в натуре между собственниками и вселении.

42.Архив Ульяновского районного суда, гражданское дело № 2-138/ 2004 г. по иску  Хусаиновой С.А., Даминова М.А. к Деминову А.А. о разделе домовладения и земельного участка.