Недвижимое имущество

Недвижимое имущество

НОВЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Наталии Нестеровой

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Выпускная дипломная работа

студентки V курса Ковалёвой Елены Владиславовны

Научный руководитель

Мелузова А.О.

г. Москва 2004 год

СОДЕРЖАНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ.

Одним из основных условий успешного построения российского гражданского общества с устойчивой рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании российской правовой реформы.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значи-мость. Сложность и многообразие объектов недвижимости – земли, её недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муни-ципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введе-ние большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,   Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Градостроительный кодекс Российской Федерации от  07.05.98 г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.97 г. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Однако, при практической реализации подоб-ных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подго-товкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недви-жимости. Вместе с тем, действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, благодаря которым расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением граж-данами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям пред-приятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориенти-роваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный харак-тер, что и послужило поводом для выбора мной этой темы. Целью насто-ящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьёзных, на мой взгляд, вопросов в этой области. Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правопри-менительной практики, что позволяет получить объективное представ-ление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недви-жимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формиро-вание таких правоотношений.

Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена, что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как объекта Гражданского права.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

 «Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения».*

Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); немате-риальные блага.

Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распрост-ранённостью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей право-отношений собственности.

Вещи – материальные предметы внешнего по отношению к чело-веку окружающего мира. Ими  являются как продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, расте-ния и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и стано-вятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удов-летворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо, полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе разви-тия человеческой цивилизации (к примеру, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают.

Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осоз-

_______________________

* См. с. 205 Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П.,  Толстого Ю.К. /М.: Проспект/ 1998

наны и освоены людьми.

«Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав».*

Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объек-тов. «Оборотоспособность объектов гражданских прав означает допусти-мость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. В зависимости от этого разделены на три группы: свободные в обороте, ограниченные и изъятые из оборота».**

По общему правилу объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться – это правило является общим, а ограничение оборотоспо-собности объекта или его изъятие из оборота – является исключением из этого правила.

П. 3, ст. 129 ГК РФ предусматривает, что любое ограничение оборотоспособности должно непременно осуществляться в порядке, предусмотренном законом. Это означает, что на уровне закона необ-ходимо по крайней мере установить, каким образом должны опреде-ляться виды ограниченно оборотоспособных объектов. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым уполномоченным законом государственным органом. Такого рода ограничения содержатся, например, в постановлении Правительства РФ от 10 декабря 1992 года «О поставках продукции и товаров, реализация которых запрещена». В соответствии с Законом

_____________________

* См. с. 206 Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П.,  Толстого Ю.К. /М.: Проспект/ 1998.

** См. с. 272 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой (постатейный) /М.: Инфра-М/ 1999.

СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» при продаже или ином отчуждении памятников истории и культуры  требуется предварительное уведомление госу-дарственных органов охраны памятников, поскольку государство имеет преимущественное право их покупки.

К изъятию из оборота Гражданский Кодекс РФ (п. 2, ст. 129) отно-сится строже: виды изъятых из оборота объектов должны быть прямо указаны в законе. «К ним относятся некоторые виды вооружения, ядерная энергия и др., предусмотренные в Указе Президента РФ от 22 февраля 1992 г. «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, сво-бодная реализация которых запрещена».*

Вещи, изъятые из оборота вообще не могут быть предметом граж-данско-правовых сделок.

Объекты гражданских прав принято разделять на:

- вещи, к числу которых относятся, деньги, валютные ценности;

- ценные бумаги и права на вещи;

- работы и услуги;

- информация;

- результаты интеллектуальной деятельности; в том числе исклю-чительные права на них (интеллектуальная собственность);

- нематериальные блага.

Вещи как объекты гражданских прав.

         Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу право-отношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством поря-

_______________________

* См. с. 175 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

док её использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Ещё в Основах ГЗ (ст.4) 1964 года было закре-плено деление вещей на движимые и недвижимые, что было связано с введением в РФ частной собственности на землю.

Гражданский Кодекс РФ (п. 1, ст. 130) относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущер-ба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаж-дения, здания, сооружения.

Также статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внут-реннего плавания, космические объекты, что, на мой взгляд,  объясняется необходимостью распространения на эти объекты специального право-вого режима, установленного для недвижимого имущества. Данный пере-чень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.

Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п. 2, ст. 130 ГК РФ).

Гражданский кодекс (ст. 133 ГК РФ) классифицирует вещи как объекты гражданского права на делимые и неделимые. Все вещи являются делимыми. Однако физическое разделение вещи на части может лишить вещь ее первоначального назначения. Поэтому «различие вещей делимых и неделимых проводится в зависимости от их естественных свойств, обуславливающих возможность физического раздела вещи на части, каж-дая из которых сохраняет способность служить той цели, которая служи-ла неразделённая вещь. Классификация вещей на делимые и неделимые имеет правовое значение в основном для раздела общей собственности и выдела доли из неё».* Так, при разделе общей собственности делимые вещи делятся и соответствующие их части передаются разным субъектам, а неделимые передаются одному из собственников, который обязан вып-латить другим денежную компенсацию, либо продаются, а вырученная сумма делится между собственниками.

«В ряде случаев имущество можно разделить без ущерба для его хозяйственного назначения, но раздел его отразится на материальной или художественной ценности (коллекция, сервиз и т.п.). В случае спора судебная практика рассматривает такие вещи как неделимые и не подле-жащие разделу».**

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь - сложная вещь (ст. 134 ГК РФ). Сложные вещи отличаются от неделимых тем, что каждая часть сложной вещи обладает самостоятель- ной ценностью и в то же время в совокупности все эти части образуют единое целое и, как правило, используются по единому назначению. К сложным вещам относятся библиотека, предприятие, стадо скота и т.п. Такие вещи выступают, как правило, единым объектом обязательства купли-продажи, мены и др., хотя они, могут быть отчуждены и по отдельным частям. Сделка, заключенная в отношении сложной вещи, рас-пространяется на все ее составные части, если иное не предусмотрено договором.

Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), ___________________

* См. с. 282 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой (постатейный) /М.: Инфра-М/ 1999.

** См. с. 178 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Принадлежностью всегда является отдельный предмет, напри-мер, ключ от замка, футляр для скрипки и др. Указание на то, является ли этот предмет принадлежностью, часто содержится в законе, стандарте или договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота.

Гражданским законодательством (ст. 132 ГК РФ) установлен такой особый вид недвижимого имущества, как предприятие.  Предприятие рассматривается законом как имущественный комплекс, в состав кото-рого включаются все виды имущества, предназначенные для осущес-твления предпринимательской деятельности: здания, сооружения, обору-дование, инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, имущес-твенные и неимущественные права предприятия на результаты интел-лектуальной деятельности и приравненные к ним средства  индиви-дуализации предприятия (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). Данный имущественный комплекс как единое целое или его части могут быть предметом гражданско-правовых сделок или предметом передачи в административном порядке другим субъектам. «Изъятие из имущественного комплекса какого-либо из этих объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором. В про-тивном случае, при переходе права собственности или иных прав на этот объект к другому лицу последние вправе требовать передачи ему всех перечисленных прав».*

Особое место среди объектов гражданского права занимают животные, которым посвящена ст. 137 ГК РФ.

Увеличение количества домашних животных, находящихся в собст-венности граждан, а также сделок, объектами которых являются живот-

___________________

* См. с. 178 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

ные, привело к необходимости правового регулирования данных отноше-ний. Эти отношения подпадают под общие нормы гражданского права об имуществе, если нормативными актами не установлены специальные правила. Ст. 241 ГК РФ устанавливает возможность принудительного выкупа домашних животных при ненадлежащем обращении с ними, противоречащим общепринятым нормам гуманного поведения.

В ГК РФ особо выделен такой материальный объект гражданского права, как деньги и валютные ценности (ст. 140-141 ГК РФ).

Деньги в наибольшей степени являются ликвидным имуществом, т.е. заменимой и делимой вещью. Денежную купюру можно разменять на

более мелкие купюры или монеты. Деньги могут быть основным объек-том правоотношений, например, в договоре займа, но чаще выступают в качестве всеобщего эквивалента как законное платежное средство при заключении таких сделок как купля-продажа, подряд, перевозка и др. При этом как всеобщий эквивалент деньги могут заменить любую другую вещь и применяются даже для возмещения морального вреда. Как пла-тёжное средство деньги обязательны к приёму всеми лицами по нарицательной стоимости в уплату за долг или как эквивалент стоимости

других предметов. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 75) и ст. 27 Закона «О центральном банке России» законным средством платежа в РФ является рубль, обязательный к приему на всей территории РФ.

Такие виды имущества, как валютные ценности, и порядок совершения сделок с ними определяются законом «О валютном регули-ровании и валютном контроле на территории РФ», который под имуществом, определяемом как валютные ценности, подразумевает (п. 4, ст. 1) иностранную валюту, ценные бумаги и фондовые ценности в иност-ранной валюте, драгоценные металлы и драгоценные природные камни (за исключением ювелирных изделий). Там же определен порядок совер-шения сделок с валютными ценностями, который, неоднократно допол-нялся и уточнялся  Указами Президента РФ и письмами ЦБР,  а также правилами, определяющими валютные операции на межбанковских валютных биржах.

Право собственности на валютные ценности защищается в Российс-кой Федерации на общих основаниях. Гл. 7 ГК РФ выделяет ценные бумаги как объект гражданского права в отдельный самостоятельный институт права. Более детально правоотношения, вытекающие из ценных бумаг, регулируются Законом «О рынке ценных бумаг».

Ценные бумаги обладают некоторыми особенностями (п. 1, ст. 142 ГК РФ): ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. «По данному признаку ценные бумаги отличаются от других объектов гражданских прав тем, что при исполнении гражданско-правовой сделки, по общему правилу, не требуется предъявления документа, подтверждающего заключение дан-ной сделки».*

С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности (ст.142 ГК). Не возможна частичная передача прав, удостоверенных ценной бумагой (например, при передаче ценной бумаги нельзя передать лишь часть указанной в ней суммы). Ст. 143 ГК РФ содержит перечень ценных бумаг, к которым относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный серти-фикаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Таким образом, на перечисленные и кратко охарактеризованные

___________________

* См. с. 185 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

выше виды имущества как одного из объектов гражданского права нап-равлены права и обязанности субъектов правоотношений, что предпо-лагает необходимость правового регулирования отношений между лица-ми, возникающих по поводу вещей.

Ст. 136 ГК указывает на то, что «поступления полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества». Закон различает  «естественные плоды – приплод животных, плоды фруктовых деревьев и т.п., создаваемые самой вещью, и доходы, которые вещь приносит, если она находится в гражданском обороте, например, наемная плата, проценты, полученные по кредиту, и т.п., а также продукцию, полученную в результате целенаправленного использования вещей в производственной деятельности».

Эта норма Гражданского Кодекса является диспозитивной, так как предусматривает возможность установления законом, иными норматив-ными актами или договором иного порядка использования плодов, про-дукция, в результате которого доходы поступят в собственность незакон-ного владельца, а другого лица. К примеру, для унитарных государ-ственных и муниципальных предприятий плоды, продукция и доходы, полученные от использования имущества, являются государственной соб-ственностью и поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения.

Иными словами, собственник имущества при передаче его в поль-зование другому лицу должен иметь в виду, что если в договоре не будет предусмотрено условие о приобретении собственником плодов, продук-ции и доходов от использования имущества, то они в соответствии со ст. 136 ГК поступят в собственность законного владельца, то есть – пользо-вателя.

ГЛАВА 2.  ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

К недвижимости согласно п. 1, ст. 130 ГК РФ, во-первых, относятся

2.1. Объекты естественного происхождения

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

          До 1990 года определяющим принципом земельного законодатель-ства было существование и развитие института исключительной государ-ственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юри-дически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

В 1992 г. в Конституцию РФ были внесены изменения, смысл кото-рых состоял в признании множественности форм собственности на землю: государственная, муниципальная, частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного стро-ительства.

С конца 1993 года по начало 1996 года законодатель объявил о возможности совершения гражданами РФ всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. земельные участки и всё, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица – собственники земельных участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также переда-вать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фон-ды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2).

С 1996 года по сегодняшний день российское законодательство о земле нацелено на создание единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.

Этот вывод можно сделать исходя из содержания Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., и из принятых в соответствии с ним подзаконных нормативно-правовых актов.

На сегодняшний день российскому земельному законодатель-ству свойственны следующие особенности:

Во-первых, при наличии кодифицированного акта – Земельного Кодекса РСФСР, принятого 25 апреля 1991 года, земельные отношения регулируются также рядом иных социальных законодательных актов. Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г.; Законом РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.; Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. и др.

Во-вторых, в связи с тем, что Земельный Кодекс РСФСР не отра-жал реалий земельных правоотношений, сложившихся в стране, Прези-дент РФ признал значительную часть его статей недействующей (Указ Президента РФ № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г.). Поэтому действующий «Земельный Кодекс не может в полной мере регулировать земельные отношения в РФ. Попытки провести новую кодификацию земельного законодательства (принять новый земельный кодекс) до сих пор не увенчались успехом».*

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему граждан-скому законодательству земля была объектом исключительной государ-ственной собственности, то по действующему ГК РФ государственная собственность на землю определяется по, так называемому, остаточному принципу: «земля, не находящаяся в собственности граждан, юриди-ческих лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью», - гласит ст. 214 ГК РФ.

Земля может находиться в частной собственности как граждан, так и юридических лиц. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермер- ского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородни-чества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строи-тельства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской

___________________

* См. с. 53 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2   

деятельности, и иных, не запрещенных законом целей.

Действующее законодательство предусматривает существование индивидуальной частной собственности граждан на землю, а также общей долевой собственности на землю с определением для каждого собствен-ника конкретной земельной доли и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников. Так, после приватиза-ции сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной соб-ственности, они стали собственностью бывших членов коллективов, вы-шедших из колхозов и совхозов, с выделением земельных долей, и работ-ников сельскохозяйственных предприятий – на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной ре-формы в РСФСР»).

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хо-зяйстве»), находится предоставленный или приобретенный земельный участок (ст. 257, 258 ГК).

Общая совместная собственность устанавливается также на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дач-ных, гаражных кооперативов.

Говоря об общей долевой собственности, необходимо уточнить, что в некоторых случаях требуется специальное регулирование отно-шений собственности на землю нормами земельного законодательства. Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, возникших при приватизации сельско-хозяйственных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие значительного количества участников общей долевой собственности (общей численностью от 500 до 3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нота-риально удостоверить согласие каждого на практике невозможно.

"Государственная собственность на землю существует в двух фор-мах: федеральной собственности Российской Федерации и собственнос-ти субъектов Российской Федерации – республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и автономных округов".*

Условия и порядок пользования земельными участками определя-ются согласно Конституции Российской Федерации на основе федераль-ного закона.

В соответствии со ст. 52 Земельного Кодекса собственники земель-ных участков имеют право:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства име-ющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископа-емые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

- собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных куль-тур и насаждений;

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями ис-пользования земельных участков;

- участвовать в решении вопросов мелиорации их земель.

Думается, что землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладают всеми правами собственников земельных участков, в том числе правом на компенсацию вложенных на повышение плодородия почв зат-___________________

* См. с. 54 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2   

рат при добровольном отказе от земельного участка, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Использование земельных участков осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользо-вателями и арендаторами с соблюдением следующих требований законодательства:

- эффективно использовать землю в соответствии с целевым наз-начением, повышать ее плодородие, применять природоохранные техно-логии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

- осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

- своевременно вносить земельный налог и арендную плату;

- не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объек-тами;

- своевременно предоставлять в соответствующий Совет народ-ных депутатов установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель;

- вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустро-ительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитар-ными и природоохранными органами. При аренде земли у местных Сове-тов народных депутатов возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назна-чением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника – с согласия собственника.

В этой связи необходимо отметить, что Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 года устанавливает, что при разра-ботке градостроительной документации следует предусматривать меро-приятия по охране окружающей природной среды, определенные зада-нием на разработку градостроительной документации.

Ст. 10 Градостроительного Кодекса указывает на то, что собствен-ники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятель-ности обязаны соблюдать требования охраны окружающей среды и эко-логической безопасности, предусмотренные градостроительной докумен-тацией, а также санитарные правила.

Ст. 16 Градостроительного Кодекса гласит, что "при осуществле-нии градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно соб-ственниками, владельцами, пользователями или арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объек-тов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением крас-ных линий, которые установлены проектами планировки".

Статья 55 Земельного кодекса устанавливает гарантии прав соб-ственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Субъекты права государственной и муниципальной собственности на землю сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Пра-вомочие пользования может реализовываться ими путем присвоения час-ти, земельной ренты, принадлежащей им как земельным собственникам и извлекаемой субъектами, использующими земли, находящиеся в госу-дарственной или муниципальной собственности, прибыли. Обладая пра-вом на земельную ренту посредством извлечения через систему аренд-ных платежей, подоходного налога, установления цен на продукцию и др., субъекты права государственной и муниципальной собственности могут ее не извлекать оставляя полностью или частично землепользова-телю, арендатору. Правомочие распоряжения земельными участками, принадлежащее субъектом права государственной и муниципальной соб-ственности на землю, осуществляется от их имени управомоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции.

Таким образом, рассмотрены особенности использования участков земли как объектов естественного происхождения, которые как и участки недр, относятся к недвижимому имуществу.

Участки недр являются одним из природных объектов. Потреб-ляемая, используемая человеком часть недр является природным ресур-сом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

При рассмотрении законодательного регулирования использования недр необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов земле- и недропользования, который проявляется в двух основных положениях.

Во-первых, согласно ст. 52 ЗК РСФСР, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды.

Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст.83), пре-доставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекуль-тивации земель и восстановления ранее отработанных площадей.

«Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собст-венности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения».*

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр сос-тавляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ Российской Федерации (ст.2 Закона РФ «О недрах»). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предостав-ляться в пользование.

Горный отвод представляет собой участок недр (геометризи-рованный при помощи пространственных границ блок недр), предос-тавленный для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплу-атации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных иско-паемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также для проведения геологического изучения недр с одновременной или непосредственно следующей за ним добычей полезных ископаемых.

При определении границ горного отвода учитываются размеры участка недр, определяющие объект пользования и зоны влияния работ, связанных с пользованием недрами (подходные и эксплуатационные гор-ные выработки и др.).

Геологический отвод представляет собой участок недр (геометри- зированный при помощи пространственных границ блок недр), предос- тавленный для геологического изучения недр.

В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государ-ственной, муниципальной и иных формах собственности.

____________________

* См. с. 274 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

Конституция провозгласила равенство всех форм собственности на природные ресурсы. Однако, законодательство о недрах и, в первую оче-редь, Закон Российской Федерации «О недрах» – не восприняли принцип множественности форм собственности на природные ресурсы и их равной правовой защиты. Указанный закон не отвергает названный прин-цип, равно как и нигде не употребляет термин «государственная соб-ственность на недра». Однако по существу, все формы собственности он сводит только к государственной. Так, ст. 2 Закона дает понятие и состав государственного фонда недр. Согласно этой норме, распоряжение госу-дарственным фондом недр осуществляется путем принятия совместных решений государственных органов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

«Право пользования недрами является производным от права соб-ственности на недра. Это основной вид прав на участки недр. В зави-симости от сроков, пользование участками недр подразделяется на бес-срочное («без ограничения срока») и срочное («на определенный срок»). Других видов прав на недра – владение, аренду – Закон РФ «О недрах» не предусматривает и, следовательно, не регулирует.

Участки недр предоставляются в пользование для:

а) геологического изучения;

б) добычи полезных ископаемых, в том числе, для использования отходов горнодобывающего и связанных с ним производств;

в) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не свя-занных с добычей полезных ископаемых;

г) образований особо охраняемых геологических объектов, имею-щих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповед-ники, заказчики, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

д) сбора минералогических палеонтологических и других геологи-ческих коллекционных материалов.

Пользователями участков недр для добычи общераспространенных полезных ископаемых, торфа, пресных подземных вод, а также для строи-тельства подземных сооружений для своих нужд в пределах участка недр могут быть любые юридические лица и граждане. Пользователями недр для добычи радиоактивного сырья могут быть только государственные предприятия».*

«В соответствии с «Положением о порядке лицензирования поль-зования недрами», утвержденным постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г., пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятель-ность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр».**

Ст. 130 Гражданского Кодекса относит к объектам недвижимости естественного происхождения, и обособленные водные объекты.

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного Кодекса от 18.10.95 г.)

В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации, вод- ные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципаль-ной и иных формах собственности.

Однако, Водный Кодекс РФ (ст. 34) устанавливает, что в Рос-___________________

* См. с. 236 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

** См. с. 237-238 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

сийской Федерации предусмотрена только государственная собствен-ность на водные объекты в целом. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной соб-ственности, но и в муниципальной, а также принадлежать на праве соб-ственности гражданам и юридическим лицам. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью (ст. 35 ВК РФ). В государственной собственности находятся водные объекты, принадлежащие на праве соб-ственности Российской Федерации (федеральная собственность), и вод-ные объекты, принадлежащие на праве собственности субъектам Рос-сийской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рам-ках своей компетенции.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, согласно ст. 35 ВК не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Обособленные водные объекты, принадлежащие на праве собствен-ности городским и сельским поселениям, а также другим муниципаль-ным образованиям, являются муниципальной собственностью, владение, пользование и распоряжение которой осуществляют соответствующие органы местного самоуправления. В муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты, предназначенные для муни-ципальных нужд (ст. 39 ВК РФ).

Статья 41 ВК предусматривает права на водные объекты лиц, не являющихся их собственниками:

- право долгосрочного пользования;

- право краткосрочного пользования;

- право ограниченного пользования (водный сервитут).

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в долгосрочное и краткосрочное пользование в зависимости от целей их использования, ре-сурсного потенциала и экологического состояния водных объектов. Пра-во краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок от трех  до двадцати пяти лет. Право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке (ст. 42 ВК РФ).

Водным кодексом установлены формы ограниченного пользования водным объектом – публичный и частный водные сервитуты. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Рос-сийской Федерации (публичный водный сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предос-тавлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Общие положения о сервитутах, предусмотренные ГК, приме-няются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного Кодекса.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- водопоя и пригона скота;

- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Водный сервитут устанавливается водным законодательством РФ или договором, для его осуществления не требуется лицензии на водо-использование.

Права пользования водными объектами приобретаются и переходят от  одного лица к другому на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом уп-равления использованием и охраной водного фонда, и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом.

Статья 59 ВК предусматривает государственную регистрацию до-говоров пользования водными объектами.

Статья 86 ВК раскрывает понятие общего и специального водо-пользования. Использование водных объектов без применения соору-жений, технических средств и устройств (общее водопользование) может осуществляться гражданами и юридическими лицами без получения лицензии на водопользование.

Использование водных объектов с применением сооружений, тех-нических средств и устройств (специальное водопользование) осущес-твляется гражданами и юридическими лицами только при наличии спе-циального разрешения (лицензии) на водопользование, за исключением случаев использования водных объектов для плавания на маломерных плавательных средствах и для разовых посадок (взлетов) воздушных судов.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, нахо-дящихся в муниципальной собственности, допускается на условиях, уста-новленных соответствующими органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в установленном порядке об условиях общего водопользования или о его запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, нахо-дящихся в собственности граждан или юридических лиц, допускается на условиях, установленных собственником по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Собственник обособленного водного объекта обязан объявить об условиях общего водопользования или о его запре-щении в соответствии с порядком объявления, установленным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1, ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижи-мому имуществу, отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, пере-мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмо-жно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они свя-заны с землей. Будучи отделёнными от нее, они становятся движимыми вещами.

Леса как естественный объект недвижимости занимают цент-ральное место в составе элементов лесного фонда.

«Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии».*

Согласно Конституции РФ, леса могут находиться в государствен-ной, муниципальной  и частной собственности.

На сегодняшний день доминирующей среди других форм соб-ственности на леса является государственная собственность. Распределе- ние объектов лесного фонда между федеральной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации производится на основе Лесного Кодекса РФ и договоров Федерации с субъектами Феде-____________________

* См. с. 246 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

рации.

«К муниципальной собственности могут быть отнесены лесные участки городских лесов, лесопаркового пояса, обслуживающие потреб-ности городов и районов».*

Статья 20 Лесного кодекса РФ от 29.01.97 г. предусматривает право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустар-никовую растительность, расположенную на земельном участке.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в ре-зультате хозяйственной деятельности или естественным образом на зе-мельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Лесным кодексом установлены публичный и частный лесные сер-витуты.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законо-дательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут).

В соответствии со ст. 21 ЛК РФ, права пользования граждан и юри-дических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных ре- решений (частный лесной сервитут).

Также раскрыты виды осуществления прав пользования участками лесного фонда и прав пользования участками лесов, не входящих в лес-ной фонд.

Ознакомившись с Лесным Кодексом РФ можно сделать вывод о ___________________

* См. с. 248 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

том, что участки лесного фонда предоставляются гражданам и юриди-ческим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмез-дного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

"Основы лесного законодательства Российской Федерации", утратившие силу в связи с принятием Лесного Кодекса, предусматривали семь видов лесного пользования. Это: заготовка живицы (сока хвойных деревьев), древесины, второстепенных лесных материалов (пней, коры, сосновой и еловой лапки); побочные лесные пользования (подразделяются на два вида – общедоступные (сбор грибов, ягод), не требующие специального разрешения (лицензии), и специальные (сенокошение, пастьба скота, заготовка технического сырья, лекарст-венных трав); пользование лесом для нужд охотничьего хозяйства; в научно-исследовательских целях; для реализации культурных и оздоро-вительных интересов, туристических и спортивных задач. Действующее лесное законодательство не даёт такой схемы определения пользователей лесным фондом.

В соответствии со ст. 17 ЛК РФ "лесопользователями являются граждане и юридические лица (в том числе иностранные), которым пре-доставлены права пользования участками лесного фонда и права пользо-вания участками лесов, не входящих в лесной фонд".

Передача участков лесного фонда в пользование производит район-ная (городская) администрация на основе прямых переговоров, торгов, конкурсов.

Права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного поль-зования участком лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

В соответствии со ст. 31 Лесного кодекса, субаренда участков лес-ного фонда запрещена.

По договору аренды, безвозмездного пользования участок лесного фонда предоставляется на срок до одного года.

Немаловажным моментом является оборотоспособность лесных объектов (ст. 12 ЛК РФ).

Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и со-вершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой от-чуждение участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд не допускаются.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого иму-щества рассмотрены лесным и гражданским законодательством, где уста-новлены основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

2.2. Искусственные объекты

Здания и сооружения являются искусственными объектами нед-вижимости тесно связанными с землёй.

Гражданским Кодексом РФ и Законом "О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" максимально рег-ламентированы порядок перехода права собственности на здания и со-оружения, обязанности по содержанию и ответственность пользователей (например, арендаторов) зданий и сооружений (Гл. 34, параграф 4 ГК РФ), а так же государственная регистрация перехода прав на здания и сооружения.

«Так, установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на недвижимость переходят соответству-ющие права на земельный участок.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собствен-ником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать по-купателю на иных правах – праве аренды, праве пользования и т.п.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользо-вания земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной».*

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание или сооружение, продан без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, условия пользования земельным участ-ком определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земель- ного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Пос-кольку сервитут является вещным правом, его владелец защищается так же, как и собственник.

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде на-ходящегося на нём здания или сооружения. В соответствии со ст. 653 ГК РФ арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право _________________________

* См. с. 126-127 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна, независимо от того, на каких правах получает земельный участок арендодатель.

При отсутствии в договоре аренды условия о пользовании аренда-тором земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

"Если арендодатель – не собственник земельного участка (например, арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения."*

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности и других внешних прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно аналогичное правило применимо к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения.

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии _________________________

* См. с. 223 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

должны применяться правила купли-продажи недвижимости».*

Рассматривая данный пункт, на мой взгляд, необходимо раскрыть содержание правоотношений на земельный участок при переходе прав на здание и сооружение, то есть содержание статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

Предприятие как имущественный комплекс.

Термин "предприятие" используется в гражданском праве в двух смыслах: как юридическое лицо - субъект гражданского права и как особый вид недвижимости - объект гражданского права.

Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки:

Во-первых это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наиме-нование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущест-венный комплекс, который используется для осуществления предпри-нимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой орга-низации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осу-ществляющей в соответствии с законом и ее уставом предприниматель- скую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связан-ные с этой деятельностью).

_________________________

* См. с. 276 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

"В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо чле-нам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом купли-продажи является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юриди-ческого лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущест-венным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого, в него не входят долги юридического лица".*

Логично предположить, что предприятие может быть объектом раз-личных сделок – купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части».

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами (ч. 2, п. 1, ст. 130 ГК РФ).

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транс- портных уставах и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

_________________________

* См. с. 281 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

Воздушные суда.

В соответствии со ст. 32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – это летательный аппарат, поддерживаемый в атмос-фере за счёт взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Ст. 7 ВК РФ гласит, что воздушные суда как имущество граждан-ской и экспериментальной авиации "могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц соб-ственности юридических лиц, а то же имущество государственной ави-ации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества ави-ации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда".

Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 33 ВК РФ, которая указывает, что "гражданские воздушные суда подлежат регистра-ции в Государственном реестре гражданских воздушных судов иност-ранного государства при условии заключения соглашения о поддержании лётной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации".

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государ-ственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов лётной годности (удостоверения о годности к полетам).

Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской Федерации возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистри-рованное или учтенное в установленном порядке в Российской Феде-рации, приобретает национальную принадлежность Российской Федера-ции.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения о залоге подлежат включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации.

При включении данных о гражданском воздушном судне в Госу-дарственный реестр гражданских воздушных судов Российской Феде-рации государственный и регистрационный опознавательные знаки, кото-рые наносятся на воздушное судно.

Морские суда и суда внутреннего плавания.

В соответствии с Кодексом торгового мореплавания РФ (далее КТМ) от 30 апреля 1999 г. и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ от 07 марта 2001 г., судно, морское или внутреннего водного пла-вания, - это самоходные или несамоходные плавучие объекты, эксплу-атируемые на внутренних водных путях Российской Федерации.

Суда находятся в государственной собственности, а также в соб-ственности граждан и юридических лиц.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ. Судно приобретает право плавания под Государственным флагом с момента внесения его в Госу-дарственный судовой реестр в одном из морских торговых или рыбных портов РФ или с момента регистрации в судовой книге.

Судно подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на судно. Наряду с государственной регистрацией прав на судно подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) указанных прав, а также иные сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ст. 14 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ содержит перечень судовых документов, которые должны храниться на судне, заре-гистрированном в Государственном судовом реестре Российской Федера-ции и осуществляющем судоходство по внутренним водным путям.

Космические объекты.

«Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О косми-ческой деятельности»). Международные документы относят к ним соз-данные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пило-тируемые корабли и станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них».*

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному сек- ретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, пара-метры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата _________________________

* См. с. 276 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

ООН, и рассылает всем её членам.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект».* Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахож-дения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принад-лежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, кото-рым они принадлежали до полета.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с указанием абзаца 2, п. 1, ст. 130 ГК, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

_________________________

* См. с. 429-430 Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид. лит. 1994.

ГЛАВА 3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Способы приобретения права собственности.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные.

Первоначальные способы – это способы, приобретение прав которых не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом. Основной первона-чальный способ – это правомерная хозяйственная деятельность субъекта права.

"Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям предусмотренным статьей 136 Гражданского кодекса.

Кроме хозяйственной деятельности речь может идти о первоначальном способе приобретения прав на объект недвижимости тог-да, когда прежний собственник утратил право на этот объект. Это проис-ходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на иму-щество, не имеющее собственника. Во-вторых, на имущество, соб-ственник которого неизвестен. В-третьих, либо на имущество, от которо-го собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом".*

Производные способы – это способы перехода права от одного ___________________

* См. с. 9 Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

правообладателя к другому. Иначе, способы, имеющие место быть в тех случаях, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать кроме требований действующего зако-нодательства наличие уже имеющегося правообладателя, его волю пере-дать свои права и обязанности в том или ином объеме. Переход права на объект недвижимости может иметь место в результате сделки, направ-ленной на отчуждение этой недвижимости либо в результате универ-сального или сингулярного правопреемства.

«Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущес-тва.

В случае смерти гражданина право собственности на принад-лежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соот-ветствии с завещанием или по закону. В случае реорганизации юридичес-кого лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица».*

И, последний, совершенно особый способ приобретения права собственности предусмотрен для членов потребительских кооперативов, в соответствии со ст. 218: «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паевое накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».

___________________

* См. с. 10 Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

Каждый из вышеперечисленных оснований приобретения права собственности имеет, на взгляд Конева А.А. и Ветхова Р.Ю., проблемы, не разрешенные ни Гражданским кодексом, ни Федеральным законом «О

госрегистрации».

Как известно, Государственной регистрации подлежат право соб-ственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожиз-ненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки, сер-витута и иных прав, предусмотренных законом.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возник-новения, прекращения, перехода, ограничения (обращения) приобретен-ных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 17 Закона, являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры в отношении недвижимости, совершенные в соответс-твии с законодательством, действовавшим в месте расположения объек-тов недвижимости на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совер-шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осу-ществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выдан-ные уполномоченными органами государственной власти в порядке, уста-новленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законо-дательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

План земельного участка, участка недр и (или) план объекта недви-жимости с указанием его кадрового номера являются обязательным приложением.

3.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходи-мости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, устано-вить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст. 131 ГК РФ

регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Рос-сийской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению А.В. Кузнецова, «настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на созда-ние цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Феде-рации. Его положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы правового регулирования государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».*

Вероятно, основное значение государственной регистрации заклю-чается в следующем:

 -  в легализации для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1, ст. 8 ГК РФ;

 -  в обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью _____________________

* См. с. 59 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;

- в создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно- статистическое значение.

Гражданский кодекс РФ, в частности ст. 131, обязывает участников гражданского оборота регистрировать все права на недвижимость и совершенные с ней сделки. Государственной регистрации в едином госу-дарственном реестре подлежат возникновение, ограничение, прекраще-ние и переход; права собственности, хозяйственного ведения, оператив-ного управления, пожизненного наследуемого владения постоянного пользования, ипотеки, сервитута и иных прав, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, ст. 4 Закона установлена необходимость регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Трудно не согласиться с А.В. Кузнецовым, который считает, что "следует приветствовать решение законодателя не приводить в Законе исчерпывающего перечня подлежащих регистрации вещно-правовых ограничений (обременений), имеющихся в отношении конкретного объекта. Спорным представляется решение законодателя о непременной регистрации обязательственных прав, к примеру, права аренды".*

Право аренды не попадает под определение ограничений (обременений), которое приводится в ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав и сделок с ним" и ошибочно отнесено к перечисляемым в данной статье вещным правам (п. 2, ст. 609 ГК РФ и п. 1, ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав»).

Целесообразно, на мой взгляд, было бы закрепить в Законе необхо-димость обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав только вещно-правовых ограничений. Такое положение дел пол-ностью соответствовало бы п. 1, ст. 131 ГК РФ. Собственник может сдавать имущество в аренду довольно часто. При этом аренда может носить краткосрочный характер. В связи с этим обязательная регистрация права аренды может существенно затруднить осуществление соответствующих сделок. В любом случае следует допустить регистра-цию обязательных прав в реестре по желанию правообладателей.

П. 2, ст. 4 Закона гласит: «Обязательной государственной регис-трации подлежат права на недвижимое имущество, право устанавли-вающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона».

Государственная регистрация является единственным доказатель-ством существования зарегистрированного права, - как утверждает А. Конев, государственная регистрация есть «признание государством чистоты и законности перехода права или сделки». Именно за это госу-дарство дает гарантию, и именно с момента признания право (переход права) становится легальным.

В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации": _____________________

* См. с. 59 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

«государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; датой государственной регис-трации является день внесения соответствующих записей в Единый госу-дарственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недви-жимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд».

«Здесь показателен следующий пример. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зареги-

стрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что обл-потребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о ре-гистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла пос-тановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следу-ющих обстоятельств: между облпотребсоюзом (продавцом) и акционер-ным обществом (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена  по акту приема-пере-дачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федера-ции предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистра-ции, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подле-жит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегис-трировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих инте-ресов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обосновано квалифицировала как уклонение от государственной регис-трации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки».*

Таким образом, мы видим, как действует на практике п. 5, ст. 2 Закона, регулирующий взаимодействие участников отношений, возника-ющих при государственной регистрации прав.

Здесь возникает вопрос, кто же является участниками таких отно-шений? В соответствии со ст. 5 Закона «участниками отношений, возни-кающих при государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граж-дане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты  Российской Федерации и муниципальные образо-вания, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную ____________________

* См. с. 81 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - № 1.

регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой».

Для обеспечения наибольшей достоверности сведений о правах на объект недвижимости законом установлено, что по желанию обладателей прав на недвижимое имущество, проводится государственная регистрация таких прав, которые признаются юридически действительными при

отсутствии их регистрации.

По мнению А.В. Кузнецова, в Законе "О государственной регистра-ции прав" недостаточно основательно проработан вопрос о получении сведений из Единого государственного реестра прав.

Согласно ст. 7 Закона и п. 4, ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, со-держащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утверждённые в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

         Действительно, такая практика характерна для некоторых западно-европейских стран, в которых существует подземельная книга, например, для Австрии. Однако, А. Кузнецов утверждает, что "в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России".*

         Хотелось бы отдельно отметить, что принятие Закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

_____________________

* См. с. 64 Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

ним" от 21 июля 1997 года способствовало появлению целого ряда злоупотреблений со стороны законодателей местных органов само-управления.

Например, во исполнение данного закона Мэром г. Москвы было вынесено Распоряжение № 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" от 7 сентября 1998 года, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежали все договора аренды (субаренды) зданий и сооружений, не зависимо от срока их действия. Данное распоряжение прямо противо-речило п. 2, ст. 651 ГК РФ, которая говорит "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государ-ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регис-трации".

Распоряжение Мэра г. Москвы № 911-РМ активно применялось на территории Москвы в течение двух лет не смотря на прямое указание п. 2, ст. 15 Конституции РФ на то, что "органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию РФ и законы".

В течение нескольких лет Московская Налоговая Инспекция требо-вала от экономических субъектов, осуществляющих свою коммерческую деятельность на территории г. Москвы, предоставлять подтверждение  государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок менее года, с целью признания обоснованным отнесение арендных плате-жей по договорам аренды на себестоимость производимых субъектом товаров (оказываемых услуг). В моей практике есть примеры, когда при прохождении государственной регистрации, срок договора аренды закан-чивался ранее, чем договор был зарегистрирован в Московском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данное положение вещей было изменено после издания Инфор-мационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 года № 53, в котором было указано, что "договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ", то есть договор аренды считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Но, несмотря ни на что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» знаменует принципиально важную веху в развертывании российской правовой ре-формы. Почему? Обстоятельный ответ был дан на состоявшемся 27-29 января 1998 года в Москве общероссийском совещании – семинаре по вопросам этой регистрации, проведенном Министерством юстиции РФ, Московской областной регистрационной палатой и еженедельником «Экономика и жизнь». Констатировав, что названный законодательный акт ощутимо затрагивает интересы влиятельных государственных ве-домств и практически всех субъектов гражданского оборота, ведущие правоведы страны разъяснили суть возникших коллизий.

Как известно, совсем недавно наше государство являлось исклю-чительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости – земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов «из кармана в карман» названного собственника, причем без особого труда совершались на основе расположений правительственных структур и их подразделений. Вот почему главное внимание регистров уделялось не правам на недвижимость (т.к. собственник не менялся), а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответ-ствующего учёта недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу – учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недви-жимость стала превращаться из физической категории в юридическую".*

Законом «О государственной регистрации прав» утвержден следу-ющий круг полномочий, относящихся к компетенции учреждений юсти-ции по регистрации прав:

проверка действительности поданных заявителем документов и

наличия соответствующих прав и подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регист-

рацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах (ст. 9).

 В соответствии со ст. 9 Закона, учреждение юстиции по регистра-

ции прав – государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения, - вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную Федеральным законом.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав» (ст. 10): «Министерство юстиции Российской Федера-ции является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним, и осуществляет следующие функции:

- координация работ по созданию учреждений юстиции по регис-трации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по ре-____________________

* См. с. 58 Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. –1998.- №2.

гистрации прав;

- разработка методических материалов по вопросам практики веде-ния государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок  с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализацией федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах Российской Федерации;

«В этой связи Министерством юстиции РФ учрежден Российский институт государственных регистраторов. Задачи этого федерального учебного заведения таковы: подготовка и повышение квалификации госу-дарственных регистраторов и иных работников системы госрегистрации, осуществление научных исследований и разработок в области этой регис-трации и ее научно-методическое обеспечение».*

- иные установленные законодательством полномочия в системе государственной регистрации прав.

Проверка юридической силы представленных документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав (ст. 17 Закона). 

Государственная регистрация прав может быть "приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для ____________________

* См. с. 60 Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. –1998.- №2.

госрегистрации. Государственная регистрация прав может быть приос-тановлена не более чем на месяц (не считая месячный срок, указанный выше) при направлении документов на подтверждение их подлинности. Если в течение этих сроков не будут устранены причины, препят-ствующие регистрации, регистратор прав обязан отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В порядке, установленном законодательством государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, это сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав" (ст. 19 Закона).

Законом (ст. 20) закреплён исчерпывающий перечень случаев, при которых в государственной регистрации может быть отказано:

- если право на объект недвижимости не является правом, подлежащим регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- если с заявлением о госрегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- если документы, представленные на госрегистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- когда акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимость признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшие правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости» (ст.20 Закона).

Законом «О государственной регистрации прав» установлена ответственность учреждений юстиции за своевременность и точность записей о праве на недвижимость, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимость и сделках с ней, несут ответственность в соответствии со ст. 31 Закона за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон.

Статьей 11 Закона раскрыты источники средств для создания и развития системы государственной регистрации и предоставления инфор-мации о зарегистрированных правах, бюджетные средства и иные источ-ники, не запрещенные законом.

Максимальный размер платежей на территории российской Феде-рации устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Закон "О государственной регистрации" устанавливает следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (глава III Закона):

А) на каждый объект недвижимого имущества открывается дело, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект;

Б) книги учета документов содержат данные о принятых на регис-трацию документах об объектах недвижимости, правообладателях, регис-трируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о госрегис-трации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав; об иных документах.

В) разделы Единого государственного реестра прав иденти-фицируются в нем кадастровым номером объекта недвижимости. Дело правоустанавливающих документов идентифицируются тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтоже-ние, изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (ст. 12 Закона).

Структура Единого государственного реестра прав разработана в п. 6, ст. 12 Закона.

«Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и открывающихся при начале регистрации прав на объект недвижимости. Раздел идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта

недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначе-ние и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавли-вающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (серви-туте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограни-чения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограни-чиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование доку-мента, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Осо-бые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритя-заниях в отношении данного объекта».

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, кото-рый возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию доку-ментов.

Закон «О государственной регистрации прав» детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества. Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя её ста-дии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регис-трации и отвечающих требованиям этого закона;

- регистрация представленных документов с обязательным прило-жением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

- сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавлива-ющих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст. 14 Закона являются особого вида свидетельства о государственной регистрации прав.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недви-жимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регис-трационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Закон так же устанавливает порядок государственной регистрации ограничений (обременений) прав (п. 2, ст. 13 Закона) «Регистрация огра-ничений (обременений) права собственности и иных вещных прав права-ми третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном огра-ничении (обременении). Регистрация ограничений (обременений) права возможна только при наличии госрегистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

Согласно п. 3, ст. 13 Закона Госрегистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов необходимых для госрегистрации.

 «Регистрация прав проводится на основании заявления право-обладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной дове-ренности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государ-ственной регистрации права подается лицом, в отношении которого при-нят такой акт. В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требо-ванию другой стороны». Замечу также, что ст. 16 закона соотносится с правилами п. 3, ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок ре-гистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохож-дения регистрационной процедуры.

"Регистрация возможна по заявлению одной из сторон сделки, но только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» круг сделок, требующих соблюдения квалифи-цированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недви-жимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом Закон о государственной регистрации прав примени-тельно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регис-трации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению, залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога".*

Вместе с тем, по п. 2, ст. 163 ГК не исключает возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.

О. Романов, адвокат специализированной юридической консуль-тации № 3 Рязанской областной коллегии адвокатов, считает, что при отсутствии в законе прямых указаний на этот счёт следует руковод-ствоваться аналогией ст. 16 Закона о госрегистрации прав, то есть проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и права, возникшего на её основании, по требованию любой из сторон сделки.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать установленным законом требованиям и отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав: описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.

Регистрационные действия начинаются с момента приёма доку-ментов на регистрацию. Сделка считается зарегистрированной, а право-вые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

____________________

* См. с. 46-47 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-1998.0 № 7, 8.

В установленных законодательством случаях поданные документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон. Тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наиме-нования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахож-дения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жите-льства должны быть написаны полностью. Документы, имеющие под- чистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание, не подлежат приёму.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответ-ственным за проведение кадровых работ, а планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадровому учёту земельного участка, госрегистрация прав осуществляется при нали-чии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент госрегистрации прав в органе кадастрового учета. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в реестр без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Все документы должны быть представлены не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключе-нием актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен быть возвращен правообладателю (ст. 18 Закона).

Истребования у заявителя дополнительных документов, если пред-ставленные документы отвечают требованиям Закона, не допускается. (ст. 16 Закона).

Таковы основные положения, предусмотренные Законом, в области порядка проведения государственной регистрации прав, а также требований к документам, необходимых для регистрации.

3.3. Особенности правового режима недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности право-вого режима недвижимости.

а) Так, установлен особый порядок приобретения права собствен-ности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3, ст. 225 ГК раскрыты эти особые правила. Установлено, что «сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регис-трацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуп-равления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взя-тия на учёт данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право соб-ственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности.

Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности».*

б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как _____________________

* См. с. 448-449 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)».

Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является дли-тельность и непрерывность владения. В соответствии со ст. 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 года. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государствен-ной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в си-лу приобретательной давности,  с момента такой регистрации, то для ее

осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3, ст. 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

"Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст.234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, ст. 234, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст. 301, 305 ГК (3 года)».*

в) Гражданский кодекс РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неис-полнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию пред-мета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п. 8 Поста-новления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспе-ченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесу-дебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удос-товерено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд, если соглашение о внесудебном по-рядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает _____________________

* См. с. 456-457 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжа-ловать его в судебном порядке.

В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога пре-дусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государ-ственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госком-имущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Указ Президента РФ от 28 февраля № 293 «О дополнительный мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч. 2, с. 13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

ГЛАВА 4. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

Конституция Российской Федерации (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Феде-рации, «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отноше-нии принадлежащего ему имущества любые действия, не противоре-чащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охра-няемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое иму-щество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб-ственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распо-ряжаться иным образом». «Собственник вправе даже уничтожить иму-щество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов,  а также права и интересы других лиц. Одним из новых для рос-сийского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - дове-рительному управляющему. Таким образом, установлено, что собствен-ник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи».*

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.

____________________

* См. с. 255 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

4.1. Купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее расп-ространённым среди сделок с недвижимостью. Особенности и порядок заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

"Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде од-ного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложе-нием в нём таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшей требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как разновидности недвижимости). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, № 5, с. 63-64).

Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействи-тельность с применением последствий ничтожной сделки".*

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регис-трации» - гласит ст. 551 ГК РФ.

В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к об-ществу  с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости поме-щения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заклю-ченному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку опла-ты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сум-ма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пе- пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованного сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сто-рон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что дого-вор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным

_____________________

* См. с. 123 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обя-зательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)  не озна-чает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не с момента его государственной регистрации».*

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода прав соб-ственности на неё. Согласно п. 2, ст. 223 ГК право собственности у поку-пателя недвижимости возникает с момента государственной регистра-ции перехода этого права.

Из этого можно сделать вывод, что до момента регистрации пере-

хода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отноше-ниях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи стро-__________________

* См. с. 83 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал стро-ение по договору купли-продажи индивидуальному частному предпри-ятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регис-трации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

С учётом изложенного кассационная инстанция правомерно отме-нила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требо-вания акционерного общества».*

Порядок государственной регистрации перехода права соб-__________________

* См. с. 82 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ственности должен регулироваться федеральным законом «О регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.6, ст. 131 ГК).

Законом предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недви-жимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации (п. 3, ст. 551 ГК РФ).

Примечательно, что ст. 552 ГК предусмотрено, что "по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В случаях, когда продавец недвижи-мости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п."

Таким образом, если договором не отделено передаваемое поку-пателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её исполь-зования.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земе-льным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).

Из ст. 552 ГК РФ следует, что "недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, уста-новленным законом или договором".

 «Определение предмета договора продажи недвижимости дол-жно быть произведено с особой тщательностью и содержать все характеристики и данные, как то: местоположение (адрес), категорию земли, цели её использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие пара-метры. При отсутствии данных о предмете договор считается незакон-ченным в соответствии со статьей 554 ГК».*

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. Законом установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст. 552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество за объект в целом, а не за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Закон предусматривает возможность установления сторонами иного порядка определения цены в договоре купли-продажи недвижимости.

"Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или её изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в це-_____________________

* См. с. 128 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

лом".*

Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения про-давцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание документа, сви-детельствующего о приёме-передачи; б) вручение имущества покупа-телю. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного доку- мента о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупа-теля от принятия недвижимости признается отказом от исполнения дого-вора. Подобный отказ влечёт для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2, ст. 463 ГК РФ покупатель в случае отказа продавца от исполнения договора вправе потребовать от продавца пере-дачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

В случае передачи покупателю недвижимости, несоответ-ствующей условиям договора, о чём имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков. О последствиях ненад-лежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненад-лежащего качества говорит ст. 557 ГК, в которой имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако, _____________________

* См. с. 130 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА. 1996.

если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определённым имуществом.

Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет).

4.2. Залог недвижимости (ипотека).

Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательств покупателя и "представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодер-жателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счёт которого последний может удовлет-ворить свои требования в случае неисполнения обязательства. За послед-нее время залог недвижимости (ипотека) приобрел широкое распрос-транение в практике предпринимательской деятельности».*

Законом "Об ипотеке" определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (абзацы первый и второй п. 1, ст. 1 Закона "Об ипотеке").

 П. 3, ст. 1 Закона "Об ипотеке" установлено, что "общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила".

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона «залог _____________________

* См. с. 346 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и дру-гого недвижимого имущества может возникать лишь постольку посколь-ку их оборот допускается федеральными законами».

Требования, обеспечиваемые ипотекой заключаются в следую-щем. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы дома по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе-чивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему про-центов за пользование кредитом (заемными средствами).

Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или в качестве неустойки, штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж-ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязатель-ством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущес-тва».

Соответственно п. 3, ст. 3 Закона установлено, что «если в догово-ре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержа-теля, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодер-жателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспечен-ными ипотекой». Исключение составляют случаи, когда залогодержа-тель в соответствии с условиями договора об ипотеке обеспечивает сохранение имущества, заложенного по этому договору и вынужден нес-ти расходы на его содержание и (охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам) возмещение залогодержателю таких необхо-димых расходов обеспечивается за счёт заложенного имущества.

Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является предметом ипотеки.

«Особые правила существуют для такого вида недвижимости, как здания, в том числе жилые дома и строения, и сооружения, непос-редственно связанные с землей. Ипотека такого вида недвижимого иму-щества допускается только с одновременной ипотекой по тому же дого-вору земельного участка, на котором находится это здание или сооруже-ние, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закла-дываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распрос-траняется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользо-вания земельным участком, на котором находится такого вида недви-жимое имущество. При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости (ст. 69 Закона).

Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде» (ст. 5 Закона).

Законом «не допускается ипотека имущества, на которое в соот-ветствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена» (п. 2, ст. 6 Закона).

Ст. 7 Закона об ипотеке предусмотрено, что на имущество, нахо-дящееся в общей совместной собственности (без определения доли каж-дого из собственников в праве собственности), ипотека может быть уста-новлена при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме). Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников.

Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об ипотеке.

Установлено, что «договор об ипотеке заключается с соблюде-нием общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона» (ст. 8). Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регис-трация договора об ипотеке. Согласно п. 1, с. 10 Закона «несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Такой договор счи-тается ничтожным». «Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации» (п. 2, ст.10).

«Права залогодателя на имущество, заложенное по договору ипо-теки, возникают с момента заключения договора, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обременённым ипотекой с момента возникновения права залога» (ст. 11 Закона).

Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст. 9 Закона, которая гласит: "в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой", при заключении договора залогодатель обя-зан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех извес-тных ему к моменту государственной регистрации договора правах тре-тьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других). Неисполнение этой обязанности «даёт залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспе-ченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке» (ст. 12).

Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее закон-ного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обяза-тельства;

- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязательными по закладной лицами являются должник по обес-печенному ипотекой обязательству и залогодатель, таковыми эти лица становятся с момента выдачи первоначальному залогодержателю зак-ладной, которая выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такой регистрации.

Согласно п. 4, ст. 13 Закона содержит перечень имущества, на которое составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

- предприятие, как имущественный комплекс;

- земельные участки из состава земель сельхозназначения, на которые распространяется действие настоящего Закона;

- леса;

- право аренды имущества, перечисленного выше;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в настоящий момент.

П. 6, ст. 13 предусматривает, что в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусмат-ривающее изменение предмета ипотеки или размера обеспеченного ипотекой требования. Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Законом также предусмотрена регистрация владельцев закладной. «При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявить закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса» (п. 1, ст. 17 Закона).

Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем её передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обя-зательства по кредитному договору или иного обязательства, возник-шего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо её иным законным владельцем (ипотечное залогодер-жателем)» (ст. 49).

По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства залогодер-жатель полностью обязан передать закладную залогодателю. Если зак-ладная находится у залогодержателя либо если на ней отсутствуют от-метки о частичном исполнении обязательства, это свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложен-ной по договору ипотеки, залогодателем за его счёт, а также принятие мер залогодателем для защиты имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий» (ст. 32).

Статья 34 Закона "Об ипотеке" предусматривает, что «залогодер-жатель вправе проверить по документам и фактически наличие, состо-яние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке».

Порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами третьих лиц осуществляется в следующих случаях (ст. 42 Закона):

-   ипотека в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки, прекращается, если в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация),

-   Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В соответствии с п. 3, ст. 47 Закона "залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. «Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу» (ст. 48).

- В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (глава IX). Причём законом закреплено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспе-ченного ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путём обра-щения, при чём предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ст. 50).

Законом предусмотрен и детально описан судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также раскрыты способы реализации заложен-ного имущества, на которое обращено взыскание: путём проведения публичных торгов (ст. ст. 57, 58) и путём продажи на аукционе (ст. 59).

Примечательно, на мой взгляд, что требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога.

Так, "Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному частному предприятию и обществу с ограниченной ответственностью о взыскании 8 млрд. рублей задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущес-тво.

Как следовало из материалов дела, кредит в сумме 1,5 млрд. рублей был выдан индивидуальному частному предприятию, а залого-дателем выступило общество, предоставив в качестве предмета залога речное судно, оцененное сторонами по договору в 2 млрд. рублей.

Арбитражный суд удовлетворил требования истца полностью за счёт залогодателя, указав в резолютивной части решения: обратить взыс-кание на имущество общества с ограниченной ответственностью, стои-мость которого составляет в сумме 8 млрд. рублей.

Отменяя данное решение, кассационная инстанция указала на то, что характер обязательства лица, предоставившего кредитору обеспече-ние на случай неисполнительности должника, обусловлен характером избранного способа обеспечения.

 В частности, сущность залога как способа обеспечения исполне-ния основного обязательства состоит в праве кредитора (залогодер-жателя) потребовать реализации предмета залога и передачи ему выру-ченных по такой реализации денежных средств в размере, не превыша-ющем суммы задолженности по обеспеченному обязательству. При недостаточности вырученных средств для покрытия требований креди-тора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из про-чего имущества должника (пункт 5 статьи 350 ГК РФ).

Таким образом, при рассмотрении данного спора необходимо было исходить из следующего. Поскольку залогодателем выступило третье лицо, не являющееся должником по основному договору, его обя-зательства перед залогодержателем не могли превышать сумму, выру-ченную от реализации заложенного имущества".*

В связи с этим в резолютивной части постановления кассационной инстанции указано о взыскании с индивидуального частного предпри-ятия 8 млрд. рублей задолженности и обращении взыскания на зало-женное имущество, принадлежащее обществу, в счёт погашения этой задолженности.

4.3. Обременение рентой недвижимого имущества

Обременение рентой недвижимого имущества осуществляется на основании договора ренты, по которому получатель ренты передаёт плательщику ренты в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание.

Рента, в соответствии с действующим законодательством РФ, может быть постоянной или пожизненной, а так же пожизненное содержание получателя ренты с иждивением.

_____________________

* См. с. 17 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса российской Федерации о залоге.// Экономика и жизнь. – 1998 г. - № 7.

Постоянная рента представляет собой выплату в размере, уста-новленном договором ренты, которая может быть выплачена денеж-ными средствами или путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Постоянная рента может быть передана путём уступки права требования, переходить по наследству или в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 590 ГК РФ).

В отличие от постоянной, пожизненная рента представляет собой денежную сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни.

Пожизненное содержание с иждивением в отличие от договора пожизненной ренты отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты. В соответствии с п. 1, ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением могут быть переданы: жилой дом, квартира, земельный участок и иная недви-жимость, принадлежащая в момент заключения договора получателю ренты.

Передача недвижимости по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением влечёт за собой переход права собствен-ности на переданное недвижимое имущество к плательщику ренты.

В связи с тем, что договор ренты влечёт за собой переход права собственности на недвижимое имущество, переданное по такому договору, закон устанавливает специальные требования к форме договора ренты (ст. 584 ГК РФ): "договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации" в установленном законом "О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Примечательным, на мой взгляд, являет то, что закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приоб-ретённой в собственность недвижимостью, кроме ограничений связан-ных с обеспечением пожизненного содержания. Данные ограничения связаны с тем, что получатель ренты по договору пожизненного содер-жания с иждивением продолжает пользоваться жилым помещением, бывшим в его собственности до передачи по договору, и, следовательно, вправе контролировать действия плательщика ренты по распоряжению этим имуществом. Законодатель установил жёсткое требование относительно распоряжения таким имуществом: оно может осуществлять "только с предварительного согласия получателя ренты" (ст. 604).

Недвижимое имущество, передаваемое по договору ренты может передано получателем ренты за плату или бесплатно. К таким договорам, соответственно, применяются правила ГК о купле-продаже или о договоре дарения (п. 2, ст. 585 ГК РФ).

Ст. 587 ГК РФ предусматривает общее правило обеспечения прав требования получателя ренты: "при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество". Иные правила могут быть установлены договором ренты.

Так же необходимо, на мой взгляд отметить, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты несёт по общему правилу плательщик ренты. Исключением из данного правила является случай возмездной передачи недвижимого имущества по договору постоянной ренты, в этом случае стороны могут пересмотреть условия договора постоянной ренты или договорить о прекращении обязательств плательщика ренты по выплате ренты.

Необходимо отметить, что появление в России такого института гражданского права как рента способствовало появлению у граждан возможности получения нового дохода. На сегодняшний момент рента повсеместно вошла в гражданский оборот. На сегодняшний день в подавляющем большинстве получателями ренты по договорам ренты являются одинокие пенсионеры, инвалиды и иные социально не защи-щённые слои нашего общества.

Таким образом, мне бы хотелось отметить социально позитивную роль введённого в действие с 01 марта 1996 года со второй частью Гражданского Кодекса РФ института права - ренты.

4.4. Доверительное управление недвижимостью.

Доверительное управление – новый институт нашего права. Его появление, на мой взгляд, связано со стремлением законодателя органи-зовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью и имуществом, и, прежде всего, государственным имуществом.

Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя – административный. В новых условиях хозяйствования этот метод стал подвергаться критике как неэффективный, так как при нём отсутствуют экономическая заинтересованность ответственного ли-ца, есть благоприятные условия для злоупотреблений и т.п.

Данная критика и сравнительный анализ отечественной системы управления с зарубежной системой послужили толчком для создания системы управления хозяйственным субъектом не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руко-водитель окажется материально заинтересованным в результатах своей деятельности, её эффективности, будет нести ответственность за ненад-лежащие результаты. Это – альтернативный  способ руководства, имею-щий особое значение для государственной и частной собственности.

Закон определяет доверительное управление следующим образом: «По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт пере-хода права собственности на него к доверительному управляющему» (п. 1, ст. 1012 ГК РФ).

Закон указывает на то, что «доверительный управляющий совер-шает в отношении переданного ему имущества юридические и факти-ческие действия. При этом сделки совершаются им от своего имени, но с указанием, что он действует в качестве доверительного управляющего. В случаях, не требующих письменного оформления, он делает это устно, а при подписании письменных документов, включая сделки, после своего имени или наименования он ставит отметку «Д.У.».

Доверительный управляющий, чтобы управлять имуществом на коммерческой основе, должен обладать большой мерой самостоятель-ности, в том числе и по отношению к собственнику. И вместе с тем необ-ходимо гарантировать интересы собственника имущества. Выполнение этой двуединой функции обеспечивается, с одной стороны, обособ-лением имущества собственника и доверительного управляющего, и с другой – осуществлением деятельности управляющим от своего имени».* Именно поэтому такая деятельность, по мнению профессора, доктора юридических наук В.А. Дозорцева, не могла осуществляться в ____________________

* См. с. 118 Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1996.- № 12.

рамках прежнего законодательства.  

Основные черты доверительного управления установлены пунктом 4 статьи 209 ГК РФ и его главой 53 (статьи 1012-1026).

На мой взгляд, важно, что доверительное управление устанавлива-ется в отношении имущества, а не организаций. Это значит, что если в доверительное управление передается предприятие, то оно рассматри-вается не как организация, а как комплекс имущества в соответствии со статьей 132 ГК РФ.

«В соответствии со ст. 209 ГК доверительное управление должно рассматриваться как способ осуществления права собственности на иму-щество, когда правомочия собственника полностью или частично осу-ществляет доверительный управляющий, притом от своего имени. Соот-ветственно собственник лишается права осуществления этих правомо-чий».*

Отношения по доверительному управлению между собственником и управляющим имеют обязательный характер. Это срочные, «для-щиеся» отношения, срок составляет одно из обязательных условий дого-вора, по истечении обусловленного срока обязательство прекращается (ст. 1016 ГК).

Основанием возникновения доверительного управления является договор. Форма договора доверительного управления утверждена ст. 1017 ГК. «Договор доверительного управления недвижимым имущест-вом должен быть заключен в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами».

«Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора ____________________

* См. с. 119 Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1996.- № 12.

доверительного управления недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи недвижимости в доверительное управление влечет недействительность договора» (ст. 1017 ГК).

Обращаясь к содержанию договора, следует отметить, что п. 1, ст. 1016 ГК предусматривает следующие существенные условия:

1) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

2) наименование юридического лица или имя гражданина в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

3) размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

4) срок действия договора (не превышающий пяти лет). При от-сутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окон-чании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Возможность передачи в доверительное управление отдельных объектов недвижимости прямо предусмотрена законом (п. 1, ст. 1013 ГК). «Недвижимое имущество как объект доверительного управления должно отвечать некоторым общим требованиям.

Во-первых, это может быть только индивидуально определенное имущество. В договоре может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще подлежащее приобре-тению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее в момент заключения договора.

Во-вторых, передаваемое в доверительное управление недвижи-мое имущество должно быть обособлено как от прочего имущества уч-редителя доверительного управления, так и от имущества управля-ющего. И такая обособленность должна быть документирована (ст. 1018 ГК РФ).

В-третьих, в доверительное управление может передаваться только непотребляемое имущество, которое должно быть возвращено собственнику по прекращении доверительного управления.

В качестве объекта доверительного управления может выступать комплекс имущества или отдельные объекты недвижимости.

В число имущественных комплексов, на базе которых можно осуществлять хозяйственную деятельность, помимо предприятий, организаций или их частей, входит имущество, входящее например, в наследственную массу. В этом случае документируется также обособ-ление каждого отдельного имущественного объекта.

«В состав имущественного комплекса включается не только иму-щество, первоначально внесенное учредителем, но и имущество, создан-ное или приобретенное в результате действий по доверительному управ-лению (ст. 1020 ГК РФ). И из него исключается имущество, выбывшее в результате таких действий».*

В доверительное управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество. Однако то государственное или муниципальное имущество, которое ранее было передано на вещном праве хозяйственного ведения или оперативного управления унитарному предприятию или государственному либо муниципальному учреждению, до передачи его в доверительное управление должно утратить свой предыдущий правовой статус.

«Строго говоря, ни унитарное предприятие, ни государственное или муниципальное учреждение не вправе передавать какое бы то ни было имущество в доверительное управление, поскольку презюмируется, что оно находится у них либо на праве хозяйственного ____________________

* См. с. 120-121 Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1996.- № 12.

ведения, либо на праве оперативного управления. Подобную функцию вправе выполнить лишь специальный органа, осуществляющий от лица собственника функции по распоряжению государственной или муниципальной собственностью».*

Для отношений по доверительному управлению характерный три стороны – учредитель, доверительный управляющий и выгодоприобре-татель. Две из этих сторон (учредитель и выгодоприобретатель) могут совпадать и чаще всего в наших условиях совпадают, но три функции, выполняемые договором, во всех случаях сохраняются.

Как правило, в качестве любой из трех сторон могут выступать как физические, так и юридические лица.

Учредителем доверительного управления выступает собственник недвижимого имущества (ст. 1014 ГК РФ).

Доверительным управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Однако в обоих случаях закон устанавливает неко-торые ограничения. Если это физическое лицо, то управляющим может быть только индивидуальный предприниматель (исключение специально предусмотрено законом). Если это юридическое лицо, эту функцию мо-жет выполнять только коммерческая организация. Поскольку смысл вве-дения института доверительного управления заключается в сужении сферы предпринимательской деятельности государства, в осуществле-нии хозяйственных функций не на административной, а на коммер-ческой основе, закон прямо исключает передачу имущества в довери-тельное управление государственному органу или органу местного само-управления. По той же причине закон исключает возложение довери-тельного управления на унитарное предприятие, которое может быть ___________________

* См. с. 599 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

только государственным или муниципальным.

Выгодоприобретателем может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое. Если выгодоприобретателем является не собствен-ник, то на отношения с его участием распространяются нормы, установ-ленные для договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК). После выра-жения выгодоприобретателем как третьим лицом намерения восполь-зоваться своим правом, он приобретает самостоятельное право требова-ния. В случаях, когда учредитель и выгодоприобретатель не совпадают в одном лице закон дифференцирует их права.

Договор доверительного управления законом построен как реаль-ный. Поэтому для возникновения прав и обязанностей достижения одно-го соглашения недостаточно – требуется еще передача объекта управле-ния. Если состоялось только соглашение сторон, управляющий еще не вправе истребовать обусловленное договором имущество у учредителя в соответствии с пунктом 3 статьи 1020 ГК РФ.

Договор доверительного управления имеет срочный характер. По истечении договор, а соответственно и права и обязанности сторон прек-ращаются. Досрочное расторжение договора по одностороннему заявле-нию одной из сторон не допускается. Права по договору доверительного управления недвижимостью имеют все стороны отношения, а обязан-ности – только доверительный управляющий.

Все ограничения прав доверительного управляющего должны быть предусмотрены законом или договором (п. 2, ст. 1012 ГК). Примечательно, что доверительный управляющий пользуется вещно-правовой защитой переданного ему имущества, в том числе и против собственника (пункты 2 и 3 ст. 1020 ГК).

Обязанности доверительного управляющего определяются тем, что совершаемые им действия производятся не в его собственных интересах, а в интересах выгодоприобретателя. Должны также соблю-даться интересы учредителя (если это разные лица), которому возвра-щается имущество после прекращения доверительного управления.

Управляющий принимает на себя указанные функции на ком-мерческой основе. Он имеет свой собственный интерес. Берётся за осуществление деятельности ради вознаграждения, которое и составляет основное право управляющего(ст. 1023 ГК).

Ответственность по договору доверительного управления недвижимым имуществом несёт, как правило, лицо, нарушившее свою обязанность.

Необходимо различать ответственность участников доверительного управления по отношению к третьим лицам (во внешних отношениях) от их ответственности в отношениях между собой (во внутренних отношениях).

Управляющий, заключивший договор с третьим лицом без указания, что он действует в этом качестве, отвечает перед третьими лицами только принадлежащим ему имуществом – ведь он считается заключившим договор лично. Также он лично несет ответственность по сделке, заключенной с превышением установленных для него ограни-чений.

В качестве исключения установлено, что в случае недоста-точности имущества, находящегося в управлении, для покрытия связан-ных с ним долгов субсидиарная ответственность обращается на личное имущество управляющего. Тем самым на него возлагаются последствия неэффективной деятельности.

В некоторых случаях субсидиарная ответственность возлагается и на учредителя доверительного управления. Во-первых, если при рас-смотренных выше обстоятельствах не хватает и имущества управля-ющего, субсидиарная ответственность второй очереди налагается на имущество учредителя. Во-вторых, взыскание может быть обращено на имущество учредителя, если переданное им в управление имущество было заложено (ст. 1019 ГК). В-третьих, исключение установлено для случаев банкротства учредителя, когда обособленность имущества, переданного в управление, прекращается и оно включается в конкур-сную массу.

Таким образом, выше рассмотрены основы теории доверительного управления недвижимым имуществом. В настоящее время применение доверительного управления недвижимостью на практике становится все актуальнее.

К примеру, в данном случае можно привести комментарий договорной практики в этой области д. Пяткова, главного специалиста юридического отдела комитета по управлению государственным имуществом Алтайского края.

Администрацией Алтайского края в январе 1997 года были переданы по договору в доверительное управление распределительные сети природного газа. Довери­тельным управляющим выступило открытое акционерное общество «Алтайкрайгазсервис». Газовые сети до заключения договора не принадлежали какой-либо го­сударственной организации и входили в состав казны.

Основная обязанность доверительного управляющего — руководство газовыми сетями в интересах учредителя управления. Фактические и юридические действия, которые может или должен совершать доверительный управляющий в отношении государственного имущества, в договоре не были специально указаны. Такой подход к определению прав и обязанностей сторон соответствует законода-тельству и предполагает, что стороны будут руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ.

Заключенный договор доверительного управления является безвозмездным — о вознаграждении в договоре ничего не сказано, что также не противоречит зако­ну. Безвозмездность не означает полного отсутствия какой-либо выгоды для до­верительного управляющего. Практика заключения таких договоров в Алтайском крае показывает, что почти всегда доверительный управляющий заинтересован в установлении собственного контроля над передаваемым в управление объектом. В большинстве случаев в доверительное управление передавались акции. Контроль над имуществом учредителя управления, как правило, благоприятно отражается на собственной деятельности доверительного управляющего. Поэтому вопрос о ка­ком-либо матери-альном вознаграждении практически не возникает.

В марте 1997 года ОАО «Алтайкрайгазсервис» заключило с ООО «Межрегионгаз» договор поставки природного газа. Поставщиком выступило ООО «Межрегионгаз», а покупателем — ОАО «Алтайкрай-газсервис». Причем наименование покупателя обозначалось в договоре поставки с пометкой «Д.У.». Но такие отношения акционерного общества могут закрепляться лишь в том случае, если они охватываются содержанием договора доверительного управления.

Вопрос по существу содержания договора доверительного управления возник в судебном процессе по иску ООО «Межрегионгаз» к ОАО «Алтайкрайгазсервис». Дело в том, что покупатель природного газа не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору поставки (нарушил сроки оплаты), и поэтому не­обходимо было опре-делить то имущество, находящееся во владении ответчика, на которое может быть обращено взыскание: собственное имущество ответчика или государственное имущество, переданное ответчику в доверительное управление.

Поскольку решение этого вопроса затрагивало интересы собствен-ника газовых сетей, в качестве третьего лица в процессе приняла участие администрация Алтай­ского края.

Ответчик обратил внимание арбит­ражного суда на то обстоятель-ство, что, заключая договор поставки, действовал в качестве доверитель-ного управляющего. Следовательно, взыскание может быть обращено только на государственное имущество.

Представители Алтайского края указали, что приобретение газа не охватывается содержанием договора доверительного управления. Поэтому норма п. 3 ст. 1022 ГК в данном случае применяться не может.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, требуемая сумма взыскана с ОАО «Алтайкрайгазсервис». Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения и было, в частности, ука-зано: «Доводы ответчика о на рушении судом порядка наложения взыскания на имущество ОАО «Алтайкрайгазсервис», выступающего доверительным управляющим, судом апелляционной инстанции откло-няются в силу следующего. В рамках договора доверительного управле-ния от 14 января 1997 года, заключенного Алтайским краем с ОАО «Алтайкрайгазсервис», условия по приобретению газа не содержатся. Договор от 17 марта 1997 года № 3-167 совершен от имени и в интересах ОАО «Алтайкрайгазсервис» и не является сделкой с газовыми сетями. Доказательств, что учредитель управления — администрация Алтайского края одобрил указанную сделку в силу ст. 981 ГК РФ, ответчик не представил».

С решением арбитражного суда необходимо согласиться.

Существование договора доверительного управления не исклю-чает возможности заключения договора поставки газа по поручению администрации Алтайское края. Но основанием для заключения дого-вора поставки в таком случае будет не  договор доверительного управ-ления, а специальное соглашение между администрацией края и ОАО «Алтайкрайгазсервис». Это соглашение может быть частью первона-чального соглашения о доверительном управлении имуществом. Тогда речь следует вести не о договоре доверительного управления, а о комплексном договоре, содержащем элементы как договора доверитель-ного управления, так  другого договора (например, договора поручения или комиссии). Специальное соглашение может быть оформлено и в виде отдельного договора. Но ни тем, ни другим вариантом стороны не воспользовались. ОАО «Алтайкрайгазсервис» не было специально уполномочено собственником газовых сетей покупать природный газ.*

Правомочия доверительного управляющего определены не только ст. 1012 ГК. В соответствии со ст. 1020 ГК доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления.

___________________

* См. с. 88-93 Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью. // Хоз. и право. – 1998 г. - №12.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной дипломной работе мной была предпринята попытка как можно детальнее рассмотреть недвижимое имущество как объект граж-данского права.

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов граж-данского права, тесно связанный с жизнедеятельностью российского общества.

Определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости, на мой взгляд, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности на недвижимое имущество и их равной защиты.

В нашем государстве установлены следующие формы собствен-ности на недвижимость: государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Соответственно, за десятилетний период произошёл переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению путём стабильного расширения видов разрешённых законодателем сделок.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, поль-зоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом. Мною в данной дипломной работе детально рассмотрены такие сделки с недвижимым имуществом, как купля-продажа, залог, рента, доверительное управление. Сделок, предметом которых является недвижимое имущество, значительно больше, но объём квалификацион-ной работы не позволяет раскрыть их все.

Так же хотелось бы отметить, что в результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров и казусов, связанных с рынком недвижимости. Причиной таких споров, по моему мнению, в большинстве случаев является ошибочная трактовка представителями государственных органов, местных органов самоуправления и иных действующих экономических субъектов граж-данского оборота современной нормативной базы, регламентирующей правоотношения, связанные с недвижимым имуществом.

Специфика правового режима недвижимого имущества, на мой взляд, заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательствен-ных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Мной была проведена попытка наиболее полно описать порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и осветить неразрешённые законодателем вопросы, имеющие место на сегодняшний момент.

БИБЛИОГРАФИЯ

1.         Нормативные акты.

1.1.      Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.

1.2.      Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. с изм. и доп. от 27 декабря 1990 г.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990 №26. Ст.324; 1991. №1. Ст.5; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации 1993. №52. Ст.5085.

1.3.      Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изм. и доп. на 9 августа 1994 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №44. Ст. 1424; 1992. №10 Ст.469; №34. Ст.1976. Собрание законодательства РФ. 1994 №16 Ст.1860.

1.4.      Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

1.5.      Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

1.6.      Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст.389.

1.7.      Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации» от 14 июля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №32. Ст.1877.

1.8.      Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №1. Ст.26.

1.10.   Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

1.11.   Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

1.12.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.13.   Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.14.   Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

1.15.   Кодекс Торгового мореплавания Союза ССР. Дата принятия 17.09.68 (утв. Указом Президиума ВС СССР от 17.09.68)// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.16.   Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

1.17.   Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

1.18.   Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Государственной Думой 24 июля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998. М.: Изд. «Ось-89». 1998 г.

1.19.   Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г. №480.// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №17. Ст.1452.

1.20.   Указ Президента Российской Федерации «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельный участков в собственность граждан» от 2 марта 1992 г. №213.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. №11. Ст.561.

1.21.   Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.

1.22.   Указ Президента Российской Федерации «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.

1.23.   Указ Президента Российской Федерации «О проведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. №480.// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52. Ст.5085.

1.24.   Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33. Ст.1917.

1.25.   Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. №11.

1.26.   Информационное письмо от 9 сентября 1998 г. №С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 1998. №11. С.82.

1.27.   Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров от 22 декабря 1993 г. «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке».// РГ, 6 января 1994 г.

2.         Литературные источники.

2.1. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2   

2.2. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П.,  Толстого Ю.К. М.: Проспект, 1998.

2.3. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК. 1994 г.

2.4. Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1996.- №12.

2.5. Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

2.6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: спарк, 1995.

2.7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

2.8. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

2.9. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М.: Русская Деловая Литература. 1997.

2.10. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

2.11. Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит.1994.

2.12. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-1998.0№7, 8.

2.13.   Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

2.14.   Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

2.15.   Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. –1998.- №2.

2.16.   Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь.-1996.-№8.

2.17. "Земля и право пособие для российских землевладельцев под ред. С.А.Боголюбова М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1998.

3.         Материалы юридической практики.

3.1. Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

3.2. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса российской Федерации о залоге.// Экономика и жизнь. – 1998 г.- №7.

3.3. Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью. // Хоз. и право. – 1998 г. - №12.