Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Институт недвижимости как объект гражданских прав начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др.). Они не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению многих ученых, лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная классификация была восстановлена.

После 1 января 1995 г., когда была введена в действие часть I Гражданского Кодекса РФ, обеспечившая правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости.

В настоящее время в современной юридической литературе появляется все больше специальных работ, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества, особенности в отношении прав на основные природные ресурсы и тесно связанные с ними другие объекты. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, недра, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились самостоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, водное и лесное. Можно выделить таких ученых-цивилистов, работы которых посвящены исследованию данной темы, как О.С.Иоффе, Е.А.Суханов, Б.М. Гонгало, Е.С.Болтанова, В.В.Витрянский, С.П.Гришаев, О.М.Козырь, О.Е.Романов, М.В.Абрамова, Е.М.Тужилова-Орданская, Б.Л.Хаскельберг, Д.В.Смышляев, С.Н.Мызров, М.В.Субботин и др. Однако следует отметить, что, несмотря на регулирование правового режима недвижимого имущества Гражданским Кодексом и другими нормативно-правовыми актами, в настоящее время данный вопрос является предметом обширных дискуссий и предложений по совершенствованию правового поля в силу недостаточно четкой правовой регламентации того или иного вопроса.

Актуальность данной работы очевидна и определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), необходимость определения и понимания понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление «пробелов» и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета[1]. В настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества[2] и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. Несмотря на наличие достаточно четко выработанной позиции Высшего Арбитражного Суда, что выражается в обзоре практики и выработке рекомендаций для нижестоящих судов, на практике наблюдается ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.

Таким образом, целью данной работы является наиболее полный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений, изучение истории и основных тенденций развития института недвижимости на современном этапе развития, определения возможных направлений развития данного института в будущем, изучение нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения, связанные с правовым положением недвижимого имущества, купли-продажи, аренды и залога недвижимости (ипотеки) с целью выявления недостатков и на их основе попытаться выработать предложения и рекомендации для законодательного совершенствования правоотношений, связанных с недвижимостью.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

1) осуществить анализ аспектов исторического развития недвижимости (зарубежного и российского), изучить законодательное понятие недвижимого имущества, провести анализ мнений и дискуссий ученых-цивилистов, связанных с данной категорией гражданских прав и выработать «субъективное» понятие недвижимости;

2) провести анализ правовой регламентации сделок с недвижимостью, общих правил и одновременно детально изучить правоотношения, связанные с куплей-продажей, арендой и залогом недвижимости (ипотекой), государственной регистраций данных прав и сделок, выявить особенности правового положения каждой из сторон данных сделок, определить их существенные условия; изучить судебно-арбитражную практику; выявить «пробелы» и попытаться сформулировать возможные законодательные изменения «слабых» положений нормативно-правовых актов, регламентирующих данные правоотношения;

3) на основе анализа всей работы попытаться сформулировать предложения и рекомендации с целью законодательного совершенствования правоотношений, связанных с правовым регулированием недвижимого имущества.

Глава 1 Понятие недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав и его виды

1.1 Возникновение и развитие понятия недвижимость как объекта гражданских прав

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена функционирования римского государства. Уже в этой правовой системе можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости (res immobiles) римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые - praedicia, loci) в состав которых входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба (то есть вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности). К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен[3].

В конце XVIII века наступает перелом устоявшихся традиций правового регулирования в сфере недвижимости. В частности в 1794 году, в Пруссии вступивший в действие Ландрехт, закрепил ряд новых норм, касающихся оборота недвижимого имущества. Так необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом, теперь являлось наличие записи в поземельной книге, введение которой было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые было воспринято правовыми системами большинства стран мира, хотя содержание, вкладываемое в понятие недвижимость, в разных странах, иногда сильно отличается.

Так, в статье 516 Гражданского Кодекса Франции (ФГК) 1804 года устанавливается различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ФГК определяют три вида недвижимого имущества:

- недвижимое по своей природе - земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды, леса;

- недвижимое в силу их назначения - то есть вещи, предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости (сельскохозяйственные орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование, сырье и т.п.);

- «недвижимые права» и иски - узуфрукт на недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

В Германском Гражданском уложении 1896 года разделение производится на «движимость» и «земельный участок», включающий в себя три группы объектов:

- собственно сам земельный участок, включающий почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

- строения и продукты земли, включая растения;

- права, связанные с правом собственности на земельный участок, например, сервитут.

Причем, каждый из этих объектов не мог быть обособленным, самостоятельным объектом прав.

Недвижимость по целевому назначению относилась по Германскому Гражданскому Уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались:

- промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства и т. д.);

- сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и т.п.).

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

В Швейцарии недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости»[4].

В последующих кодификациях разных стран также сохраняется тенденция к использованию перечня объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с Гражданским Кодексом Испании недвижимыми вещами признавались, в том числе, машины, инструменты и приспособления, предназначенные для обработки земли, эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью[5]. А Гражданский кодекс Мексики 1928 года упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и т.п.[6].

В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился сравнительно недавно. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин "недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права[7], когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)[8]. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения, но в целом, по мнению некоторых авторов, под недвижимостью понималась, прежде всего, земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определил, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом, в соответствии со ст. 384 т. 10 ч. 1 Свода законов, признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства), и позднее сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января).

Г.Ф.Шершеневич писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.»[9]. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.

Следующим важным этапом в эволюции понятия «недвижимость» стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые. Поэтому принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала[10]. А земля была объявлена достоянием государства и изъята из оборота.

Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает М.В.Абрамова, содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов[11].

Возрождение понятия недвижимости традиционно связывается с реформами начала девяностых годов. В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», и было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые, которое в настоящее время нашло свое окончательное закрепление в Гражданском Кодексе Российской Федерации. В нем также содержится и перечень вещей, которые относятся к недвижимому имуществу, но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку, как следует из части 2 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кодекс отнес к недвижимости и ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации[12].

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" конкретизирует перечисленные в Гражданском Кодексе объекты недвижимого имущества, добавляя к ним жилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы[13]. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в связи с этим в науке гражданского права в течении достаточно длительного времени ведутся споры о том, какими же признаками должен обладать объект, чтобы быть признанным недвижимостью.

1.2 Понятие и признаки недвижимости

Представители различных отраслей науки философии, экономики и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок[14]. В данном случае неясно, что же такое "территория"? В словаре С.И.Ожегова дается определение: "Территория - это земельное пространство с определенными границами"[15]. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Целый ряд авторов пишет о том, что понятие недвижимости «есть понятие юридическое, а не фактическое» (О.М.Козырь, Е.А.Дорожинская и т.п.).

Е.А.Дорожинская отмечает, что «понятие «недвижимость» говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости).

А.Н.Сыродоев высказывается еще более категорично: «Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе». В поддержку данной позиции высказывается и К.И.Скловский.

Однако при таком подходе получается, что последствия признания вещи недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой. Таким образом, происходит подмена различных элементов логического суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М.И. Брагинским о том, что «государственная регистрация – это тот конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим».

Однако государственная регистрация есть последствие признания объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает сомнение в возможности использования подобного подхода.

Критикует такой подход и Б.М.Гонгало, отмечая, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено «объективно существующими различиями между двумя видами вещей (природой вещей)».

Ряд авторов, анализируя понятие недвижимости, предлагает трактовку недвижимости как юридической фикции.

Под юридической фикцией понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на трактовке недвижимости как юридической фикции.

В частности, О.Ю.Скворцов в своей статье «Недвижимость как юридическая фикция» отмечает, что при введении категории «недвижимость» в Гражданский кодекс РФ законодатель «использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона)». При этом, как полагает автор, в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью установления особого правового режима значимого для государства имущества законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом, как фикция для признания движимых по своей природе вещей недвижимыми.

Аналогичную позицию занимают и некоторые иные цивилисты (Б.М.Гонгало, М.В.Абрамова). В своих работах они отмечают, что признание судов и космических объектов, то есть предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости.

В качестве недостатков данного подхода можно отметить, прежде всего, его утилитарность (это, несомненно, попытка подстроить теорию под существующую практику, что оказывает огромное влияние на выводы сторонников этого подхода), а также ограниченную применимость (как признают и сами авторы, такой подход объясняет лишь место судов и космических объектов в перечне объектов недвижимости). Практика правового регулирования свидетельствует о том, что несмотря ни на какие юридические фикции суда и космические объекты продолжают стоять особняком от недвижимости по природным свойствам. Правовое регулирование таких объектов осуществляется по совершенно иным правилам, установленным отраслевыми нормативными актами (Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ и т.п.). Таким образом, на практике оказывается, что включение воздушных и водных судов, а также космических объектов в перечень объектов недвижимости не привело к желаемому результату и оказалось явно излишней мерой, так как специфика их статуса все равно отражена в иных нормативных актах, и признание их для этого недвижимым имуществом вовсе не требовалось.

Ряд авторов в качестве основного критерия деления вещей на движимые и недвижимые называет повышенную стоимость объектов, которые законодатель относит к недвижимости.

Д.Вербицкий в своей работе отмечает, что «признание вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота». Практически аналогичную точку зрения можно обнаружить в работе Н.Рукаса, который полагает, что «недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью».

Однако стоимость объектов не может являться надлежащим критерием, так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).

Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества предлагает в своей работе «Залог недвижимости в российском праве» А.В.Черных.

Автор пишет о том, что «все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости».

А.В.Черных делает вывод о том, что «критерием деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении». При этом, как он полагает, понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой и т.п.

Достоинством точки зрения А.В.Черных является очевидная новизна предлагаемого им критерия, а также его универсальный характер для всех объектов недвижимости. Использование критерия «отрыва от привычной среды использования» позволяет воспринять понятие недвижимости как сумму однопорядковых объектов, объединенных единым признаком. Например, изменение геостационарной орбиты космического судна, то есть «изъятие объекта из привычной среды использования», способно нанести несоразмерный ущерб его назначению. В то же время предложенный автором критерий «отрыв от привычной среды использования» чрезвычайно расплывчат и не подлежит однозначному толкованию, что на практике может привести к произволу со стороны участников гражданского оборота и затруднить гражданский оборот. При этом остается ощущение некоторой надуманности включения в понятие недвижимости водных и воздушных судов, а также космических объектов.

По сходному с вышеизложенным пути идет и И.В.Козлова.

Давая характеристику статье 130 ГК РФ, автор отмечает, что критерий «прочной связи с земельным участком, выражающейся в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению», носит оценочный характер. В связи с этим абсолютно точное и одинаковое в разных случаях решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Следуя своей логике, И.В. Козлова делает вывод: «Таким образом, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи». В качестве примера, обосновывающего этот вывод, автор приводит пример, который еще в начале века анализировал Г.Ф.Шершеневич: при продаже дома на снос или на стройматериалы его следует, по ее мнению, расценивать как объект движимого имущества.

Очевидно, приведенный пример является ошибочным. Само по себе намерение изменить функциональное назначение не влечет изменения правового статуса объекта. Если анализировать приведенный пример, то в рамках действующего законодательства названный пример должен быть квалифицирован следующим образом: собственник осуществляет разборку объекта недвижимости на стройматериалы, что прекращает статус объекта как недвижимой вещи в связи с исчезновением самого объекта, а уже стройматериалы как вновь возникшие вещи передаются покупателю, будучи уже и юридически, и фактически движимыми вещами.

Ряд авторов полагает, что недвижимость следует определять как товар особого рода, обладающий целым рядом характеристик.

В.А.Горемыкин считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость[16]. Но это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы[17]. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация — это юридический признак недвижимости.

Очевидно, что данный подход является ошибочным так как государственная регистрация, является последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей, следовательно не может являться ее признаком. Более того, государственная регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей, что и

государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД) транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации во многом надумана законодателем.

Одним из основных недостатков существующих определений недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания и воздушного судна далеко не идентично). Поэтому, рассмотрев состояние цивилистической мысли по вопросу существующих подходов к понятию недвижимого имущества, необходимо перейти к рассмотрению критериев отнесения к категории недвижимого имущества.

При рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей. Он использовался еще в римском частном праве[18]. Часто признак прочной связи с землей именуют «естественным».

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Г.Ф.Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности»[19].

На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Очень часто объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения недвижимости. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в относительно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его - произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу[20].

Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом[21].

Это приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

В настоящее время предлагаются различные «дополнительные» критерии для отнесения объекта к недвижимости[22]. Например, можно привести некоторые из них:

а) недвижимым имуществом должна признаваться вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

б) эта вещь должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.

в) вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость.

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества[23].

г) вещь должна находиться в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

Е.С.Болтанова в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида

(формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)[24].

Кстати, с учетом вышеизложенного можно сформулировать новое теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать предметы природы или результаты труда, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости.

При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает – к категории движимых вещей.

1.3 Классификация и перечень объектов недвижимого имущества

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона – объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Давая характеристику приведенной выше классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

Помимо классификации приведенной выше, недвижимость можно также разграничивать по своему происхождению:

- созданные природой без участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут[25].

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты[26].

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

- земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного Кодекса РФ, ст.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);

- сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);

- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);

- жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), а также жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

- квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

- комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);

- предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

- другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

Перейдем к анализу каждого вида недвижимости. Как и в дореволюционной России, лишь земельный участок рассматривается современными юристами как безусловный объект недвижимости. Земельный участок – это часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в соответствующем порядке. Земельный участок, принадлежащий, например, на праве собственности отдельному физическому или юридическому лицу, имеет определенное целевое назначение (использование для садоводства, индивидуального жилищного строительства и др.), которое закреплено в правоустанавливающем документе и не может быть произвольно изменено частным пользователем участка.

Недвижимостью является не земля, а земельный участок, поскольку невозможно принять, какие бы то ни было, гражданско-правовые правила, которые бы определяли правовой режим земной поверхности (земли), как невозможен и ее оборот. Поэтому недвижимостью должен признаваться земельный участок как индивидуально-определенный объект, имеющий юридически значимые признаки (местоположение, размер (площадь), границы, качество и т.п.), и именно в отношении него может быть введен специальный правовой режим. Индивидуализация земельных участков осуществляется при

проведении государственного кадастрового учета, в результате которого каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его экономическую и качественную оценку, а также путем переноса землеустроительного проекта на натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками. Все сведения о существующих земельных участках содержаться в Едином государственном реестре земель, в частности, кадастровый номер, данные о местоположении, площади, категории, разрешенном использовании земельных участков, общие сведения о субъектах прав на участки, о наличии на земельном участке объектов недвижимости и т.д.

К другим природным объектам относятся: водные объекты, лес, недра, понятия которых содержаться в специальных нормативных актах (ст. 1 Водного Кодекса РФ), преамбула Лесного Кодекса РФ, ст. 1 Закона РФ от 21.02.1992 г. «О недрах». Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и находятся в исключительной собственности государства. С точки зрения характеристики правового режима недвижимого имущества наибольший интерес представляют природные объекты, которые хотя и ограниченно, но все же включены в гражданский оборот. Отдельные виды сделок (по передаче в ограниченное пользование гражданам и юридическим лицам) допускаются в отношении участков недр (ст. 1-2, 7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда и лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 Лесного Кодекса РФ). Обособленные водные объекты (ст. 22,34 Водного Кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст. 20 Лесного Кодекса РФ), могут находиться в частной собственности, и их оборот регулируется гражданским и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Соответственно под участком недр следует понимать часть недр, которая имеет определенную глубину и пространственные границы, фиксируемые на плане, являющемся необходимым документом при пользовании недрами. Участки недр могут предоставляться в пользование для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых геологических объектов путем выделения так называемого горного отвода (геометризованного блока недр – ст. 7 Закона РФ «О недрах»). Участки недр следует отграничивать от природных ресурсов, извлеченных из окружающей природной среды (например, полезных ископаемых), поскольку последние являются движимым имуществом с момента прекращения естественной связи с недрами.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 130 ГК РФ, к объектам недвижимости относится лес. Согласно положениям Лесного Кодекса РФ, лес – это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение. Применительно к объектам гражданских прав речь должна идти скорее о лесной растительности, причем разумно предположить, что лес (точнее – лесная растительность) является объектом недвижимости только в связи с земельным участком, поэтому сделки с этим объектом подчиняются правовому режиму недвижимости только тогда, когда решается вопрос о правах на участок[27]. Последнее замечание в полной мере применимо и к многолетним насаждениям, которые также отнесены к объектам недвижимости.

В связи с рассматриваемым вопросом интересно заметить, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[28] распространялись лишь на три вида недвижимого имущества: земельные участки, здания, сооружения и их составляющие (п. 24). Относительную ясность в вопрос о лесе как объекте недвижимости внесло Постановление Правительства РФ от 23.12.1999 г. «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав», согласно которому в Единый государственный реестр подлежат внесению соответствующие данные и об участках лесного фонда (леса). К участкам лесного фонда относятся участки леса, участки земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, а также земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства и иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8,9 Лесного Кодекса РФ).

В ст.1 Водного Кодекса РФ дается определение обособленного водного объекта как небольшого по площади и непроточного искусственного водоема, не имеющего гидравлической связи с другими поверхностями водных объектов. Обособленный водный объект включает поверхностные воды, дно, берега и является составной частью земельного участка (ст. 9,11 Водного Кодекса РФ). В регулировании отношений по поводу обособленных водных объектов приоритетное значение перед нормами водного законодательства имеют положения Гражданского Кодекса РФ. К сожалению, как подчеркивает большинство цивилистов, Водный Кодекс не отвечает на вопрос, что означает «небольшой по площади водоем» и кто может определять, имеет ли конкретный водный объект небольшую площадь. По-видимому, этот вопрос будет решен в нормативных актах субъектов РФ, поскольку земельное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

К объектам, которые не могут быть перемещены без ущерба своему назначению, относятся здания и сооружения. В ряде законодательных актов употребляется термин «строение». Этот термин был принят в послереволюционном законодательстве и обозначал «обособленный объект на выделенном земельном участке под отдельным номером на улице»[29]. Российский законодатель вместо термина «строение» обычно использует видовые категории «здание» и «сооружение». Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий «здание» и «сооружение» и эти термины обычно приводятся совместно (например, §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений»).

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». В.В.Витрянский выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно»[30].

В то же время А.А.Иванов разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно[31]. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.)[32].

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту - Закон о товариществах собственников жилья) под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов»[33].

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости[34]. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режима здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»[35].

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется и на части недвижимости, которые могут принадлежать на праве собственности отдельным лицам. При этом под частью недвижимости следует понимать обособленные элементы (например, здания), которые могут быть использованы по своему назначению, независимо от использования других частей объекта.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права — указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

Закон о регистрации недвижимости включает в перечень объектов недвижимости кондоминиум. Существующие комментарии к Закону о регистрации недвижимости при анализе объектов недвижимости ограничиваются легальным определением кондоминиума[36]. В силу ст. 1 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные части находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцы) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. В настоящее время ведутся обширные дискуссии относительно того, что с позиций науки гражданского права кондоминиум вряд ли может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, а, следовательно, и как объект недвижимости. Так как, кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья, следовательно он не может быть отнесен к объектам гражданских прав.

Такой объект гражданских прав как вещь может одновременно находиться только на одном праве собственности. В.М.Хвостов подчеркивает: «Исключительное право собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь противоречит самому понятию о собственности»[37]. Г.Ф.Шершеневич выделял два признака комплексного объекта гражданских прав: а) объединение общим собирательным именем и б) выступление в юридических отношениях как целое [38]. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ст. 1 Закона о регистрации не вполне корректно включает кондоминиум в состав объектов недвижимости. Объектами недвижимости являются составляющие кондоминиум земельный участок, сооружения, здание и помещения в нем.

Если говорить о жилых домах, то в приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права.

Гражданский кодекс РФ относит предприятие к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах; как субъект права (унитарное предприятие) и как объект права. В соответствии со ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом права понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие как объект гражданских прав обладает специфическими признаками. Во-первых, может быть единым либо состоять из несколько полностью ли относительно самостоятельных частей – имущественных комплексов. Во-вторых, предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности. И, в-третьих, совершение сделок с предприятием не влечет ни прекращения функционирования имущественного комплекса, ни ликвидацию юридического лица – владельца предприятия[39].

Учитывая, что недвижимостью по природе предприятие не является, на предприятие распространяется правовой режим недвижимости. Это, в частности, означает, что возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на предприятие подлежит государственной регистрации. Так, в силу п. 1 ст. § 64 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимостью, в том числе и с предприятием, подлежат государственной регистрации, например, договор аренды предприятия. Важно отметить, что помимо применения общих норм о недвижимости Гражданский кодекс РФ содержит специальные правила, касающиеся предприятия. Гражданский кодекс РФ выделяет продажу и аренду предприятия в отдельные виды договоров купли-продажи продажи и аренды. Общие нормы о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятия в качестве субсидиарного источника. Статьи 72, 73 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат специальные нормы об ипотеке предприятия.

Однако на практике государственная регистрация прав и сделок с предприятием является чрезвычайно затруднительной. Причина проблемы видится в том, что, с одной стороны, субъекты гражданских прав заинтересованы в укреплении прав на предприятие. Наиболее удобной формой такого укрепления является фиксирование возникновения, изменения и прекращения прав на предприятие. С другой стороны, нормы, устанавливающие правовой режим недвижимости, основаны на неподвижности и относительной стабильности объекта и неприменимы к предприятию, которое способно к перемещению и постоянно изменяется в своем составе. Юридическая конструкция предприятия, призванная обеспечить легкость передачи «бизнеса», сталкивается с чрезвычайно сложной процедурой государственной регистрации предприятия как объекта недвижимости. Учитывая вышеизложенное, на взгляд многих ученых-цивилистов, предприятие следует исключить из сферы действия закона о государственной регистрации и разработать особые правила регистрации прав и сделок с предприятием. Указанные правила должны основываться на постоянной динамике состава предприятия.

В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При буквальном толковании п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия относится к объектам права собственности и, по всей видимости, к недвижимости. По признаку единого (то есть цельного, обособленного от других) имущественного комплекса предприятие не может состоять из «субпредприятий»[40]. В этом случае следует говорить о наличии нескольких предприятий. Представляется, что норма абзаца 1 ч. 2 ст. 132 ГК РФ о возможности совершения сделок с предприятием в целом или его частью имеет целью подчеркнуть допустимость раздельного оборота имущества, входящего в состав предприятия.

К недвижимому имуществу ГК РФ относит также объекты, не отвечающие названному в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ признаку, но подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - недвижимость «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество»[41]. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Такое имущество недвижимостью чисто условно, фиктивно, в связи с необходимостью соответствующего правового регулирования. Аналогичная позиция уже высказана в юридической литературе М.И.Брагинским, Б.M.Гонгало, Т.Л.Левшиной, Е.А.Сухановым [42].

Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту[43]. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами (ст. 23, 33 Кодекса торгового мореплавания; ст. 33 Воздушного кодекса).

1.4 Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества

В настоящее время выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что признание недействительными сделок с нею весьма болезненно для участников гражданского процесса и требуется особая тщательность при их совершении[44]. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Исходя из анализа статей Гражданского Кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости [45]:

- право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК);

- обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости);

- право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);

- установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным предприятием и принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);

- действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, например, ст.340 ГК. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК РФ).

Таким образом, можно сказать, что правовой режим недвижимого характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

1.5 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

Оборотоспособность является одной из характеристик правового режима объектов гражданских прав. По данному критерию объекты гражданских правоотношений, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):

- не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

- ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

- изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу обычные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения), как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК).

Объекты, изъятые из оборота, и ограниченно оборотоспособные должны быть прямо указаны в законе. Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (в ред. от 08.08.2003). В этот перечень, в частности, входят:

- недра, лесной фонд, водные ресурсы;

- охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

- специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

- недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

- водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

- портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

- объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

- атомные станции;

- стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

- объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

- радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

- защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

- федеральные автомобильные дороги общего пользования;

- объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

- крематории и кладбища;

- скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

- метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств.

Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, Водным Кодексом и Лесным Кодексом. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов.

Оборотоспособность земельных участков регулируется нормами Гражданского Кодекса, земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Таким образом, земельный участок может находиться в собственности, тогда собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им в соответствии со ст. 260 ГК. Ограниченные в обороте земли предоставляются в частную собственность, только в случаях, предусмотренных федеральными законами. А земли, изъятые из оборота, предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством не могут вообще. В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Земельного Кодекса);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста и МВД России;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного Кодекса РФ ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса;

- не указанные в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфрастуктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. А оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Законом об обороте земель

Согласно гражданскому законодательству земельные участки и лес — разные объекты гражданских прав. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимости в силу своих природных свойств, а лес, многолетние насаждения, здания и сооружения — в силу прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению (ст. 131 ГК). Но если иное не установлено законом, право собственности на участок распространяется на находящиеся в границах участка лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК). Иными словами, общее правило гражданского законодательства — правовое единство участка и находящегося на нем леса.

В соответствии с преамбулой Лесного Кодекса регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 Лесного Кодекса выделены следующие объекты лесных отношений:

- лесной фонд;

- участки лесного фонда;

- леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

- древесно-кустарниковая растительность.

Границы лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от иных земель (ст. 7 Лесного Кодекса).

Лесной фонд находится в федеральной собственности. По общему правилу оборот лесного фонда не допускается, нахождение в обороте лесного фонда допускается в той мере, в какой это предусмотрено Лесным Кодексом (ст. 12). В соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ (ст. 19 Лесного Кодекса).

К участкам лесного фонда (ст. 9 Лесного Кодекса) относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения.

Согласно ст. 9 Лесного Кодекса к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено Лесным Кодексом.

Таким образом, участок лесного фонда — это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством. Таким образом, при регулировании правоотношений земельное законодательство в целом отдает приоритет лесному.

В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования Гражданского кодекса и Закона о регистрации прав. Таким образом, несмотря на то, что участки недр названы в ст. 130 Гражданского кодекса в качестве недвижимых объектов гражданских прав, в настоящее время они исключены из гражданского оборота.

Глава 2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с п.1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Следует обратить особое внимание на то, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация основывается на следующих правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, специальности, учетности, преемственности (права на недвижимость возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными)[46].

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности[47].

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г. предусматривают три основные формы государственной регистрации:

- регистрация прав на недвижимость;

- регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость;

регистрация сделок с недвижимостью.

Созданная система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью.

2.2 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии со ст.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5 Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать правила поведения в области государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей собственности недвижимое имущество.

Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества — противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3 Деятельность государства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нашли свое закрепление основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3 Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3 ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения единого государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.^{^[48]}.

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органом местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания;

- договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее свершения;

- свидетельство о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданное уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается, если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав. Таким документом является, например, решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки, причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Свидетельство повторяет структуру записи о праве и содержит:

- данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

- описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

- вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

- основание приобретенного права, т.е. указание на тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.);

- ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент его выдачи.

Не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о государственной регистрации прав;

- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшем в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной регистрации прав, является исчерпывающим.

Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела, по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

2.4 Права на недвижимость подлежащие государственной регистрации и момент возникновения права

В нашей стране у физических и юридических лиц могут возникать следующие вещные права на недвижимость:

- право собственности на недвижимость, включая земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное до введения в действие Земельного кодекса РФ сохраняется, предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения со дня введения Земельного кодекса РФ (с 30 октября 2001 г) не допускается (ст.21 Земельного кодекса РФ);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, хотя возникшее у граждан или юридических лиц права до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (ст.20 Земельного кодекса РФ);

- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость);

- право хозяйственного ведения имуществом – у государственных и муниципальных предприятий;

- право оперативного управления имуществом – у государственных и муниципальных учреждений[49].

Таким образом, можно сделать вывод, что в зависимости от субъекта и объекта права зависит вид вещного права

Регистрация права осуществляется путем внесения записи о праве в ЕГРП, которая содержит четыре основных элемента:

- субъект права (правообладатель);

- объект права (имущество);

- вид права (собственность или другие вещные права);

- основание (правоустанавливающий документ).

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом, следовательно, правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права — признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК).

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила, например, принятое

наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации ( ст. 1152 Гражданского кодекса). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим — день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК). В данном случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее значение, а правоподтверждающее.

В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права. При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 СК).

Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме и кондоминиуме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме или кондоминиуме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав).

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

2.5 Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью

В случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом (п. 1 ст. 164) сделки с недвижимостью подлежат регистрации. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно условно разделить на четыре группы:

- сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

- сделки, не влекущие перехода прав;

- дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);

- смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК));

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК), а также аренды на неопределенный срок;

— предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного Кодекса, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224);

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации:

а) договоры перенайма — передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга;

б) договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья (ст. 20 Закона об основах жилищной политики), которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма) (п. 4 ст. 454, п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК).

Кроме того, в настоящее время для некоторых видов сделок необходимо обязательное нотариальное удостоверение. К ним относятся:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной — ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

В Гражданском кодексе описано множество иных сделок, в том числе с недвижимостью не требующих государственной регистрации:

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в ЕГРП;

- договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникших прав;

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 Земельного Кодекса);

- договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

- соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей; недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 СК). Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

- заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение;

- договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

- договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации; при внесении недвижимости в качестве вклада необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).

Глава 3 Основные виды сделок с недвижимым имуществом

3.1 Купля-продажа недвижимого имущества

§ 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ содержит положения, которые регламентируют продажу недвижимости.

В ст. 549 Гражданского кодекса РФ содержится определение договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимо имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Понятия возмездности и безвозмездности служит иногда единственным критерием для разграничения купли-продажи и договора дарения. В отличие от, например, договора мены, встречное представление (плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде денег[50]. Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы.

Условие о предмете является существенным условием договора, или, как их называют некоторые авторы, «объективно существенные условия»[51]. Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. От иного имущества недвижимость отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенное имущество, что следует из содержания ст. 554 ГК РФ. Гражданский Кодекс РФ (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем. Причем заключение подобного договора возможно и в отношении недвижимого имущества, поскольку прямого запрета на продажу

«будущей» недвижимости специальные правила § 7 гл. 30 не содержат (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В ст. 554 ГК РФ подчеркивается, что условие о предмете договора считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Это значит, что в договоре должно точно указано местоположение недвижимости, назначение, этаж, площадь, кадастровый номер, если он имеется, и другие показатели.

Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть: государственные и муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Для перенесения права собственности с продавца на приобретателя (покупателя), продавец должен обладать этим правом на момент передачи (перехода) права собственности покупателю.

Право продажи принадлежит не только собственнику, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником недвижимости (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов продавцом может быть специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником имущества и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447, п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Покупателем недвижимости могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане (физические лица), юридические лица, государственные и муниципальные образования, за исключением случаев,

оговоренных законом. Так, покупателями недвижимости, расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, могут быть только граждане, постоянно проживающие или работающие на этой территории, или граждане РФ, получившие разрешение на постоянное проживание на данной территории, или юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 3 ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании»[52] . Покупать земельные участки, находящиеся в приграничных территориях, могут только граждане РФ или российские юридические лица (ст.15 Земельного Кодекса РФ, п. 5 ст. 3 ФЗ от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены другие правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для данного вида сделок эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Гражданский Кодекс не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме, так называемое «субъективно существенные условия»[53]. Удостоверение договоров купли-продажи происходит по месту нахождения недвижимого имущества (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате)[54]. Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то п. 1 ст. 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, т.е. только в случаях, когда нарушено законодательство о форме, установленной законом [55].

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная регистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установлено законом, является одной из стадий заключения договора. Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 РФ), за исключением договоров купли-продажи предприятия и жилых помещений. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации. В соответствии со сложившейся судебной практикой, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению[56].

Государственная регистрация требуется для договоров продажи предприятия или жилья (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). До государственной регистрации договора, предметом которого является один из перечисленных объектов недвижимости, договор не считается заключенным (ст.ст. 558,560 ГК РФ).

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Поскольку цена должна быть определенной, то при продаже недвижимости не подлежит применению общее правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии соглашения по этому условию договора исполнение договора оплачивается «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары». Таким образом, данное условие является существенным условием для договоров данного вида.

Недвижимое имущество, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ). Установленная законом или иными правовыми актами цена становится безусловно обязательной для сторон. В отличие от этого, регулируемая цена имеет место, когда закон или иной обязательной для сторон акт ограничивается указанием определенных границ, за которые стороны не могут выйти[57].

Участники гражданского оборота могут заключать договоры купли-продажи недвижимости, предусматривающие предварительную оплату или продажу в кредит. Но на практике подобные договоры не находят широкого применения, поскольку в современных условиях не отвечают интересам покупателя (при предварительной оплате) или продавца (при условии кредитования).

При продаже жилого помещения существенным условием договора будет также указание перечня лиц, которые проживают в данном помещении, сохраняющие право пользования помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определенный срок. Если срок исполнения в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует правило, регламентированное ст. 315 ГК РФ.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи – принятия недвижимости – стороны договора должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п.1 ст. 556 ГК РФ). Следует согласиться с мнением Б.Л. Хаскельберга, что «формулировку закона «после вручения и подписания» едва ли следует толковать как определение последовательности выполнения этих действий. Имеется больше оснований для толкования в том смысле, что оба действия являются в равной мере обязательными составляющими исполнения продавцом обязательства, а последовательность их совершения не имеет принципиального значения»[58].

Только после передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма ч.2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, определяющей момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

К основным обязанностям относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического господства» над ней – передача ее в собственность покупателю. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого – исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. До момента

государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец остается собственником, и существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является препятствующим фактом, который ограничивает правомочие распоряжения собственника (даже если предмет передан). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжения собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни Гражданский Кодекс РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст.1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Как указывает Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ[59], если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Этот факт подчеркивает п. 3 ст. 165 ГК РФ. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 55 ГК РФ).

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документом, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей гл. 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

К обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно – с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения). Но обязанность принять исполнение и право требовать принятия такого исполнения находятся, по выражению В.С.Толстого, «в пассивном состоянии»[60]. Для того чтобы названные право и обязанность перешли в активное состояние, необходимо совершение продавцом действий по передаче имущества или соответствующее предложение с его стороны по исполнении обязательства согласно договорным условиям.

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью (в виде однократной выплаты). Вопрос о последовательности действий решается следующим образом: если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли-продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, т.е. моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств – ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли-продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк (или иное подобное учреждение), нотариусу (например, при заключении договора) с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из ЕГРП, Свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема-передачи)[61].

3.2 Аренда недвижимого имущества

Аренда (от лат. arredare – отдавать внаем) – предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом. Договор аренды недвижимого имущества – одна из разновидностей по передаче имущества в пользование.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Главной отличительной особенностью договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование, является то, что арендодатель преследует цель извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование.

Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным и двусторонним.

Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества – это возмездный договор, который в принципе, безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ. В данном случае законом установлено (ст. 606 ГК РФ), что имущество в аренду предоставляется только на платной основе.

Двусторонним данный договор является в силу того, что права и обязанности одной стороны корреспондируются правами и обязанностями другой (передача недвижимого имущества – право требования арендатора и обязанность арендодателя; уплата денежной суммы или иное встречное представление - право требования арендодателя и обязанность арендатора).

Предметом договора является недвижимое имущество.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки (земельные доли) и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, нежилые помещения и т.д. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ и на данный момент отсутствуют веские основания включать найм жилья в состав договоров аренды[62].

Особенности сдачи в аренду земельных участков регламентируется гл. 17 ГК РФ и гл. IV Земельного Кодекса РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного Кодекса РФ юридические лица (кроме государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, а также казенных предприятий, за которыми сохранено право постоянного (бессрочного) пользования – п. 1 ст. 20 Земельного Кодекса РФ), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, будут обязаны переоформить его на право аренды или приобрести земельный участок в собственность. Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Арендатору предоставлены широкие полномочия распоряжения, в том числе право сдачи участка в субаренду без согласия собственника, только с уведомлением его, если иное не предусмотрено договором. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок свыше 5-ти лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ).

Передача в аренду водных объектов, лесов, участков недр регулируется Водным Кодексом РФ, Лесным Кодексом, Законом РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. Предоставление объектов в аренду происходит на основании решений органов государственной власти субъектов РФ или по лицензиям, выдаваемым уполномоченными государственными органами (например, ст.ст. 45-53 Водного кодекса РФ). Отношения могут возникать непосредственно на основе лицензий без оформления договора (например, ч. 3 ст. 11 Закона РФ «О недрах»). Для осуществления конкретных видов пользования требуются дополнительные документы: так, в рамках лесопользования возможно требование лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, которые выдаются на основании договора, протокола о результатах лесного аукциона или по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.ст. 34-37, 42-43 Лесного Кодекса). Именно в отношении природных объектов устанавливаются предельные сроки договора.

ГК РФ допускает возможность передачи в аренду зданий и сооружений. Передача прав на земельный участок при сдаче в аренду здания (сооружения) происходит одновременно с передачей здания (сооружения) в отношении той части земли, которая занята соответствующим зданием (сооружением) и необходима для его использования по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ). К существенным в силу закона отнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654).Особое место среди договоров данного вида занимают охранно-арендные договоры, цель которых двоякая: использование в хозяйственных целях и сохранение объекта[63].

Законом могут быть предусмотрены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, железные дороги общего пользования и т.п.[64]. Возможность передачи в аренду горных отводов также не предусмотрена законодательством о недрах.

В договоре аренды недвижимого имущества требуется четкая индивидуализация объекта. При отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Закон обязывает указывать в тексте наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует также применять по аналогии ст. 554 ГК РФ, указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Идентификация недвижимости также осуществляется с помощью кадастрового номера[65].

Кроме обычной индивидуализации товара рекомендуется указывать право, на котором он принадлежит арендодателю, так как собственник, передавая имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по доверенности и т.д., может запретить его сдачу в аренду, и в этом случае договор будет признан недействительным.

Для характеристики субъектного состава договора аренды также требуется обращение к другим нормам ГК, специальному законодательству и иным правовым актам. Очевидно, арендатором может быть любое лицо, отвечающее требованиям гражданской правосубъектности. Ограничения существуют только по видам аренды: например, при аренде предприятия арендатор-предприниматель (п. 1 ст. 656 ГК РФ), при аренде жилых помещений – юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), пользователями недр могут быть только субъекты предпринимательской деятельности (ст. 9 Закона РФ «О недрах»).

Арендодателю посвящена краткая ст. 608 ГК РФ. Им может быть собственник или лицо, управомоченное законом или собственником.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться этим имуществом (в том числе передавать его в аренду) только с согласия собственника. Казенные предприятия, обладающие имуществом на праве оперативного управления, имеют право заключать договоры аренды только с согласия собственника независимо от характера имущества (п. 1 ст. 297 ГК, ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Правовое положение учреждения не столь однозначно. Во-первых, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы от нее и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения, то есть такое имущество может быть свободно передано в аренду (п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 298 ГК РФ). Во-вторых, в отношении основной части имущества учреждения – закрепленного за ним и приобретенное за счет средств, выделенных ему по смете, - существует противоречие между ГК и иными федеральными законами, которые должны соответствовать Гражданскому Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 298 ГК РФ без каких-либо оговорок запрещает учреждению распоряжаться этим имуществом. В то же время законодательство об образовании и науке разрешает образовательным и научным учреждениям самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними недвижимое имущество с обязанностью использовать доходы от сдачи этого имущества на развитие своей материально-технической базы (ст. 39 Закона РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г.; ст. ст. 5, 6 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23 августа 1996 г.)

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общих требований к форме договора, устанавливая письменную только для договоров на срок более одного года и с участием юридических лиц, а также привязывая форму договора аренды с последующим переходом права собственности на имущество к арендатору к форме договора купли-продажи такого имущества (ст.ст. 609, 624 ГК РФ). Правовое регулирование отдельных видов аренды устанавливает обязательную письменную форму независимо от срока и субъектного состава: например, для договоров аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. При сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации[66].

В отличие от ранее действовавшего законодательства ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных (предельных) сроков аренды, оставляя вопрос о сроке аренды на усмотрение сторон за редким исключением (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, срок аренды исключен из числа существенных условий договора. Предельный срок аренды недвижимого имущества презюмируется при отсутствии указании большего срока, а также является пресекательным: по истечении предельного срока договор прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Помимо ГК РФ, следует обращаться к специальному законодательству. Так, предельные сроки пользования водным объектом – 3 года (краткосрочное) и 25 лет (долгосрочное); предельный срок аренды участков лесного фонда – 49 лет; предельные сроки предоставления участков недр: 5 лет – для геологического изучения, 20 – для добычи полезных ископаемых, 25 – при совмещении разных видов пользования.

За владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом взимается арендная плата, которая самостоятельно определяется сторонами практически самостоятельно[67]. В договоре определяется способ оплаты (форма арендной платы); порядок, условия и сроки внесения арендной платы. При отсутствии в договоре соответствующих условий считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Соглашением сторон обычно устанавливается размер арендной платы. Для договора аренды здания (сооружения) – это существенное условие, нарушение которого влечет за собой признание договора незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает различные формы арендной платы, включающие как денежные средства, так и встречное товарное предоставление.

Примечательна позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросу соотношения сроков пользования имуществом по договору аренды и периодов внесения арендной платы. В течение срока действия договора арендатор обязан вносить арендную плату независимо от факта пользования арендованным имуществом. С другой стороны, факт прекращения договора аренды не освобождает от обязанности внесения арендной платы при несвоевременном возвращении имущества арендодателю[68].

В законе недостаточно урегулирован вопрос о передаче имущества в аренду. По аналогии с правовым регулированием купли-продажи при сдаче в аренду вещи последняя должна быть пригодной для использования по целевому назначению; находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартам и нормам (ГОСТам, ОСТам, СНиПам, ТУ и т.д.); передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.). Документальное оформление факта передачи закреплено в ГК только применительно к аренде предприятия (ст. 659 ГК РФ).

Содержание договора аренды, права и обязанности сторон регулируются в основном диспозитивными нормами. Ограничения предусмотрены в отношении прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем), на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), на конкретные действия по распоряжению арендованным имуществом и арендными правами – в согласовательном порядке, с сохранением ответственности арендатора, по общему правилу (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В зависимости от цели и характера аренды решается вопрос о правах арендатора на произведенные улучшения. Если иное не предусмотрено договором, отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Установлена презумпция права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет и с согласия арендодателя, а также презумпция утраты арендатором прав на эти улучшения, если они произведены без согласия арендодателя (п.п. 2,3 ст. 623 ГК РФ). В договоре аренды предприятия, напротив, установлена презумпция права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения на них арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК), а на доходы от имущества – право собственности арендатора (ст. 606 ГК РФ).

Обеим сторонам предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в связи с существенными нарушениями контрагентом условий договора и по причинам, связанным с объектом аренды (п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст.ст. 619,620 ГК РФ).

Содержание договора аренды неразрывно связано с характеристикой прав арендатора – одним из наиболее дискуссионных вопросов в литературе. У лица, сдающего в аренду недвижимое имущество, остается право собственности на него, хотя и с определенными ограничениями. В России, обладающей уникальной системой вещных прав, степень ограничения прав собственника зависит от близости ограниченного вещного (или вещно-обязательственного, по терминологии некоторых авторов) права к праву собственности. Так, при аренде предприятия у собственника ограничены не только правомочия владения и пользования (ст. 656 ГК РФ), но и распоряжения (ст.ст. 660,662 ГК РФ) в целях наиболее эффективного обеспечения бесперебойного и прибыльного функционирования предприятия[69].

Анализируя правомочия арендатора (нанимателя), можно сделать вывод, что у него возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, а в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом. К вещно-правовой характеристике относится так называемое право следования: договор аренды не прекращается при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к третьему лицу (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Арендные права могут быть внесены в качестве вклада в уставный капитал корпорации или переданы в залог.

3.3 Ипотека (залог недвижимости)

Залог недвижимого имущества регламентируется нормами § 3 главы 23 Гражданского Кодекса, Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке). П. 2 ст. 334 ГК устанавливает приоритет закона об ипотеке над нормами ГК и указывает на то, что общие правила ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Закон об ипотеке не устанавливают иные правила. Иерархия правовых норм выстраивается достаточно четко: на нижней ступени находятся общие правила ГК о залоге, которые применяются к ипотеке субсидиарно. Специальные нормы ГК и Закона об ипотеке поставлены законодателем на верхнюю ступень в регулировании ипотечных правоотношений и поставлены рядом. Здесь на Закон об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п.2 ст.3 ГК о том, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу", из чего можно сделать вывод о внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня.

Согласно ст. 1 ФЗ Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечные правоотношения возникают двумя возможными, указанными в ГК РФ, способами: на основании договора и в указанных случаях - на основании закона.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Условие о предмете является существенным условием договора об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Предметом договора ипотеки является следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности, пожизненном наследуемом владении. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Закона об ипотеке); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке, которая устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

ГК РФ выделяет правила ипотеки предприятий, которая распространяется на все имущество, включая основные и оборотные средства, а также на иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия. Филиалы и представительства независимо от места их расположения также подпадают под ипотеку. Ипотечное свидетельство помимо обычных сведений, как представляется, должно включать данные о виде ипотечного имущества, его наименование, место нахождения, стоимость, определенную в установленном порядке.

Законодательно установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды (ст. 5 Закона об ипотеке), и это по сути дела является введением нового понятия - ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей действительности и законодательных традиций. В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения).

Некоторые ученые-цивилисты отмечают, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ (а также ст. 6 Закона об ипотеке) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Включение указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширяет сферу ипотечного кредитования, т.к. лица, не располагающие недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения.

Гражданский кодекс РФ впервые ввел норму о том, что в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК). При этом действуют правила о цессии. Ранее такая норма в законодательстве отсутствовала.

На одно и то же имущество права залогодержателя могут принадлежать нескольким лицам. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека) (ст. 43 Закона об ипотеке). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеке. Таким образом, в данной норме получил отражение один их основополагающих принципов залогового права – принцип старшинства, в соответствии с которым право предшествующего залогодержателя на заложенное имущество считается старшим, имеющим преимущество по отношению к правам последующих залогодержателей на эту вещь. Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Помимо условия о предмете согласно ст. 9 Закона об ипотеке существенными условиями договора об ипотеке являются оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [70] (далее – Правила ведения реестра) вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера об обязательствах обеспечиваемого залога. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой[71].

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимости и сделок с ним, как подчеркивают большинство исследователей, связаны не только с несовершенством практической части законодательства, но и также тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя[72].

Сейчас обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки не требуется.

Содержание договора ипотеки характеризуются наличием взаимных прав и обязанностей сторон договора, объем которых различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства.

Залогодатель обязан:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости; 2) сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ); 3) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 334 ГК РФ); 4) в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке) и т.д.

Залогодатель имеет право:

1) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога; 2) отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога; 3) в случае обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок - сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ) и т.д.

Залогодержатель обязан:

1) если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество; 2) если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; 3) до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества и т.д.

Залогодержатель имеет право:

1) требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; 2)потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях: а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге; б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ); 3) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях: а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ); б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ); в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Заключение

В рамках настоящей дипломной работы на тему «Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений» были рассмотрены понятие и виды недвижимого имущества, государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Подробно изучены основные виды сделок с недвижимым имуществом, такие как купля-продажа недвижимого имущества, аренда, ипотека (залог недвижимости).

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что подтверждается наличием разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет.

Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Правовое регулирование недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав обеспечивается большим числом нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако данное обстоятельство, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и прямых противоречий нормам Гражданского Кодекса РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции.

Подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства данного рода правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселении), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетних насаждениях.

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. 130 ГК РФ была дополнена указанием на ряд новых объектов недвижимого имущества. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые).

3) В связи с особой категорией предприятия необходимо вывести государственную регистрацию этого объекта из-под ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и разработать особые правила государственной регистрации сделки и перехода права собственности на него путем принятия отдельного нормативно-правового акта.

4) Законодатель в ст. 651 ГК РФ хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более, но, тем не менее, это положение прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ. Таким образом, п. 2 ст. 651 ГК РФ можно изложить, например, в следующем виде: «Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не распространяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка».

5) Отмену обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, ипотеки недвижимости, невозможно считать абсолютно обоснованной лишь необходимостью удешевления ипотечных кредитов и привлечения дополнительных средств в жилищное строительство. Работа нотариуса с лицами, обращающимися за совершением нотариального удостоверения договора, действие которого возможно будет продолжаться многие годы, способствует выяснению их истинной воли, согласованию не только обязательных, но и желательных для сторон факультативных условий сделки, что в конечном итоге имеет целью защиту более слабой юридически и экономически стороны сделки. Деятельность нотариуса на стадии заключения сделки снижает вероятность возникновения связанных с ней споров и обращений в суд.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Список использованных источников

1 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. – М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА·М, 1999. – 80 с.

2 Гражданский Кодекс Российской Федерации. – Новосибирск: Сибирское университетское издательство, 2005. – 494 с.

3 Водный Кодекс Российской Федерации // Российская газета. - 1995. - 23 ноября.

4 Земельный Кодекс Российской Федерации // Российская газета. - 2001. – 30 октября.

5 Лесной Кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 5. - С. 196.

6 Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1 // Российская газета. - 1993. - 13 марта.

7 Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 25.- С. 32.

8 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №145-ФЗ //Российская газета.- 1997.-30 июля.

9 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ //Собрание законодательства РФ.- 1998.- № 29.- С. 34.

10 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //Собрание законодательства РФ.- 1998.- № 31.- С. 118.

11 Федеральный Закон Российской Федерации от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» № 137-ФЗ //Российская газета.-2001.-30 октября.

12 Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-I //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ.- 1992.- № 16.- С.34.

13 Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1//Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1992.- № 23.- С. 86.

14 Закон РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г. № 3266-1 //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.- 1992.- № 30.-С. 154.

15 Закон РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.1992 г. № 3297-1 //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного совета РФ.- 1992.- № 33.- С. 19.

16 Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 //Российская газета.-1998.- 4 марта.

17 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» //Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 37.- Ст. 3729.

18 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам". // Справочно-правовая система «Консультант+»

19 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах разрешения практики, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - С. 10-23.

20 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 № 2061/99 // Справочно-правовая система «Консультант+»

21 Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ» // Справочно-правовая система «Консультант+»

22 Письмо Министерства финансов РФ от 18 июля 1994 г. № 03-02-08 // Справочно-правовая система «Консультант+»

23 Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - № 3. - С. 20-29.

24 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1997. - № 13. - С. 23-28.

25 Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. – 144 с.

26 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. - М.: Финансы и статистика, 1996. – 118 с.

27 Берман Г. Дж. Западная традиция права: эпоха формирования.–М: Ось, 1998. – 374 с.

28 Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – 320 с.

29 Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Юристъ, 1997. – 596 с.

30 Васильева М.В. Гражданско-правовые вопросы охраны и использования памятников истории и культуры: Авто-реф. дис. … канд. юрид. наук. – М.: Юристъ, 1989. – 168 с.

31 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. – 256 с.

32 Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат дис… канд. юрид. наук. – Томск, 2003. – 32 с.

33 Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации. – М.: Мигалион, 2003. – 135 с.

34 Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. - М.: МЭГУ, 1994.- 320 с.

35 Гражданское право: Учебник: В 2 частях / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд., испр. - М.: Проспект, 1998. – Часть 2: Гражданское право / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 573 с.

36 Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование. - М.: Издательство Бек, 2000. – 259 с.

37 Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М.: БЕК, 1997. – 253 с.

38 Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Экзамен, 2000. – 188 с.

39 Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. - Владивосток.: МИР, 1998. – 98 с.

40 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М.: БЕК, 1998. – 476 с.

41 Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П.Звекова. - М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК», 1995. - 597 с.

42 Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд., испр., - М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. – 489 с.

43 Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УлГУ, 2004. – 133 с.

44 Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. –453 с.

45 Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. – Ульяновск: УлГУ, 2001. – 167 с.

46 Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве / И.Б. Новицкий, И.А. Лунц. – М.: Мир, 1958. – 280 с.

47 Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. – 980 с.

48 Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Сост. Г. Е. Авилов– М.: Норма, 1999. – 648 с.

49 Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Авто-реф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук.: на правах рукописи. - Казань: КГУ, 2001. - 162 с.

49 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - М.: Бек, 2002. - 258 с.

50 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Спарк, 1998. – 283 с.

51 Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. - 254 с.

52 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996.- 645 с.

53 Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. – СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. – 302 с.

54 Суханов Е.А. Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ для предпринимателей. - М.: Проспект, 1995. – 327 с.

55 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник /Отв. ред. В.М. Хвостов – М.: Юристъ, 1998. – 623 с.

56 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Мигалион, 2001. – 203 с.

57 Шершеневич. Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию на 1907 г.). – М.: Ось, 1995. - 463 с.

58 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Бек, 1986. – 56 с.

59 Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: БЕК, 1999. – 254 с.

60 Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус.- 2003 - №3. – С. 10-13.

61 Брауде И.А. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. - 1946. - № 7. - С.51-60.

62 Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости // Право и экономика. – 2004. - № 2.- С. 26-29.

63 Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1. - С. 30.

64 Гумаров И.Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. - 2000. - № 3. – С. 75-89.

65 Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. – 2005. – №3. - С. 3-11.

66 Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 20-29.

67 Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений // Информационно-справочная система «Кодекс».

68 Орлова М. Ипотека (залог) права аренды //Справочно-правовая система «Гарант».

69 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. – М.: Статут, 2002. – С. 179-202.

70 Потяркин Д. Раздел жилого помещения //Законность. - 1999. - № 8. – С. 40-52.

71 Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота /Н.А. Сыроедов //Цивилистическая практика. Вып. Четвертый. – Екатеринбург: Спарк, 2002.- С. 13-47.

72 Терновская Л. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность) // Информационно-правовая система «Кодекс».

73 Толстой В.С. Содержание относительных правоотношений // Советское государство и право. – 1969. - № 3. - С. 119-134.

74 Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. – 2004. – № 6. – С. 88-94.

75 Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и переход права собственности // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей. Ч. 2. - Томск, 1999. – С. 10-24.

76 Иванов С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// [1] Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование /Науч.-практ. пособие /Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. -– М.: Издательство БЕК, 1997. - С.2.

[2] Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование /Учебно-практ. пособ. /С.П. Гришаев. – М.: Бек, 2000. – С.5.

[3] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение/ Е.С.Болтанова. -Серия «Закон и общество». - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 40.

[4] Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Нотариус.- 2003 - №3. – С. 22.

[5] Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Сост. Г. Е. Авилов. – М.: Норма, 1999. – С. 221-222.

[6] Фремм А. Понятие недвижимости // [7] Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации. – М.: Мигалион, 2003. – С.18.

[8] Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус.- 2003 - №3. – С. 12.

[9] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Мигалион, 2001. – С. 168.

[10] Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. - М.: БЕК, 1998. – С. 272.

[11] Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус.- 2003 - №3. – С. 12.

[12]Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П.Звекова. - М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК», 1995. - С. 204.

[13] Иванов С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним// [14]Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. - М.: Финансы и статистика, 1996. – С. 14

[15] Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. – C. 707.

[16] Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. - М.: МЭГУ, 1994. - С. 213.

[17] Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /О.Г. Ломидзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999, а также Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.:Спарк, 1999.

[18] Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996. - С.148.

[19] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Мигалион, 2001. – С. 156.

[20] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 № 2061/99 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[21] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 96.

[22] Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. – С. 65-66, а также Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Экзамен, 2000. – С. 8.

[23] Фремм А. Понятие недвижимости // [24] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С.40.

[25] Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование. - М.: Издательство Бек, 2000. – С.3.

[26] Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование. - М.: Издательство Бек, 2000. – С.5.

[27] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 46.

[28] Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 // Российская газета. - 1998. - 04 марта.

[29] Брауде И.А. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. - 1946. - № 7. - С. 57.

[30] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. – С.82.

[31] Гражданское право: Учебник: В 2 частях / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 3-е изд., испр, - М.: Проспект, 1998. – Часть 2: Гражданское право / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – С. 255.

[32] Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ // Журнал российского права. – 2004. – № 6. – С. 93.

[33] Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

[34] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. – С.191.

[35] Потяркин Д. Раздел жилого помещения //Законность. - 1999. - № 8. – С. 46

[36] Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: БЕК, 1999. – С. 54-58.

[37] Хвостов В.М. Система римского права: Учебник /Отв. ред. В.М. Хвостов – М.: Юристъ, 1998. – С.232.

[38] Шершеневич. Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию на 1907 г.). – М.: Ось, 1995. – С. 186.

[39] Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. – Ульяновск: УлГУ, 2001. – С. 120.

[40] Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. – СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. – С. 237.

[41] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 62.

[42] Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. - С.118, а также Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд., испр., - М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. - С. 311.

[43] Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. - Владивосток.: МИР, 1998. – С. 6.

[44] Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. - 2002. - № 1. - С.30.

[45] Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд., испр., - М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. – С. 275.

[46]Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат дис… канд. юрид. наук. – Томск, 2003. – С. 15.

[47] Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ» // Справочно-правовая система «Гарант».

[48] Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах.

[49] Регистрация сделок с недвижимостью// [50] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 70.

[51] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве / И.Б. Новицкий, И.А. Лунц. – М.: Мир, 1958. – С. 148.

[52] Письмо Министерства финансов РФ от 18 июля 1994 г. № 03-02-08 // Справочно-правовая система «Консультант+» .

[53] Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве / И.Б. Новицкий, И.А. Лунц. – М.: Мир, 1958. – С. 148.

[54] Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1 // Российская газета. - 1993. - 13 марта.

[55] Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Юристъ, 1997. – С. 252.

[56] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1997. - № 13. – С. 26.

[57] Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Юристъ, 1997. – С. 264.

[58] Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и переход права собственности // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей. Ч. 2. - Томск, 1999. – С. 15.

[59] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1997. - № 13. – С. 28.

[60] Толстой В.С. Содержание относительных правоотношений // Советское государство и право. – 1969. - № 3. - С. 129.

[61] Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: проблемы теории и судебно-арбитражной практики // Автореф. дис… канд. юрид. наук. – Казань, 2001. – С. 9.

[62] Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. – Ульяновск: УлГУ, 2001. – С. 113.

[63] Васильева М.В. Гражданско-правовые вопросы охраны и использования памятников истории и культуры. Автореферат дис… канд. юрид. наук. – М., 1989. – С. 102.

[64] Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд., испр., - М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. – С. 185.

[65] Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - №37. - Ст. 3729.

[66] Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2002. - № 3. – С. 23.

[67] Письмо Министерства финансов РФ от 18 июля 1994 г. № 03-02-08 // // Справочно-правовая система «Консультант+» .

[68] Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2002. - № 3. – С. 25.

[69] Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. – 2005. – №3. - С. 10.

[70] Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 // Российская газета. - 1998. - 04 марта.

[71] Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости // Право и экономика. – 2004. - № 2.- С. 27

[72] Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. – Ульяновск: УлГУ, 2004. – С. 59.

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений