Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Важнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.

Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства. В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества [28, с.46].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности. Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций.

Но, конечно, введение в действие нового закона (а следует заметить, что в данном случае можно говорить вообще о введении нового института в гражданском законодательстве) естественным образом влечет за собой ряд проблем и вопросов по поводу его практического применения.

Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) – регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки. Идет работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра.

Реализации положений Гражданского кодекса России об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления. Отсутствие закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать выгоду от совершенных сделок с недвижимым имуществом. Дальнейшее развитие рынка недвижимости потребовало усиления роли государства в регулировании соответствующих отношений. Как отмечает Венгеров А.Б., в последнее время одной из общепланитарных тенденций становится вмешательство государства в имущественные отношения – слишком сложными и социально значимыми становятся эти отношения. Способы вмешательства весьма разнообразны – типовые договоры, регистрационные средства, лицензирование, сертификация и так далее [24, с.6].

В настоящее время практически сформирована нормативно-правовая база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Российские ученые М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, А.П., Сергеев и другие рассматривают проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с позиций основ гражданского права. Сложность процедуры государственной регистрации на практике привела к тому, что при совершении сделок исполнение обязательств по договору его сторонами происходит до государственной регистрации договора, т.е. до его заключения. Эти и многие другие проблемы требуют изучения с целью совершенствования законодательства о государственной регистрации. Не отрицая ведущей роли гражданско-правового подхода тема государственной регистрации сделок с недвижимостью требует комлексного и, прежде всего, теоретического изучения [24,с.9].

Целью данной работы является подробное рассмотрение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его понятий, а также сам порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью. Следует оговориться, что сделки с недвижимостью (недвижимым имуществом) - это целый подкурс гражданского права, и для детального рассмотрения сделок с недвижимостью не хватит рамок и десяти дипломных работ, т.к. только видов сделок с недвижимым имуществом насчитывается несколько десятков. Поэтому в нашей работе, в целях того, чтобы исследование не носило поверхностный, теоретический характер, помимо рассмотрения общих вопросов, будет уделено внимание только трем самым массовым видам сделок с недвижимым имуществом – купли-продажи, мены, дарения.

Глава 1 Общие положения о государственной регистрации

1.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственная регистрация), согласно статьи 2 Закона о государственной регистрации, – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты. Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и, как правило, практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое "движимое" имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам. Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях;

11) комнаты;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом договора строительного подряда [34, c.16].

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (статьи 131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и другие). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (глава 36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года. Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

Так, многие частные предприниматели, приехавшие из других регионов в Москву для торговли, были привлечены к ответственности за то, что не зарегистрировали в Мосрегистрации договоры аренды торгового места на рынках города, заключенные ими на срок от пяти дней до нескольких месяцев (не более одного года). Местные органы государственной власти в подтверждение своей позиции ссылались на распоряжение мэра города Москвы от 07.09.98 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)».

В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация права аренды. Однако введение в Закон о государственной регистрации нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», очевидно, ввело в заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и основным началам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства [32, с.15]. «Применение Закона о государственной регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный сбор».

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом государственную регистрацию, проводимую Федеральной регистрационной службой, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

- регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Следовательно, эта дата является:

1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное;

2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом;

3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации;

4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, гаражного или потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право паенакопления в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выданная кооперативом.

В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе.

К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания пункта 3 статьи 334 ГК РФ и пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него [23, c.36].

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты, а моментом возникновения права залога момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

- во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации;

- судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;

- государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной;

- в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Согласно пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданским и арбитражно-процессуальным законодательством.

При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки [4, c.25].

Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со статьей 7 Вводного закона к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных статьями 550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 года стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

С другой стороны, согласно статье 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (пункта 2 статьи 339 и статьи 349 ГК РФ); договор ренты (статья 584 ГК); специальный случай уступки права требования (статья 389 ГК) и другие [34, c.16].

1.2 Порядок проведения государственной регистрации

В первую очередь необходимо остановиться на вопросе о том, кто является участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, статья 5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.

Под гражданами Российской Федерации в соответствии со ст. 5 Закона о гражданстве Российской Федерации понимаются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу указанного Закона либо которые приобрели его в соответствии с ним. Согласно ст. 3 указанного Закона иностранным гражданином признается лицо, не являющееся гражданином Российского государства и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства, а лицами без гражданства являются лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации и не имеющие доказательства наличия гражданства иностранного государства.

Остановимся на некоторых моментах предусмотренных в законодательстве. Так, например, в статье 4 Закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» предусмотрено, что государственная программа приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.

Согласно статьи 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом стороной в договоре концессии должно непременно выступать само Правительство РФ.

Что же касается органов государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна. Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.

Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту России.

Основными задачами Федеральной регистрационной службы являются:

- обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- организация деятельности по государственной регистрации общественных объединений и политических партий;

- осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;

- осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее - саморегулируемые организации);

- управление территориальными органами Росрегистрации (далее - территориальные органы).

Росрегистрация в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Минюста России, осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы и во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и организациями.

Федеральная регистрационная служба осуществляет следующие полномочия:

-координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации;

- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде;

- принимает в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решение о государственной регистрации общественных объединений, отделений иностранных некоммерческих неправительственных объединений, иных юридических лиц;

- принимает в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решение о государственной регистрации религиозных организаций и представительств иностранных религиозных организаций;

- осуществляет контроль за соответствием деятельности общественных объединений и политических партий требованиям законодательства Российской Федерации и их уставным целям, а также за соблюдением религиозными объединениями положений своих уставов относительно целей и порядка их деятельности;

- организует при государственной регистрации религиозных организаций проведение государственной религиоведческой экспертизы;

- направляет своих представителей для участия в мероприятиях, проводимых общественными объединениями, политическими партиями и религиозными организациями;

- осуществляет организационное и методическое руководство деятельностью территориальных органов, связанной с ведением реестров адвокатов субъектов Российской Федерации, выдачей удостоверений адвокатов, участием представителей территориальных органов в работе квалификационных комиссий при адвокатских палатах субъектов Российской Федерации и реализацией иных функций, установленных законодательством Российской Федерации об адвокатуре;

- осуществляет на территории Российской Федерации функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства Российской Федерации адвокатами, адвокатскими образованиями и адвокатскими палатами;

В соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в качестве регулирующего органа осуществляет контроль за соблюдением саморегулируемыми организациями федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих их деятельность, проводит в установленном порядке проверки деятельности саморегулируемых организаций, обращается в установленном порядке в арбитражный суд с заявлениями об исключении саморегулируемых организаций из единого государственного реестра саморегулируемых организаций, обращается в установленном порядке в суд с заявлением о дисквалификации арбитражного управляющего, оказывает поддержку саморегулируемым организациям и арбитражным управляющим в ходе процедур банкротства, связанных с вопросами трансграничной несостоятельности, ведет единый государственный реестр саморегулируемых организаций и реестр арбитражных управляющих.

Росрегистрация в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее соответственно – зарегистрированные права, заявленные права).

Кроме этого проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установления их соответствия законодательству Российской Федерации, Ульяновской области, а также проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества, направляет юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав, вносит записи в Единый государственный реестр прав [26, c.23].

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав [26, c.23].

Государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (приложение А). Надлежащим образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторона в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, обратится с заявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем стороны. Но из текста статьи 16 Закона о государственной регистрации вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным.

Если же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них. В Законе о государственной регистрации не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием – нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона [7, c.19].

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16, ст.17 Закона о государственной регистрации, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (приложение Б);

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В статье 3 Градостроительного кодекса РФ содержится указание на то, что по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить настоящему Кодексу.

Договоры и другие сделки могут быть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации.

Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с недвижимость, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры.

Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 года с последующими изменениями и дополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении совершеннолетия.

Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной стороны – гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье. В постановлении Пленума верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года № 8 в редакции от 21 декабря 1993 года и от 25 октября 1996 года «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано, что исходя из смысла преамбулы и статьи 1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием.

Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой – местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается в простой письменной форме.

Еще одно основание для государственной регистрации прав – свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

В соответствии со статьей 36 Основ законодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества только государственные нотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности – по их желанию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте Закона о государственной регистрации могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснении решения. Также предусмотрена возможность изменения судом, вынесшим решение, способа и порядка его исполнения по инициативе лиц, участвующих в деле, а также судебного пристава-исполнителя. К отношениям, складывающимся при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, могут быть применены правила по разъяснению судебного решения, а также по изменению способа и порядка его исполнения. При этом инициатором может выступать государственный регистратор прав на недвижимое имущество либо правообладатель, имеющий письменное заключение регистратора прав. Тем самым Законом о государственной регистрации был расширен субъектный состав лиц, обладающих правом на обращение в суд по указанным вопросам.

Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по делу либо изменивших решение суда [7, с.27].

Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости – ограничение права пользования, применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим Законом о государственной регистрации предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно отнести:

- принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь);

- решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, так далее при обстоятельствах, которые носят чрезвычайных характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества или в виде конфискации [7, c.87].

К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных статьей 18 Закона о государственной регистрации, относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству.

К этим актам в настоящее время можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и другие.

Следует отдельно заметить, что Законом о государственной регистрации не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество – справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со статьей 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера [26, с.25].

Некоторыми статьями главы 4 Закона о государственной регистрации могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверен. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации. При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в Законе о государственной регистрации его, разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.95 года с последующими изменениями и дополнениями:

1) паспорт;

2) свидетельство о рождении – для лиц, не достигших 16 лет (следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14 лет);

3) заграничный паспорт – постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

4) удостоверение личности;

5) военный билет;

6) справка об освобождении из мест лишения свободы – для лиц освободившихся из мест лишения свободы [20, c.236].

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основе вида на жительства или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Также для государственной регистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицо Федеральной регистрационной службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с пунктом 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации, должна быть произведена государственная регистрация (приложение В).

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в статье 18 Закона о государственной регистрации.

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1) местоположение земельного участка, его площадь и целевое назначение;

2) фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок;

3) право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и другие), на котором данный земельный участок.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и так далее, то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ №1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах Федеральной регистрационной службы. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок.

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На Федеральную регистрационную службу возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствуют его действительной воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу [29, c.121].

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности;

- совершенные с превышением полномочий;

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей;

- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя;

- совершенные гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими;

- под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы.

- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ);

- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность;

- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо Росрегистации вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и тому подобное.

Следует отметить, что Федеральная регистрационная служба обязана проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а так же если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

Федеральной регистрационной службой проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом Федеральной регистрационной службы может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Статья 19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и другие). Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РФ, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска;

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства;

- определение Арбитражного суда об обеспечении иска;

- определение Арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и аппеляционной инстанциях;

- определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов;

- определение Арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства.

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрела специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки». К числу данных оснований относятся:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу статьи 20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложениях к ним документов требованиям законодательства;

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно пункта 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации. Статья 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращения документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям пункта 3 статьи 18 Закона о государственной регистрации [33, c.14].

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно статьи 21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

1) если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации – например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и другие;

2) если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны;

3) если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного договора существенными;

4) если акт государственного органа или акт местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

5) если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочен распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласия собственника;

6) если лицо, которое имеет права, ограниченные определенные условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;

7) если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В пункте 2 статьи 20 Закона о государственной регистрации указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном глава 24 ГПК РСФСР, а в Арбитражный суд – предусмотренном статья 22 АПК РФ [32, c.20].

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимости удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения Единого государственного реестра установили следующую форму штампа регистрационной надписи на документах (рисунок 1).

Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области

Номер регистрационного округа

Произведена государственная регистрация_____________________________________

Дата регистрации

Номер регистрации

Регистратор

Подпись Ф.И.О.

Рисунок 1 – Штамп регистрационной надписи

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в Федеральную регистрационную службу. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю.

Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель – физическое лицо – обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя. Бланки должны быть надежно защищены от подделки. Заполняться свидетельство может как от руки, так и автоматизированным способом. Следует заметить, что в тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Обязательным реквизитами свидетельства являются также подпись регистратора и печать Федеральной регистрационной службы (приложение Г).

1.3 Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), как гласит статья 12 Закона о государственной регистрации, «содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях» [6, c.15].

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Федеральная регистрационная служба в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципов единого объекта недвижимого имущества [6, c.19].

Следует отметить, что пока на практике и у нас, в Ульяновском отделе, и в других регистрационных округах, где система государственной регистрации переживает этап становления, как правило, отсутствуют разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся только в ЕГРП тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права, согласно статье 289 ГК РФ, и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиры, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается Федеральной регистрационной службой.

Статья 12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- кадастровый номер;

- условный номер;

- адрес местоположение;

- наименование (например: садовый участок, жилой дом и тому подобное.);

- назначение (жилое, нежилое здание, производственное, земли поселений, торговое помещение);

- площадь;

- инвентарный номер; литер;

- этажность;

- этаж;

- номера на поэтажном плане (только в случае, если регистрируется право на помещения, не имеющих никаких других номеров, кроме номеров на поэтажном плане здания и сооружения);

- документы-основания (указываются реквизиты документов, на основании которых внесены данные об объекте) [2, c.68].

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах [6, c.35].

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- номер регистрации - данный номер формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов;

- вид права (указывается право собственности или иные вещные права);

- доля (заполняется, если объект находится в общей долевой собственности);

- правообладатель - в этой графе, владельцем права является физическое лицо, указывается фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места проживания, и так далее;

- документы-основания (указываются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В графе "Описание предмета сделки" подраздела II-2 описывается объект недвижимого имущества, с которым совершается сделка.

Если на основании сделки отчуждаются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, в графу "Описание предмета сделки" включаются сведения обо всех объектах недвижимого имущества, с которыми совершается сделка, а записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.

В графе "Условия сделки" подраздела II-2 указываются существенные условия сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.

Для сделки, совершенной под условием, также указываются условия, в результате выполнения которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

Для сделки, совершенной в пользу третьего лица, указывается: "Исполнение производится в пользу третьего лица".

В графах "Лицо, приобретающее объект" и "Лицо, отчуждающее объект" подраздела II-2 указываются сведения о сторонах сделки.

Если сделка совершена в пользу третьего лица и данное лицо поименовано в сделке, в графе "Лицо, приобретающее объект" дополнительно указываются сведения об этом лице (фамилия, имя и отчество физического лица или полное наименование юридического лица).

В графе "Документы-основания" подраздела II-2 указываются наименование и реквизиты сделки (приложение Д).

Если на основании сделки отчуждаются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение и записи о сделке внесены в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества, то в графе "Документы-основания" подраздела II-I раздела, содержащего записи о другом объекте недвижимого имущества, после сведений о сделке дополнительно указываются дата и номер государственной регистрации сделки.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

1) подраздел III-1– для записей об аренде;

2) подраздел III-2 – для записей об ипотеке;

3) подраздел III-3 – для записей о сервитуте;

4) подраздел III-4 – для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т.п.);

5) подраздел III-5 – для записей об аресте;

6) подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

7) подраздел III-7 – для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста (запрещения заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого действует наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него заносятся данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице, права которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе, лесопользователе, а

также видах лесопользования.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, поскольку пункт 5 статья 18 Закона о государственной регистрации установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле.

Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно Закону о государственной регистрации Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что Законом о государственной регистрации запрещается уничтожение, а равно изъятие из ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РФ, которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Наконец, хотелось бы заметить, что Законом о государственной регистрации предусмотрено ведение записей ЕГРП как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.

Глава 2 Особенности регистрации некоторых сделок
с недвижимостью

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. С недвижимым имуществом можно совершать следующие сделки.

Купля-продажа - это двусторонняя сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Аренда - сделка, в соответствии с которой одна сторона (арендодатель либо наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору либо нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ипотека (залог недвижимого имущества) - сделка, в соответствии с которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Приватизация - это переход имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц.

Рента - это сделка, по которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Пожизненное содержание с иждивением - сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Безвозмездное пользование - это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Дарение - сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом [17, с.45].

Рассмотрим три вида договоров, доминирующих на рынке жилья:

- договор купли-продажи жилых помещений;

- мена жилых помещений;

- дарение жилого помещения.

2.1 Купля-продажа жилых помещений

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоим ости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 года, 11 августа 1994 года, 1 марта 2005 года).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из статьи 552 ГК следует, что одновременно c передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом виды права на земельный участок могут быть различны.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома [30, c.15]. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации. Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается одно регистрационное действие — регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации его права собственности. При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю (приложение Д).

Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права. Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения — второе, и третье — для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на ограничения в виде залога.

Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит или с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения. Дело в том, что залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена [17, с. 85]. Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества, но соответствует закону.

Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца — передать имущество, у покупателя — принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность — совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ.

В самом деле, неразумно продавцу подписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, а покупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора в Федеральной регистрационной службе окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в территориальный орган Управления Федеральной регистрационной службы о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.

Регистрация договоров купли-продажи и мены жилых помещений осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в Едином государственном реестре прав, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство о государственной регистрации своего права.

Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в Управление Федеральной регистрационной службы и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец остается законным собственником квартиры.

Иногда при регистрации нотариально удостоверенных договоров купли-продажи, мены жилого дома, квартиры, дачи и их частей, доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты, если продавцом является гражданин, применяется следующий упрощенный порядок. Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в Едином государственном реестре).

Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994 г. на основании сделки, регистрации которой в 2006 г. не требуется. При обычной купле-продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в Единый государственный реестр вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя. Регистрационные действия, совершаемые при купле-продаже-недвижимости жилого назначения:

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на основании договора.

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации. В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.

Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа недвижимости нежилого назначения — регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация права продавца;

2) регистрация сделки;

3) регистрация перехода права к покупателю.

Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация сделки;

2) регистрация перехода права к покупателю;

3) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация перехода права к покупателю;

2) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права):

1) регистрация права продавца;

2) регистрация сделки;

3) регистрация перехода права к покупателю;

4) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты) [17,с.88].

2.2 Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги.

Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и тому подобное).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная предать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (пункт 2 статьи 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой либо четырехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в городе Самаре, на жилище, находящееся в городе Ульяновске, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Ульяновске и Самаре. При мене двух объектов недвижимости совершаются следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки (договора);

2) регистрация перехода права на один объект;

3) регистрация перехода права на другой объект [17, с.103].

Регистрация сделки производится — один раз, независимо от числа участвующих сторон. Особенность регистрации договора мены заключается в том, что в Единый государственный реестр должны быть внесены две записи о сделке относительно каждого из обмениваемых объектов. Права на недвижимость, приобретенную в результате такой мены, будут регистрироваться по месту ее нахождения. Существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае, исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жилье. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи, с той разницей, что каждая из сторон признается одновременно продавцом передаваемого и покупателем принимаемого жилья, ст. 570 ГК РФ предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект, как правило, необходимо предоставление двух передаточных актов — на квартиру, право на которую регистрируется, и на квартиру, передаваемую взамен.

2.3 Дарение жилого помещения

Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Например, не допускается дарение квартиры муниципальному образованию в лице органа местного самоуправления в связи с ранее выданным ордером на муниципальное жилье большей площади. Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого — предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон но данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170), поэтому заключения договоров на таких условиях надо избегать.

Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора — дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара — это гоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.

Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход нрава на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя. При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) — независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого [17 с. 105].

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы одаряемый стал собственником, потребуется принятие им дара и государственная регистрация его права. Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки, ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).

Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

1) предмет дарения;

2) одаряемый.

В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ). Например, является сделкой с превышением полномочий дарение квартиры работнику, совершенное представителем юридического лица — руководителем филиала, действующим от имени юридического лица по доверенности. Доверенность, на основании которой действует руководитель филиала, содержит полномочия на совершение разнообразных сделок без указания возможности дарения, его предмета и лица, которому предназначен дар. Регистрация такой сделки возможна только в случае прямого одобрения ее непосредственно юридическим лицом (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Заключение

Итак, несмотря на трудности, возникающие на практике по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, комитеты по управлению имуществом, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом – Федеральной регистрационной службой;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно недавно введенный в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мы пришли к следующему выводу.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительно внесла существенные изменения в действующее законодательство. Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают различные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание различных работ об этом новом институте гражданского права. Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика.

Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Пока же, к сожалению, нам приходилось по большей части руководствоваться комментариями к Закону о государственной регистрации и собственным опытом работы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Дальнейшая деятельность Федеральной регистрационной службы повлечет за собой возникновение новых проблем. Впрочем, это ни в коей мере не означает, что эти учреждения будут работать плохо – совсем наоборот, поскольку, как правило, проблемы с правоприменением связаны именно с желанием наиболее точно соблюсти волю законодателя.

Список использованных источников

1) Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993г. - М.: Юридическая литература. 1996.

2) Гражданский кодекс РФ (части 1, 2) с последующими изменениями и дополнениями.

3) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997г.

4) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. – М.: СПАРК, 1995. – 89 с.

5) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. – М.: СПАРК, 1999. – 36 с.

6) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219.

7) Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Информационное письмо от 16 февраля 2001г. №59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. - №10. – С. 19-87.

8) Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. – 534 с.

9) Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1994 г. – 359 с.

10) Земельное право России: Учебник / Под ред. В.В. Петрова. - М.: Зерцало, 1998. – 102 с.

11) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут. - 2000. – 186 с.

12) Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. - Н. Новгород: НКИ, 1998. – 321 с.

13) Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. - М.: Русская Деловая Литература, 1997. – 521 с.

14) Международное право / Под ред. Г.И. Тункина. - М.: Юридическая литература, 1994. – 162 с.

15) Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. - М.: Юринформцентр, 1995. – 24 с.

16) Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. - М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1996. – 34 с.

17) Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. – М.: Юрайт – М, 2002. – 480 с.

18) Брагинский М.И. Договор поручения и стороны в нем // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №4. – С.75-87.

19) Борзыкин М.В. К вопросу о землях железнодорожного транспорта // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №5. – С.95-368.

20) Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. – 1998. – №2. – С.13-236.

21) Дозорцев В.А. Доверительное управление // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1996. – №12. – С.15-16.

22) Закройщикова Д.А. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. – 1999. - № 12. - С.7-9.

23) Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. – 1999. – №9. – С.36-41.

24) Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: 2002. – 218 с.

25) Комаров А.С. Основополагающие принципы третейского суда // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №4. – С.87-94.

26) Кузнецов А.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за и против // Государство и право. – 1998. – №2. – С.23-25.

27) Новоселова Л.А. Финансирование под уступку требования // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №7. – С.105-113.

28) Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - №2. – 2003. – С.46.

29) Основные показатели работы Арбитражных судов РФ в 199 – 2000 годах // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №9. – С.12-121.

30) О ходе судебной реформы в РФ и перспективах развития судебной системы: Постановления 5 Всероссийского съезда судей // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №4. – С.68 – 74.

31) Рожкова М.А. отдельные аспекты доказывания существенного изменения обстоятельств // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2001. – №4. – С.98-104.

32) Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. – 1999. – №12. – С.20-24.

33) Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал. – 1998. – №2. – С.14-17.

34) Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. – 1999. – №5. – С.16-19.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

Содержание

Введение

Список использованных источников

Похожие работы на - Государственная регистрация сделок с недвижимостью