Аренда государственной и муниципальной собственности

В настоящее время возникла необходимость проведение анализа и принятие решений в области управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Сегодня ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии, с которыми государственная собственность будет управляться эффективно и под контролем общества.

Осуществляемые в Российской Федерации экономические реформы изменили правовое, финансово-экономическое и социальное положение государственных, муниципальных предприятий и учреждений, их статус в хозяйственной деятельности. Рыночные механизмы ставят государственные и муниципальные предприятия в принципиально новые отношения с бюджетами, хозяйственными партнерами, возникают новые экономико-правовые регуляторы. В соответствии с Конституцией Российской Федерации все формы собственности равны, и предприятия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимуществ перед частными фирмами.

Другими словами, государство действует в значительной мере по правилам рыночной экономики. Это требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе – в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.

Анализ нормативно-правовых актов показал, что основополагающими законодательными документами, регулирующими отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом, являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты. Вместе с тем нет единого методологического подхода к управлению государственным и муниципальным имуществом на всех уровнях законодательной и исполнительной власти, позволяющего принимать научно обоснованные решения. Разрабатываются и принимаются отдельные, обособленные законопроекты об управлении: участками недр, лесами, обособленными водными объектами и другими природными ресурсами, находящимися в государственной собственности; земельными ресурсами; государственным имуществом, находящимся за рубежом; объектами социального и историко-культурного назначения и др.

Управление государственным (муниципальным) имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства (местного сообщества), связанную с установлением правил, условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления. Система управления государственным и муниципальным имуществом в Российской Федерации должна строиться на обеспечении обороны страны и безопасности государства, социальной и политической стабильности общества, защите нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан.

Актуальность исследования состоит во множестве причин - это:

1. Анализ нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные сферы управления государственным и муниципальным имуществом.

2. Проблемные вопросы, возникающие при разграничении собственности в настоящее время.

3. Рассмотреть и уточнить понятие «государственное и муниципальное имущество».

4. Какие в настоящее время наиболее оптимальные модели преимущественного права на заключение договора аренды имеет арендатор.

Не смотря на то, что значительная часть государственного и муниципального имущества перешла в частные руки, государство остается крупнейшим собственником. Поэтому проводимая политика в сфере управления государственным и муниципальным имуществом будет неизбежно оказывать существенное влияние на частный сектор экономики. В связи с этим требуется особое внимание при выборе стратегии и модели управления собственностью.[1]

Законодательное обеспечение эффективного управления федеральной, региональной, муниципальной собственностью недостаточно. Так, вопросы, связанные с управлением федеральной собственностью, регулируются, повторюсь, в основном подзаконными актами. Таким образом, правительство практически бесконтрольно распоряжается государственной собственностью, за исключением имущества естественных монополий и стратегических предприятий. Регулярные проверки Счетной палаты показывают, что низкий уровень ведения реестра федерального имущества и управления собственностью, в том числе и находящейся в зарубежных странах, во многом обусловлен отсутствием соответствующего законодательства. Существующие правовые нормы приводят к тому, что теневая сторона экономики в значительной степени обеспечивается безвозмездным и бесконтрольным использованием государственного и муниципального имущества.[2]

Несомненно, существует влиятельный слой чиновников, заинтересованных в сохранении сложившегося положения, которое облегчает передачу государственной и муниципальной собственности в частные руки. Ничем иным нельзя объяснить того факта, что в разработанном правительством комплексе мероприятий не обеспечивается в полном объеме решение задач по оптимизации структуры государственной собственности и ее эффективному управлению, а основной упор делается на продажу государственного имущества.

Глава 1 Понятие и основные признаки договора аренды

1.1 Договор аренды. Аренда зданий и сооружений

В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения, связанные с передачей одним субъектом гражданских правоотношений принадлежащего ему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Одним из основных признаков договора аренды является его срочный характер, т.е. имущество передается на определенный срок. Таким образом, исходя из смысла договора аренды предполагается возврат арендованного имущества арендодателю.

Рассмотрим один из видов договоров аренды - это аренда зданий и сооружений. Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

В Гражданском кодексе 1964 года особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений.[3] Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. «Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.».[4]

Таким образом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт.

Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК «Найм жилого помещения». Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.

Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Прежний ГК 1964 года употреблял термин «строение» в место нынешнего «здание». По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие «здание» технически характеризуют строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п.[5]

К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно- оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые

могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. № 5096/97 допускает, что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли - продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).[6]

К арендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составить план - схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещение есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план - схему земельного участка.

Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652). Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) . Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указал лишь один из способов отчуждения земельного участка -его продажу. Однако представляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены, наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельным участком и зданием.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».

Поэтому нельзя согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем.[7] Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: так постановление Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» в п.40 говорится: «При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаваться недействительными».

Правоотношение аренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе права собственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) или пожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды зданий или сооружений переходят к его правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК).

Вернёмся собственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и 419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

Кто может являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание или сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.

По общему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору.

1.2 Земля и недвижимое имущество как объект арендных отношений

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).[8]

В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), являлась долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.[9]

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК – по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как «100 квадратных метров площадей в торговом зале», без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и ст. 607 ГК. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

1.3 Жилое помещение как объект аренды

Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды.[10] Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды – предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК).

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:

- государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК);

- казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК);

- учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК); образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании» или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании»;

- лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством – участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

До государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК.

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).[11]

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде, включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор).

Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие – государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

- договор считается заключенным;

- арендатор приобретает право аренды;

- вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации «права аренды» и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды – право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п.1 ст.655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе «Описание предмета аренды». Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

Договор аренды, как и любой другой договор, может изменяться и дополняться соглашением сторон. Соглашение об изменении и дополнении договора аренды – сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Однако, если буквально следовать требования закона, обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение – правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение – неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.[12]

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС № 59 указано следующее: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

1.4 Условия прекращения арендных отношений

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор – кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т. е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации юридического лица – арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина – арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617 ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях – регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Глава 2 Условия перехода прав и обязанностей арендатора

2. 1 Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства

В случае реорганизации юридического лица – арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранее была внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 73 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение – регистрация обременения в пользу определенного лица.

2.2 Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки

Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст. 382 – 398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды», «Договор продажи права аренды».[13]

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки «если договором аренды не предусмотрено иное» (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка – договор перенайма как соглашение между «старым» и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.[14]

Правоустанавливающие документы нового арендатора – это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве дополнительного «закрепления» арендных прав после регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды по договору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то также регистрируется сделка – договор перенайма, а в ЕГРП вносится запись об аренде на основании двух договоров – договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки – это дата ее заключения, «перерегистрация» в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.[15]

2.3 Право долгосрочной аренды. Продажа права аренды при действующем арендном договоре

Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.

Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу «права аренды» земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения «права аренды» на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.

Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.[16]

Учредительный договор хозяйственного общества – это сделка, согласно которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному обществу. Передача права аренды вместе с переводом обязательств по арендной плате осуществляется сделкой между учредителем и обществом. Таким образом, после регистрации юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор передачи прав и обязанностей по договору аренды. Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал общества, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к обществу. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, так же как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя недвижимости или уведомление арендодателя земельного участка.

При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка – вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:

- подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;

- учредительный договор общества;

- соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.[17]

2.4 Преимущественное право аренды. Субъекты преимущественного права аренды. Судебная практика

Преимущественное право арендатора на заключение договора об использовании чужого имущества довольно распространено в международной практике. Отечественным законодателем такая разновидность преимущественного права, впервые была сформулирована только в 1927 г., путем внесения изменений в ст. 154 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. При этом, как по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 г., так и по Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. (ст. 280), такое право принадлежало только строго определенной категории нанимателей - государственным, кооперативным или иным общественным социалистическим организациям, при условии надлежащего исполнения ими обязанностей, принятых на себя по договору найма.

В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом. Так, в силу прямого нормативного указания, правила п. 1 ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката (потребительской аренды), договора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации. Следовательно, арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором не предусмотрено иное.[18]

В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения.[19] Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.

Подтверждение сказанному можно обнаружить и в судебной практике. Между ООО «Новотроицкий рынок» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Р. (субарендатор) был заключен договор субаренды торгового места на рынке на срок с 1 января 2003 г. по 30 ноября 2003 г. Уведомлением от 30 октября 2003 г. ООО «Новотроицкий рынок» сообщило предпринимателю Р. о том, что по истечении срока указанного договора субаренды, т.е. с 1 декабря 2003 г., данный договор следует считать прекратившим действие. От заключения договора субаренды на новый срок арендатор отказался. Считая действия арендатора неправомерными, предприниматель Р. обратилась в арбитражный суд с иском, мотивировав его, среди прочего, нарушением ее преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, в частности, указал следующее: довод истца о нарушении действиями арендатора преимущественного права субарендатора (ст. 621 ГК РФ) отклоняется, поскольку доказательств того, что спорное торговое место было сдано в субаренду другому лицу, истцом не представлено.[20]

Тем самым суд, хотя и косвенно, признал за субарендатором право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок и необходимость применения к рассматриваемым отношениям положений ст. 621 ГК РФ, в том числе в той ее части, которая касается вопросов защиты оцениваемой правовой привилегии.

Иначе следует оценивать права и обязанности участников анализируемых отношений в том случае, когда срок действия договора аренды истек, договор прекращен по соглашению сторон, по его заключению на новый срок стороны не предпринимают. В этом случае говорить о возможности признания за субарендатором преимущественного права на заключение договора субаренды на новый срок не приходится. Субарендатор в данном случае утрачивает преимущественное право на заключение договора субаренды, и происходит это одновременно с утратой арендатором соответствующего правового статуса. Что касается арендодателя, то он не может рассматриваться как лицо, обязанное по отношению к субарендатору в части осуществления им привилегии на преимущественное заключение договора субаренды. Данный вывод, естественно, нашел отражение и в судебной практике.

ООО «Наши дети» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Орла о признании недействительным ее Постановления N 3092 «О заключении с ОАО АПК «Орловская Нива» договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, 20». Как было установлено материалами дела, между ОАО «Магазин «Россия» (арендатор) и Управлением муниципального имущества (арендодатель) был заключен договор аренды спорного нежилого помещения N 0584 от 31 декабря 2001 г. На основании указанного договора аренды 1 января 2002 г. между ООО «Наши дети» (субарендатор), Управлением муниципального имущества (арендодатель) и ОАО «Магазин «Россия» (арендатор) был заключен договор субаренды части спорных нежилых помещений. После истечения срока действия договора аренды N 0584 новый договор аренды сторонами так и не был заключен. В связи с этим администрацией г. Орла было принято решение о передаче спорных нежилых помещений в аренду третьему лицу (ОАО АПК «Орловская Нива»). Во исполнение принятого решения 1 декабря 2002 г. Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель) и ОАО АПК «Орловская Нива» был заключен новый договор аренды.

Полагая, что Постановлением администрации г.Орла N 3092 нарушены его законные интересы, ООО «Наши дети» обратилось в суд, мотивируя свои требования в том числе нарушением принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора на новый срок. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд, в частности, отметил, что «в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. С учетом правового положения истца как субарендатора, нельзя согласиться с его утверждением о том, что постановлением администрации нарушается его преимущественное право на заключение договора аренды, установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации». Другими словами, суд, по существу согласившись с необходимостью признавать за субарендатором наличие преимущественного права на заключение договора на новый срок, верно указал, что действиями арендодателя такое преимущественное право нарушаться не может, а осуществление последнего, в связи с истечением срока действия договора аренды, невозможно.

В связи с вышеизложенным, рассмотрим подробнее порядок и условия осуществления преимущественного права аренды

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому в случае намерения арендатора осуществить принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенный договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление. Сказанное, в частности, означает отсутствие необходимости включать в рассматриваемое уведомление все существенные условия будущего нового договора аренды и, следовательно, дает основания для вывода о том, что такое уведомление как может иметь характер оферты, так и нет.

С позиций осуществления рассматриваемого преимущественного права такое уведомление арендатора о желании воспользоваться привилегией на заключение договора аренды на новый срок и тем самым продолжить отношения по возмездному владению и пользованию чужим имуществом носит отчетливо предпосылочный характер. Поэтому можно утверждать, что, наряду с обозначенной выше необходимостью надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств, оцениваемое уведомление также имеет значение и смысл одного из условий реализации правовой возможности, предоставленной привилегией на преимущественное заключение договора аренды на новый срок. Другими словами, исходя из буквального понимания закона при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

Судебная практика:

В упомянутом выше информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 относительно рассматриваемой проблемы приводится следующее судебное дело: «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он, как добросовестный арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Поскольку доказательства соблюдения истцом указанных требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не были представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ» (п. 33).

В приведенной фабуле для нас наибольший интерес представляет прямое указание суда на то обстоятельство, что соблюдение арендатором требований закона (договора) о предварительном уведомлении арендодателя о намерении воспользоваться принадлежащим арендатору преимущественным правом является необходимым условием осуществления последнего. Без такого уведомления соответствующие правовые возможности арендатором утрачиваются.

Нужно учитывать, что направление указанного уведомления нельзя расценивать в качестве осуществления уполномоченным лицом (арендатором) преимущественного права на заключение договора на новый срок: о таком осуществлении можно говорить лишь после выражения арендодателем соответствующего намерения на заключение договора. То же мнение высказано и в судебной практике.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отказывая в иске бывшему арендатору, обосновывающему требования наличием у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, указал следующее: «...суд кассационной инстанции исходит из того, что арендатор не может ссылаться на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок при отсутствии явного намерения арендодателя передавать имущество в аренду...».[21]

Следует также учитывать, что в случае спора обязанность по доказыванию намерения арендодателя передать имущество третьему лицу в аренду или факта уже состоявшейся передачи целиком возлагается на арендатора. Подтверждение сказанному можно обнаружить, например, в судебной практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

Негосударственное образовательное учреждение «Научно-образовательный центр «Полет» (далее - центр «Полет») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении указанных требований, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, отметил, что центр «Полет» не доказал намерение университета сдать в аренду какому-нибудь другому лицу спорное нежилое Передача помещение, а потому нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ в данном случае не подлежат применению.

Все вышесказанное позволяет определить основные условия, необходимые и достаточные для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок:

а) добросовестность арендатора, т.е. надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды;

б) достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование за плату;

в) надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок;

г) истечение срока договора аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перечисленные условия осуществления преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо, на наш взгляд, оценивать критически. Во-первых, говоря о добросовестности арендатора, нужно учитывать, что отдельные нарушения договора могут носить совершенно незначительный характер, при котором они только формально будут считаться таковыми (если, например, арендатор допустил в одном из периодов просрочку в уплате арендной платы на один день). Представляется, что в таких случаях указанное нарушение должно признаваться несущественным, а арендатор - добросовестно исполнявшим свои обязанности по договору. Во-вторых, указание закона на истечение срока договора аренды как на необходимое условие возникновения у арендатора преимущественного права не должно толковаться ограничительно. Так, например, если обязательства сторон были прекращены в связи с расторжением договора аренды по соглашению сторон, арендатору нельзя отказывать в признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды. В-третьих, нельзя, по нашему мнению, слишком формально подходить и к вопросу соблюдения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о желании реализовать преимущественное право и заключить договор аренды на новый срок. Неверно ставить факт существования преимущественного права на заключение договора в зависимость от направления (ненаправления) арендатором рассматриваемого уведомления, особенно в тех случаях, когда извещение о готовности продолжить отношения по возмездному временному владению и пользованию имуществом изъявляет арендодатель.

В любом случае все эти вопросы следует относить к сфере судейского усмотрения, и, на наш взгляд, дискреционные полномочия суда должны быть реализованы с учетом изложенных замечаний.

Глава 3 Аренда государственного и муниципального имущества

3.1 Нормативно-правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества

Гражданский кодекс РФ не выделяет договор аренды государственного и муниципального имущества в отдельный вид арендных правоотношений. Вместе с тем в зависимости от того, кто является сторонами такого договора, в зависимости от самого объекта договора налоговые обязательства как арендодателя, так и арендатора имеют ряд особенностей.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ)[22] при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендаторы выступают налоговыми агентами. То есть арендатор обязан определить налоговую базу, а также исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Нередко при осуществлении хозяйственной деятельности организации арендуют государственное или муниципальное имущество. Заключение договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требует от организации-арендатора, выступающей в качестве налогового агента, выполнения обязанности по исчислению, удержанию и уплате налога на добавленную стоимость в бюджет. Объекты имущества не ограничены определенными категориями, а значит, данная норма действует в отношении аренды любого имущества - движимого и недвижимого, в том числе земли. Договорные отношения, связанные с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности регулируются следующими нормами гражданского законодательства.

В Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом права всех собственников защищаются законом и судом равным образом.

Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения - возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

1) имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

2) имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Муниципальной собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ) является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации разграничивается и регламентируется:

1. ГК РФ.

2. Постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

3. Распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп «Об утверждении Положения об определении по объектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности».

4. Иными нормативными правовыми актами.

Аренда - это предоставление арендодателем (собственником имущества или иным уполномоченным лицом) арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Напомним, что на основании пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем пунктом 2 статьи 651 ГК установлено, что государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, если они заключены на срок не менее года.

Арендуемое имущество может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, казенных предприятий или государственных органов.

Согласно статье 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ.

Так, например, в соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, оно распоряжается самостоятельно.

Возможна ситуация, когда предприятие, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, сдает его в аренду без согласия собственника имущества. Такая сделка аренды недействительна согласно статье 168 ГК РФ и влечет для сторон неблагоприятные последствия, предусмотренные гражданским законодательством.

На основании пункта 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления представляет собой владение, пользование и распоряжение казенным предприятием или учреждением, закрепленным за ним имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями деятельности этого казенного предприятия или учреждения, заданиями собственника и назначением имущества. При этом согласно пункту 1 статьи 297 ГК РФ такое предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться всем закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

3.2 Особенности управления государственным и муниципальным имуществом

Управление государственным имуществом в Российской Федерации осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. При этом субъектами управления выступают: Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, юридические и физические лица.

В целях обеспечения эффективного управления, распоряжения и рационального использования государственной собственности необходимо определить единый орган, который бы проводил единую государственную политику в области реформирования имущественных отношений. Следует закрепить роль местных органов власти по отношению к использованию имущества, составляющего муниципальную собственность и переданного государственными органами.

Объектами управления являются:

– государственное и муниципальное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за государственными казенными предприятиями или государственными (муниципальными) учреждениями, либо находящиеся в государственной собственности предприятия в целом как имущественный комплекс;

– находящиеся в государственной (муниципальной) собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющиеся у них государственное (муниципальное) имущество, не вошедшее в уставной (складочный) капитал;

– иное находящееся в государственной (муниципальной) собственности движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог, ипотеку и по иным основаниям;

– денежные средства государства (субъекта РФ, муниципального образования);

– государственные, региональные и муниципальные ценные бумаги;

– нематериальные активы государственных и муниципальных предприятий и учреждений;

– результаты хозяйственного и иного использования государственного (муниципального) имущества (продукция, доходы, плоды), а также имущество, приобретенное государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями.

Формирование нового организационно-экономического механизма управления государственным и муниципальным имуществом должно строиться с учетом следующих элементов:

– определения целей, принципов управления имуществом;

– построения системы управления государственным имуществом, определения основных задач, функций и задач федерального органа по управлению государственным имуществом, порядка взаимодействия органов по управлению государственным имуществом на федеральном и региональном уровнях. Разграничения полномочий и ответственности по управлению государственным имуществом между федеральными органами (Мингосимуществом РФ, Российским Фондом федерального имущества, Федеральной комиссии по ценным бумагам и т. д.), органами власти субъектов Федерации и муниципальных образований;

– построения системы управления муниципальным имуществом, разграничение компетенции между представительной и исполнительной властью муниципальных образований в области имущественно-земельных отношений.

Система управления государственным и муниципальным имуществом в Российской Федерации должна рассматриваться как совокупность подсистем обеспечения деятельности органов управления имуществом – кадрового, нормативно-правового, организационного, инновационного, информационного, учетно-аналитического и финансового обеспечения;

– разграничения государственной собственности в системе управления государственным имуществом. Основными принципами разграничения государственной (муниципальной) собственности являются законности и целесообразности; социально-экономической обоснованности; реальности и гласности; иерархичности построения отношений собственности; достаточности; локальности и ограниченности использования собственности; инфраструктурной целостности имущественного комплекса; наивысшей эффективности использования собственности, подконтрольности использования собственности. Разграничение собственности должно происходить в соответствии с наделенными функциями и полномочиями органов управления от федерального до местного уровня;

– подтверждения права собственности на тот или иной объект определяется путем записи в реестрах собственности.

Такой подход позволяет задать единые целевые характеристики деятельности органов по управлению государственной и муниципальной собственностью;

– создания государственных и муниципальных предприятий и организаций c использованием государственного и муниципального имущества, на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. Реализация данного положения направлена на обеспечение единства государственных (муниципальных) предприятий как единого имущественного комплекса, что потребует выработки стратегии их деятельности на средне- и долгосрочный период, знаний рыночной конъюнктуры, повышения квалификации менеджеров.

Для государственных (муниципальных) унитарных предприятий роль государства (муниципального образования) как собственника состоит в: утверждении Устава предприятий; формировании их имущества; определении целей и предмета их деятельности; назначении руководителей предприятия; принятии решения об изъятии имущества; определении цен на готовую продукцию или тарифы на услуги; установлении объемов обязательных поставок для государственных нужд; осуществлении контроля за сохранностью имущества и его целевым использованием.[23]

Кроме этого сегодня необходимо рассматривать и такие методы, как реструктуризация государственных предприятий; приватизация государственного и муниципального имущества; национализация собственности; банкротство государственных казенных предприятий; ликвидация объектов государственного имущества; создание хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием; реорганизация хозяйственных обществ и товариществ в унитарные предприятия.

Также необходимо определить место и роль представителей государства, субъекта Федерации и муниципалитета в органах управления хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием. Решение этой проблемы позволит повысить ответственность руководителей перед государством за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование государственного имущества, а также результаты финансово-хозяйственной деятельности. Реализация этих положений потребует дополнительной проработки в законодательных и иных нормативных актах положений механизма, позволяющего представителям контролировать деятельность органов управления обществ и товариществ с участием государства;

– определении методов управления государственным и муниципальным имуществом.

Следует разделить эти методы на организационно-правовые и организационно-экономические. Под организационно-правовыми методами понимаются прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и правил управления имуществом. К таким методам управления имуществом отнесены: хозяйственное ведение, оперативное управление пакетами акций (долями, паями), участие в капитале и доверительное управление, аренда и лизинг, наем и безвозмездное пользование, залог и хранение, ипотека, страхование и др.

Организационно-экономические методы в сфере управления государственным и муниципальным имуществом означают целенаправленное воздействие государства (муниципального образования) на имущественные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредством кредитно-денежной, бюджетной, налоговой и таможенной политики. К таким организационно-экономическим методам отнесены: планирование; маркетинг; контроль и мониторинг; аудит и оценка эффективности использования имущества; оценка имущества и бизнеса; консалтинг; инвентаризация и учет;

– распределения доходов от использования государственного и муниципального имущества и финансирование деятельности по управлению имуществом.

Финансирование деятельности системы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом должно осуществляться за счет средств, полученных от использования имущества;

– оценка эффективности использования государственного и муниципального имущества. Для этой цели имущество признается приносящим доход и недоходным. Критериями эффективности использования государственного и муниципального имущества являются коммерческая (финансовая), бюджетная и народнохозяйственная эффективность, которые имеют экономическое и социальное содержание.

Оценку эффективности использования государственного и муниципального имущества проводят государственные и муниципальные органы по управлению имуществом. Результаты должны учитываться при оценке руководителя предприятия и организации, следует предусмотреть зависимость оплаты его работы от достижения эффективности деятельности.

Кроме перечисленных общих элементов организационно-экономического механизма управления государственным и муниципальным имуществом следует рассмотреть проблемы управления отдельными видами имущества. Это, прежде всего, относиться к управлению недвижимым имуществом, интеллектуальной собственностью (нематериальными активами), собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Решение указанных выше проблем связано с проведением активных научно-методических разработок, изучением отечественного исторического и зарубежного опыта в сфере управления государственным и муниципальным имуществом, приватизации и национализации. Подготовка и принятие законов Российской Федерации «Об управлении государственным имуществом в Российской Федерации» и «Об основах управления муниципальным имуществом в Российской Федерации» позволило бы привести все остальные нормативные акты в соответствие с государственной политикой в области управления имуществом.

3.3 Аренда государственного имущества с правом выкупа. Судебная практика

Однако из данного правила есть исключения. Согласно ст. 624 ГК РФ законом или договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендатором арендованного им имущества. Таким образом, законодатель допускает возможность заключения договоров аренды, которые предусматривают по истечении определенного срока аренды переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору.

Указанной статьей не ограничен круг субъектов, которые вправе включить в условия заключаемого ими договора аренды право арендатора на выкуп арендуемого имущества. В силу ст. 1, 124 ГК РФ можно предположить, что любой участник гражданских правоотношений, обладающий право- и дееспособностью, имеет возможность заключить подобный договор.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору. Однако отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При передаче государственного и муниципального имущества положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Статьей 13 данного Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Следует отметить, что запрет на отчуждение государственного имущества в собственность физических и юридических лиц путем заключения договоров аренды, предусматривающих право арендатора на выкуп арендованного имущества, существовал не всегда. Гражданский кодекс РСФСР в гл.27 «Имущественный наем» регулировал правоотношения, связанные с арендой, и не предусматривал возможности заключения договоров аренды с правом [24]выкупа.

23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства СССР об аренде N 810-1, которые более подробно регулировали арендные отношения. Основы законодательства об аренде предусматривали возможность применения аренды во всех отраслях народного хозяйства, в отношении имущества всех форм и видов собственности.

К объектам аренды относились: земля и природные ресурсы, предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цеха, иные структурные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей; отдельные здания, сооружения, оборудование, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности. Однако на практике в основном в аренду передавались предприятия в целом либо их отдельные подразделения. Передача в аренду, в особенности с правом выкупа, отдельных зданий и сооружений не была распространена. Законодательно был определен ряд ограничений, устанавливающих запрет на сдачу в аренду предприятий во многих отраслях промышленности.

В качестве арендодателя могли выступать собственники имущества, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия были вправе самостоятельно сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении. Согласно ст. 6 Постановления Верховного Совета СССР «О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» до принятия и введения в действие Закона «О собственности в СССР» полномочия по заключению договоров на сдачу в аренду государственных предприятий (объединений), организаций, структурных единиц объединений были предоставлены государственным органам, уполномоченным на это Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.

Основы законодательства об аренде были первым нормативным актом, предоставившим арендатору возможность выкупа арендованного имущества. Согласно ст. 10 Основ законодательства об аренде условия, порядок и сроки выкупа должны быть определены в договоре аренды. Выкуп осуществлялся путем внесения арендатором арендодателю всей арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого прекращена до завершения амортизационного срока. Согласно ст. 16 Основ трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) или структурной единицы объединения мог образовать организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия.

Арендное предприятие могло быть образовано только по решению общего собрания трудового коллектива. После принятия решения об образовании арендного предприятия организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом должна была разработать проект договора аренды и направить его для согласования государственному органу, уполномоченному сдавать в аренду государственные предприятия. Если арендное предприятие создавалось на базе имущества не всего предприятия, а его подразделения, то такое предприятие могло быть образовано только с согласия соответствующего предприятия, которое заключало договор аренды, т.е. выступало арендодателем по договору. Споры, возникавшие при заключении договора аренды государственного предприятия, подлежали рассмотрению государственным арбитражем. После подписания договора аренды и передачи имущества организация арендаторов приобретала статус арендного предприятия. Права и обязанности юридического лица арендное предприятие приобретало после государственной регистрации в соответствующем исполкоме Совета народных депутатов по месту своего нахождения. Арендное предприятие являлось правопреемником всех прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду.

Однако приобрести право аренды государственного предприятия могли не только трудовые коллективы самих предприятий. Основы предусматривали возможность проведения конкурсов на аренду государственных предприятий и их имущественных комплексов.

Конкурс проводился по решению государственного органа, уполномоченного сдавать в аренду государственные предприятия. Право на участие в конкурсе предоставлялось не только трудовым коллективам предприятий (структурных подразделений), но и смешанным коллективам, в которые могли входить работники, не занятые на данном предприятии, группы граждан, объединившихся с целью аренды данного предприятия, другие государственные предприятия, кооперативы и общественные организации. Для участия в конкурсе указанные коллективы должны были образовать организацию арендаторов в установленном порядке. Однако преимущественное право на получение в аренду государственного предприятия сохранялось, при прочих равных условиях на конкурсе, за их трудовыми коллективами.

Учитывая, что процесс перехода имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц (приватизация) имеет важное экономическое, социальное значение, требовалось принятие специального законодательства, определяющего основные принципы и направления государственной политики в данной области. Первым фундаментальным законодательным актом о приватизации стал Закон РФ от 3 июля 1991 г. №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», который определил организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства [25]производства в РФ.

Статья 15 Закона предусматривала в качестве одного из способов приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично. Однако, принимая во внимание п. 2 ст. 15 Закона, можно сделать вывод о том, что указанный способ приватизации мог быть применен только в том случае, если договор аренды с правом последующего выкупа был заключен до вступления в силу названного Закона. В таких случаях приватизация имущества осуществлялась следующими способами:

- в соответствии с условиями договора аренды, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа были установлены договором аренды. При этом на трудовой коллектив данного предприятия распространялись все льготы, установленные законом для трудовых коллективов государственных или муниципальных предприятий, даже если указанные льготы не были закреплены в договоре;

- в случае если договором аренды не были предусмотрены порядок и сроки внесения выкупа, приватизация такого предприятия осуществлялась путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа с правом первоочередного приобретения арендаторами акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, если такое решение принято общим собранием (конференцией) арендаторов;

- в остальных случаях арендатор имущества государственного или муниципального предприятия, признаваемый покупателем в соответствии со ст. 9 Закона, мог получить право на приобретение в собственность арендованного им имущества только в общем порядке, установленном Законом, т.е. путем приобретения предприятия на аукционе или конкурсе.

Специально Законом урегулирован вопрос выкупа предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Согласно ст. 15 арендаторам указанных предприятий, не имеющим права на выкуп арендованного имущества в соответствии с условиями договоров аренды, заключенных с ними до вступления в силу Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, такое право предоставлялось в случае согласия членов коллектива арендаторов на выделение в процессе приватизации отдельных структурных подразделений. Порядок предоставления права на выкуп и преобразования арендного предприятия в акционерное общество определяется Положением о порядке приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, утверждаемым Госкомимуществом России.

Закон о приватизации 1991 г. не содержал прямого указания на то, что приватизация государственного имущества может осуществляться исключительно способами, указанными в Законе, но и не содержит отсылочных норм, которые позволили бы сделать вывод, что способы приватизации могут быть установлены каким-либо иным нормативным актом. Таким образом, на мой взгляд, заключение договоров аренды с правом выкупа после вступления в силу указанного Закона не допускалось.

Указом Президента РФ от 29 декабря 1991 г. №341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» были утверждены Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г..

Указанным нормативным актом был установлен прямой запрет на заключение договоров аренды государственного имущества с предоставлением арендатору права его выкупа, но арендаторы были вправе участвовать в приватизации на общих основаниях.

Однако уже в 1992 г. ситуация изменилась. Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. №2980-1 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г. Согласно п. 5.10 Программы приватизация имущества, сданного в аренду, осуществлялась разными способами в зависимости от наличия права выкупа в договоре аренды и согласия трудового коллектива предприятия-арендатора, принятого решением не менее половины его членов. Особенности Программы заключались в следующем. Пункт 5.10 предоставлял коллективам структурных подразделений предприятий в случае принятия решения о выделении в самостоятельное предприятие право на выкуп доли арендованного имущества государственного предприятия. Указанное право распространялось только на структурные подразделения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Пункт 5.11 Государственной программы приватизации предоставлял товариществам, созданным трудовыми коллективами предприятий на основе аренды имущества государственного предприятия и не имеющим в соответствии с условиями договора аренды право на выкуп имущества, а также арендованного имущества.[26] Более того, указанным товариществам было предоставлено преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды занимаемых ими помещений с правом приобретения их в собственность не ранее чем через год после выкупа арендованного имущества. Указанное положение действовало в случае, если предприятие было создано трудовым коллективом до вступления в силу Закона РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1, т.е. на базе аренды имущества государственного предприятия его трудовым коллективом.

В соответствии с п. 5.7 Программы физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий на аукционе (по конкурсу), предоставлялось право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных помещений, зданий, строений (не ранее чем через один год после вступления в силу договора купли-продажи предприятия) и занимаемых предприятием земельных участков в порядке, устанавливаемом Правительством РФ.

Указанные положения Государственной программы приватизации можно расценить как установление новых самостоятельных способов приватизации, поскольку в результате их реализации происходит отчуждение недвижимого государственного имущества в собственность юридических и физических лиц, что вступает в противоречие с Законом РФ от 3 июля 1991 г. №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», согласно которому выкуп арендованного имущества допускался только в случае, если до вступления в силу указанного Закона был заключен договор аренды с правом выкупа. Однако исходя из анализа судебной практики, сложившейся в тот период, можно сделать вывод, что указанные положения Государственной программы приватизации применялись и в случае отказа комитетов имущества в их реализации могли быть защищены в судебном порядке.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, которая также предоставляла арендаторам возможность выкупа арендованного имущества.

Пунктом 5.14.5 Государственной программы приватизации от 24 декабря 1993 г. была предоставлена возможность выкупа государственного или муниципального имущества по договорам аренды, заключенным после вступления в силу Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», или без права выкупа. Такой выкуп осуществлялся путем преобразования арендного предприятия в открытое акционерное общество (товарищество) по решению собрания учредителей акционерного общества. При этом акции, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, реализовывались на чековых аукционах, аукционах, конкурсах и могли быть приобретены арендаторами на общих основаниях.

Особые льготы были предоставлены физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий на аукционе (конкурсе) (п. 5.9 Программы). Указанным лицам было предоставлено право на заключение долгосрочных (на срок не менее 15 лет) договоров аренды занимаемых этими предприятиями государственных (муниципальных) нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества, а также на приобретение в собственность указанных нежилых помещений, зданий, строений сразу после вступления в силу договора купли-продажи предприятия.

Особенно важное значение имел п. 2.6 Программы от 24 декабря 1993г., согласно которому граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, в уставном капитале которых доли (паи), находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, составляют не более 25%, при заключении договора аренды на основании конкурса или аукциона, а также товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имели право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности. Данное положение Программы приватизации было широко реализовано на практике. Комитеты по управлению имуществом проводили конкурсы по продаже в аренду нежилых помещений, зданий. В условиях конкурса предусматривалось право арендатора на выкуп арендуемого нежилого помещения. Таким образом, в соответствии с условиями Программы приватизации от 24 декабря 1993 г. арендатор был вправе выкупить арендуемое им нежилое помещение. Однако следует отметить, что указанное положение Программы противоречило действующему в то время Закону РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1.

Менее чем через год Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 были утверждены Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. Основными положениями также был предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Данный способ применялся в основном к приватизации недвижимого имущества.

Пункт 4.5 Основных положений предоставлял право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах:

- физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

- акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75% их акций;

- гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества осуществлялась на основании заявления арендатора, которое могло было быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Накопленный опыт, необходимость дальнейшего развития приватизации позволили разработать и принять новый основополагающий нормативный акт, который упорядочил разрозненные, содержащиеся в большом количестве источников нормы по приватизации. Таким документом стал Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Закон устанавливал исчерпывающий перечень способов приватизации. Осуществление приватизации государственного или муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных указанным Федеральным законом, не допускалось, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признавались ничтожными с момента их заключения.

Согласно ст. 16 Закона выкуп арендованного государственного или муниципального имущества остался одним из способов приватизации. Статья 26 Закона определяет порядок выкупа государственного или муниципального имущества, сданного в аренду. Приватизация сданного в аренду в соответствии с договором аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», имущества государственного или муниципального унитарного предприятия осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества следующими способами:

- в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором;

- посредством преобразования государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество с предоставлением арендатору такого имущества права первоочередного приобретения акций указанного общества, принадлежащих соответственно Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям.

В других случаях арендатор имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, признанный покупателем в соответствии со ст. 9 указанного Федерального закона, мог приобрести такое имущество в порядке, установленном Законом, а также соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Таким образом, исходя из положений Закона право на выкуп арендованного имущества могло быть реализовано только в случае, если до вступления в силу Закона был заключен договор аренды имущества государственного или муниципального предприятия, который предусматривал право арендатора на выкуп имущества.

Однако на практике ситуация выглядела несколько иначе. В связи с тем, что в установленном порядке не было отменено действие Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, а также Основных положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, комитеты по управлению имуществом продолжали проводить конкурсы на право аренды нежилых помещений, зданий, сооружений с предоставлением арендатору права на выкуп арендуемого помещения. В связи с тем, что положения Указов Президента противоречили Федеральному закону от 21 июля 1997г. №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», условия конкурсов в данной части являются недействительными и не могут быть реализованы. Поэтому в настоящее время в арбитражных судах рассматривается много исков арендаторов государственного имущества к соответствующим государственным органам о предоставлении права на выкуп арендованных ими нежилых помещений.

Так, Арбитражным судом г. Москвы было рассмотрено дело по иску ООО «Рубикон» к Департаменту имущества г. Москвы, СГУП г. Москвы о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды о выкупе арендованного нежилого помещения. В обоснование иска истец указал, что является арендатором спорного помещения, договор аренды заключен с ним как с победителем конкурса по продаже прав аренды, в связи с чем он имеет право на выкуп арендуемого им помещения. Решением Арбитражного суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что у истца отсутствует право выкупа спорного помещения. В обоснование вынесенного решения суд указал, что истец никогда не был арендатором имущества государственного или муниципального унитарного предприятия. Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества.

Если при заключении сделки приватизации были допущены нарушения законодательства о приватизации, то такая сделка является ничтожной и не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Заключение договора аренды с правом выкупа арендованного помещения, а также последующее заключение договора купли-продажи указанного предприятия с организациями, не имеющими на это права, не соответствует законодательству.

Так, в марте 2002 г. Арбитражным судом г. Москвы рассмотрено дело по иску заместителя прокурора г. Москвы к СГУП г. Москвы, ООО «Программа» о признании недействительным договора купли-продажи имущества - нежилого помещения. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен Департамент государственного и муниципального имущества. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Не согласившись с решением суда, ответчик подал кассационную жалобу. Рассмотрев дело, кассационная инстанция оставила ранее вынесенные судебные акты без изменения, указав, что ответчик - ООО «Программа» - не заключал с собственником имущества договора аренды с правом выкупа до вступления в силу Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Представленный в деле договор аренды от 7 сентября 1999 г. не содержит условия о праве выкупа арендованного имущества, сам договор заключен после вступления в силу Закона РФ о приватизации. ООО «Программа» не являлось арендатором имущества государственного или муниципального предприятия, в связи с чем не имеет права на выкуп арендованного имущества. Судом сделан вывод, что сделка приватизации не соответствует требованиям Закона о приватизации 1997 г., Указу Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284, Указу Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535.

Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», как и Федеральный закон от 24 июня 1997 г. №123-ФЗ, не предусматривает такой способ приватизации государственного и муниципального имущества, как заключение договора аренды с правом выкупа. Условия договора аренды, заключенного после вступления в силу Федерального закона №178-ФЗ, предоставляющие арендатору право на выкуп арендованного государственного имущества, в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой и не влекут за собой правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью. Подобное ограничение прав на заключение договора аренды с правом выкупа вызвано, на мой взгляд, особой социальной, экономической и политической значимостью вопроса об отчуждении государственного имущества в собственность юридических и физических лиц.

Заключение

Необходимо отметить, что в 2006 году продолжается процесс разграничения полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Мониторинг правоприменительной практики выявил незавершенность указанного процесса.

Действующие нормы, регулирующие перечень вопросов местного значения, зачастую не позволяют точно определить, какое имущество должно остаться в собственности конкретного муниципального образования, какое подлежит передаче, приватизации и перепрофилированию. Перечень вопросов местного значения постоянно уточняется и расширяется.[27]

Продолжается процесс укрупнения федеральных учреждений. Ситуация складывается следующая: муниципальные районы обязаны обеспечить передачу имущества, находящегося в муниципальной собственности, в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации. Российская Федерация, субъект Российской Федерации обязаны принять имущество, оформить право собственности, но в случае ликвидации юридического лица, которое непосредственно использует указанное имущество, передать принятое имущество в муниципальную собственность невозможно. Порядок обратной передачи переданного имущества законом не регламентирован.

Вопрос об особенностях регистрации прав на перераспределяемое муниципальное имущества до его передачи новому собственнику в порядке перераспределения и разграничения Федеральный закон от 6.10.2003 № 131- ФЗ не урегулировал. В силу общих положений законодательства о регистрации права на имущество перед регистрацией права нового собственника должно быть зарегистрировано право предыдущего собственника. Практика показывает, что, к сожалению, большинство объектов, числящихся в реестре муниципальной собственности, не прошло государственную регистрацию.

Необходимость регистрации прав на передаваемые объекты повлечет существенные затраты местных бюджетов и затормозит процесс разграничения публичной собственности, поэтому целесообразно предусмотреть законодательные меры по упрощению процедуры регистрации прав на публичную собственность в процессе ее разграничения и перераспределения.

В связи с тем, что при разграничении имущества возникли проблемы, необходимо подготовить проект федерального закона «Об уточнении порядка перераспределения имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, собственности муниципальных образований, в соответствии с разграничением полномочий и предметов ведения между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями».

В результате написания работы сделана попытка раскрыть вопрос об договорах из которых вытекают обязательства по передаче имущества в пользование – договора аренды, а также охарактеризовал признаки присущие этим договорам, позволяющие выделить их в отдельный вид договоров.

Так исходя из буквального содержания п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях»; кроме того, закон прямо предусматривает, что «при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон». Такая формулировка дает основание для ряда выводов.

Во-первых, то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок сопровождается нормативной оговоркой «при прочих равных условиях», означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лицу. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды.

Во-вторых, учитывая отмеченное выше, условия, предлагаемые арендатору при заключении договора аренды на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от них отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора (например, о праве сторон использовать в переписке по данному договору факсимильную связь и о признании сторонами за такими документами юридической силы), так и существенные условия договора аренды, например условие о предмете (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или о размере арендной платы при аренде зданий или сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Данный вывод находит последовательную поддержку в судебной практике.

Следует учитывать, что в практике гражданского оборота анализируемое право сторон договора аренды на изменение условий последнего может использоваться и как эффективный инструмент злоупотреблений. Так, например, если третьему лицу передается в аренду объект, в пределах или в составе которого находится объект аренды, в отношении которого между арендодателем и арендатором ранее был заключен договор и на который распространяется преимущественное право арендатора, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ, то такие действия арендодателя не признаются нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку формально речь идет об ином объекте аренды. В подтверждение сказанному приведем следующее судебное дело.

На наш взгляд, приведенная трактовка действующего закона грубо нарушает права и законные интересы добросовестного арендатора и отменяет привилегию на преимущественное заключение договора на новый срок.

В-третьих, учитывая правовой смысл преимущественного права как юридически закрепленной возможности для управомоченного субъекта реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды в первоочередном, преимущественном перед любыми третьими лицами порядке, а также исходя из буквального понимания текста закона, определяющего, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок «при прочих равных условиях» (п. 1 ст. 621 ГК РФ), важно понимать, что при наличии у арендодателя хотя бы одного потенциального контрагента - третьего лица арендатор имеет перед этим последним соответствующее преимущество. Следовательно, по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (см., например, ст. 250 ГК РФ), в данном случае арендодатель будет обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить такой договор с третьим лицом, и предложить арендатору реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Хотя это и не нашло прямого нормативного закрепления, такая обязанность в любом случае сохраняется у арендодателя в течение одного года с того момента, как он отказал арендатору в продолжении отношений по возмездному владению и пользованию имуществом (см. абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

В-четвертых, поскольку преимущественное право арендатора реализуется «при прочих равных условиях» с иными (третьими) лицами, сам арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды.

Таковы в целом основные особенности осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленного п. 1 ст. 621 ГК РФ.

В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра, или магазина «Ветеран», или центра бытового обслуживания). В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

И в заключение хочется сказать, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место договорном праве.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета.- 1993.- 25 декабря.

2. Основы законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде: утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1 // Ведомости ВС РСФСР.- 1989.- № 25.- Ст. 481.

3. Гражданский кодекс РСФСР: утв. ВС РСФСР 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР.- 1964.- №24.- Ст. 407.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.12.2003).

5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред. действующего с 01.01.2005г.).

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ.-2002.-№30.-Ст. 3012.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ.-1997.- №30.- Ст. 3594.

8. Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 27.02.2003) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- №4.- Ст. 251.

9. Федеральный закон от 14.11.2002 №1.61-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- №48.- Ст. 4746.

10. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 29.12.2004) // Собрание законодательства РФ.- 2003.- №40.- Ст. 3822.

11. Закон РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

12. Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 №10277 «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР.- 1989.- №15.- Ст. 105.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западого округа от 5 июня 2002г. по делу № 5690.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004г. по делу № Ф 09-203004-ГК//СПС «Консультант Плюс».

15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 1999г. №2943/99.

16. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.- № 4. – С.48.

17. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2002г. по делу № КГ А40/2246-02.

18. Батянов М.В.Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон.- 2005.- №3.- С.12-15.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Статут, 2000.-692 с.

20. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика.- 2001.- N 12. – С.32.

21. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. – 1996. – С.8.

22. Государственная регистрация сделок с недвижимостью: учебно-методический комплекс / Бойко Н.С., М.В.Казанская; Ульян.гос.техн. ун-т-Ульяновск: УлГТУ, 2005. - 148с.

23. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.K. Толстого. - М.: Проспект, 2001. - 689с.

24. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.

25. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год (утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1992 №2980-1).

26. Евременко Т.О. Аренда государственного имущества - статус налогового агента // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2006. - № 6. – С.7.

27. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон.- 2005.- №3.-С.24-30.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2002. – 85с.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) отв.ред. Садиков О.Н.- М.: Инфра-М, 1996. – 219с.

30. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей/ Под общ. ред. М.И.Брагинского. -М.: Статут, 1996.-749с.

31. Куприна Е. Аренда: Обзор законодательства // Закон.- 2000.- №11.- С.86-110.

32. Леонтьева Л.С., директор института государственного и муниципального управления негосударственного образовательного учреждения Международный Университет. Имущественные отношения в Российской Федерации № 6 (Москва) -30.06.2006.

33. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2002.- № 9. – С.53.

34. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х. ч. Часть 2).- М.: Статут, 1997. - 661с.

35. Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон.- 2005.- №23.- С.34- 36.

36. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой // Закон.- 2005. - №3. - С.36-55.

37. Ожегов С. И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Просвещение, 1995. – 608с.

38. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 1998.-533с.

39. Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон.- 2000.- №11.- С.26-34.

40. Руднев А.В. Проблемы управления государственным и муниципальные имуществом // Закон. - № 3. – 2005. – С.5.

41. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - 754с.

42. [1] Евременко Т.О. Аренда государственного имущества - статус налогового агента // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2006. - № 6. – С.7.

[2] Руднев А.В. Проблемы управления государственным и муниципальные имуществом // Закон. - № 3. – 2005. – С.5.

[3] Гражданский кодекс РСФСР: утв. ВС РСФСР 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР.- 1964.- №24.- Ст. 407.

[4] Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. – 1996. – С.8.

[5] Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей/ Под общ. ред. М.И.Брагинского. - М.: Статут, 1996.-С.35.

[6] Куприна Е. Аренда: Обзор законодательства // Закон.- 2000.- №11.- С.86-110.

[7] Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей/ Под общ. ред. М.И.Брагинского. -М.: Статут, 1996.- С.222.

[8] Батянов М.В.Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон.- 2005.- №3.- С.12-15.

[9] Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.

[10] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.12.2003).

[11] [12] Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ.-1997.- №30.- Ст. 3594.

[13] Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.K. Толстого. - М.: Проспект, 2001. – С.48.

[14] http//www.appartmen.ru-Недвижимость для всех.

[15] http//www.bre.ru/security/12979.html- База данных нормативных документов по регистрации прав на недвижимое имущество.

[16] Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.

[17] Государственная регистрация сделок с недвижимостью: учебно-методический комплекс / Бойко Н.С., М.В.Казанская; Ульян.гос.техн. ун-т-Ульяновск: УлГТУ, 2005. – С.65.

[18] Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей/ Под общ. ред. М.И.Брагинского. -М.: Статут, 1996.- С.78.

[19] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западого округа от 5 июня 2002г. по делу № 5690.

[20] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004г. по делу № Ф 09-203004-ГК//СПС «Консультант Плюс».

[21] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2002г. по делу № КГ А40/2246-02.

[22] 1.Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред.действующего с 01.01.2005г.).

[23] Федеральный закон от 14.11.2002 №1.61-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- №48.- Ст. 4746.

[24] Гражданский кодекс РСФСР: утв. ВС РСФСР 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР.- 1964.- №24.- Ст. 407.

[25] Закон РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации «.

[26] Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год (утв. Постановлением ВС РФ от 11.06.1992 №2980-1).

[27] . Леонтьева Л.С., директор института государственного и муниципального управления негосударственного образовательного учреждения Международный Университет Имущественные отношения в Российской Федерации № 6 (Москва) — 30.06.2006.

Аренда государственной и муниципальной собственности