Технико-экономическое обоснование проекта

федеральное агентство по образованию

ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»

Институт экономики и управления

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Технико-экономическое обоснование проекта
текущего ремонта (реконструкции) жилого здания на
примере ООО «Адонис»

Выполнила студентка

гр. ЗС (ИЭиУ) – 060800 – 53 (к)                                 Е.Н. Ясинская

Руководитель:

к.э.н., доцент                                                                         А.В. Литвин

Допущен к защите в ГАК                                   «       »                2005 г.

Зам. директора ИЭиУ

к.э.н., доцент                                                                         Г.Ю. Галушко

Зав. кафедрой РиМЭ

к.э.н., доцент                                                                         В.А. Иванов

Ижевск, 2005

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                                                         3

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ                                                              5

1.1. История создания организации                                                                                         5

1.2. Виды деятельности                                                                                                               6

1.3. Организационная структура предприятия                                                                    10

1.4. Персонал и оплата труда                                                                                                   11

1.5. Основные технико-экономические показатели деятельности                              14

2. Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда             16

2.1. Организация проведения текущего ремонта                                                                16

2.2. Порядок оценки качества ремонтных работ при приемке жилых зданий после текущего ремонта                                                                                                                                         23

2.3. Организация конкурса по отбору подрядчика на выполнение работ по текущему ремонту    26

2.4. Порядок определения стоимости (цены) работ по договору подряда                     28

3. технико-экономическое обоснование проекта  текущего ремонта жилого здания                                                                                                                                            36

3.1. Составляющие себестоимости строительных работ                                                 36

3.2. Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилого фонда                                                                                                                                                         42

3.3. Перечень работ по реконструкции                                                                                    48

3.4. Обоснование срока реконструкции                                                                                54

3.5. Объектная смета на реконструкцию                                                                              62

3.6. Оценка экономического эффекта                                                                                   65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                                                 67

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                                                                                                                70

ВВЕДЕНИЕ

За последние годы в ходе становления рынка жилищных услуг существенно изменились нормативно-правовые основы управления жилищным фондом, организационно-экономические условия его содержания.

Методические принципы и основные термины Системы ТОиР жилых зданий, сформулированные в основополагающем отраслевом нормативном акте - ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" в целом предопределяют четкую структуру нормативной схемы организации и регламентации процесса производства работ (услуг) в жилищном хозяйстве.

Текущий ремонт включает в себя комплекс ремонтно-строительных работ, выполняемых в плановом порядке с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и внешнего благоустройства, поддержания эксплуатационных показателей на уровне, предусмотренном проектом. Текущий ремонт является основным средством поддержания строительных конструкций и инженерного оборудования здания в работоспособном состоянии.

Существующие нормативно-правовые документы содержат принципиально важные факторы, отражающие существо рыночных механизмов хозяйствования в сфере производства текущего ремонта жилищного фонда: условия формирования договорных отношений, конкурсный отбор подрядчиков, порядок определения стоимости (цены) работ, лицензирование ремонтных работ, претензионная работа.

Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по городу, району, как правило, составляют в пределах 0,3 - 0,55% от восстановительной стоимости жилых зданий в расчете на год с учетом общего норматива затрат на жилищно-коммунальные услуги и рекомендуемого соотношения видов работ в Системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда (в Системе ТОиР).

Организация и проведение текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий, другими нормативными актами Госстроя России.

Цель данной дипломной работы – составить технико-экономическое обоснование проекта текущего ремонта жилого здания, выработать рекомендации по совершенствованию действующего в этой области законодательства. В соответствии с поставленной целью в рамках данной работы поставлено несколько основных вопросов:

-   анализ нормативно-правовых документов, определяющих порядок проведения текущего ремонта жилого фонда, включая анализ существующих видов, форм и методов калькуляции;

-   изучение действующей практики по текущему ремонту в ООО «Адонис»;

-   разработка технико-экономического обоснования проекта текущего ремонта жилого здания.

Объектом исследования является ООО «Адонис».

Предметом исследования является совокупность теоретических и практических проблем нормативно-правового регулирования текущего ремонта жилого фонда на основе реализации комплексного подхода. Методологическую и теоретическую основу исследования составляют методические и нормативно-правовые материалы практического характера.

В работе использованы результаты исследований зарубежных и отечественных специалистов в области экономики.

Информационная база исследования включает обобщенную информацию о нормативных документах. Исследование основано на системном подходе с использованием методов комплексного экономического анализа, экономико-статистического, сравнения и других.

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

1.1. История создания организации

Общество с ограниченной ответственностью «Адонис» (ООО «Адонис»)  создано на основании постановления Мэра города Ижевска № 329 от 13 сентября 1996 г., учреждено Администрацией города Ижевска.

ООО «Адонис» является юридическим лицом с момента госрегистрации и:

-   имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе;

-   может осуществлять имущественные и личные неимущественные права;

-   может быть истцом и ответчиком в суде;

-   несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом;

-   может заниматься лицензируемыми видами деятельности при наличии лицензии;

-   вправе открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;

-   имеет круглую печать;

-   имеет штампы, бланки, эмблему, зарегистрированный товарный знак.

Предприятие самостоятельно осуществляет свою деятельность, распоряжается выпускаемой продукцией, полученной прибылью, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов и других обязательных платежей.

У строительно-монтажной фирмы «Адонис» имеется лицензия на выполнение строительно-монтажных работ. Фирма оказывает весь комплекс общестроительных работ. Она выполняет земляные работы, возводит несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений, выполняет работы по обустройству наружных инженерных сетей и оборудования, внутренних инженерных систем, защите и отделке конструкций и оборудования, благоустройству территории. Словом, на строительной площадке «Адонис» может все, или почти все, исполняя функции генерального подрядчика: от возведения стен и прокладки коммуникаций до выполнения кровельных и отделочных работ.

Высокое качество работ стало возможным благодаря тому, что фирма не скупится на обучение своих сотрудников. Сегодня здесь трудятся около сорока высококвалифицированных рабочих, а кроме того, руководство приглашает крупных специалистов-строителей из Перми для обучения персонала методам строительства. Ежегодно проводится аттестация рабочих и инженерно-технического персонала.

Лицензия УДМ № 000694, выдана 14.04.95 г. лицензионным центром Госкомитета УР по архитектуре и строительству.

1.2. Виды деятельности

Основными видами деятельности предприятия является осуществление функций как государственного, так и муниципального заказчика-застройщика, генерального подрядчика, подрядчика, проектировщика по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов промышленной, жилищной, коммунальной и социально-бытовой инфраструктуры, объектов здравоохранения, народного образования, культуры и прочих объектов, выполнение работ по благоустройству территории муниципального образования, выполняемых подрядным способом в городе Ижевске в соответствии с планом, утверждаемым главой городского самоуправления – Мэром г. Ижевска.

Для реализаций целей и задач, предусмотренных Уставом, ООО «Адонис» осуществляет следующие виды деятельности:

-   экспертиза проектно-сметной документации на строительство, реконструкцию, капитальный и текущий ремонт производственных и непроизводственных объектов;

-   составление сметной документации, расчетов индексов изменения стоимости строительства к базовой стоимости;

-   инжиниринговые услуги по проектированию, строительству, разработке конкурсной (тендерной) документации для подрядных торгов по проектированию, строительству, комплектации стройматериалами производственных и непроизводственных объектов;

-   выполнение функций заказчика по проектированию, строительству, комплектации стройматериалами производственных и непроизводственных объектов;

-   осуществление функций генерального подрядчика по строительству, реконструкции, капитальном и текущему ремонту производственных и непроизводственных объектов;

-   осуществление функций генерального проектировщика по строительству, реконструкции, капитальном и текущему ремонту производственных и непроизводственных объектов.

Для осуществления видов деятельности, подлежащих лицензированию, общество в установленном порядке получает лицензию, а также, в установленных законодательством случаях, - разрешение на занятие хозяйственной деятельностью.

Основой для улучшения деятельности и результатов работы предприятия, залогом повышения его экономического благополучия (а, следовательно, и получение прибыли) является высокое качество выпускаемой продукции, непрерывное обеспечение ее конкурентоспособности, постоянное удовлетворение требований потребителей.

ООО «Адонис» оказывает высококачественные комплексные услуги по выполнению строительно-монтажных работ и оформлению интерьеров «под ключ», в том числе:

-   строительный менеджмент;

-   земляные работы;

-   гидроизоляция строительных конструкций;

-   кровельные работы;

-   комплектация материалами, оборудованием и мебелью;

-   архитектурное и дизайнерское проектирование;

-   общестроительные работы, в том числе «сухое» строительство;

-   электромонтажные работы с использованием кабель-каналов фирмы «Baukulit»;

-   плиточные работы (технология и материалы германской фирмы «Dural»;

-   сантехнические работы (канализация, отопление, водоснабжение) с прокладкой полипропиленовых трубопроводов;

-   монтаж подвесных потолков различной конструкции;

-   декоративная отделка стен фактурными,  многоцветными красителями, флоками.

На все выполненные работы предоставляется гарантия до двух лет.

Ассортимент услуг, предлагаемых ООО «Адонис», постоянно изменяется в соответствии с ситуацией на рынке: невостребованные услуги уходят, а с появлением новых материалов и технологий появляются и новые услуги.

Стоимость работ, выполняемых ООО «Адонис», в значительной степени определяется состоянием российской экономики. При выполнении многих работ используются инструменты, материалы и технологии импортного производства, что делает их стоимость напрямую зависящей от курса иностранной валюты. В то же время фирма придерживается принципа ценообразования «цены не выше конкурентов» - в противном случае можно очень быстро растерять всех заказчиков.

Производственная деятельность предприятия – это совокупность взаимосвязанных процессов труда и естественных процессов, в результате которых исходные материалы превращаются в готовые изделия.

Сильные и слабые стороны ООО «Адонис» приведены в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика предприятия

Сильные стороны предприятия	Слабые стороны предприятия
1. ООО «Адонис» имеет мощную производственную базу	1. Наличие задолженности предпри­ятия по расчетам с поставщиками и заказчиками стройматериалов.
2. Имеются прочные связи с постав­щиками материальных ресурсов.	2. Дефицит свободных оборотных средств.
3. ООО «Адонис» имеет штат профессиональных сотрудников для решения различных вопросов производственной деятельности предприятия.	3. Высокая себестоимость продукции из — за доли условно — постоянных расходов.
4. Предприятие имеет прибыль от осуществления основной деятель­ности.	4. Зависимость по объемам выполне­ния работ от строительных организаций
5. У предприятия имеются потенциальные заказчики на оказываемые услуги	5. В связи со сложной экономической ситуацией снижение объемов строительства и платежеспособности заказчиков

На основании анализа сильных и слабых сторон ООО «Адонис» можно сделать вывод, что для предприятия необходимо искать пути финан­сового оздоровления. Потенциальные производственные возмож­ности предприятия большие.

Одним из путей решения данной проблемы, является освоение новой строительной продукции, реализация которой поможет:

-   привлечь дополнительные финансовые ресурсы;

-   обеспечить загрузку производственных мощностей, за счет чего снизится себестоимость выпускаемой продукции;

-   появится возможность по расширению влияния на рынке строительства;

-   повысится в целом качество строительной продукции;

-   сохранить кадры предприятия.

1.3. Организационная структура предприятия

Управление технологическим процессом зависит от конкретной структуры определённого предприятия, а также от способа построения функциональной системы предприятия. В ООО «Адонис» используется централизованный способ управления, при котором все функции управления сконцентрированы в функциональных отделах управления предприятия.

На участках оставлены только линейные руководители. Для приближения функционального аппарата к производству часть этого аппарата размещена на территории цехов, которые она непосредственно обслуживает. Но работники этой части подчиняются начальнику общего функционального отдела предприятия. Централизованная система оправдывает себя при небольших объёмах производства, хотя она и широко применялась в прошлом на всех предприятиях в “застойные” времена.

Важнейшим звеном производственной структуры ООО «Адонис» является производственный участок, во главе которого стоит мастер. Мастер – непосредственный организатор процесса производства в своём подразделении. Он имеет право: принимать на работу и производить расстановку рабочих на участке, по согласованию с руководством фирмы освобождать лишних рабочих; присваивать тарифные разряды рабочим; премировать и штрафовать рабочих.

Пользуясь этими правами, мастер обязан: обеспечивать выполнение работ и заданий, стоящих перед участком; предупреждать брак в производстве; обеспечивать экономное использование сырья и материалов; обеспечить строгое выполнение техники безопасности и охраны труда.

Высшим должностным лицом предприятия является директор. Директор осуществляет текущее руководство деятельностью предприятия.

Система управления обеспечивает необходимое воздействие на управляемый объект. Управленческая деятельность обычно разделяется между должностными лицами или специализированными подразделениями организации.

Применительно к ООО «Адонис» структуру управления можно представить в виде схемы, представленной на рис.1. Каждый элемент представленной системы имеет свои функции и задачи, реализация которых позволяет решать цели и задачи деятельности всего предприятия.

Рис.1. Организационная структура предприятия

Некоторый рост численности ООО «Адонис» обусловлен повышением объемов производства, а также стремлением администрации предприятия к повышению научно-технического потенциала для решения задач по оказанию конкурентоспособных услуг.

1.4. Персонал и оплата труда

Кадровый состав предприятия набирался согласно штатному расписанию, утвержденного начальником ООО «Адонис». Состоит он в основном из работников среднего возраста (37-42 года), со средним специальным образованием.

Оплата труда представляет совокупность средств, выплачиваемых работникам в денежной и натуральной форме как за отработанное время, выполненную работу, так и в установленном законодательством порядке за неотработанное время.

На предприятии оплатой труда занимается отдел ОТиЗ (отдел организации труда и заработной платы). Основными задачами отдела являются:

-   постоянное совершенствование организации и нормирования труда, форм и систем заработной платы, материального и морального стимулирования труда в целях обеспечения выполнения заданий с меньшими материальными и трудовыми затратами;

-   руководство формированием фондов оплаты труда структурных подразделений в зависимости от условий работы и структуры заработной платы, запланированного роста объемов производства, заданий по снижению трудоемкости;

-   контроль за расходованием фондов оплаты труда и материального стимулирования, правильностью применения форм и систем заработной платы, тарифных ставок и расценок, разрядов по оплате труда и окладов.

В ООО «Адонис» применяются сдельная и повременная формы оплаты труда. По желанию, предприятие с любым своим работником может заключить контракт (трудовой договор). Порядок заключения, содержание и принципы договора базируются на Трудовом кодексе РФ.

Системы оплаты труда, формы материального поощрения, размеры тарифных ставок (окладов), а также нормы труда устанавливаются по согласованию с профсоюзным комитетом.

На оплату труда работников производственных цехов, исполнительного органа и его аппарата, средства ФОТ направляются в соответствии с утвержденными нормативами от объемов выполненных работ и услуг.

Основой оплаты труда являются Единые тарифные сетки по оплате труда работников производственных подразделений и непроизводственных подразделений, утвержденные и согласованные с профсоюзным комитетом ООО «Адонис».

На предприятии есть “Положение о премировании”, в соответствии с которым выплачиваются премии. Премирование осуществляется в 2 этапа в виде ежемесячного премирования и премирования по итогам работы за квартал. Каждому цеху (аппарату, подразделению) устанавливаются показатели и условия премирования.

Размер премирования устанавливается в пределах норм фонда оплаты труда по подразделению, цеху, бригаде, но не более 75% ставок окладов работников.

Таким образом, работники получают текущие премии и премии за общие результаты работы. Последняя премия исчисляется следующим образом:

Определяется заработок за премируемый период по ставкам (повременно) или сдельным расценкам и умножается на коэффициент по стажу.

Определяется общая зарплата по предприятию работников с учетом стажного коэффициента.

Определяется соотношение средств, выделенных на премирование в общей зарплате по ставкам, сдельному заработку с учетом коэффициентов по стажу работы.

Полученный коэффициент умножается на заработок за премируемый период с учетом коэффициента по стажу работы.

При исчислении надбавки за стаж используются следующие стажевые коэффициенты:

-   меньше 1 года-0,5;

-   от 1 года до 10 лет - 1,0 + 0,1 за каждый год;

-   больше 10 лет-2,0. В ООО «Адонис» существуют также следующие виды доплат:

-   за совмещение профессий (должностей) - до 50%;

-   за расширение зон обслуживания или увеличение объема работ - до 30%;

-   за выполнение обязанностей временно отсутствующего работника - до 50%;

-   за работу в тяжелых и вредных условиях труда - 4%, 8%, 12%, 24% в зависимости от баллов;

-   за интенсивность труда - не более 50%;

-   за работу в ночное время - по фактической часовой тарифной ставке;

В целом применяемые на предприятии системы оплаты труда вполне эффективны - с их помощью объективно оценивается деятельность работников.

1.5. Основные технико-экономические показатели деятельности

Строительное производство представляет собой сложную организационную систему как по характеру и объемам производительности работ и выпускаемой продукции, так и по участвующим в ее выпуске средствам производства. Основные экономические показатели ООО «Адонис» приведены в табл.2.

Таблица 2

Основные экономические показатели ООО «Адонис»

Показатели	Ед. изм	2002	2003	2004	2004 к 2002 в %
Выручка от реализации	Тыс. руб.	7568	8849	11154	147,4
Среднегодовая стоимость основных средств	Тыс. руб.	6764	7379	8928	132,0
Среднегодовая стоимость оборотных средств	Тыс. руб.	2383	3346	3529	148,1
Средняя стоимость производственных запасов	Тыс. руб.	1592	2073	3962	248
Среднесписочная численность	Чел.	76	81	89	117
Средняя заработная плата	Руб.	2247	2921	2972	132
Материальные затраты	Тыс. руб.	6990	8103	10678	305
Оплата труда с начислениями	Тыс. руб.	1437	3273	4000	278,4
Материалоотдача	Руб.	1,083	1,092	1,045	96,5
Фондоотдача	Руб.	0,549	1,199	1,249	227,5
Амортизация	Тыс. руб.	678	925	1150	169,6
Производительность труда	Руб.	78833	62313	66003	83,7
Рентабельность	%	8,3	9,2	4,5	54,2

Как видим из приведенных данных, объем реализации в ООО «Адонис» имеет тенденцию к росту. Особенно это заметно в 2004 г. Это связано со значительным увеличением финансирования работ по строительству в Удмуртской Республике. Одновременно росла стоимость основных средств, что свидетельствует о приобретении предприятием орудий производства, а также выросла среднесписочная численность персонала.

Рост заработной платы на предприятии не превышает рост производительности труда, что является важным показателем, качественный уровень использования производственных фондов повысился, наблюдается незначительное ухудшение материалоотдачи. Оборачиваемость оборотных средств в 2004 г. по сравнению с 2003 г. понизилась на 60%, результатом чего может быть то, что предприятие имеет сверхплановые запасы товарно-материальных ценностей, либо большую дебиторскую задолженность. Рентабельность в 2004 г. снизилась в два раза по сравнению с предыдущим годом. В настоящее время считается, что для расширенного воспроизводства рентабельность затрат на производство и реализацию продукции должна быть не менее 40-50%. Структура строительно-монтажных работ, выполняемых предприятием, приведена в табл.3.

Таблица 3

Структура строительно-монтажных работ ООО «Адонис»

Показатели	2002		2003		2004
	Тыс. руб.	В % к итогу	Тыс. руб.	В % к итогу	Тыс. руб.	В % к итогу
Строительство объектов	2134	28,2	2894	32,7	3972	35,6
Ремонт объектов	3241	42,8	3476	39,3	4683	42,0
Содержание объектов	865	11,4	697	7,9	462	4,1
Автоуслуги	93	1,2	114	1,3	79	0,7
Продажа строительных материалов	1235	16,4	994	11,2	1480	13,3
Прочие работы	-	-	672	7,6	477	4,3
Итого	7568	100,0	8849	100,0	11154	100,0

2. Технологический процесс текущего ремонта жилого фонда

2.1. Организация проведения текущего ремонта

Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий. Плановые общие осмотры зданий проводятся два раза в год (весной и осенью) в сроки, установленные органом управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством в зависимости от местных природно-климатических условий.

Плановые общие осмотры зданий проводит комиссия в составе: представителей органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жилищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответствующих специальностей), с участием представителя общественного образования. При необходимости, к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуществляет орган управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд.

По результатам планового весеннего осмотра на каждое строение в установленном порядке составляются акты, в которых отмечаются основные неисправности конструкций и инженерного оборудования здания, а также элементов внешнего благоустройства. На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ.

В опись ремонтных работ включают выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году. Рекомендуемый перечень работ текущего ремонта жилых зданий приведен в Приложении 2. В описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнять в процессе производства текущего ремонта.

В описи ремонтных работ зданий, планируемых к производству во II-м и III-м кварталах следующего года, должны включаться работы, связанные непосредственно с подготовкой зданий к эксплуатации в зимних условиях, имея в виду их последующее уточнение. По результатам весенних осмотров должны уточняться объемы работ для зданий, ремонт которых выполняется во втором - третьем кварталах текущего года. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслуживающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть согласована с собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом (управляющей организацией).

Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их выполнения хозспособом. По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.

В ходе проведения текущего ремонта должны быть устранены дефекты и неисправности всех элементов здания с целью приведения их эксплуатационных показателей в соответствие с проектом. В зависимости от минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий возможны варианты организационно-технических решений. Элементы жилого здания и внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную ВСН 58-88 (р), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

- кровельные покрытия - 50%;

- покрытия полов - 20%;

- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15% от их общего объема в жилом здании.

Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены, или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием лиц, ответственных за сохранность жилищного фонда, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта.

Текущий ремонт проводится, как правило, кустовым методом, что позволяет эффективнее организовать труд, сократить издержки и сроки проведения работ, усилить контроль за их выполнением. Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственником или уполномоченным им органом, организацией, обслуживающей жилищный фонд, как хозяйственным способом, так и подрядным - на конкурсной основе, а также смешанным способом.

Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы, например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.

Обязательным условием при организации и проведении текущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо у уполномоченного им органа (управляющей организации) лицензии на право выполнения функций "Заказчика", а у подрядной организации - лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании специализированных предприятий коммунального (жилищно-коммунального) хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта является внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе). В основу договора подряда должны быть положены принципы, изложенные в главе 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Рекомендуется также использование примерного договора подряда, приведенного в приложении к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

При проведении текущего ремонта как хозяйственным, так и подрядным способом следует также предусматривать:

-   предоставление, при необходимости, на период производства работ охраняемых складских и бытовых помещений;

-   оказание организационной и технической помощи производителям работ по подключению оборудования, электрических машин и механизмов к домовым инженерным сетям с возмещением собственнику здания или энергоснабжающей организации стоимости потребляемой энергии;

-   обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в местах общего пользования здания и, в необходимых случаях, - в жилых помещениях;

-   предупреждение нанимателей, арендаторов и собственников жилых и нежилых помещений дома предварительно не менее чем за 2 - 3 суток о предстоящем проведении работ;

-   обеспечение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе:

- приостановка работ в вечернее и ночное время;

- приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.

При проведении текущего ремонта подрядным способом в договорах подряда в качестве существенного условия следует предусматривать обеспечение гарантии качества работы подрядчика, в том числе установление гарантийных сроков эксплуатации элементов строительных конструкций, инженерных систем, элементов внешнего благоустройства, прошедших ремонт или замену. В качестве гарантийных сроков эксплуатации после текущего ремонта могут быть рекомендованы:

- для инженерных систем - отопительный период, но не менее шести месяцев;

- для строительных конструкций и элементов внешнего благоустройства - не менее одного года.

При производстве текущего ремонта, выполняемого смешанным способом, комплексы работ хозяйственного способа и по договорам подряда должны быть увязаны по срокам и технологической последовательности.

Работы по текущему ремонту специального инженерного оборудования, выполняемые в текущем календарном году, должны быть увязаны по срокам с графиком производства других работ по текущему ремонту, что закрепляется в договоре со специализированной подрядной организацией. Работы, не учтенные при составлении описей работ и смет, но выявившиеся в процессе производства текущего ремонта, выполняются по согласованию сторон подрядного договора с оформлением дополнительного соглашения к договору подряда.

Рекомендуется при проведении текущего ремонта производить ремонт мест общего пользования в жилых помещениях силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных организаций на платной основе по местным расценкам. Продолжительность текущего ремонта здания рекомендуется определять исходя из нормативной продолжительности ремонта конструкций и инженерного оборудования.

Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда: 22 рабочих дня на 1000 кв. метров общей площади ремонтируемого здания.

Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обязан обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая, при необходимости, для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.

С целью упорядочения контроля за ходом работ текущего ремонта и приемки собственником или уполномоченным им органом может быть разработана применительно к местным условиям система управления качеством работ, предусматривающая четкую регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания. Показатели таковой системы должны фиксироваться в договоре подряда.

После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда, либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа общественного образования представитель его в обязательном порядке входит в состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).

Приемка работ производится визуально. В случае необходимости - с применением методов инструментально-приемочного контроля. Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ (для хозяйственного способа), по акту упрощенной формы по согласованию сторон  и по акту развернутой формы для подрядного способа.

Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносят на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.

Важнейшим и действенным механизмом контроля работ по ремонту жилищного фонда является система органов Государственной жилищной инспекции. Органы Государственной жилищной инспекции осуществляют контроль объемов и качества ремонта жилищного фонда в составе комплекса вопросов по обеспечению нормативного уровня жилищно-коммунальных услуг. Государственной жилищной инспекции дано право проводить инспекционные обследования, давать предписания собственникам жилья или уполномоченным ими органам об устранении выявляемых нарушений, применять штрафные санкции.

Органами Государственной жилищной инспекции одновременно с инспектированием и обследованием рассматриваются обращения граждан по фактам неудовлетворительного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования; включение в описи работ или сметы устранение неисправностей, снижающих качество жилищно-коммунальных услуг; контролируется их устранение в процессе производства текущего ремонта. Органами Государственной жилищной инспекции принимаются соответствующие меры по устранению недостатков в работе подрядных организаций, связанных с обеспечением необходимого качества жилищно-коммунальных услуг в домах, прошедших текущий ремонт, даются в необходимых случаях представления об аннулировании или приостановлении действия лицензии на подрядные работы.

Рекомендуется практика государственных жилищных инспекций ряда субъектов Российской Федерации, в частности, - Государственной жилищной инспекцией Республики Мордовия, где разработано и действует "Положение о порядке регистрации и удовлетворения обоснованных претензий населения к качеству, объемам и срокам предоставления жилищно-коммунальных услуг", являющееся обязательным приложением к договору найма жилья.

2.2. Порядок оценки качества ремонтных работ при приемке жилых зданий после текущего ремонта

Оценка качества ремонтных работ по законченному текущим ремонтом жилому зданию производится на основе оценок качества отдельных видов работ. Перечень видов работ, по которым дается оценка качества, формируется с учетом особенностей конкретного жилищного фонда.

Оценка качества ремонтных работ производится визуально, а при необходимости, с применением инструментальных методов может проверяться соблюдение таких установленных параметров, как: геометрические (размеры, отметки, зазоры, допуски), физико-механические (прочность, плотность, состояние поверхности, герметичность, влажность, температура) и другие.

Качество отдельных видов работ следует оценивать:

- "отлично" - при выполнении работ с особой тщательностью, характеризующейся тем, что фактические отклонения не превышают 0,8 от предельных отклонений, допускаемых нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

- "хорошо" - при выполнении работ в полном соответствии с нормативными документами и стандартами и при фактических отклонениях, соответствующих допускаемым нормативными документами, техническими условиями или стандартами;

- "удовлетворительно" - при выполнении работ с незначительными отклонениями от технической документации при условии, что эти отклонения согласованы с заказчиком и не влияют на прочностные, эксплуатационные и эстетические качества ремонтируемого жилого здания.

Оценка качества ремонтных работ по жилому зданию в целом с учетом оценок качества отдельных видов работ, предусмотренных перечнем, должна производиться в зависимости от величины средневзвешенной арифметической оценки К, определяемой по формуле:

                                                                                              (1)

k, m, n   - количество   отдельных   видов   работ,    получивших соответствующие оценки;

k + m + n <= 16.

Оценка качества отдельных видов работ формируется на основе оценок качества выполнения технологических процессов и операций (относимых к соответствующим видам работ) по результатам их промежуточной приемки заказчиком, зафиксированным в актах промежуточной приемки ремонта отдельных конструкций, инженерного оборудования и в актах освидетельствования скрытых работ (при наличии в договоре данного существенного условия). При этом качество выполнения отдельного вида работ следует оценивать на:

- "отлично" - при числе оценок "отлично" за выполнение процессов и операций, превышающем 50% общего количества оценок, и при отсутствии оценок "удовлетворительно";

- "хорошо" - при общем числе оценок "хорошо" и "отлично" за выполнение процессов и операций, составляющем не менее 50% общего количества оценок;

- "удовлетворительно" - при общем числе оценок "хорошо" и "отлично" за выполнение процессов и операций, составляющем менее 50% общего количества оценок.

Общая оценка качества выполнения отдельного вида работ не может быть выше оценки качества завершающего технологического процесса, имеющего решающее значение для общей оценки качества.

Приемочная комиссия, исходя из архитектурно-строительных характеристик жилого здания и с учетом износа основных конструкций и инженерного оборудования, должна установить наиболее важные виды работ, имеющие определяющий характер для оценки качества текущего ремонта по жилому зданию в целом. Оценка качества по жилому зданию в целом не может быть установлена выше, чем оценка любого из отдельных видов работ, отнесенных к наиболее важным.

Приемочная комиссия должна проверить правильность оценок качества отдельных видов работ и в необходимых случаях внести изменения в оценки качества отдельных видов работ, установленные заказчиком, и в перечень работ, отнесенных к важным.

Величина общей оценки К находится в интервале от 3,0 до 5,0 баллов. В зависимости от величины К, рассчитанной по формуле (1), принимаются следующие округленные до целой величины значения общей оценки:

- "удовлетворительно" - при 3,0 <= К >= 3,5;

- "хорошо" - при 3,5 < К <= 4,5;

- "отлично" - при 4,5 < К <= 5,0.

Оценки качества отдельных видов ремонтных работ и общая оценка по жилому зданию заносятся в акт приемки дома после текущего ремонта.

2.3. Организация конкурса по отбору подрядчика на выполнение работ по текущему ремонту

Отбор подрядчиков на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда осуществляется, как правило, на конкурсной основе. Предметом торгов при проведении конкурса является заказ на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда, оформленный в виде проекта договора подряда. Проект такого договора должен быть подготовлен организатором конкурса.

Объектом конкурса выступает жилой дом или группа жилых домов, работы по текущему ремонту которых выставляются на конкурс, а также отдельные комплексы видов работ. В качестве основной цели конкурсного отбора подрядчиков может быть установлено снижение сметной стоимости (цены) работ при обязательном соблюдении объемов, надлежащем качестве и приемлемых сроках выполнения работ.

Рекомендуется ориентировать претендентов на снижение сметной стоимости (цены) работ по договору за счет уменьшения размера накладных и других косвенных затрат, применения новых материалов, имеющих лучшие эксплуатационные качества.

Процедура конкурсного отбора подрядчиков должна быть регламентирована специальным документом, утвержденным органом муниципального управления. Основные положения этого документа должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации и нормативным актам Госстроя России.

Организатором конкурса может быть собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган, либо независимая специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником (уполномоченным им органом). Права и обязанности организатора конкурса устанавливаются уставом и должностными инструкциями соответствующих структурных подразделений организации собственника (уполномоченного им органа) либо договором на проведение конкурса, заключаемым собственником жилищного фонда (уполномоченным им органом) с независимой специализированной организацией. Поскольку организация и проведение конкурсов является одной из основных функций организации, уполномоченной собственником для решения вопросов по содержанию жилья, конкурсы проводятся, как правило, именно этой организацией.

Состав конкурсной комиссии и условия конкурса устанавливаются собственником жилищного фонда либо уполномоченным им органом. Проводимые конкурсы по отбору подрядчиков на выполнение работ текущего ремонта жилых домов должны быть открытыми в целях привлечения возможно большего числа участников и повышения вероятности выбора лучшего подрядчика. Для повышения эффективности конкурсного отбора количество претендентов должно быть более двух. Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается не состоявшимся (ст.447, п.5 ГК РФ).

Все участники конкурса, в том числе организация, обслуживающая жилищный фонд, в составе которого находится дом-объект конкурса, должны находиться в равных условиях. Состав участников не должен также ограничиваться организациями, постоянно выполняющими заказы, аналогичные объявленным на конкурсе. В конкурсе могут принимать участие предприятия любых форм собственности, имеющие лицензию на выполнение работ, входящих в состав текущего ремонта, которые подлежат лицензированию. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку и оферту (конкурсное предложение). Лица, решившие принять участие в конкурсе, до момента регистрации их заявки и конкурсного предложения именуются претендентами на участие в конкурсе. Участником конкурса признается лицо, представившее надлежащим образом оформленную заявку и конкурсное предложение. Участники конкурса вносят задаток в размере и в сроки, которые указаны в извещении о проведении конкурса (ст.448, п.4 ГК РФ). Задаток подлежит возврату, если конкурс не состоялся. Задаток возвращается участникам конкурса, не победившим в нем. Победителю конкурса сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Задаток не возвращается в случае, если участник конкурса отзывает заявку после даты окончания приема заявок.

Организатор конкурса, уклонившийся от подписания договора, обязан возвратить победителю задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в конкурсе, в части, превышающей сумму задатка. Конкурсы, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с победителем конкурса (ст.449, п.1, п.2 ГК РФ).

Споры о признании недействительными результатов конкурса подведомственны арбитражному суду на основании ст.20 Арбитражного процессуального кодекса (см. Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.12.1993 N 32 "О практике разрешения споров по применению законодательства о приватизации").

2.4. Порядок определения стоимости (цены) работ по договору подряда

Развитие рыночных отношений в системе технического обслуживания и ремонта жилищного фонда предопределило необходимость перехода от традиционного формального планирования затрат к определению рыночной стоимости (цены) текущего ремонта.

Стоимость текущего ремонта (цена) определяется в виде сметной стоимости работ, рассчитываемой на основе специально разрабатываемых сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия. Рекомендуется применение местных фирменных сметных норм и расценок (далее - ФСН) на техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, разрабатываемых с учетом местных природно-климатических условий, технических и эксплуатационных особенностей жилищного фонда и утверждаемых в установленном порядке.

ФСН должны учитывать типичные особенности проведения текущего ремонта: производство работ в эксплуатируемых зданиях, наличие в зоне производства работ загромождающих предметов, небольшие по объему виды работ и значительную долю ручного труда.

ФСН предназначаются для определения сметной стоимости (цены) работ, а также для составления смет, сметных расчетов и расцененных описей работ при формировании договорных цен по договору подряда, проведении расчетов за выполненные работы и услуги между заказчиком и подрядными организациями. Заказчик (собственник, уполномоченный им орган, управляющая организация) на основании описей работ с использованием ФСН определяет затраты на текущий ремонт жилищного фонда следующего календарного года. Фирменные сметные нормы и расценки могут использоваться для целей внутрипроизводственного планирования и управления, что устанавливается самой подрядной организацией.

Стоимостные показатели ФСН должны определяться в текущих ценах по состоянию на начало планового периода (январь) с периодическим их индексированием в течение года. На первом этапе расчетов базовой сметной стоимости (цены) текущего ремонта конкретного жилого дома определяется себестоимость всего комплекса работ путем поэлементного калькулирования затрат на работы текущего ремонта, включенных в описи работ, и последующего их суммирования.

Себестоимость работ рассчитывается с использованием ФСН на плановый период в текущем уровне цен на момент заключения договора. Величина базовой сметной стоимости (цены) определяется суммированием себестоимости ремонтных работ и сметной прибыли.

После выполнения всех расчетов к базовой сметной стоимости (цене) добавляется налог на добавленную стоимость в установленном законодательством размере (кроме случаев, когда оформляется муниципальный заказ).

Фирменные сметные нормы и расценки являются рекомендуемыми и становятся обязательными для применения обеими сторонами только после их включения в соответствующие разделы договора подряда. ФСН не могут быть использованы как заказчиком, так и подрядчиком односторонне, в бесспорном порядке. Построение, изложение и оформление ФСН должно выполняться в соответствии с требованиями ВСН 58-88 (р), СНиП 10-01-94. Система сметных нормативных документов в строительстве и СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.

При разработке и внедрении ФСН рекомендуется также использование Методических положений по формированию системы управления стоимостью технического обслуживания, содержания и текущего ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга в условиях перехода к рыночным отношениям, подготовленных Центром исследований и разработок в городском хозяйстве ООО "Экополис" (Санкт-Петербург).

В целях защиты прав населения юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальные предприниматели обязаны до начала производства работ получить в органах государственной системы лицензирования в установленном порядке лицензии на право выполнения работ, подлежащих лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 25.09.98 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" и другими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Оценка возможности выполнения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями соответствующих видов деятельности производится по следующим основным критериям:

- уровень качества выполняемых работ, услуг, определяемый по отзывам заказчиков (потребителей), заключениям соответствующих государственных надзорных органов;

- наличие внутриведомственной системы контроля качества;

- техническая готовность к выполнению работ (состояние технической базы, исходя из наличия или возможности привлечения соответствующих машин, механизмов и оборудования);

- квалификационный состав специалистов с учетом уровня образования и стажа работы в соответствующем виде деятельности.

Критерии оценки возможности получения лицензий на право выполнения работ по текущему ремонту юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а также требования к составу и содержанию документов, представленных соискателями лицензий, особенности лицензирования видов работ, входящих в состав текущего ремонта, регламентируются Положением о лицензировании конкретными видами деятельности и другими нормативно-методическими документами Госстроя России.

Руководители и специалисты организаций (индивидуальные предприниматели), ответственные за организацию и производство работ, подлежащих лицензированию, обязаны пройти предлицензионную подготовку и аттестацию в Центре предлицензионной подготовки системы Госстроя России. Органы государственной системы лицензирования могут привлекать для экспертизы материалов и документов, представленных заявителями для получения лицензии, а также проверки соответствия соискателя лицензии лицензионным требованиям и условиям экспертные комиссии или аккредитованные специализированные и территориальные экспертные базовые центры.

Условия, порядок и сроки проведения экспертизы материалов и перечень документов, представляемых заявителями для получения лицензии на осуществление деятельности по выполнению работ текущего ремонта жилищного фонда, регламентируются соответствующими нормативно-методическими документами Госстроя России. Экспертные комиссии, специализированные и территориальные экспертные базовые центры в результате рассмотрения представленных документов и материалов, а также при необходимости обследования деятельности субъектов лицензирования подготавливают соответствующие заключения, как правило, в письменном виде и представляют их в органы государственного лицензирования.

Орган государственного лицензирования при положительном решении экспертов выдает субъекту лицензирования лицензию по установленной форме, которая предоставляет право выполнять указанные в ней виды деятельности. Осуществление не указанных в лицензии видов деятельности, которые в соответствии с законодательством подлежат лицензированию, запрещается.

Разногласия, возникающие в вопросах выдачи или приостановления действия лицензий, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Условия договоров подряда определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или  иными правовыми актами. В договорах подряда по усмотрению сторон определяются меры ответственности и порядок их применения, если условие об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров не предусмотрено законом.

Договор подряда может повторять положения закона об ответственности в виде возмещения убытков, а также в виде неустойки, предусмотренной законом (законной неустойки), но при этом ответственность наступает по требованию пострадавшей стороны независимо от того, содержит ли договор указанные условия.

Под убытками понимаются:

- расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

- утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);

- неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В договоре подряда может быть увеличен размер законной неустойки, если закон этого не запрещает либо уменьшен размер возмещаемых убытков по сравнению с действительно причиненными убытками. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить пострадавшей стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения договора. По требованию об уплате неустойки пострадавшая сторона не обязана доказывать причиненные ей убытки.

Неустойка, предусмотренная либо законом, либо договором, может именоваться собственно неустойкой, штрафом или пеней. Собственно неустойка, как правило, устанавливается за неисполнение или ненадлежащее исполнение существенных условий договора (предмета договора, стоимости работ и т.п.) и исчисляется в процентах от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства либо в процентах от суммы обязательства в целом.

Штраф, как правило, устанавливается в твердой сумме за нарушение условий договора, имеющих для стороны или обеих сторон особое значение (например, за нарушение сроков оформления актов приемки работ), даже если такие условия не относятся к числу существенных условий договора.

Пеня, как правило, устанавливается за неисполнение денежного обязательства и исчисляется в процентах от суммы несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки. Пеня начисляется вплоть до надлежащего исполнения обязательства либо ограничивается предельной суммой взыскания.

По усмотрению сторон в договор подряда могут быть включены условия о порядке досудебного разрешения споров, возникающих в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договора. В частности, договором может быть предусмотрено, что до обращения в суд (арбитражный, третейский) стороны обязаны принять меры к разрешению возникшего спора в претензионном порядке.

В договоре подряда стороны вправе установить требования к форме и содержанию претензий, к срокам их предъявления и рассмотрения, к форме и содержанию документов, подтверждающих факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (образец претензии приведен в Приложении 8). Договором могут быть также предусмотрены способы вручения претензий и ответов на них. Претензии целесообразно заявлять в письменном виде преимущественно на фирменном бланке (при отсутствии фирменного бланка претензия должна иметь угловой штамп), иметь дату и регистрационный номер стороны, подпись ее руководителя или иного лица, уполномоченного в установленном законом порядке.

В претензии следует перечислить допущенные при исполнении договора нарушения со ссылкой на соответствующие пункты или разделы этого договора, назвать негативные последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора и их стоимостную оценку, если последствия поддаются такой оценке, а также действия, которые должна произвести сторона, допустившая нарушение договора.

В практической работе организаций, занятых в сфере обслуживания и ремонта жилищного фонда, наиболее часто возникают вопросы, которые могут быть сформулированы в виде претензий. Нарушение сроков исполнения и требований к качеству работ, предусмотренных либо нормативными актами, либо договором.

Увеличение по сравнению с договорными объемами или дополнительных видов работ. При этом составляются двухсторонние акты - соглашения, в которых указываются причины возникновения дополнительных работ, описание расцененных видов работ и источники финансирования. Приемка и оплата работ, выполненных исполнителем, но не предусмотренных описями ремонтных работ (дефектными ведомостями), сметами и не согласованных с заказчиком.

Оплата работ планового текущего ремонта, подлежащих выполнению после чрезвычайных происшествий, стихийных бедствий. Требования об устранении неисправностей элементов здания, прошедших текущий ремонт, и возникших при их эксплуатации в пределах гарантийных сроков, установленных договором подряда.

В претензии необходимо четко указать невыполненный исполнителем вид работ, установленный срок выполнения работ или устранения недостатков. Документами, подтверждающими факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, могут являться:

-   акт комиссии из представителей исполнителя и заказчика о выполнении работ или устранении недостатков, указанных в претензии (с обязательным указанием даты его составления);

-   акт органа управления жилищным (жилищно-коммунальным) хозяйством;

-   акт независимой экспертизы.

Для рассмотрения претензий необходимо устанавливать разумные сроки с учетом времени, необходимого на пересылку претензий. Для вручения (пересылки) претензий и ответов на них следует избирать способы, позволяющие зафиксировать и доказать вручение (пересылку): вручение под расписку, пересылка заказной почтой, телеграфом и т.п. Отсутствие в договорах подряда условий об обязательном досудебном разрешении споров не лишает стороны права до обращения в суд предъявить претензию или иное письменное требование об устранении нарушений договоров и (или) негативных последствий этих нарушений.

 

 

 

3. технико-экономическое обоснование проекта
текущего ремонта жилого здания

3.1. Составляющие себестоимости строительных работ

Себестоимость продукции и услуг - один из важнейших экономических показателей деятельности предприятий и объединений, выражающий в денежной форме все затраты предприятия, связанные с производством и реализацией продукции и услуг. Себестоимость показывает, во что обходятся предприятию выпускаемые им продукция и услуги. В себестоимость включаются перенесенные на продукцию и услуги затраты прошлого труда (амортизация основных фондов, стоимость сырья, материалов, топлива и других материальных ресурсов) и расходы на оплату труда работников предприятия (заработная плата).

Себестоимость продукции и услуг находится во взаимосвязи с показателями эффективности производства. Она отражает большую часть стоимости продукции и услуг и зависит от изменения условий производства и реализации продукции и услуг. Существенное влияние на уровень затрат оказывают технико-экономические факторы производства. Это влияние проявляется в зависимости от изменений в технике, технологии, организации производства, в структуре и качестве продукции и от величины затрат на ее производство. Анализ затрат, как правило, проводится систематически в течение года в целях выявления внутрипроизводственных резервов их снижения.

Встречающиеся на практике показатели себестоимости можно подразделить по следующим признакам:

-   по составу учитываемых расходов - цеховая, производственная, полная себестоимость;

-   по длительности расчетного периода - месячная, квартальная, годовая, за ряд лет;

-   по характеру данных, отражающих расчетный период, - фактическая (отчетная), плановая, нормативная, проектная (сметная), прогнозируемая;

-   по масштабам охватываемого объекта - цех, предприятие, группа предприятий, отрасль, промышленность и т.п.

В настоящее время учет издержек производства и калькулирование себестоимости продукции (работ, услуг) занимает доминирующее место в общей системе бухгалтерского учета. Недаром в практике работы фирм и предприятий в странах с рыночной экономикой эти участки учета выделены в системе бухгалтерского учета в так называемый управленческий (производственный) учет. Этот учет имеет цель обеспечить администрацию организации информацией, необходимой для контроля за производственной деятельностью и принятия решений по результатам этой деятельности. К такой информации в первую очередь можно отнести данные о затратах на производство, себестоимость продукции и ее от­дельных видов. В отечественной хозяйственной практике в настоящее время принята единая система бухгалтерского учета, включающая учет производствен­ных затрат и определения себестоимости продукции (работ, услуг).

Система управления себестоимостью в нашей отечественной экономике аналогична применяемой в странах с развитой рыночной экономикой системе управленческого (производственного) учета (рис. 2). Основными элемента­ми системы управления себестоимостью являются прогнозирование и планиро­вание, нормирование затрат, учет и калькулирование себестоимости продукции, анализ, контроль и регулирование.

Прогнозирование

Планирование

Нормирование

Учет затрат

Калькулирование себестоимости продукции (работ, услуг)

Анализ затрат и себестоимости

Контроль и регулирование

Рис.2. Взаимосвязь элементов системы управления себестоимостью
продукции

Себестоимость может подразделяться на различные виды (табл. 4). Плановая и фактическая себестоимость определяются по одной методике и по одним и тем же калькуляционным статьям, поскольку это необходимо для сравнения и анализа производственно-хозяйственной деятельности и разработки рациональной концепции развития предприятия в процессе изготовления изделий, выполнения работ или услуг, для анализа показателей себестоимости продукции.

Таблица 4

Виды себестоимости

Себестоимость	Сущность
Плановая (нормативная)	Прогнозное значение величины затрат, рассчитанных на основе нормативов затрат по каждой статье расходов. Она формируется в начале планируемого периода, целью которого является экономически обоснованное определение величины затрат, необходимых для выпуска продукции, на стадии проектирования той или иной продукции
Фактическая (отчетная)	Определяется в конце отчетного периода на основе данных бухгалтерского учета о фактических затратах на производство
Цеховая	Включает затраты на производство продукции в пределах цеха и используется для определения себестоимости полуфабрикатов, доли цехов в затратах на изделие и себестоимости окончательного внутреннего брака
Производственная	Цеховая себестоимость плюс общезаводские расходы (административно-управленческие и общехозяйственные расходы) и затраты вспомогательного производства Составляется по всем статьям затрат и помогает выявить производственный результат работы предприятия (экономию или перерасход) по сравнению с принятыми нормами расходов
Полная	Себестоимость готовой продукции и расходы по её реализации (сбыту), т.е. расходы на продажу и внепроизводственные затраты. Используется для определения финансового результата (прибыли или убытка) работы предприятия после реализации продукции

Номенклатура калькуляции затрат – перечень статей, по которым составляется калькуляция затрат. В соответствии с отраслевыми инструкциями она может быть различна, но общая форма выглядит следующим образом:

-   материалы.

-   возвратные отходы.

-   покупные полуфабрикаты.

-   основная зарплата производственных рабочих.

-   отчисления на социальные нужды (социальный налог).

-   расходы на содержание и эксплуатацию оборудования.

-   цеховые расходы.

-   управленческие расходы.

-   другие статьи затрат.

Данную номенклатуру применяют для основного, вспомогательного и обслуживающего производств (табл. 5).

Таблица 5

Виды производств

Производство	Сущность
Основное	Выработка товарной продукции, являющейся основной для данного предприятия
Вспомогательное	Продукция или услуги вырабатываются для нужд основного производства
Обслуживающее	Выпуск продукции непромышленного характера

В разрезе экономических элементов наиболее общий показатель, который отражает всю сумму расходов предприятия по его производственной деятельности – это смета затрат на производство. В ней отражены:

-   все расходы основного и вспомогательного производства, связанные с выпуском товарной и валовой продукции;

-   затраты на работы и услуги непромышленного характера;

-   затраты на освоение производства новых изделий.

Понятия объекта учета и объекта калькулирования могут совпадать в случаях ведения аналитического учета по тем же объектам, по которым производится калькулирование.

Еще одно понятие, используемое при калькулировании – калькуляционная единица. Она является средством измерения объекта калькулирования в определенных измерителях. Виды калькуляционных единиц представлены в табл. 6.

Таблица 6

Виды калькуляционных единиц

Калькуляционная единица	Пример
Натуральная	Килограммы, тонны, литры
Условно-натуральная	100 условных подковок, кубический метр изделий
Стоимостная	Рубль
Условная	Процентное соотношение на единицу поверхности или материала
Эксплутационная	Мощность, сила
Времени	Нормо-час, машино-день

В качестве калькуляционной единицы применяют, в основном, натуральные (тонны, метры) и условно-натуральные единицы, исчисленные с помощью коэффициентов. При применении укрупненных калькуляционных единиц упрощается составление плановых и отчетных калькуляций.

В некоторых производствах для более полной характеристики себестоимости наряду с основной единицей применяют дополнительную калькуляционную единицу для получения более полного представления о потребительской стоимости продукции.

В настоящее время основным нормативным документом, определяющим формирование себестоимости строительных работ, являются Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ.

Эти Типовые методические рекомендации разработаны и утверждены в целях обеспечения единообразного определения состава затрат, включаемых в себестоимость строительных работ, выполняемых строительными организациями, а также формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли.

Кроме того, в Типовых методических рекомендациях излагаются принципы классификации затрат, а также методы планирования и учета себестоимости строительных работ.

Этими Типовыми методическими рекомендациями могут руководствоваться как строительные организации, так и другие организации, осуществляющие строительные работы хозяйственным способом.

Под себестоимостью строительных работ понимаются затраты строительной организации на их производство и сдачу заказчику. Планирование себестоимости строительных работ является составной частью плана производственно-финансовой деятельности строительной организации, разрабатываемого ею самостоятельно на основе договоров на строительство с заказчиками, а также договоров, заключенных с поставщиками материально-технических ресурсов.

Себестоимость строительных работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат.

Затраты на производство строительных работ включаются в себестоимость работ того календарного периода, к которому они относятся, независимо от времени их возникновения.

С этой целью затраты на производство работ подразделяются на:

-   текущие, т.е. постоянные производственные затраты;

-   единовременные, т.е. однократные или периодически производимые.

Затраты в зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются на прямые и косвенные (накладные).

Под прямыми затратами понимаются расходы, связанные с производством строительных работ, которые можно прямо и непосредственно включать в себестоимость работ по соответствующим объектам учета.

Под косвенными (накладными) затратами понимаются расходы, связанные с организацией и управлением производством строительных работ, относящиеся к деятельности строительной организации в целом, которые включаются в себестоимость объектов учета с помощью специальных методов. Данные расходы в отдельных случаях могут относиться, минуя затраты, на счет учета реализации работ.

3.2. Современные эффективные ресурсосберегающие технологии реконструкции жилого фонда

В конце 50-60-х годов прошлого века на территории СССР, практически во всех крупных и средних городах велось массовое жилищное строительство по типовым проектам индустриальных серий 1-447 (кирпичные), 1-464 (крупнопанельные), 1-511 (блочные), 1-335 (с неполным каркасом) и др. Общий объем построенных в эти годы жилых 4-5-этажных домов составил более 400 млн. кв. м, в том числе на территории России более 250 млн. кв. м.

За истекшие 40~50 лет их эксплуатации большая часть этих домов морально и физически устарела и нуждается в безотлагательной реконструкции. Изучая зарубежный опыт и отдельные примеры реконструкции жилых домов первых индустриальных серий в городах России, Белоруссии и других стран СНГ, разработана концепция, технические решения и социально-экономические обоснования окупаемой реконструкции жилых домов пяти- и меньшей этажности по методу вторичной застройки реконструируемых кварталов и микрорайонов без сноса или с небольшим сносом существующих зданий и 2-3-кратным приростом площадей жилья.

Реализация идеи вторичной застройки основывается на использовании проектов ширококорпусных жилых домов и домов вторичной застройки, а также на системном решении проблем реновации и развития сети объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

Разработана энерго- и ресурсоэкономическая система ширококорпусных жилых домов для массового строительства. Принципиальное отличие от строящихся домов состоит в увеличении ширины корпуса дома до 18- 20 м (теоретически до 23,6 м) с соблюдением всех норм естественной освещенности, инсоляции, воздухообмена.

Простое на первый взгляд изменение планировочных параметров ШК-домов, обеспечивает целую гамму их преимуществ. Повысилась планировочная маневренность - ШКД можно проектировать с любым набором квартир от 1 до 6 комнат в одном и двух уровнях.

На первых этажах без всяких пристроек размещаются торговые предприятия. В цокольных и подвальных этажах - двухрядные стоянки автомашин (6; 7 м). Решается проблема перемещения инвалидов-колясочников.

Возможное разнообразие архитектурных форм, конструктивных систем и внешнего облика таких домов обеспечивает их возведение в рядовой и исторической застройке городов, любой этажности, различной конфигурации в плане (башенные, протяженные, угловые), широтной и меридиональной ориентации, на простом и сложном рельефе.

За счет сокращения удельной поверхности наружных ограждающих конструкций на единицу площади жилья до 20% уменьшаются теплопотери здания. По этой же причине и за счет возможности доведения площади жилья на один лестнично-лифтовой блок до нормативов, а также более рационального использования участков застройки сокращается стоимость квадратного метра жилья на 15-20% по сравнению с самыми экономичными сериями домов массовой застройки. Повышается комфортность квартир и вариабильность их планировочных решений в соответствии с запросами жильцов.

Реализация идеи перехода к проектированию и строительству ширококорпусных домов может быть осуществлена повсеместно в городах России с использованием существующей базы кирпичного, блочного и панельного домостроения, а также при возведении домов из монолитного железобетона.

К настоящему времени накоплен опыт проектирования и строительства ШКД. Идея уширения корпусов жилых домов реализуется при модернизации современных серий многоэтажных домов массовой застройки.

При разработке вариантов конструктивных решений ШКД с монолитным железобетонным каркасом возникла идея использования их при реконструкции несносимых домов первых индустриальных серий. При этом ШКД строится на месте существующей пятиэтажки, или домов с меньшей этажностью, которые включаются в объемно-планировочную структуру нового ширококорпусного дома. Такие дома называются Домами вторичной застройки (ДВЗ).

В общем виде объемно-планировочная и конструктивная система ДВЗ, не имеющая аналогов в мировой практике и защищенная патентом, состоит из двух частей: новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть дома, представляющая собой подлежащий реконструкции дом, которые объединяются в единую архитектурно-строительную композицию. При этом конструктивно новая и старая части ДВЗ передают нагрузки на грунт автономно через буронабивные сваи, а архитектурно-планировочные решения такого дома становятся общими. Едиными для всего дома проектируются также инженерные системы и оборудование тепло-, водо-, энергоснабжения, пожаротушения, канализации, лифты и слаботочные системы телевидения, радио, телефонизации и др.

Конструктивные решения предусматривают возведение монолитных железобетонных пилонов на высоту 5 этажей с одной стороны дома и пристройку пролета-этажерки шириной до 6 м, с другой - на уровне 6-го этажа бетонируются балки-стенки и монолитный "стол", на которые передаются нагрузки от вновь возводимых этажей.

ДВЗ могут возводиться любой этажности (до 10,17, 22 и более). Использование проектов ширококорпусных домов при комплексной реконструкции жилых кварталов и микрорайонов, для строительства стартовых домов на свободных участках и для возведения ширококорпусных домов вторичной застройки на месте существующих домов, подлежащих реконструкции без их сноса, послужило фундаментальной основой новой концепции реконструкции жилья методом вторичной застройки ранее застроенных жилых территорий домами первых массовых серий.

За основу концепции вторичной застройки приняты следующие положения:

-   объектом реконструкции и вторичной застройки принимается жилой квартал или микрорайон;

-   на свободных участках возводятся стартовые ШКД;

-   на месте всех или большей части существующих пятиэтажек без их сноса возводятся многоэтажные, энергоэффективные дома вторичной застройки;

-   пятиэтажные дома, включенные в объемно-планировочную структуру домов вторичной застройки, реконструируются с расширением площадей и перепланировкой малометражных квартир;

-   этажность домов вторичной застройки определяется с учетом градостроительной ситуации и условий инсоляции;

-   часть пятиэтажных домов реконструируется с надстройкой мансард и расширением корпуса, часть по условиям инсоляции переводится в состав нежилых помещений;

-   с учетом прироста площадей жилья и числа жителей модернизируются объекты социальной и инженерной инфраструктуры;

-   на первых этажах ШКД и в зданиях, переводимых в разряд нежилых помещений, размещаются объекты социального назначения;

-   при вторичной застройке микрорайона решается проблема автостоянок, совершенствуется благоустройство и схема транспортного и пешеходного движения. Нами разработаны проектные решения размещения автостоянок под проезжей частью и полосами отвода городских автодорог;

-   на базе реконструируемого и вторично застроенного квартала или микрорайона создается энергоэффективная зона с двукратным сокращением удельного теплопотребления на 1 кв. м жилья.

Основное содержание вторичной застройки реконструируемых жилых кварталов состоит в совмещении во времени и пространстве разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов нового строительства современных многоэтажных жилых домов и обязательной (принудительной) реконструкции существующих домов первых массовых серий в единый инвестиционный процесс реновации и развития жилищного фонда. Ведущим процессом при этом является строительство новых жилых домов на свободных территориях и на месте реконструируемых домов, соподчиненным - процесс реновации существующих домов и квартир с отнесением затрат на вновь создаваемые площади жилья. Концепция вторичной жилой застройки ширококорпусными экономичными домами территорий, застроенных жилыми домами, подлежащими реконструкции, предопределяет новый этап и стратегическое на несколько десятилетий направление жилищного строительства в городах на освоенных территориях без расширения границ городов.

Основное содержание этого направления и прогнозируемые последствия реализации концепции вторичной застройки представляют собой комплекс крупномасштабных мер и результатов социального, градостроительного и экономического характера государственного значения.

Наиболее важные результаты, которые могут быть получены при реализации концепции в ближайшие 15-20 лет:

-   сохранение от сноса 300-350 млн. кв. м жилья в пяти- и меньшей этажности жилых домах первых массовых индустриальных серий, построенных в 50~60-х годах прошлого века;

-   осуществление реконструкции этих домов без затрат (или с минимальными затратами) бюджетных ассигнований;

-   создание современных достойных условий проживания миллионам людей, проживших 50 и более лет в антисоциальных условиях;

-   осуществление основного (до 80 и более процентов) прироста площадей жилья на освоенных и обустроенных городских территориях без отчуждения и освоения новых отделенных территорий;

-   ликвидация в городской застройке архитектурно безликих кварталов и дискомфортных малометражных квартир;

-   комплексное решение проблемы крупномасштабного энергосбережения при эксплуатации жилищного фонда посредством создания энергоэффективных зон на базе жилых кварталов и микрорайонов вторичной застройки;

-   создание дополнительных рабочих мест в районах вторичной застройки за счет расширения сети объектов социальных услуг, транспортной и инженерной инфраструктуры и предоставления площадей в аренду на первых этажах домов вторичной застройки для предприятий малого и среднего предпринимательства;

-   снижение стоимости строительства жилья при вторичной застройке кварталов за счет вовлечения в инвестиционный ресурс уже использованных ранее (неэффективно) земельных участков с объектами инфраструктуры, возведения экономичных ширококорпусных домов, исключения затрат на снос домов и обустройство новых отдаленных территорий.

Получаемое дополнительное жилье при вторичной застройке жилых кварталов, расположенных, как правило, в приближенных к центрам городов районах, уже обеспеченных городским транспортом и другими общегородскими услугами априори получает рыночные приоритеты.

В создавшихся социально-экономических условиях, при крайней необходимости осуществления реконструкции морально и физически устаревшего жилья и отсутствии средств на эти цели, а также не снижающейся потребности в новом жилье, реализация концепции вторичной застройки жилых кварталов, подлежащих реконструкции, может послужить именно тем инструментом, который позволит избежать кризисной ситуации с реконструкцией домов первых индустриальных серий и осуществить необходимый прирост нового жилья на рациональной экономической, социальной и градостроительной основе.

По расчетным данным обеспечивается прирост площадей жилья в 2,5-3,2 раза, числа квартир в 2 и более раза, сокращение удельного теплопотребления в 2,0-2,3 раза, окупаемость затрат на реконструкцию жилых домов до 100%, а жилой застройки кварталов - на 60-70%. Но самое главное, решается социальная задача создания достойных условий для людей, 40 и более лет проживших в антисоциальных условиях.

Поэтому в рамках данной работы далее мы рассмотрим технико-экономическое обоснование реконструкции 5-ти этажного жилого дома в г. Ижевске, выполненное силами ООО «Адонис».

3.3. Перечень работ по реконструкции

         Многоэтажные жилые дома являются основным типом жилища в городах нашей страны. Такие дома позволяют рационально использовать территорию, сокращают протяженность инженерных сетей, улиц, сооружений городского транспорта. Значительное увеличение плотности жилого фонда (количество жилой площади (м²), приходящейся на 1 га застраиваемой территории) при многоэтажной застройке дает ощутимый экономический эффект. Кроме того, их высотная композиция способствует созданию выразительного силуэта застройки. Правильный выбор этажности застройки определяет ее экономичность.

         В домах с количеством этажей более пяти необходимо обязательное устройство лифтов и мусоропроводов, в связи с чем  увеличивается строительная стоимость 1 м² жилой площади, а затем и эксплуатационные расходы по дому. В то же время применение в застройке только многоэтажных домов приводит к однообразию, потере масштабности и даже не позволяет достигнуть сверхвысокой плотности застройки, так как при увеличении этажности увеличиваются и санитарные разрывы между зданиями. Поэтому города целесообразно застраивать не только многоэтажными домами, но и домами средней этажности.

Наружные стены реконструируемого здания запроектированы с устройством вентилируемых фасадов с утеплителем из жесткой минераловатной плиты.

         Принятые размеры толщины стены удовлетворяют требованиям теплотехнического расчета стены.

         Перекрытия и покрытия в доме выполнены из типовых сборных пустотных железобетонных плит с предварительным напряжением арматуры. Применение сборных плит перекрытий и покрытий увеличивает скорость возведения зданий.

Кровля на надстраиваемой мансарде запроектирована из современных кровельных битумно-полимерных материалов. Следует обратить внимание на то, что за последние 10-15 лет в строительстве произошли большие качественные изменения: совершенствуются не только кровельные материалы, но и технологии, средства механизации и методы организации работ.

При проектировании мягких рулонных кровель необходимо разработать конструктивные методы по обеспечению высокой долговечности как кровли в целом, так и отдельных ее элементов и узлов. Конструкция кровли должна обеспечивать невозможность появления в процессе эксплуатации таких распространенных дефектов, как вздутие и разрыв кровельного покрытия, отставание и сползание кровельных материалов от основания в местах примыкания кровельного ковра к вертикальным поверхностям, образование мест застоя воды на поверхности кровли.

         Перегородки применяются сборными из гипсобетона толщиной 8 см, изготавливаемых на заводах поставщика. Применение сборных перегородок ускоряет процесс строительства и уменьшает мокрые процессы на строительной площадке. Но гипсовые перегородки довольно хрупкие и во время транспортировки, хранении и монтаже могут разрушится из-за неумелого обращения.

         Окна в значительной мере определяют степень комфорта в здании и его архитектурно - художественное решение. Окна подобраны по ГОСТ-у, в соответствии с площадями освещаемых помещений. Верх окон максимально приближен к потолку, что обеспечивает лучшую освещенность в глубине комнаты.

         Размеры дверей приняты по ГОСТ-у двери, как внутренние внутри квартир, кабинетах так и наружные усиленные. Двери применены как однопольные, так и двупольные, размером: 2,1 м высотой и 0,9; 0,8; 0,7 м шириной. Для обеспечения быстрой эвакуации все двери открываются наружу по направлению движения на улицу исходя из условий эвакуации людей из здания при пожаре. Дверные коробки закреплены в проемах к антисептированым деревянным пробкам, закладываемым в кладку во время кладки стен. Для наружных деревянных дверей и на лестничных клетках в тамбуре - коробки устраивают с порогами, а для внутренних дверей - без порога. Дверные полотна навешивают на петлях (навесах), позволяющих снимать открытые настежь дверные полотна с петель - для ремонта или замены полотна двери. Во избежание нахождения двери в открытом состоянии или хлопанья устанавливают специальные пружинные устройства, которые держат дверь в закрытом состоянии и плавно возвращают дверь в закрытое состояние без удара. Двери оборудуются ручками, защелками и врезными замками.

Полы в жилых и общественных зданиях должны удовлетворять требованиям прочности, сопротивляемости износу, достаточной эластичности, бесшумности, удобства уборки. Конструкция пола рассмотрена как звукоизолирующая способность перекрытия плюс звукоизоляция конструкции пола. Покрытие пола в квартирах принято из линолеума на теплоизолирующем основании. Стяжка выполняется из раствора по керамзитовой засыпке, являющейся звукоизоляционным слоем.

         Отопление и горячее водоснабжение запроектировано из магистральных тепловых сетей от УТ-1, с нижней разводкой по подвалу. Приборами отопления служат конвектора. На каждый блок - секцию и каждый встроенный блок выполняется отдельный тепловой узел для регулирования и учета теплоносителя. Магистральные трубопроводы и трубы стояков, расположенные в подвальной части здания изолируются и покрываются алюминиевой фольгой.

         Холодное водоснабжение запроектировано от внутриквартального коллектора водоснабжения с двумя вводами. Вода на каждую секцию подается по внутридомовому магистральному трубопроводу, расположенного в подвальной части здания, который изолируется и покрывается алюминиевой фольгой. На каждую блок - секцию и встроенный блок устанавливается рамка ввода.

         Вокруг дома выполняется магистральный пожарный хозяйственно - питьевой водопровод с колодцами, в которых установлены пожарные гидранты.

         Канализация выполняется внутридворовая с врезкой в колодцы внутриквартальной канализации. Из каждой секции и каждого встроенного помещения выполняются самостоятельные выпуска хозфекальной и дождевой канализации.

         Энергоснабжение выполняется от городской подстанции с запиткой по две секции двумя кабелями - основной и запасной. Встроенные помещения запитываются отдельно, через свои электрощитовые. Все электрощитовые расположены на первых этажах.

         На всех блок - секциях монтируются телевизионные антенны, с их ориентацией на телецентр и установкой усилителя телевизионного сигнала. Все квартиры подключаются к антенне коллективного пользования.

         К каждой блок - секции дома и встроенным блокам из внутриквартальной телефонной сети подводится телефонный кабель и в зависимости от возможности городской телефонной станции осуществляется абонентов к городской телефонной сети.

         Мусоропровод внизу оканчивается в мусорокамере бункером - накопителем. Накопленный мусор в бункере высыпается в мусорные тележки и погружается в мусоросборные машины и вывозится на городскую свалку отходов. Стены мусорокамеры облицовываются глазурованной плиткой, пол металлический. В мусорокамере предусмотрены холодный и горячий водопровод со смесителем для промывки мусоропровода, оборудования и помещения мусорокамеры. Мусорокамера оборудована трапом со сливом воды в хозфекальную канализацию. В полу предусмотрен змеевик отопления. В верху мусоропровод имеет выход на кровлю для проветривания мусорокамеры и через мусороприемные клапана удаление застоявшегося воздуха из лестничных клеток, а также дыма в случае пожара. Вход в мусорокамеру отдельный, со стороны улицы.

         Экономические показатели жилых зданий определяется их объемно планировочными и конструктивными решениями, характером и организацией санитарно - технического оборудования. Важную роль играет запроектированное в квартире соотношение жилой и подсобной площадей, высота помещения, расположение санитарных узлов и кухонного оборудования. Проекты жилых зданий характеризуют следующие показатели:

-   строительный объем (м куб.) (в т.ч. подземной части),

-   площадь застройки (м²),

-   общая площадь (м²),

-   жилая площадь (м²),

-   площадь летних помещений (м²),

К - отношение жилой площади к общей площади, характеризует рациональность использования площадей.

К - отношение строительного объема к общей площади, характеризует рациональность использования объема.

         Строительный объем надземной части жилого дома с неотапливаемым чердаком определяют как произведение площади горизонтального сечения на уровень первого этажа выше цоколя (по внешним граням стен) на высоту, измеренную от уровня пола первого этажа до верхней площади теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия.

         Строительный объем подземной части здания определяют как произведение площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа, на уровне выше цоколя, на высоту от пола подвала до пола первого этажа.

         Строительный объем тамбуров, лоджий, размещаемых в габаритах здания, включается в общий объем. Общий объем здания с подвалом определяется суммой объемов его подземной и надземной частей.

         Площадь застройки рассчитывают как площадь горизонтального сечения здания на уровне цоколя, включая все выступающие части и имеющие покрытия (крыльцо, веранды, террасы).

         Жилую площадь квартиры определяют как сумму площадей жилых комнат плюс площадь кухни свыше 8-ми м².

         Общую площадь квартир рассчитывают как сумму площадей жилых и подсобных помещений, квартир, веранд, встроенных шкафов, лоджий, балконов, и террас, подсчитываемую с понижающими коэффициентами:

-   для лоджий - 0,5,

-   для балконов и террас - 0,3.

Площадь помещений измеряют между поверхностями стен и перегородок в уровне пола. Площадь всего жилого здания определяют как сумму площадей этажей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая балкон и лоджии. Площадь лестничных клеток и различных шахт также входит в площадь этажа. Площадь этажа и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

Таблица 7

Технические показатели реконструируемого здания

Наименование	Показатель
1	2
V стр. подз. [м3]	9840
V стр. надз. [м3]	177123,2
V общ. [м3]	186963,2
S подв. [м2]	3644
S жил. [м2]	25024,7
S общ. [м2]	41224
S застр. [м2]	7626,4
S здан. [м2]	46321,5
K1 = S жил./ S жил.	0,603
K2 = V стр./S жил. [м3/м2]	4,530
S озел. [м2]	13449
S заст. [м2]	10058
S дор. [м2]	6568

Продолжение табл. 7

1	2
S уч. [м2]	30076
K заст.	0,334
K озел.	0,447

         Жилой дом располагается в 1-м микрорайоне г. Ижевска, главным фасадом выходит на ул. Ворошилова и на ул. 9-е Января. С ул. Ворошилова запроектированы площадки для стоянки автомобилей, для того, чтобы уменьшить поток автотранспорта в жилой квартал. Дом расположен в меридиональном направлении, что обеспечивает меньшее продувание холодными ветрами дворовой части и улучшает микроклимат квартала. Между домом и площадками для стоянки автомобилей запроектированы посадки деревьев и кустарников, что является шумопоглощением и улучшает экологическое равновесие воздушной среды.

         Вдоль главного фасада запроектированы широкие тротуарные дорожки, которые в случае пожара используются как подъездные пути для пожарных машин. Вдоль тротуара запроектированы фонари. Автодороги освещаются мачтами, с укрепленными на них светильниками. Между домами предусмотрены проезды для прохода и проезда людей.

3.4. Обоснование срока реконструкции

        

Одной из целей анализа является определения схемы разбивки здания на участки для организации поточной реконструкции. За участок, как правило, принимают целый пролёт или температурный блок. Желательно, чтобы объект был разбит на участки, количеством не менее 3 и не более 5.

         Другой задачей анализа является определение видов конструктивных элементов, их размеров, характеристик для решения вопросов по технологии и организации строительства.

         Все данные о сборных элементах, составленных на основании конструктивных чертежей и каталогов типовых конструкций заносятся в таблицу.

         Нормативная продолжительность реконструкции устанавливается по “Нормам продолжительности строительства и реконструкции” (СН - 440 - 79). В них указываются сроки строительства зданий и сооружений в разрезе отраслей промышленности с выделением подготовительного и основного периодов. Продолжительность сроков строительства здания определяется по строке норм, соответствующих конструкции и общей площади квартир всего здания для средней этажности, определяемой по формуле:

          å (S_n · Э_n)

Э_ср = ¾¾¾¾¾ ,                                                                                       (2)

                S_зд

где: S_n - площадь застройки участка,

Э_n - число этажей отдельного участка,

S_зд - площадь застройки всего здания,

n - порядковый номер отдельного участка.

По расчету нормативный срок реконструкции объекта равен 0,6 лет.

Таблица 8

Объем строительных работ

Наименование элементов	Объём материала  в 1 элементе, м3	Масса элемента, т	Общее количество элементов, шт.	Расход материала, м3
				всего	1 блок - секция
1	2	3	4	5	6
Блоки стен подвала БС-24.6.6-Т	0,815	1,96	3696	3012,24	125,51
Цокольные блоки ЦБ-2-77	1,338	2,36	949	1269,22	63,46
Перемычки БПБ21-27.п-1	0,114	0,28	13476	1536,26	74,89

Продолжение табл. 8

1	2	3	4	5	6
Лестничные площадки ИЛП43-2	1,58	0,68	200	316	15,8
Лестничные марши ЛМ28-11	0,58	1.28	340	197,2	9,86
Шахты лифтов ШЛС28-40	1,86	4,65	220	361,6	18,04
Санкабины СК-13	1,307	720	941,04	47,05
Перекрытия	0,96	2,40	8640	8294,4	414,72
Покрытия	0,96	2,40	960	1198,08	46,08
Перегородки гибсобетонные	1,43	1,79	3322	4750,46	231,66
Двери	0,828	0,05	5632	4663,29	226,044
Окна	1,86	0,025	3740	5096,4	254,87
Полы			36200		1810
Обои			154640		7732
Остекление			5096,4		254,82
Кровля			79420		3971

Составление ведомости объёмов и трудоёмкости работ.

         В неё включают весь комплекс работ, необходимых для возведения и сдачи объекта в эксплуатацию, начиная с планировки площадки и кончая благоустройством территории.

         Объемы общестроительных работ устанавливаются  на основании архитектурных и конструктивных чертежей в натуральных единицах измерения.

         Объёмы внутренних специальных работ (санитарно - технических и электромонтажных, а также работ по газификации, телефонизации, радиофикации) определяют в денежном выражении, исходя из строительного объёма здания и укрупнённых показателей их стоимости на 1 м³ здания по формуле:

V^с = C^с · V^зд ,                                                                             (3)

где: V^с - объём специальных работ в тыс. руб.

C^с - стоимость специальных работ на 1 м³ здания в тыс. руб.

V^зд - строительный объём здания в м³.

Отопление и вентиляция:

V^с = 0,42 · 186963 = 78524,46 тыс. руб.

Водопровод и канализация:

V^с = 0,48 · 186963 = 89742,24 тыс. руб.

Электроосвещение:

V^с = 0,25 · 186963 = 46770,75 тыс. руб.

Телефон, радио:

V^с = 0,11 · 186963 = 20565,43 тыс. руб.

Объём работ по монтажу технического оборудования определяется по формуле:

V^об = C^зд · V^зд · К₁ · К₂ ,                                                                     (4)

где: V^об - объём работ по монтажу технического оборудования, тыс. руб.

C^зд - стоимость СМР 1 м³

V^зд - строительный объём здания.

К₁ - коэффициент, учитывающий объём СМР в общей стоимости здания.

К₂ - коэффициент, учитывающий удельный вес монтажа технологического оборудования в общей стоимости, К₂ = 0,1 ~ 0,15.

V^об = 33 · 186963 · 0,15 · 0,1 = 92546,68 тыс. руб.

         Все расчёты объёмов приведены в таблице “Ведомость объёмов и трудоёмкости работ”

Таблица 9

Ведомость объёмов и трудоёмкости работ

Наименование работ		Объём работ	Выработка		Трудоёмкость
			чел/день	маш/см.	чел/день	маш/см.
1	2	3	4	5	6	7
Монтаж перемычек, м3	всего 1 блок/секция	11400 567	2		5700 283,5

Продолжение табл. 9

1	2	3	4	5	6	7
Монтаж плит покрытия, м3	всего 1 б/с	9600 460,8	2		4800 230,4
Монтаж лестничных площадок,  м3	всего 1 б/с	316 15,8	2		158 7,9
Монтаж лестничных маршей,  м3	всего 1 б/с	197,2 9,86	2		98,6 4,93
Монтаж гибсобет. перегородок,  м3	всего 1 б/с	4750 231,66	7		678,63 33,09
Устройство рулонной кровли,  м2	всего 1 б/с	79420 3971	12		6618,33 330,91
Заполнение оконных проёмов,  м2	всего 1 б/с	5096,4 254,82	15		339,76 1698
Заполнение дверных проёмов,  м2	всего 1 б/с	4663,29 226,04	10		466,32 22,6
Остекление,  м2	всего 1 б/с	4100 205	11		372,72 18,63
Штукатурка,  м2	всего 1 б/с	59160 2693	10		5916 269,3
Малярные работы,  м2	всего 1 б/с	154640 7732	18		8591,1 429,55
Облицовочные работы,  м2	всего 1 б/с	6280 314	5		1256 62,8
Устройство линолеумных полов,  м2	всего 1 б/с	36200 1810	10		3620 181
Сантехнические работы, тыс. руб.	всего 1 б/с	250620 12531	60		4177 208,8
Электромонтажные работы, тыс. руб.	всего 1 б/с	290600 14530	130		2235,38 111,76
Монтаж лифта,  тыс. руб.	всего 1 б/с	211042 10552	49		4306,93 215,3

Продолжение табл. 9

1	2	3	4	5	6	7
Благоустройство, тыс. руб.	всего 1 б/с	527840 26392	0,03		15835,2 791,76
Озеленение, тыс. руб.	всего 1 б/с	52984 8649	0,015		1589,52 7947

Таблица 10

Характеристика выполняемых работ

Пред-- Шеств. Работы	Характеристика работ						Бригада			Основные машины
	Код раб.	Наименование работ	Объём	Трудоёмкость			профес- сия	Кол-во чел в 1 смене	сменность	наим.	количест-
				чел/дн	маш/см	Дни				машин	во
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
7	8	Монтаж перемычек	76,813		38,4	6,4	монтажник	3	2	кран	1
8	9	Монтаж лестниц	9,86		4,93	0,82	монтажник	3	2	кран	1
9	10	Монтаж лестничных площадок	15,8		7,9	1,3	монтажник	3	2	кран	1
10	11	Устройство гибсобе-тонных перегородок	237,52		33,93	5,65	монтажник	3	2	кран	1
11	12	Устройство перекрытий	414,72		207,36	12,96	монтажник	8	2	кран	1
12	13	Устройство покрытий	46,08		23,04	3,84	3	2	кран	1
13	14	Устройство рулонной кровли	3971		330,91	13,23	кровель-щик	5	1
14	15	Заполнение оконных проёмов	254,82		16,988	1,13	плотник	15	1
15	16	Остекление			23,16	1,54	стекольщик	15	1

Продолжение табл. 10

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
16	17	Двери	226,044		22,60	1,50	плотник	15	1
17	18	Санузлы	47,05		9,41	3,136	монтажник	3	1	кран	1
18	19	Штукатурка	2958	295,8		14,79	штукатур	20	1
19	20	Малярные работы	7732	429,5		32,37	маляр	25	1
20	21	Облицовочные работы	314	62,8		3,14		20	1
21	22	Устройство линолеумных полов	1810	181		12,06	плотник	15	1
22	23	Устройство мозаичных полов	840	93,33		13,33	мозаичник	7	1
23	24	Сантехнические работы	12531	208,85		13,09	сантехник	15	1
24	25	Электромонтажные работы	14530	111,76		13,97	электро-монтажник	8	1
25	26	Монтаж лифта	10552	215,34		14,35	монтажник	15	1
26	27	Благоустройство	26392	791,76		19,79	бетонщик	20	2
27	28	Озеленение	2649,12	39,73		6,62	бетонщик	6	1

         Назначение сроков выполнения работ производится в следующем виде:

Из всей совокупности процессов выбираем ведущий т.е. устройство мансарды.

Рассчитываем продолжительность выполнения ведущего процесса:

               Q_вед

T_вед = ¾¾¾¾¾ ,                                                                                      (5)

           R_вед · П_вед

где:T_вед - продолжительность ведущего процесса,

Q_вед, R_вед, П_вед - соответственно, трудоёмкость, состав бригады и сменность ведущего процесса

T_вед = 543,5 / 37 · 1 = 14,68 дней

Определяем продолжительность выполнения остальных процессов. Сроки их выполнения устанавливаются идентичными продолжительности ведущего процесса.

T_вед = T_i ,                                                                                              (6)

где T_i - продолжительность i^-го процесса (i = 1,2,3.....n)

По каждому процессу определяем численный состав бригады, обеспечивающий его выполнение в установленные сроки:

            Q_i

R_i = ¾¾¾¾ ,                                                                                     (7)

        T_вед · П_i

где Q_i, R_i, П_i - соответственно, трудоёмкость, состав бригады и сменность i^-го процесса (i = 1,2,3.....n).

Определяем продолжительность работ по участкам t_i :

         q_i

t_i = ¾¾¾ ,                                                                                          (8)

      R_i · П_i

где q_i - трудоёмкость выполнения i^-й работы на участке.

Цель построения безмаштабного сетевого графика сводится к выявлению правильной технологической увязки и последовательности отдельных работ. При этом учитывается принятая схема строительного процесса, количество используемых строительных машин.

Для построения сетевого графика в масштабе времени перестраиваем безмаштабный сетевой график, учитывая при этом принцип непрерывности работ по участкам. Расчёт сетевого графика ведём табличным методом.

Введём следующие условные обозначения:

i, j - код работы,

t_ij - продолжительность выполнения i, j работы,

t_i^р_j^н - раннее начало i, j работы,

t_i^р_j^о -  раннее окончание i, j работы,

t_i^п_j^н - позднее начало i, j работы,

t_i^п_j^о - позднее окончание i, j работы,

R_i^п_j - полный резерв времени i, j работы,

R_i^c_j - свободный резерв времени i, j работы,

K_i^р_j^н - календарная дата начала i, j работы.

Для всех работ сетевого графика:

t_i^р_j^о = t_i^р_j^н + t_ij                                                                                                                (9)

Рассчитаем параметры - t_i^р_j^о, t_i^р_j^н  для всех работ сетевого графика:

t_i^п_j^н = t_i^п_j^о - t_ij ; t₉^п₁₀^н = t₉^п₁₀^о - t₉,₁₀                                                           (10)

Определяем параметры - R_i^п_j , R_i^с_j

R_i^п_j = t_i^п_j^о - t_i^р_j^о ; R₈^п₉ = t₈^п₉^о - t₈^р₉⁰                                                           (11)

R_i^п_j = t_i^п_j^н - t_i^р_j^н ; R₈^п₉ = t₈^п₉^н - t₈^р₉^н                                                           (12)

Для исходной работы дата её начала устанавливается по директивному сроку начала возведения объекта - K_i^р_j^н

K_i^р_j^н = K_и^р_с^н_х + t_i^р_j^н + t_в                                                                           (13)

K_и^р_с^н_х - дата начала исходной работы

t_в - выходные и праздничные дни.

3.5. Объектная смета на реконструкцию

Пользуясь сметными нормами и правилами, составим примерную смету затрат на выполнение реконструкции дома.

Таблица 11

Смета затрат на выполнение реконструкции дома, тыс. руб.

Наименование работ	Прямые расходы в ценах 1984 г	С накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1984 г
1	2	3
Общестроительные работы	306,927	398,111
Электромонтажные работы	12,890	14,530
Радиофикация	0,165	0,250

Продолжение табл. 11

1	2	3
Телевидение	0,195	0,264
Слаботочная канализация	0,465	0,600
Монтаж лифта	11,408	12,363
Итого	332,050	426,118
В ценах 2005 г с коэфф. 8,354	2773,945	3559,789

Таблица 12

Объектная смета на жилую часть всего дома, тыс. руб.

Наименование работ	Прямые расходы в ценах 1984 г	С накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1984 г
Общестроительные работы	613,8540	796,222
Электромонтажные работы	25,780	29,060
Радиофикация	0,330	0,500
Телевидение	0,390	0,528
Водоснабжение и водоотвод	0,930	1,200
Монтаж лифта	22,816	24,726
Итого	664,410	852,236
В ценах 2005 г с коэфф. 8,354	5550,481	7119,579

Таблица 13

Объектная смета на встроенные помещения всего дома, тыс. руб.

Наименование работ	Прямые расходы в ценах 1984 г	С накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1984 г
1	2	3
Общестроительные работы	568,172	731,760

Продолжение табл. 13

1	2	3
Водопровод хозпитьевой	4,036	4,928
Горячее водоснабжение	1,972	2,412
Канализация	2,576	3,056
Канализация производственная	6,496	7,948
Канализация дождевая	1,016	1,244
Строительные работы	4,492	5,836
Отопление	6,992	8,556
Теплоснабжение	1,460	1,612
Тепловой пункт	6,504	7,732
Вентиляция	19,080	23,244
Строительные работы	7,124	11,108
Электромонтажные работы	20,232	23,460
Электросиловое оборудование	15,180	16,764
Телефонизация	0,732	1,052
Радиофикация	1,800	1,956
Телевидение	3,544	3,592
Пожарная сигнализация	13,620	14,760
Охранная сигнализация	8,492	10,856
Автоматика	1,640	1,800
Технологическое оборудование	16,124	16,432
Итого	844,100	1033,155
В ценах 2005 г с коэфф. 8,354	7051,611	8630,976

Таблица 14

Объектная смета на жилую часть всего дома, тыс. руб.

Наименование работ	Стоимость, тыс. руб
	в ценах 1984 г	в ценах 2005 г	2	3
Стоимость жилого дома с встроенными помещениями	95,555	7982,677

Продолжение табл. 14

1	2	3
Стоимость встроенных помещений	10,331	863,097
Стоимость жилой части	85,223	7119,579
Стоимость одной блок - секции	4,2611	3559,789
Стоимость 1 м2 жилья	0,0226	13,911
Стоимость 2-х комнатной квартиры	0,10101	843,837
Стоимость 3-х комнатной квартиры	0,12881	1076,078

3.6. Оценка экономического эффекта

Экономическая эффективность от реализации мероприятий по совершенствованию деятельности предприятия оценивается величиной дополнительной прибыли, остающейся в распоряжении предприятия:

,                                                                                      (14)

где DП – величина прибыли, получаемая от реализации предложения за год.

Дополнительная прибыль может быть обеспечена за счет увеличения объемов продаж, увеличения цены или снижения затрат. Возможны комбинации этих факторов.

В случае, если предприятие получает прибыль за счет экономии издержек:

DП = З₁ – З₂,                                                                                         (15)

где З₁ – годовые издержки до реализации мероприятий;

З₂ – годовые издержки после реализации мероприятий.

Если мероприятие дает дополнительный объем выпуска и уровень издержек на один рубль реализации при этом остается неизменным, то

DП = П₁ х q,                                                                                         (16)

где П₁ – прибыль предыдущего года;

q – индекс увеличения объема реализации.

В нашем случае, как показали приведенные расчеты, себестоимость 1 м² жилых помещений, дополнительно полученных в результате реконструкции 5-ти этажного жилого дома вследствие увеличения этажности с пристройкой мансарды, составила 13,911 тыс. руб. Учитывая среднюю стоимость жилья на рынке г. Ижевска в 15,0 тыс. руб. и площадь дополнительных жилых помещений 648,0 м², общая сумма валовой прибыли, полученной ООО «Адонис» в результате реализации на рынке жилья, составит

(15,0 – 13,911) х 648 = 705,672  тыс. руб.

Таким образом, в результате реконструкции дома будут не только возмещены все затраты на реконструкцию, продлен срок эксплуатации дома, улучшены жилищные условия проживающих в нем граждан, но и получена прибыль в сумме 705,672 тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Технический прогресс и переход к рыночным отношениям  предъ­являют все более высокие требования к управлению экономикой, а вместе с тем и к производственному учету,  являющемуся одним  из поставщиков  необходимой  для  управления  информации. Значение первичного учета состоит прежде всего в том, чтобы собрать, из­мерить, зарегистрировать  первичную  информацию.  Информация, отражаемая в учетных документах, должна быть качес­твенной и эффективной, то есть формироваться с наименьшими зат­ратами труда. Основными целями информационного учета затрат на производство и калькулирование себестоимости продукции  являют­ся: исчисление фактической суммы затрат на производство по эле­ментам затрат и статьям расходов, себестоимости отдельных видов продукции; определение объема выпуска продукции, ее ассортимента и  качества.

Первичный учет и существующая система информации о затратах на производство и калькулирование  себестоимости  про­дукции в ООО «Адонис»  имеет некоторые недостатки. К ним относятся:

-   запаздывание  поступления  и  представления  информации, что обусловливает  задержку в принятии решений;

-   дублирование информационных потоков в различных органах  уп­равления  процессом производства продукции и снижения ее себес­тоимости;

-   в  ряде случаев вынужденный отказ от некоторой части учетной информации в связи с трудностями ее обработки в условиях недос­таточной механизации работ по учету фактических затрат  на про­изводство и калькулированию себестоимости продукции.

Кроме того, многообразие и большой объем  данных  первичного учета,  различные условия их получения и регистрации, многочис­ленность возникновения исходной  первичной  информации,  значи­тельная  сложность процесса заполнения их носителей создают оп­ределенные трудности по  проведению  работы  на  первой  стадии учетного процесса.

Возможным  направлением совершенствования этих проблем явля­ется внедрение автоматизации первичного учета и процесса  сбора информации.  Современные средства вычислительной техники, вклю­чая устройства сбора, измерения, регистрации, передачи,  накап­ливания  информации  в условиях функционирования  автоматизиро­ванных систем управления предприятием и автоматизированных сис­тем управления технологическими процессами, позволяют автомати­чески получить всю первичную информацию о происходящих хозяйст­венных  операциях,  процессах  и явлениях. На современном этапе появились условия для автоматического восприятия и  регистрации первичных данных на носителях, которые обеспечивают быстрый ввод первичной информации в вычислительную машину  и  обработку ее  на  больших  скоростях. Необходимо эту возможность шире ис­пользовать на практике. Имеются различные пути  совершенствова­ния  организации  первичного  учета  с использованием ЭВМ. Это, например: сокращение и изъятие из первичных документов постоян­ных показателей и запись их в память ЭВМ; сокращение общего об­ъема первичной информации за  счет  исключения  из  нее  услов­но-постоянной  информации;  замена большинства обычных бумажных первичных документов машинными носителями информации.

Сейчас, в условиях становления рыночных отношений,  особенно важно  совершенствовать учет затрат на производство и  калькулирование  себестои­мости. Необходимость составления точных, достоверных калькуля­ций  была  обусловлена  в советском бухгалтерском учете системой государственного централизованного ценообразования. Постепенно  расширяется  самостоятельность предприятий,  в том числе и в вопросах установления цен на свою продукцию с учетом складывающихся на рынке спроса  и  предложе­ния,  что является одной из характеристик этих отношений, в ре­зультате чего изменяются задачи,  стоящие  перед  бухгалтерским учетом  и его системой, - калькулированием. В этих условиях за­дача калькулирования заключается в том, чтобы рассчитать  такую себестоимость,  которая  в  условиях  работы  на рынке могла бы обеспечить предприятию определенную прибыль. Исходя из  рассчи­танного  уровня  себестоимости  нужно организовать производство таким образом, чтобы обеспечить приемлемый уровень себестоимос­ти и возможность ее постоянного снижения.

Неотъемлемой частью совершенствования системы учета является внедрение автоматизированной формы учета, а также повышение качества подготовки специалистов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

2. Приказ Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда"

3. Постановление Госстроя РФ от 17 декабря 1999 г. N 79 О вводе в действие Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий (Извлечение)

4. Приказ Госстроя РФ от 10 ноября 1998 г. N 8 "Об утверждении и вводе в действие методических рекомендаций и технических решений по реконструкции жилых домов первых массовых серий"

5. Постановление Госстроя РФ от 1 апреля 1994 г. N 18-24 "Об утверждении Примерного положения о порядке конкурсного отбора жилищных ремонтно-эксплуатационных предприятий для содержания и ремонта государственного и муниципального жилищных фондов"

6. Письмо Госстроя РФ от 3 ноября 2003 г. N ЛЧ-7095/13 "О порядке и источниках финансирования капитального ремонта государственного и муниципального жилищного фонда в 2003 году"

7. Письмо Минфина РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2003 г. NN 10-5-22/1-2, ЛЧ-6992/11 "О расходах на капитальный ремонт жилищного фонда"

8. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N 191)

9. Организация и проведение текущего ремонта жилищного фонда (Г.П. Шпунт, "Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве", N 1, I квартал 2001 г.)

10.   Абашина А.М. Бухгалтерский учет на производстве / А.М. Абашина, А.А. Маловский, М.Н. Симонова и др. – 4-е изд., перераб. – М.: Филинъ, 2003.

11.   Алборов Р.А. Аудит в организациях промышленности, торговли и АПК. - М.: Дело и сервис, 2003. – 464 с.

12.   Безруких П.С. Учет затрат и калькулирование себестоимости. – М.: Финансы, 2003.

13.   Бух. учет на производстве /А.М. Абашина, А.А. Маловский, М.Н. Симонова и др. – 24 изд., перераб. –М. Филинъ, 2002.

14.   Врублевский Н.Д. Учёт затрат на производствах // Бухгалтерский учёт. – 2003. – № 5.

15.   Едронова В.Н., Мизиковский Е.А. Учет и анализ финансовых активов - М.: Финансы и статистика, 2003. – 310 с.

16.   Иванова О.В. Состав затрат / О.В. Иванова, Р.И. Рябова. – М.: Интел-Синтез, 2003.

17.   Калькуляция себестоимости в промышленности / Под ред. А.Ш. Маргулиса. – М.: Финансы, 2003.

18.   Калькуляция себестоимости продукции в промышленности / Под ред. В.А. Белобородовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.

19.   Ковалев В.В. Финансовый анализ - М.:, Финансы и статистика, 2001. – 429 с.

20.   Новиченко П.П. Учет затрат и калькулирование себестоимости продукции в промышленности: Учебник / П.П. Новиченко, И.М. Рендуков. – М.: Финансы и статистика, 2003.

21.   Палий В.Ф. Основы калькулирования. – М.: Финансы, 2003.

22.   Постредников Н.Е. Учет затрат и калькулирование себестоимости продукции в важнейших отраслях народного хозяйства / Н.Е. Постредников, Б.Л. Бутрин и др. – Иркутск: Финансы, 2003.

23.   Ревенко П., Вольфман Б., Киселева Т. Финансовая бухгалтерия - М.: Инфра-М, 2003. – 513 с.

24.   Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. - Минск, ИП “Экоперспектива”, 2002. – 276 с.

25.   Состав затрат, включаемых в себестоимость: Нормативные документы. Разъяснения. – М.: УИЦ ГНИ Москвы, 2002.