Опыт и проблемы деятельности комитета по управлению имуществом

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РФ

УРАЛЬСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

Филиал в г. Ижевске

Кафедра Теории и практики управления

Допустить к защите

Зав. кафедрой                    Некрасов В.И.

 «           »                           2004 г.

ОПЫТ И ПРОБЛЕМЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМИТЕТА
ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ

Дипломная работа

Дубовиковой Гульнары Мухаррамовны

Студентки 5 курса гр. ГМУ 44/2

Специальность: 061000

«Государственное и муниципальное

управление»

Научный руководитель:

Некрасов Владимир Иванович,

доктор экономических наук

Ижевск

2004

оглавление

Введение                                                                                                                                         3

глава 1.  условия, цели и задачи управления имуществом  в муниципальных образованиях                                                                                                                             5

1.1. Нормы права, обеспечивающие управление имуществом                                          5

1.2. Формы и методы управления имущественными отношениями                              10

1.3. Практические трудности обеспечения управления                                                    19

глава 2. проблемы организации деятельности муниципальных образований по управлению имуществом                                                                                                26

глава 3. опыт организационной деятельности по управлению имуществом муниципальных образований                                                                                      43

3.1. Содержание методики формирования арендной платы за пользование  нежилыми помещениями в Удмуртской Республике                                                                            43

3.2. Особенности определения арендной платы за пользование нежилыми  помещениями в г. Можге и Можгинском районе                                                                                                 48

3.3. Предложения по улучшению управления имуществом                                            50

Заключение                                                                                                                                57

Список используемых источников и литературы                                            60

Введение

В российских условиях государство продолжает оставаться крупнейшим собственником недвижимости. Эволюция отечественных реформ в сфере имущественных отношений, начавшаяся с процессов массовой приватизации, к настоящему времени объективно выводит на первый план проблему эффективного управления имуществом. Эта проблема должна решаться во всей ее обширной гамме системно увязанных вопросов от радикального повышения бюджетных доходов за счет интенсивного использования ресурсов недвижимости до сохранения и развития недвижимости как основы национального богатства.

Государственный комитет Удмуртской Республики по управлению имуществом является основным звеном системы управления государственной собственностью в Удмуртской Республике. Вопросы аренды объектов нежилого фонда в общей концепции управления муниципальным имуществом занимают особое место. Аренда, представляя один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, является при этом возобновляемым источником поступлений.

В настоящее время существует несколько методик расчета арендной платы. Методика, применимая в Удмуртской Республике в настоящее время, имеет ряд значительных недостатков. Государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению платежей в бюджет.

Целью дипломной работы является выявление проблем и обобщение опыта организационно-управленческой деятельности Комитета по управлению имуществом.

Предметом является опыт и проблемы деятельности Комитета по управлению имуществом.

Одной из главных задач дипломной работы является анализ поступлений от использования государственного имущества (нежилых помещений) и поиск путей увеличения доходов от аренды государственного имущества. Назрела необходимость существенных изменений в системе управления государственной муниципальной собственностью и создания механизма в части решения вопросов, связанных с государственными, муниципальным имуществом.

Для подробного изложения проблемы, наиболее полного раскрытия выбранной темы в соответствии с целью и поставленными задачами в работе, используются следующие источники информации:

-   законодательные и нормативные акты Правительства Российской Федерации и Удмуртской Республики;

-   инструкции и методики жилищно-коммунального хозяйства;

-   статистическая информация, полученная из отчетов за рассматриваемые периоды;

-   периодические издания и учебная литература.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют методические и нормативно-правовые материалы практического характера.

В работе использованы результаты исследований зарубежных и отечественных специалистов в области права и экономики. Информационная база исследования включает обобщенную информацию о нормативных документах, регламентирующих арендные отношения. Исследование основано на системном подходе с использованием методов комплексного правового анализа, статистического, сравнения и других.

глава 1.  условия, цели и задачи управления имуществом
в муниципальных образованиях

 

1.1. Нормы права, обеспечивающие управление имуществом

В течение последних десяти лет местные органы власти в целом по России в дополнение к уже находившимся у них соци­альным объектам приняли в свое ведение и в собственность свыше 75% жилого фонда, 80% - детских дошкольных учреждений, 45% - больничных коек и поликлиник, около 80% - спортивных со­оружений, клубов и других подобного рода учреждений. Эти цифры, бесспорно, впечатляющи[1].

Решение столь масштабной задачи осложняется следующими обстоятельствами. Во-первых, средств на содержание данных объектов и приведение их в элементарный порядок у местных властей нет. Во-вторых, эти объекты распределены по населен­ным пунктам крайне неравномерно, и во многих индустриальных центрах доля ведомственной социальной сферы достигает 60-90%. В-третьих , значительные различия существуют и по отраслевому профилю прежних хозяев социальных объектов. Раз­меры последних традиционно невелики в таких "бедных" отрас­лях как , например, легкая, пищевая, местная промышленность (исключением обычно становились только предприятия-гиганты и крупные многоотраслевые поселения в роде "текстильных горо­дов"). Зато некогда наиболее "богатые" отрасли (оборонная, угольная, металлургическая, нефтегазовая) могли иметь в мес­тах расположения практически всю мыслимую социальную инф­раструктуру, причем качественно превосходящую муниципальную и целиком финансируемую по каналам соответствующих минис­терств и ведомств. В-четвертых, практически все подлежащие передаче в муниципальное ведение объекты социальной инфраструктуры давно не ремонтировались и предельно изношены; преж­де чем начать ими распоряжаться, их надо привести в порядок.

Для полноценного анализа принципов формирования системы субъектов и объектов муниципальной собственности важнейшую роль играет проработка положений нормативных актов по развитию децентрализации государственной собственности и,  прежде всего, подходов, заложенных в Постановлении Верховного Сове­та РФ  "О  разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, об­ластей, автономных областей, автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербург и муниципальной собственности", распоряжении Президента РФ "Об утверждении По­ложения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформ­ления прав собственности".

Важную роль в переходе к структуризации государственной собственности сыграли Законы РФ "О собственности в РСФСР", "О предприятиях и предпринимательской деятельности", "О до­полнительных полномочиях местных Советов в процессе перехода к экономическим реформам".

Эти законы выделили несколько уровней собственности, ко­торая так или иначе по своему характеру была не частной. В рамках прежней абстрактной государственной собственности бы­ли выделены три вертикальных уровня:

- во-первых, государственная на уровне Федерации. Реальными распорядителями собственности этого уровня стали федеральные органы власти и управления;

- во-вторых, государственная собственность субъектов Феде­рации;

- в-третьих, муниципальная собственность. В статье 37, ч.1 Закона РФ "О местном самоуправлении в России" не был оп­ределен субъект данного вида собственности, и всего лишь го­ворится, что муниципальная собственность является достоянием населения соответствующей территории, т.е. города или райо­на.

В постановлении   Верховного   Совета  РСФСР был дан перечень объектов, относя­щихся к муниципальной собственности:

1. Объекты государственной собственности, расположенные на территории, находящейся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), ра­йонного (за исключением районов в городах) советов народных депутатов:

- жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении ис­полнительных органов местной власти (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в веде­ние (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроен­но-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семи процентных отчислений на строительство объектов социаль­но-культурного и бытового назначения;

- жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строи­тельные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном документе;

- объекты инженерной инфраструктуры города (за исключе­нием входящей в состав имущества предприятий), городской пассажирский транспорт (включая метрополитен), внешнего бла­гоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуата­цию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов;

- другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) местных администраций;

2. Объекты государственной собственности, находящиеся в ведении органов государственной власти и управления респуб­лик в составе РФ, краев, областей, автономных областей и ок­ругов, и находящиеся на территории соответствующих городов:

- предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения;

- оптово-складские мощности  предприятия и подразделения производственно-технической  комплектации,  необходимые  для обеспечения товарооборота и объемов услуг указанных предпри­ятием;

- учреждения и объекты здравоохранения (кроме областных больниц и диспансеров), народного образования (кроме спецш­кол для детей, страдающих хроническими заболеваниями), куль­туры и спорта;

3. Предприятия и объекты общественного питания, учрежде­ния народного образования, здравоохранения, культуры и спор­та, находящиеся в ведении министерства сельского хозяйства РФ;

4. Предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, находящиеся в ведении ми­нистерств, ведомств, госпредприятий (кроме закрытой сети), а также предприятий и организаций министерства путей сообщения РФ, департамент морского и речного транспорта, министерство транспорта РФ, связанных с обеспечением питания населения.

Функции по владению и распоряжениям муниципальной собственностью в различной степени передавались органам власти и управления города. Но изначально был заложен, как пишет М.М. Маренников порочный принцип в разделении собственности - дуализм. С одной стороны, законы "О местном самоуправлении в РФ" и "О собственности в РСФСР" прямо ука­зывали на то, что к муниципальной собственности без оговорок относятся определенные, как правило, затратные объекты, ко­торые находились в ведении городских властей и раньше. Это объекты инженерной инфраструктуры города, жилой и нежилой фонд. Вместе с тем было оговорено, что могут относиться к муниципальной собственности  доходные  и  высокорентабельные объекты городской социально-экономической  инфраструктуры: магазины, ателье,   парикмахерские,   рестораны,   небольшие предприятия, транспортные и строительные предприятия, нахо­дившиеся ранее в другом ведении. Изначально законами был предопределен механизм, который не способствовал быстрому и единообразному формированию муниципального хозяйства.

 Как отмечает В.И. Кошкин, постановление Верховного   Совета   РСФСР заложило сложности в разделении государственной собственности на три уровня: федеральный, областной, муници­пальный. Распоряжение Президента РФ не улучшило ситу­ации. Получилось так, что в муниципальную собственность из­начально передавались только убыточные объекты, основная часть прибыльных объектов закреплялась в федеральной собствен­ности, откуда они, как правило, передавались в областную. А областные органы управления могли передать их в руки муници­пальной собственности или не передать. В результате сложилась парадоксальная ситуация: городская недвижимость оказалась почти вся в федеральной собственности. Только в мае 1994 г. выходит указ Президента о мерах по разграничению собствен­ности, о мерах по повышению статуса городов. В нём нако­нец-то вводится принцип, который должен был быть введен сра­зу: не область разрешает брать объекты городу в муниципаль­ную собственность, а город самостоятельно решает вопрос о закреплении объектов муниципальной собственности и уведомля­ет область о том, что он принял какие-то объекты. Если в те­чение двух недель не последовало со стороны областных орга­нов возражения, то в этом случае вопрос решен. Однако этот механизм был введен слишком поздно и практически не повлиял на изменения в структурных уровнях и объемах собственности.

С большой потерей темпов, но все же с начала 1992 г. рос­сийское самоуправление стало обрастать собственностью, преж­де всего за счет предприятий и иного имущества, которое ра­нее находилось на балансе местных органов, а также объектов хозяйственного и социально-культурного назначения, находив­шихся раньше в вышестоящем подчинении, но обслуживающих местные нужды. Собственность и сопутствующее ей право распо­рядиться имуществом - прикупить, продать, сдать в аренду - превращает органы местного самоуправления в полноценных участников рыночной экономики, способных осуществлять предп­ринимательскую деятельность в интересах населения, получать доходы. Однако формирование муниципальной собственности име­ет цели, далеко не исчерпывающиеся созданием для местного самоуправления соответствующей материальной основы. Как ни парадоксально это звучит, но в значительной мере местная ад­министрация обретает собственность для того чтобы незамедли­тельно от нее избавиться. Рука об руку с формированием муни­ципальной собственности должна идти ее приватизация. В отли­чие от предприятий и других организаций, органы местного са­моуправления не просто участники рыночных отношений, а властный инструмент проведения рыночных реформ, главнейший рычаг их продвижения в масштабах страны. Именно через мест­ную администрацию, через фонды имущества и комитета по уп­равлению имуществом большая часть собственности должна возв­ращаться населению, гражданам.

1.2. Формы и методы управления имущественными отношениями

Рассматриваемая нами проблема сочетает принципиальные положения двух крупнейших подсистем права - публичного и частного. Вопрос о собственности, традиционно считающийся одним из столпов гражданского права, и вопрос об управлении, представляющий собой основу публичного правопорядка, предстоит согласовать в рамках теории управления государственной собственностью.

Необходимо прежде всего определиться с исходной терминологией. Попытаемся взглянуть на проблему в историческом ракурсе и обратимся к одному из основателей теории государственного управления экономикой - академику А.В. Венедиктову[2]. Он понимал под управлением, возложенным на госорган в отношении предоставленного ему государством имущества, всю совокупность функций и соответственно обязанностей и прав, осуществляемых им в отношении этого имущества, и всю совокупность правовых действий, совершаемых госорганом по поводу этого имущества, а не только административно-правовые функции. При этом, имея в виду непосредственно деятельность государственных предприятий, ученый утверждал, что вышестоящие органы совершают по отношению к имуществу лишь акты административно-правового характера.

В  исследованиях  ученых РФ   государственная   собственность в   настоящее время рассматривается как многообразные отношения, построенные по иерархическому принципу: 1) внутри органов законодательной и исполнительной власти, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением государственным имуществом, утверждением бюджета; 2) между центральными и региональными органами государственной власти и местного самоуправления; 3) между аппаратом государства и государственными предприятиями как реальными товаропроизводителями. Таким образом, по отношению к государственной собственности акцентируется не собственнический, цивилистический аспект, а управленческий.

В проекте Концепции управления собственностью выделено понятие управления собственностью, к которому относят комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества. Оно отличается от понятия управления отношениями собственности, куда входит управление правами владения, пользования и распоряжения - приватизация, аренда, безвозмездное пользование, наем, хозяйственное ведение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.д. При этом подчеркивается, что управление собственностью может осуществляться в отношении как объекта, так и субъекта управления.

По нашему мнению, управлением государственной собственностью является административная, властная деятельность, которую условно можно считать оболочкой. Содержанием ее могут быть гражданско-правовые отношения, как бы включенные внутрь "кокона" государственного регулирования, поскольку административная деятельность является "проводником" государственных велений.

Организация управления государственной собственностью представляет собой сложную совокупность действий государства. В нее включаются: определение государственной политики в области государственной собственности; образование институциональной основы управления (учреждение органов исполнительной власти и наделение их компетенцией), учреждение субъектов, осуществляющих непосредственное владение государственной собственностью (необходимо определить виды субъектов, установить их правовой статус, осуществить учет и регистрацию); учет объектов государственной собственности (инвентаризация, классификация объектов, учет в реестрах объектов и сделок с ними); распределение объектов государственной собственности между субъектами; осуществление непосредственного управления в различных формах (приватизация, разграничение государственной собственности, национализация, гражданско-правовые сделки, управление пакетами акций, банкротство и пр.).

Такой подход к понятию управления государственной собственностью шире традиционного цивилистического и позволяет полнее охарактеризовать имеющие здесь особое значение публично-правовые элементы.

Вообще, когда речь идет о таком щепетильном вопросе, как размежевание публично-правовых и частноправовых категорий, следует, с нашей точки зрения, учитывать, что:

-   эти категории имеют одинаковую правовую природу, ткань, поскольку публичное и частное право - подсистемы единой правовой системы;

-   в идеале публичный интерес слагается из массы частных интересов;

-   в процессе правоприменения публичное и частное право могут затрагивать различные, иногда противоположные интересы. И поэтому в данном случае невозможно решить одновременно и публичную, и частную задачу, предпочтение должно быть отдано какой-то одной;

-   публичное и частное право имеют собственные категориальные аппараты;

-   категории, имманентно присущие одной правовой подсистеме, должны использоваться и соблюдаться в точности другой подсистемой.

Для того чтобы не перегружать правоприменительную практику каузальными толкованиями частных случаев, следует законодательно решить вопрос относительно принципов установления примата одной подсистемы права над другой, определив типичные правовые ситуации.

Это - общие посылки. Проследим, как используется публично-правовое понятие "управление" в основном нормативном акте цивилистики - Гражданском кодексе РФ.

Таблица 1

Содержание понятия "управление" в Гражданском кодексе
Российской Федерации

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————

|Значение понятия|   Содержание понятия "управление"    | Статьи ГК РФ  |

|  "управление"  |                                      |               |

|                |                                      |               |

|————————————————|——————————————————————————————————————|———————————————|

|I. Управление   |1)    управление         имуществом на|1) ст.37, 38,  |

|имуществом      |основаниях, предусмотренных законом, -|   41, 43, 44  |

|                |при опеке, попечительстве,  патронаже,|               |

|                |признании гражданина безвестно отсутс-|               |

|                |твующим. Во всех  этих  случаях  может|               |

|                |заключаться договор доверительного уп-|               |

|                |равления;                             |               |

|                |2) собственник  имеет  право  передать|               |

|                |имущество  в  доверительное управление|2) п.4 ст.209, |

|                |с заключением договора  доверительного|     гл.53     |

|                |управления                            |               |

|————————————————|——————————————————————————————————————|———————————————|

|II. Управление  |1) общие положения о необходимости ос-|1) ст.52, 57   |

|деятельностью   |вещения вопросов управления деятельно-|               |

|(делами)  юриди-|стью юридического лица в учредительных|               |

|ческих лиц объе-|документах                            |               |

|динений         |2) управление в хозяйственных  общест-|               |

|                |вах и товариществах (полное товарищес-|2) ст.67, 71,  |

|                |тво, товарищество на вере, ООО, АО)   | 84, 89, 91,   |

|                |3)  управление в производственном  ко-|               |

|                |оперативе                             |               |

|                |                                      |3) ст.108, 110 |

|                |4) управление в некоммерческих органи-|               |

|                |зациях  (потребительский   кооператив,|               |

|                |фонд, ассоциация (союз))              |4) ст.116, 118,|

|                |                                      |       122     |

|————————————————|——————————————————————————————————————|———————————————|

|III. Управление |Статус   государственного   унитарного|  Ст.115, 296  |

|как основа орга-|предприятия, основанного на праве опе-|               |

|низации   юриди-|ративного управления                  |               |

|ческого     лица|                                      |               |

 ———————————————————————————————————————————————————————————————————————

Понятие управления по отношению к собственному (в смысле - своему) имуществу не используется в ГК РФ вообще[3]. Оно появляется лишь когда отсутствует непосредственное взаимодействие собственника и имущества, субъекта и объекта управления. Существуют две его разновидности - управление имуществом собственника и управление деятельностью юридического лица.

А. При управлении имуществом собственник отстранен (физически и юридически) от своего имущества, не осуществляет триаду полномочий, предоставляя это другому лицу, то есть существуют два субъекта, связанные отношениями по поводу объекта собственности. Соответственно, с управляющего субъекта можно спросить за "эффективность" управления. Когда же собственник и пользователь (лицо, осуществляющее право собственности) совпадают, вопрос об эффективности управления не встает, оставаясь внутренним делом собственника. Для гражданского права не имеет значения, каким образом и что именно делает собственник в отношении своего имущества (если только речь не идет о нарушении прав и интересов других лиц, публичного порядка и прочих нарушениях).

Схема взаимоотношений собственника и лица, осуществляющего управление объектом собственности, заимствована из публичного управления. В управлении имуществом собственника присутствуют признаки публичного (государственного) управления:

-   множественность субъектов и их юридическая иерархия;

-   субъекты имеют "связь" с объектом и друг с другом по поводу объекта;

-   главный юридический субъект (собственник) отстранен от объекта;

-   у управляющего субъекта строго определенный объем полномочий;

-   отношения субъектов регулируются отдельно и подробно - непосредственно законом или договором между ними;

-   действия управляющего субъекта ограничены заданием собственника или его интересами (изначальная целевая заданность управления);

-   деятельность управляющего субъекта контролируется и оценивается собственником или органом, назначившим управление имуществом;

-   за неэффективность управленческой деятельности возможны санкции.

Б. При управлении деятельностью юридического лица сходство с государственным управлением еще больше:

-   органы управления юридического лица выполняют общезначимые функции;

-   в своей деятельности они подконтрольны общему собранию участников - "законодателю";

-   они оперативны и непосредственны в своих действиях;

-   их деятельность регламентирована положением об органе управления и нормами гражданского законодательства;

-   построение органов управления юридического лица отвечает иерархии;

-   лица, действующие от имени органов управления юридического лица, профессиональны;

-   органы управления юридического лица имеют властную компетенцию;

-   для случаев неправомерного использования полномочий органами управления юридического лица предусматривается механизм контроля и ответственности (ревизионная комиссия, годовые отчеты, досрочное увольнение директора и пр.).

В итоге можно заключить, что использование публично-правового понятия "управление" в области частного права вполне отвечает его сущности. Однако управление государственной собственностью заслуживает отдельного законодательного регулирования. И прежде всего необходимо совершенно четко определить публично-правовую, властную сторону проблемы.

Рассмотрим теперь нормативный аспект управления государственной собственностью. В Конституции РФ вопросы собственности затрагиваются в ст.8, 34 - 36, 71, 72, 114, 130. Преимущественно это касается гарантий прав собственника. Непосредственно государственной собственности посвящены статьи о равенстве всех форм собственности, об управлении федеральной собственностью как предмете исключительного ведения РФ, разграничении государственной собственности как предмете совместного ведения РФ и субъектов РФ.

В соответствии со статьей 214 ГК РФ государственная собственность в России неоднородна. Выделяются два ее уровня - федеральная собственность и государственная собственность субъектов Федерации. Государственное имущество может быть закреплено за государственными предприятиями и учреждениями в хозяйственное ведение и оперативное управление (ст.294, 296 ГК РФ), а также составлять государственную казну. Согласно статьям 124, 125 ГК РФ Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти выступают в гражданских отношениях на равных началах с гражданами и юридическими лицами. В соответствии со статьями 71 - 73 Конституции РФ на федеральном уровне решаются вопросы управления федеральной собственностью, а управление государственной собственностью субъекта РФ составляет предмет ведения субъекта РФ.

Отметим, что федеральное законодательство по вопросам государственной собственности практически исчерпывается перечисленными нормами и не спешит развиваться. Напротив, субъекты РФ активно законотворчествуют в этой области. Даже в конституциях и уставах этим вопросам уделено значительное внимание. Прежде всего управление государственной собственностью субъекта РФ закрепляется в качестве одного из предметов ведения субъекта РФ. При этом законодательный орган субъекта РФ определяет порядок управления, а исполнительный орган осуществляет непосредственное управление государственной собственностью.

Любопытно и решение вопроса об участии субъектов РФ в управлении объектами федеральной собственности, расположенными на их территории. Органы исполнительной власти субъектов РФ участвуют в управлении федеральной собственностью на основании соглашений с федеральными органами исполнительной власти. Ряд субъектов РФ (Ростовская, Сахалинская области, Коми-Пермяцкий автономный округ) решают вопрос согласования размещения федеральных объектов на своих территориях, исходя из собственных экономических интересов. Так, согласно Уставу Сахалинской области соответствующая доля арендной платы за пользование природными ресурсами включается в областной бюджет, а при изъятии природных объектов в федеральную собственность презюмируется полная компенсация. Предусмотрено также обязательное согласование с органами государственной власти области международных договоров и лицензионных соглашений по освоению природных ресурсов и право включать в такие соглашения условия области по ее социально-экономическому развитию, приоритетному использованию местной рабочей силы. Это наглядно демонстрирует, как микроэкономические вопросы управления государственной собственностью выходят на макроэкономический уровень.

Многие субъекты РФ в своих конституциях и уставах устанавливают перечень объектов государственной собственности, имеющих особое значение (например, предприятия государственного значения, определяющие развитие экономики Омской области, территории традиционного природопользования Сахалинской области). Вопросы осуществления права собственности в отношении таких объектов, как правило, решаются посредством принятия отдельных законодательных актов.

Помимо уставов и конституций, нами проанализировано законодательство 45-ти субъектов РФ (10-ти республик, 4-х краев, 30-ти областей, одного автономного округа) по вопросам государственной собственности. В целом региональное законодательство можно распределить по следующим категориям:

-   законы о собственности начала 90-х годов, где механизм управления государственной собственностью не прописан (Республика Татарстан, Республика Алтай, Башкортостан);

-   законы об управлении государственной собственностью, посвященные непосредственно поставленному вопросу (Республика Мордовия, Архангельская, Астраханская, Пензенская, Воронежская области, Ханты-Мансийский автономный округ);

-   законы о государственной собственности, сочетающие в себе дублирование положений ГК РФ и управленческие проблемы (Брянская, Московская, Рязанская области).

В региональном законодательстве содержатся различные подходы к определению управления государственной собственностью. Так, под управлением государственной собственностью понимается деятельность государственных органов (Республика Хакасия, Ханты-Мансийский автономный округ, Омская область), участие субъектов РФ в гражданско-правовых отношениях (Волгоградская, Свердловская области, Красноярский край), осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении объектов государственной собственности (Республика Мордовия, Пензенская, Челябинская, Ярославская области).

Законодательство субъектов РФ определяет круг отношений, регулируемых законами об управлении государственной собственностью (как правило, исключаются из предмета регулирования бюджетные отношения, отношения, связанные с использованием памятников истории и культуры, природными ресурсами), и круг объектов государственной собственности, называет государственные органы, полномочные ею управлять, описывает формы управления собственностью и общий порядок ведения ее реестров.

Рассматриваемая сфера настолько обширна, что исследователи выделяют региональное экономическое право РФ как комплексную отрасль права, которую за рубежом именуют хозяйственно-административным правом.

С учетом сложившейся ситуации, когда региональное законодательство по управлению государственной собственностью опережает федеральное, но при этом не содержит сколько-нибудь единых принципов и положений, возникает необходимость принятия федерального закона об управлении государственной собственностью. Он призван определить:

-   порядок формирования двух видов государственной собственности - федеральной и субъектов Федерации;

-   взаимоотношения двух уровней власти по поводу государственной собственности (необходимо определиться с правовой природой совместной собственности, появившейся в результате договорного разграничения государственной собственности);

-   понятие управления государственной собственностью;

-   порядок управления федеральной собственностью;

-   основные принципы управления государственной собственностью субъектов РФ и муниципальной собственностью;

-   категории объектов государственной собственности и их правовые режимы;

-   органы, управляющие собственностью, и размежевание их компетенции.

1.3. Практические трудности обеспечения управления

Проблемы материальной базы являются "вечной" для местных органов, хотя время диктует свои повороты в подходах к ее решению. В частности, в прежние времена шла острая борьба за передачу в ведение местных советов от ведомственных предпри­ятий жилищного фонда, детских садов, объектов коммуналь­но-бытовой инфраструктуры. Сегодня испытывающие финансовые трудности предприятия готовы сами "сбросить" всю социальную инфраструктуру органам местного самоуправления. Однако те отказываются от нее, поскольку не имеют средств на эксплуата­цию, ремонт, выплату зарплаты и т.д.

Появление категории "муниципальной собственности" неза­медлительно высветило проблемы не просто пополнения ее за счет объектов   государственной  собственности  федерального  уровня и собственности субъектов РФ, но рационального ис­пользования полученного.

Но одновременно с расширением своего имущества органы местного самоуправления столкнулись с новой проблемой - его надо приватизировать. К сожалению, концептуально при этом не была решена очень важная задача: орган местного самоуправле­ния должен иметь свое хозяйство или нет? И если он его име­ет, то, например, что лучше- иметь свое предприятие по убор­ке территорий или приватизировать имеющиеся подразделения и затем работать с ними по договору? Что лучше - продавать по­мещения магазинов или сдавать их в долгосрочную аренду?

Одновременно стала актуальной еще одна задача, пока не­разрешенная - можно ли органам местного самоуправления заниматься предпринимательской  деятельностью?  Практика  других стран говорит о том, что органы местного самоуправления свои земли, свои здания и другое имущество могут пускать в оборот - созданием обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ. Часть доходов идет для пополнения местной казны. При этом неукоснительно соблюдаются интерес всех участников, в том числе с защитой их прав собс­твенников. У  нас  же  первые попытки пойти таким путем дали примеры коррупции:  одним предпринимателям удавалось заполу­чить помещения, создать совместные предприятия, подкармлива­ть местный бюджет,  другие же не смогли этого сделать. Нача­лась закулисная конкуренция. И нет законных механизмов защиты прав, равенства всех желающих.

В условиях углубляющейся экономической реформы, нараста­ния рыночных отношений, усиливающейся инфляции органы мест­ного самоуправления не могут сколько-нибудь эффективно исполнять местный бюджет без помощи коммерческих  банков.  Чем эффективнее используются бюджетные средства, тем лучше рабо­тают власти на местах.  При неумелом использовании бюджетных средств трудно добиться хорошей работы бюджетных организаций.

Управление муниципальным имуществом строится на следующих принципах:

- целенаправленность управления;

- профессиональность управления;

- системность управления;

- эффективность управления.

Целенаправленность управления проявляется в том, что применительно к каждому объекту управления (группе объектов) государством должна быть осознана и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижении которой служит объект.

Профессиональность управления состоит в том, что Удмуртская Республика является субъектом гражданского права, который не осуществляет непосредственное управление объектами государственной собственности. В то же время Удмуртская Республика крайне заинтересована в профессиональном управлении государственным имуществом.

Способ достижения цели должен быть определен лицом, привлекаемым в качестве управляющего, в рамках определенной (как правило, конкурсной) процедуры представления и оценки таких предложений, рассмотрен и утвержден органом государственной власти.

Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели государства возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риск государства при недостижении запланированного качественного результата управления.

Системность управления основана на том, что важнейшим принципом является использование в каждом случае управления государственным имуществом Удмуртской Республики системы управления как неразрывного единства следующих элементов: создание условий и обязательного порядка способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений органами государственной власти, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроля за объектами управления и деятельностью управляющих, отчетности органов государственной власти и управляющих, управленческих  решений  по  результатам  контроля  и  отчетности, ответственности за результаты управления, постоянного поступления, обработки и анализа информации о состоянии дел управляющих и объектов управления.

Функционирование системы управления, порядок взаимодействия органов государственной власти в системе управления должен быть детально регламентирован правовыми актами.

Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или объекта) ценой максимальной экономии - ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности органов государственной власти и управляющих по управлению государственным имуществом.

Государственная политика управления государственным имуществом  в Удмуртской Республике преследует следующие цели:

- создание   наиболее   благоприятной   структуры   государственной собственности для обеспечения предпосылок устойчивого развития экономики республики;

- вовлечение в гражданский оборот максимального количества объектов государственной собственности республики;

- использование государственной собственности  республики в качестве инструмента для привлечения инвестиций;

- создание условий для экономического роста коммерческих организаций путем содействия внутренним преобразованиям в них, освобождению от выполнения несвойственных им функций;

- сокращение расходов республиканского бюджета республики;

- на содержание государственного имущества, в том числе государственных учреждений.

Под объектом управления понимаются государственные унитарные предприятия и государственные учреждения, пакеты акций, находящиеся в государственной собственности Удмуртской Республики, доли Удмуртской Республики в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности Удмуртской Республики.

Цели   и   задачи   управления   государственными   унитарными предприятиями и государственными учреждениями:

- сокращение количества государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, а также повышение эффективности использования закрепленного за ними имущества; ужесточение контроля за деятельностью государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- погашение имеющейся у государственных унитарных предприятий и государственных учреждений кредиторской задолженности, прежде всего по налогам, обязательным платежам и заработной плате;

- снижение расходов бюджета на содержание государственных унитарных предприятий и государственных учреждений. Цели и задачи управления пакетами акций (долями):

- обеспечение выполнения хозяйственными обществами (товариществами) общегосударственных функций (оборона, безопасность, социальные программы, регулирование естественных монополий;

- стимулирование развития производства, улучшение общих финансово-экономических показателей деятельности хозяйственных обществ, товариществ, привлечение инвестиций;

- определение оптимального размера управленческих затрат (создание условий управляемости, сокращение количества организаций, где имеется доля государства, сокращение расходов, связанных с управлением);

- осуществление   институциональных   преобразований   в   экономике (реструктуризация   предприятий,   отраслей,   создание   вертикально интегрированных структур).

Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:

- наиболее эффективное выполнение республикой своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости;

- стимулирование за счет недвижимости  развитие реального сектора экономики, обеспечение максимально простого доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

- исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

- вовлечение   в   хозяйственный   оборот   объектов   незавершенного строительства;

- повышение доходности объектов государственной недвижимости.

Для достижения указанных целей необходимо:

- сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические правовые характеристики объектов недвижимости, включающий реестр объектов незавершенного строительства;

- четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов государственной   власти,   участвующих   в   процессе   управления недвижимостью;

- сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

- установить, в каких случаях, и на каком праве должны предоставляться земельные участки. При этом коммерческим организациям в городах и районных центрах республики земельные участки должны предоставляться исключительно на условиях аренды в целях повышена доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций;

- оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков либо на условиях включения стоимости земельного участка в уставной капитал акционерного общества;

- обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять арендные платы, взимаемые за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

- создать условия привлечения инвестиций в реальный сектор экономию путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе предоставление на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;

- урегулировать   вопросы   приобретения   республикой недвижимости, четко определив цели, ради достижения которых могут быть произведены такие действия;

- обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих   управление   недвижимостью,   находящейся   в государственной собственности республики;

- установить жесткий контроль за использованием и сохранностью недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;

- установить жесткий контроль за условиями взятия в аренду и дальнейшего использования объектов недвижимости государственными учреждениями;

- выявить и изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество  государственных учреждений  (исходя  из использованию его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение), определить направления дальнейшего использование указанного имущества;

- поскольку республика при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте на равных правах с другими участниками необходимо обеспечить финансирование расходов на управление недвижимостью, в том числе расходов на инвентаризацию и оценку объектов недвижимости;

- изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Право на приобретение недвижимости подобным образом принадлежит ограниченному кругу лиц в соответствии с законодательством о приватизации. Указанное право должно быть сохранено на неограниченный срок. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки.

глава 2. проблемы организации деятельности муниципальных образований по управлению имуществом

Государственный комитет г. Можги и Можгинского района по собственности является государственным органом, уполномоченным осуществлять в пределах своей компетенции правомочия по управлению и распоряжению объектами государственной собственности, расположенными на территории Можги и Можгинского района.

Структура Комитета приведена на рис.1.

Рис.1. Структура Комитета по собственности г. Можги и Можгинского района

Аренда, представляя один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, является при этом для предприятия возобновляемым источником поступлений[4]. Разнообразие форм сдачи в аренду является мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Существующий опыт, применяемый в рамках Гражданского кодекса РФ, позволяет для достижения целей развития экономического пространства городов и районов использовать следующие виды управления недвижимым имуществом посредством арендных отношений:

- сдача в аренду нежилых помещений целевым способом;

- продажа на аукционах права аренды нежилых помещений.

Аренда позволяет решить ряд задач[5]:

- включать в сферу аренды разнообразные объекты, в т.ч. нежилые помещения и здания, движимое имущество;

- определить границы, в которых могут действовать арендодатель и арендатор при заключении договоров аренды;

- усовершенствовать принципы установления арендной платы, увязав их с издержками и доходами собственника и арендатора;

- обеспечить защиту прав и интересов инвесторов и арендаторов в их взаимоотношениях.

Развитая форма аренды должна формироваться на следующих основных принципах:

- длительных сроках хозяйственных отношений между сторонами, что позволяет избежать ориентации арендатора на сиюминутные выгоды, обеспечивает его заинтересованность в достижении экономических результатов в финансово-хозяйственной деятельности и вложении инвестиций в арендованное имущество;

- арендные отношения, являясь одним из рычагов регулирования рыночного пространства, позволяют осуществлять посредством поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы развитие деятельности отраслей городского хозяйства. Одновременно поправочные коэффициенты позволяют проводить определенную структурную политику в городе, поддерживания жизнедеятельности и социальной инфраструктуры отдаленных районов.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.2).

Рис.2.  Понятие и функции арендной платы

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом, или арендным процентом. Величина возвратной стоимости на момент арендной сделки должна быть заранее известна по величине, и поэтому в составе арендной платы находится в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Арендный процент (плата за авансированный капитал) должен быть выше банковского, так как вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента.

Таким образом, в состав арендной платы (А_П) входит четыре экономических элемента:

- амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А_М);

- средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_К);

- налог на имущество (Н_И);.

- часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - П_А).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В_З), т.е.

В_З = А_М + С_К + Н_И,                                                                                   (1)

А_П = В_З + П_А                                                                                   (2)

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая бы обеспечивала взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при которой достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата минус возвратная стоимость плюс максимальная норма прибыли,

Теоретически нижняя граница - минимально возможный уровень арендной платы, при которой достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости (рис. 2).

Конкретная величина арендной платы обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должная выходить за пределы обозначенных экономические границ по любому виду недвижимого имущества. В настоящее время применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки[6].

За   нежилые   помещения   государственной   и   муниципальной собственности годовую арендную плату (А_П) можно устанавливать двумя способами[7]:

- на базе ставки арендной платы (Б_АП) за один кв.м. помещения  по формуле:

А_П = Б_АП х К_ИЗ х К_М х Кd х К_НЖ х К_Р х S,                                    (3)

если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

А_П = Эр;                                                                                                   (4)

- на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за один кв.м нежилого помещения по формуле:

А_П = (Сс х Киз х Км х Кр х Кт х Кd х Кнж х S) : 10                   (5)

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов (по данным г. Можги и Можгинского района) приведены на рис.3 и 4.

КНЖ (рис.2.3)

Кd – посредническая – 2,0; научно-исследовательские институты – 1,0; медицина, спорт – 0,2; производство товаров народного потребления – 0,5

Рис.3. Методика расчета арендной платы в г. Можге

+ Ук + Вм

Коэффициент выхода на метро и общегородские магистрали

Вм = 0,19 при Ук = 0,54 Вм = 0,45 при Ук = 0

Ук при расстоянии до метро до 200 м – 0,54; свыше 200 м - 0

 

Рис.4. Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

При определении коэффициента качества нежилого помещения учитываются еще два параметра:

- коэффициент удобства коммерческого использования (У_К) – при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м – равен нулю;

- коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_М) принимается 0,19 при У_К = 0,54, а при У_К = 0, В_М равен 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения, например, в городе Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 0,6 на окраинах города до 1,7 в центре.

Коэффициент учета вида деятельности (Кd) при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Можге представлен в табл. 2.

По методике Министерства строительства РФ годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ал = [(Сби х Из х Кк х Кист х Ккр х Ен х Ам) х S + Па] х

х НДС х Инф,                                                                                 (6)

где   Ал - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на один кв.м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., р./кв.м.;

Из - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы;

Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимаемым равным 1, при размещении объекта аренды в подвале —снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства;

Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства;

Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности) (прил.1);

Таблица 2

Показатели эффективности вида деятельности (Кd) для расчета
арендной платы за помещения в г.Можге и Можгинском районе[8]

Виды деятельности и организации	Значение коэффициента Кd
1	2
Некоммерческие организации Коммерческие организации: - банк, пункт обмена валют	КdН = Kd x 0,6 3,0
-   фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, лизинговые компании, инвестиционные и аудиторские фирмы, рекламные агентства, биржи -   нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации -   центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому обеспечению, по созданию программных продуктов	2,4
- гостиницы	2,0
-   фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам -   сыскные и охранные бюро -   предприятия оптовой торговли -   ресторан, бары -   бани и сауны -   парикмахерские и косметические кабинеты	1,8
-   склады, базы	1,5
-   автосервис -   радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, -   телефонные станции, почта, телеграф, телефон -   экскурсионные и турбюро -   залы игровых автоматов, дискотеки	1,4
-   автошколы -   предприятия розничной торговли; -   кафе	1,2
-   транспортные организации редакции газет -   спортклубы, спортзалы -   художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию -   лечебницы, клиники, медкабинеты -   учебные   заведения   высшего,   среднего   специального образования -   научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы	1,0
-   фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению городов; -   предприятия всех отраслей промышленности; -   фабрики-кухни; -   конторы вторсырья, пищевых отходов, строительства; -   кулинарии, столовые;	0,9
-   группы дошкольного воспитания	0,8
-   виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень	1,0
Примечание. При многофункциональности использования арендуемого помещения арендная плата для каждого типа деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади

Ам - годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей полезной площади здания (помещения), р./кв.м;

S - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

Па - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения), р./кв.м.;

НДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Инф - коэффициент (индекс) инфляции.

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законом.

Годовая амортизация в расчете на один кв.м. общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

Ам = (Сб х Из х Кк х Кист х Ккр х Нам): 100,                                      (7)

где   Нам - норма амортизации на полное восстановление здания, %;

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на один кв.м. общей полезной площади, р./кв.м.

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

При определении величины арендной платы за нежилые помещения (здания) необходимо произвести оценку стоимости помещений (зданий), находящихся в государственной и муниципальной собственности и подлежащих сдаче в аренду.

При оценке стоимости помещений (зданий) необходимо последовательно определить:

- первоначальную стоимость на основе бухгалтерских данных собственника;

- восстановительную стоимость;

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений (зданий) является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы здания.

Восстановительная стоимость здания (сооружения) - стоимость воссоздания точной копии объекта; определяется текущей стоимостью объекта, исходя из затрат на его создание или создание аналогичного объекта.

При определении восстановительной стоимости объектов используется индексная методика оценки зданий и сооружений. При использование этой методики определяют стоимость объектов, введенных в действие в разные года. При этом первоначальная стоимость объекта умножается на соответствующий индекс изменения сметной стоимости строительства.

Рекомендуются следующие подходы к расчету первоначальной стоимости объектов:

- для зданий и сооружений, подвергшихся расширению, реконструкции, техническому перевооружению, первоначальная стоимость рассчитывается с учетом этих капитальных вложений;

- для зданий и сооружений, которые были модернизированы и (или) капитально отремонтированы, первоначальная стоимость рассчитывается с добавлением этих затрат (по инвентарным карточкам).

Необходимость пересчета первоначальной стоимости зданий и сооружений возникает:

- когда произошло занижение первоначальной стоимости объекта вследствие того, что фактические затраты по возведению, реконструкции зданий и сооружений оплачивались за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, без отражения их в первоначальной стоимости;

- когда произошло завышение первоначальной стоимости объектов вследствие больших затрат, связанных с подготовкой территории под строительство (сносом или переносом старых зданий и пр.); ошибочного включения стоимости технологического оборудования в оценку здания;

- приемки объекта, произведенной ранее от прежнего собственника с явно завышенной стоимостью.

Полная восстановительная стоимость зданий и сооружений с применением индексного метода рассчитывается по следующему алгоритму. По зданиями и сооружениям, введенным в действие до 01.01.69 г., путем пересчета первоначальной стоимости объекта в уровень цен 1969 г. по индексам и территориальным коэффициентам, утвержденным 'постановлением Госстроя СССР от 7 июля 1970 г., затем в уровень цен 1984 г. по индексам и территориальным коэффициентам, введенным письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г.; затем в уровень цен 1992 и 1993 гг. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 августа 1992 г. ; затем в уровень цен 1994 г. по индексам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г.  и т.д.

Алгоритм определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных в действие до 01.01.69 г., на 01.01.03 г. с использованием индексного метода можно представить в виде следующей формулы:

С_В = С_П х И₁₉₆₉ х К₁₉₆₉ х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х
х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К₂₀₀₂,                                     (8)

где   Св - полная восстановительная стоимость объекта на 01.01.2003 г.;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

И₁₉₆₉, И₁₉₈₄ и т.д. - индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ и основных фондов (зданий и сооружений) по соответствующим годам;

К₁₉₆₉,К₁₉₈₄ и т.д. - территориальные коэффициенты по соответствующим периодам (по тем годам, по которым территориальные коэффициенты централизованно не утверждались, их значения можно получить в региональных бюро цен либо попытаться рассчитать самостоятельно).

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.69 по 01.01.84 гг., полную восстановительную стоимость на 01.01.2003 г. можно определить по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₈₄ х К₁₉₈₄ х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х
х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                                  (9)

По зданиям и сооружениям, введенным в действие в период с 01.01.84 по 01.01.91 гг., по формуле:

С_В = С_П х И₁₉₉₁ х К₁₉₉₁ х И₁₉₉₂ х К₁₉₉₂ х И₁₉₉₃ х К₁₉₉₃ х И₁₉₉₄ х К₁₉₉₄ х И₁₉₉₅ х
х К₁₉₉₅ х И₁₉₉₆ х К₁₉₉₆ х И₁₉₉₇ х К₁₉₉₇ х И₁₉₉₈ х К₁₉₉₈ х И₁₉₉₉ х К₁₉₉₉ х И₂₀₀₀ х К₂₀₀₀ х И₂₀₀₁ х К₂₀₀₁ х И₂₀₀₂ х К_2002.                                                                         (10)

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости   объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод расчета физического износа (И) заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле:

И = У x ПИ : 100,                                                                           (11)

где У - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

ПИ - процент износа конструктивного элемента.

Процент износа конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем элементам здания, с помощью которого определяется суммарный процент износа здания. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостной метод   расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В табл.3 представлен расчет физического износа здания стоимостным методом: износ здания составляет 32% (6110 : 19000 х 100).

Таблица 3

Стоимостной метод определения физического износа здания

Элементы здания	Восстановительная стоимость, тыс.р.	Износ, %	Накопленный износ, тыс.р.
Фундамент	4200	25	1050
Подземные инженерные коммуникации	1800	20	360
Сантехника и водопровод	5000	30	1500
Электросистема	8000	40	3200
Всего	19000		6110

Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2002 г., а далее следует руководствоваться сроками полезного использования основных средств . Необходимо знать, что нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а для правильной оценки стоимости объектов и величины арендной платы при сдаче их в аренду следует определить так называемый совокупный физический износ, включающий также норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Норму отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений (Нк.р) можно рассчитать по следующей формуле:

              З_СР х N_КР + З_М

Н_КР = ------------------- х 100,                                         (12)

     С_Б х Т_Н

где Зср - средняя величина затрат на один капитальный ремонт здания или сооружения;

Nкр - нормативное количество ремонтов на весь нормативный срок службы объекта (срок полезного использования);

Зм - затраты на модернизацию объекта;

Сб - балансовая стоимость объекта;

Тн - нормативный срок службы объекта (срок полезного использования).

Если оцениваемый объект подвергался особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясению, наводнению, агрессивной среде, вибрации), то необходимо принять соответствующие поправочные коэффициенты:

Нск = Н₀ (К₁ + К₂ + … + Кn),                                                        (13)

где Нск - скорректированная норма амортизационных отчислений;

Н₀ -совокупная норма амортизационных отчислений, определяемая как

Н₀ = Нн + Нк.р,                                                                              (14)

где Нн - норма амортизационных отчислений;

Нк.р – норма отчислений на капитальный ремонт;

К₁, К₂, Кn - поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов функционирования зданий и сооружений и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем;

n - количество поправочных коэффициентов.

Если оценивается здание или сооружение, срок службы которого истек (т.е. его первоначальная стоимость полностью “самортизировалась”), то его стоимость определяется следующим образом: устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни); этот срок службы умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, исходя из норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта. Физический износ здания или сооружения в данном случае получают умножением совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на эффективный срок службы зданий и сооружений.

Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется несколькими путями:

- во-первых, делением хронологического срока жизни (период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты его оценки) на типичный срок физической жизни (период, когда здание существует и в нем можно работать и жить) либо нормативный срок (период существования здания, когда в нем можно работать, определенный государственными нормативными документами);

- во-вторых, делением эффективного срока жизни (срок жизни, определенный экспертным путем исходя из его внешнего вида, технического состояния, экономических и других факторов) на типичный срок физической жизни или на срок экономической жизни, (время, в течение которого объект можно использовать, извлекая из него прибыль) или на нормативный срок службы строения.

Если хронологический срок жизни здания или сооружения превышает нормативный, то величина физического износа (Иф) может также определяться по следующей формуле:

     Т_ХР

И_Ф = ------------- х 100%,                                                                 (15)

  Т_ХР + Т₀

где   Т_ХР - хронологический срок жизни объекта;

Т₀ - остаточный срок жизни объекта, определенный экспертным путем.

Рассмотренные способы расчета физического износа относятся к наиболее простым. Однако иногда сложно определить экономический и эффективный сроки жизни строения. Эту задачу решают специалисты -технические эксперты[9].

Физический износ, как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым. Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Износ считается устранимым тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов, счетчиков водяных и газовых, встроенных шкафов и т.д. К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта из-за влияния факторов, связанных с качественными характеристиками здания или сооружения. Например, в Можге на рынке недвижимости большим спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.). Поэтому складские помещения старого образца имеют неустранимый износ.

При оценке определения арендной платы складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ. Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой “старого” складского помещения, аналогичного оцениваемому).

Определив износ оцениваемого объекта, необходимо вычесть его из полной восстановительной стоимости.

глава 3. опыт организационной деятельности по управлению имуществом муниципальных образований

 

3.1. Содержание методики формирования арендной платы за пользование
нежилыми помещениями в Удмуртской Республике

В настоящее время в г. Ижевске установлен единый порядок сдачи, учета и оформления права аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, который распространяется на следующие объекты[10]:

- здания, строения и нежилые помещения в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности, в том числе здания и строения, ранее переданные на баланс другим юридическим лицам;

- здания и строения, построенные за счет пяти-семипроцентных отчислений на строительство объектов культурно-бытового назначения, независимо от ведомственного подчинения балансодержателя;

- встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для удовлетворения социальных потребностей населения (в том числе по услугам торговли, общественного питания, бытового обслуживания), независимо от ведомственного подчинения балансодержателя, согласно постановления Верховного Совета Удмуртской Республики "О ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий в 1992 г."  и распоряжения Госкомимущества РФ «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» .

Получение права аренды реализуется проведением коммерческих конкурсов или целевым назначением. Право сдачи в аренду нежилых помещений в нежилых домах осуществляется на основании решения городского Комитета по управлению имуществом. При сдаче в аренду нежилых помещений, меняющих свое функциональное назначение, решение Комитета принимается на основании решения комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города и Администрации г.Ижевска. В случаях сдачи в аренду отдельно стоящих зданий, строений - на основании постановления Главы местного самоуправления - мэра г.Ижевска.

При заключении договора аренды определяется:

- форма технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (выполнение этих работ силами и средствами арендатора, балансодержателя или стороннего подрядчика по соответствующему договору на обслуживание);

- порядок сдачи нежилых зданий (помещений) в субаренду. Арендная плата, определяемая по договору субаренды, не должна превышать плату, установленную договором аренды;

- пеня за несвоевременное внесение арендной платы взимается в размере 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки и взыскивается в бюджет;

- размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определяется исходя из восстановительной (балансовой) стоимости зданий (помещений), амортизационных отчислений, налога на добавленную стоимость;

- уровень инфляции учитывается путем корректировки размеров арендной платы с применением коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов.

Базой для оценки стоимости зданий (помещений) является восстановительная (балансовая) стоимость здания, определенная в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации и последующими нормативными актами по переоценке основных средств.

Здания, находящиеся в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, независимо от фактического срока службы, оцениваются в размере не менее 30% восстановительной (балансовой) стоимости.

Ам = Свос х Nам : 100

Рис.4. Методика определения величины арендной платы, применяемая
в Удмуртской Республике

Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) (рис.4) рассчитывается по формуле:

             С_ВОС.И                                          Ам

А_ПЛ = (--------- х Ен х Кк х Ктер + -------- ) х S_АР х Куд х НДС     (16)

              S_ОБЩ                                  S_ОБЩ

где А_ПЛ – годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), р.;

С_ВОС.И – восстановительная (балансовая) стоимость здания за минусом износа на дату заключения договора аренды, р.;

S_ОБЩ – общая площадь здания (помещения), кв.м.;

Е_Н – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;

К_К – коэффициент минимальной комфортности, принимается равным единице. При размещении объекта в подвале коэффициент комфортности снижается на 0,25, в полуподвальном помещении – на 0,12, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения – на 0,1, за каждый отсутствующий элемент обустройства при их потребности;

К_ТЕР – коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности;

А_М – сумма годовой амортизации, р.;

S_АР – общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв.м.;

К_УД – коэффициент, учитывающий текущее удорожание основных фондов;

НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Годовая амортизация здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:

                      Nам

Ам = Свос х ---------                                                                        (17)

     100                                                                                    

где С_ВОС – восстановительная (балансовая) стоимость здания, р.;

N_АМ – норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания, определяемая в соответствии с нормативными документами в Российской Федерации .

В случае значительных отклонений стоимости одного квадратного метра сдаваемого в аренду помещения, рассчитанного по восстановительной (балансовой) стоимости здания, от рыночной стоимости, расчет арендной платы производится по иной методике, утверждаемой Госкомитетом Удмуртской Республики по собственности или соответствующим органом государственной власти административной территориальной единицы Удмуртской Республики в случае делегирования последнему соответствующих полномочий.

С учетом изменения коэффициента, учитывающего текущее удорожание основных фондов включенного в расчет размера арендной платы, регулярно не реже одного раза в полугодие корректируются платежи  за аренду нежилых помещений, что предусматривается в договоре аренды.

Величина коэффициента, учитывающего удорожание основных фондов, определяется отношением фактического средневзвешенного индекса удорожания затрат в строительстве к ценам 1984 г., рассчитанного Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Удмуртской Республики на дату заключения договора аренды, к фактическому средневзвешенному индексу удорожания затрат в строительстве на дату проведения последней переоценки основных фондов, учтенного при определении восстановительной стоимости зданий.

При расчете арендной платы учитывается средневзвешенный индекс удорожания затрат в строительстве по отраслям народного хозяйства к ценам 1984 г., рассчитанный Управлением государственной вневедомственной экспертизы проектов при Госстрое Удмуртской Республики. Капитальный ремонт нежилых зданий (сооружений) осуществляется в соответствии с договором аренды на его проведение и в состав арендной платы не включается.

Плата за землю, другие налоги, коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются и возмещаются арендатором балансодержателю по отдельному договору.

При расчете арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры, и находящиеся под охраной государства, учитывается историко-культурная ценность здания-памятника, сложность его архитектурного оформления и степень износа. Для оценки памятников истории и культуры Министерством культуры Удмуртской Республики создается экспертная комиссия с привлечением специалистов по указанным вопросам.

Сверх арендной платы в г. Ижевске арендаторы оплачивают коммунальные услуги (отопление, капитальный ремонт, вывоз твердобытовых отходов, горячая и холодная вода), которые должны быть учтены в расчетах при сравнении с другими методиками формирования арендной платы.

3.2. Особенности определения арендной платы за пользование нежилыми
помещениями в г. Можге и Можгинском районе

Арендная плата за нежилые помещения устанавливается в соответствии с Положением «О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения)», утвержденным Постановлением Мэра г. Можги[11].

Размер годовой арендной платы за нежилые помещения определяется по следующей формуле:

Ап = (Сс х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х S) : 10,                       (18)

где Сс – расчетная стоимость строительства за один кв.м.;

Киз – коэффициент износа;

Км – коэффициент качества строительного материала;

Кт – коэффициент типа строения;

Кd – коэффициент вида деятельности;

Кр – коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения.

Киз рассчитывается по формуле:

Киз = (100% - % износа) : 100%                                                      (19)

Км равен 1,5 (кирпич); 0,8 (дерево, кирпич); 0,6 (дерево); 1,0 (железобетон и прочее).

Кт равен 0,3 (производственное или складское неотапливаемое помещение); 0,5 (производственное или складское отапливаемое); 1,0 (прочее).

Кз – определяется путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на ставку земельного налога последней оценочной зоны.

Кнж рассчитывается по формуле:

Кнж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆,                                                         (20)

где коэффициенты К₁ – К₆ могут иметь следующие значения[12]:

К₁ (размещение помещения) равен 0,54 (в отдельно стоящем строении); 0,49 (в надземной встроенно-пристроенной части строения); 0,26 (в чердачном помещении (мансарде)); 0,22 (в полуподвальном помещении); 0,19 (в подвальном помещении);

К₂ (степень технического обустройства помещения) равен 0,27 (при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления); 0,16 (при наличии водопровода, канализации, центрального отопления); 0,10 (при наличии водопровода, канализации);

К₃ (использование прилегающих территорий) равен 0,27 (при наличии огороженной прилегающей территории); 0,16 (при наличии неогороженной прилегающей территории); 0,01 (при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию);

К₄ (высота потолков в помещении (средняя величина по арендуемым помещениям) равен 0,07 (при высоте потолков свыше 3,0 м); 0,04 (при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м); 0,02 (при высоте потолков менее 2,6 м);

К₅ (удобство использования) равен 0,54 (при расположении от центра г. Можги в радиусе 1000 м); 0,0 (при удаленности от центра более 1000 м);

К₆ (при выходе на общегородские магистрали равен) 0,45 (при К₅ = 0,0); 0,19 (при выходе на прочие транспортные магистрали, а также при К₅ = 0,54).

Постановлением Администрации г. Можги определены и значения коэффициента вида деятельности (Кd), используемые при расчетах стоимости и размера арендной платы за нежилые помещения (здания). Государственной собственностью в городе Можге управляет и распоряжается Комитет по управлению имуществом г. Можги. Комитет по управлению имуществом г. Можги обеспечивает инвентаризацию и оценку государственного имущества, проводит работы по разграничению государственной собственности, ведет реестр федерального, государственного и муниципального имущества, находящегося на территории или в собственности г. Можги.

Комитет по управлению имуществом г. Можги также имеет право выступать арендодателем, оформлять договоры аренды, осуществлять передачу прав (по конкурсу или на аукционе) на аренду, в том числе долгосрочную. С целью повышения ответственности арендаторов за соблюдение взятых ими на себя обязательств Администрация г. Можги обязала Комитет по управлению имуществом обеспечить включение в договоры аренды следующих положений[13]:

- размер арендной платы в разовом порядке может быть увеличен (до пятикратного размера) в случае нарушения арендатором положений договора (предоставление субаренды без соответствующего оформления и т.д.). Решение по этому вопросу принимается арендодателем без согласия с арендатором;

- задержка поступлений по арендной плате и коммунальным услугам на срок более трех месяцев является основание для расторжения Комитетом по управлению имуществом договора аренды в одностороннем порядке.

3.3. Предложения по улучшению управления имуществом

В настоящее время в сфере аренды государственной и муниципальной собственности существуют различные подходы к определению арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы приведена в табл.4. Как видим из приведенных данных, недостатками методики Госкомитета УР по собственности следует признать использование устаревших нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений, учитывающих область деятельности арендатора, а также недостаточность учитываемых факторов при определении величины арендной платы, которые характеризуют качество строительных материалов. Методика определения арендной платы, применяемая в г. Можге, имеет более широкий диапазон учитываемых факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта и ставку арендной платы. Введены коэффициенты качества строительного материала, учитывающие удобство коммерческого использования, транспортную доступность.

Таблица 4

Сравнительная характеристика методик определения
арендной платы за пользование нежилыми помещениями

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Удмуртская Республика	г. Можга
1	2	3
1. Область и вид деятельности арендатора	Учитывается через ЕН	Кd – коэффициент вида деятельности
2. Зонально-территориальное расположение	КТЕР – коэффициент территориальной зоны	КР – коэффициент зонального расположения
3. Качество строительного материала	-	КМ – коэффициент качества строительного материала
4. Инфляция	КУД – коэффициент удорожания	Учитывается через стоимость нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК – коэффициент минимальной комфортности	КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения
6. Тип зданий	Учитывается через восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ – коэффициент типа здания
7. Износ	Учитывается через остаточную стоимость здания	КИЗ – коэффициент износа
8. Срок окупаемости	Учитывается через ЕН - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений по отраслям	10 лет

Продолжение табл. 4

1	2	3
9. Стоимость	Остаточная стоимость помещения	Стоимость нового строительства
10. Спрос на аренду помещения	-	-

Таким образом, для совершенствования методики формирования арендной платы за пользование нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к государственной собственности Удмуртской Республики необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.

Основываясь на приведенных выше методиках, используя действующие коэффициенты, рассчитана арендная плата по различным методикам. Результаты расчетов показаны на рис.5, 6. В табл.5 сведены результаты расчетов арендной платы по различным методикам.

АП = (12570 х 0,06 х 0,75 х 1,12 + 150) х 268 х 1,14 х 1,2 = 287260 р.

S = 268 кв.м.

Коэффициент, учитывающий НДС = 1,2

КУД = 1,14

А = (48,418,710 х 0,8) : (100 х 2500) = = 150 р.

КТЕР = 1,12 (городок Металлургов)

КК = 0,75 (подвал)

ЕН = 0,06 (торговля)

СБ = 31,142,374 : 2500 = 12570 р.

Ам = Свос х Nам : 100

Рис.5. Определение величины арендной платы, по методике, применяемой
в Удмуртской Республике

лет

кв.м.

АП = 13500 х 0,649 х 1,5 х 1,12 х 1,0 х 1,2 х 1,39 х 268 : 10 = 657989 р.

S = 268

КНЖ = 0,19 + 0,27 + 0,16 + 0,04 + 0,54 = 1,2 К1 = 0,19 (подвал); К2 = 0,27 (наличие инженерных коммуникаций); К3 = 0,16 (огражденная прилегающая территория); К4 = 0,04 (высота потолков до 3,0 м.); К5 = 0,54 (расположение остановки в радиусе 200 м); К6 = 0,19 (выход на прочие транспортные магистрали)

Кd = 1,2 (торговля)

КТ = 1,0

КР = 1,12

КМ = 1,5 (кирпич)

КИЗ = (100 – 35,1) : 100 = 0,649

СС = 13500 р.

КНЖ (рис.2.3)

Кd – посредническая – 2,0; научно-исследовательские институты – 1,0; медицина, спорт – 0,2; производство товаров народного потребления – 0,5

Рис.6. Расчета арендной платы по методике, принятой в г. Можге

 

Таблица 5

Сравнительная характеристика арендной платы

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Удмуртская Республика	г. Можга
1. Область и вид деятельности арендатора	Учитывается через ЕН	Кd = 1,2
2. Зональность территории расположения	КТЕР = 1,12	КР = 1,12
3. Качество строительного материала	-	КМ = 1,5
4. Инфляция	КУД = 1,14	Учитывается через стоимость нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК = 0,75	КНЖ = 1,39
6. Тип зданий	Учитывается через восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ = 1,0
7. Износ	Учитывается через остаточную стоимость здания	КИЗ = 0,649
8. Спрос	-	-
9. Срок окупаемости	Учитывается через нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений ЕН = 0,06	10 лет
10. Стоимость одного кв.м., р.	СБ = 12570	СС = 13500
11. Площадь помещения, кв.м.	S = 268	S = 268
12. Величина арендной платы	АП = 287260 р.	Ап = 657989 р.

Далее в табл. 6 рассчитаем ставки арендной платы для имеющихся в распоряжении Комитета по управлению имуществом нежилых помещений и произведем их анализ[14].

Таблица 6

Ставки арендной платы по различным методикам

Показатель	Оценка
	Оптимистическая  (100%)	наиболее вероятная (60%)	Пессимистическая (30%)
1. Арендная плата, р.
1.1. Удмуртская Республика	287260	172356	84828
1.2. г. Можга	657989	394793	197396
2. Себестоимость содержания, р.	101422	60853	30426
3. Прибыль, р.
3.1. Удмуртская Республика	185838	111503	54402
3.2. г. Можга	556567	333940	166970
4. Рентабельность, %
4.1. Удмуртская Республика	64,7
4.2. г. Можга	84,6
Примечание. Себестоимость содержания включает амортизационные отчисления, затраты на текущий и капитальный ремонт

Как видим из приведенных данных табл. 6, наибольшая арендная плата  получается при использовании методики г. Можги и Можгинского района. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения.

Заключение

Итак, важнейшим результатом реформ в России стали реальная децент­рализация власти, собственности и управления, превращение ре­гионов и территорий в реальных субъектов процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы собс­твенности - муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.

В процессе практической деятельности органов по управлению имуществом возникает много проблем. Целью данной дипломной работы стала попытка обозначить эти проблемы и найти пути их решения.

Формирование и развитие механизма управления муниципальным образованием предполагает четкое установление основных зависимостей, для чего требуется их изучение, включающее знание разновидностей зависимостей, умения распознать их, способность оценивать, учитывать и рационально использовать в совокупности или целесообразных комбинациях.

Основные формы и методы управления муниципальным имуществом, используемые Администрацией г. Можги через деятельность Управления имущественных отношений, служат стабилизации социально-экономической ситуации города и обеспечивают:

-   увеличение доходов в бюджет;

-   привлечение инвестиций;

-   развитие потребительского рынка, развитие социального комплекса.

Объектами муниципальной собственности в городах становят­ся прежде всего системы их жизнеобеспечения: водопроводная и канализационная сети, газовое хозяйство, электроснабжение, транспорт, жилой фонд и т.д. Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ как самим городам, так и населению. Прежде всего это экономическая вы­года - объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешев­ле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране - по ведомствам), благодаря упорядочению финансов со­держание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.

Муниципализация способствует становлению той экономичес­кой базы, благодаря которой появляется возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспо­собных членов общества (детей, инвалидов, престарелых), осо­бенно в критические для страны периоды.

Настоящая дипломная работа определяет основные направления совершенствования системы управления муниципальной собственностью в области аренды муниципального имущества. Постоянное совершенствование системы   управления   муниципальной собственностью   обусловлено необходимостью выполнения стоящих перед органами государственной власти создания задач создания условий для успешного развития экономики в Удмуртской Республике в целом.

Основной вопрос арендных отношений - определение размера арендной платы. В настоящее время существует несколько методик расчета арендной платы. Методика, применимая в Удмуртской Республике в настоящее время, имеет ряд значительных недостатков. Государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей.

Неэффективность использования муниципальной собственностью и управления ею приводит к недополучению доходов бюджетом. В области аренды государственной собственности назрело множество вопросов, требующих срочного решения, поэтому тема дипломной работы является своевременной и актуальной.

Как показали проведенные в работе расчеты, наибольшая величина арендной платы получается при использовании методики г. Можги и Можгинского района.

Необходимо также уделять большее внимание составлению реестра собственности, который содержит описание всех объектов муниципальной собственности с указанием основных характеристик, влияющих на установление арендной платы.

Список используемых источников и литературы

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. М.: Проспект, 2000. 48 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. М.: Проспект, 2002. 416 с.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1, часть 2. Ижевск: ИПК, 2002. 448 с.

4. О дополнительных полномочиях местных Советов в условиях перехода к рыночным отношениям: Закон РФ от 24.06.92г. № 343-1. // Российская газета. № 76, 1992.

5. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ. // Российская газета. № 109, 2003.

6. О предприятиях и предпринимательской деятельности: Закон РФ от 20.07.93г. № 445-1. // Российская газета. № 89, 1993.

7. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24.12.90г. № 443-1. // Российская газета. № 197, 1990.

8. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду: Указ Президента РФ от 14.10.92г. № 1230. // Российская газета. № 142, 1992.

9. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных областей, автономных округов, городов Москва, Санкт-Петербурга и муниципальной собственности: Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91г. № 3020-1 // Управление государственной собственностью в Кировской области: нормативная правовая основа. – Киров: Вятка, 2001. – с.50-58.

10.   О переоценке основных фондов (средств) предприятий и организаций: Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.92г. № 595. // Российская газета. № 86, 1992.

11.   О переоценке основных фондов в 1997г.: Постановление Правительства Российской Федерации № 1442 от 7.12.96г. // Шевелев В.А. Азбука бизнеса. М.: Учебно-информационный центр при ГНИ по г. Москве, 1998. 308с.

12.   О ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий в 1992г.: Постановление Верховного Совета Удмуртской Республики от 27.11.92г. // Известия Удмуртской Республики. № 154, 1992.

13.   Новые тарифы и ставки для населения на жилищно-коммунальные услуги: Постановление Администрации г.Ижевска от 27.12.02г. № 578, 578.1, 578.2 // Удмуртская правда. 2002. 31 декабря.

14.   О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения): Постановление Правительства Москвы № 668 от 16.09.93г. // Московские ведомости. № 29, 1993.

15.   Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности: Распоряжение Президента РФ от 18.03.92г. № 114-рп. // Управление государственной собственностью в Кировской области: нормативная правовая основа. – Киров: Вятка, 2001. – с.68-75.

16.   Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения: Распоряжение Госкомимущества Российской Федерации № 217-р от 5.02.93г. // Российская газета. № 29, 1993.

17.   О порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г.Ижевска: Решение Городской Думы от 24.05.99г. № 102 // Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. с. 96-117.

2. Литература

18.   Авакьян С.А. Об общих принципах организации местного самоуправления, М., Инфра-М, 2002. 254 с.

19.   Гайворонская К.Д., Глухова Л.М. Издержки производства и цена. Практикум для малого бизнеса: Учеб.пособие для экон.спец.ВУЗов / Под ред. гл.-кор. АМиР В.Г. Пушина. Ижевск: изд-во ИжГТУ, 1999. 128 с.

20.   Гайворонская К.Д., Горинов М.Н. Социально-экономическое прогнозирование: Учеб.пособие для экон.спец.ВУЗов / Под ред. д.э.н., проф. Н.Ф. Ревенко. Ижевск: изд-во ИжГТУ, 1997. 96 с.

21.   Кутафин О.Е. Конституционное право РФ. М.: Юридическая литература, 2003. 463 с.

22.   Кутафин О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право России. М.: Юридическая литература, 2003. 406 с.

23.   Маренников М.М. Совершенствование форм и методов управления собственностью на стадии переходной экономики. Региональный аспект. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. 62 с.

24.   Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск: Издательский дом «Удмуртский университет», 2000. 121 с.

25.   Местное самоуправление в России: состояние, проблемы и перспективы. М.: Инфра-М, 2002. 319 с.

26.   Налоги и сборы. Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы. М.: Инфра-М, 2002. 45с.

27.   О составе затрат и единых нормах амортизационных отчислений. М.: Финансы и статистика, 2003. 224с.

28.   Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002. 664с.

29.   Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. М.: Инфра-М, 1997. 496с.

30.   Фадеев В.И. Муниципальное право России М.: Юридическая литература, 2003. 399 с.

---

[1] Фадеев В.И. Муниципальное право России, М., 2003. С. 77

[2] Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск, 2000. С. 123

[3] Местное самоуправление в России: состояние, проблемы и перспективы, М., 2002. С. 88.

[4] Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина. М, 2002. С. 341.

[5] Фадеев В.И. Муниципальное право России, М., 2003. С. 205.

[6] Авакьян С.А. Об общих принципах организации местного самоуправления. М., 2002. С. 90

[7] Управление государственной собственностью: Учебник под ред. д.э.н. проф.В.И.Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. М., 1997. С.101.

[8] О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения): Постановление Мэра г. Можги № 668 от 16.09.93г.

[9] Маренников М.М., Золотухин И.А. Трансформация форм и методов управления собственностью. Ижевск, 2000. С.54

[10] О ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий в 1992г.: Постановление Верховного Совета Удмуртской Республики от 27.11.92г. С.2.

[11] О порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения): Постановление Мэра г. Можги.

[12] Там же, с. 5.

[13]Новые тарифы и ставки для населения на жилищно-коммунальные услуги: Постановление Администрации г.Ижевска от 27.12.02г. № 578, 578.1, 578.2 // Удмуртская правда. – 2002. – 31 декабря.

[14] Гайворонская К.Д., Горинов М.Н. Социально-экономическое прогнозирование: Учеб.пособие для экон.спец.ВУЗов / Под ред. д.э.н., проф. Н.Ф. Ревенко. – Ижевск: изд-во ИжГТУ, 1997. с.43