Экономическая оценка эффективности инвестиций в объект жилищного строительства
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
САНКТ – ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО – СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет экономики и управления
Кафедра экономики строительства
Курсовая работа по
дисциплине “Экономическая оценка инвестиций”.
Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии
(строительство)»
Тема
курсовой работы:
Экономическая
оценка эффективности инвестиций
в
объект жилищного строительства
Проект выполнил:
студент группы 5-ЭС-IV
Сокуренко У. В.
Проверила:
Трушковская Е. Д.
Санкт-Петербург
2009
Содержание
Глава 1. Маркетинговые исследования рынка
1.1 Анализ недвижимости Санкт-Петербурга
1.2 Характеристика Московского района Санкт-Петербурга
1.3 Анализ недвижимости Московского района Санкт-Петербурга
Глава 2. Оценка эффективности вложений в строительство
объекта
Глава 1. Маркетинговые
исследования рынка
1.1 Анализ
недвижимости Санкт-Петербурга
Российский рынок
недвижимости в значительной степени зависит от ситуации на финансовом рынке,
который переживает сейчас не лучшие времена. Увеличение стоимости денег привело
к тому, что выросли ставки кредитования, а это повлияло как напрямую на
девелоперов, отразившись на рентабельности проектов, так и на покупательский
спрос, снизившийся в связи с недоступностью ипотеки и вследствие снижения
покупательской способности и уверенности в завтрашнем дне.
В итоге, отечественный
рынок недвижимости замер в ожидании. По прогнозам аналитиков, такая ситуация
может сохраниться как минимум ближайшие полгода, а затем еще значительное время
понадобится на то, чтобы оживление в сегменте спроса привело к появлению новых
проектов и росту рынка недвижимости в целом.
Рынок жилья Петербурга: общие тенденции за неделю
14 сентября – 21 сентября 2009 г.[1]
За прошедшую неделю цены
на вторичном рынке квартир понизились на 0,01%, средняя цена предложения
составила 82,9 тыс. руб. за кв. м. Строящееся жилье подешевело на 1,16% и
предлагалось в среднем по 72,8 тыс. рублей за метр.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Индикаторы цен на рынке квартир, комнат, офисной и торговой недвижимости
характеризуют общее состояние и тенденции различных сегментов рынка
недвижимости. Ценовые индексы показывают динамику средних цен предложения и
арендных ставок в различных сегментах рынка недвижимости. Индикаторы спроса
показывают активность покупателей на вторичном рынке и на рынке строящегося
жилья.
Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга
Индекс БН является индикатором текущего среднего уровня цен предложения
на рынке квартир Санкт-Петербурга, характеризует ситуацию и ценовые тенденции
на вторичном рынке и рынке строящегося жилья.
Индекс арендных ставок
на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга
Данный индикатор показывает соотношение текущей средней цены предложения
на рынке аренды квартир и комнат к январю 2008 года, характеризует изменение
арендных ставок на рынке жилья Санкт-Петербурга (за 100% принято значение
средней арендой ставки в рублях в январе 2008 года).
Индекс доходности от сдачи жилья в аренду в Санкт-Петербурге
Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при
покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге, % годовых.
1.2 Характеристика
Московского района Санкт-Петербурга
Московский район
Санкт-Петербурга - один из наиболее интересных и известных районов города. Он
был образован 20 июня 1919 года.
Московский район расположен
в центральной и южной частях Санкт-Петербурга и охватывает территорию,
протянувшуюся с севера на юг от Обводного канала до Пулково.
На севере он граничит с
Центральным и Адмиралтейским районами, на западе с Кировским и Красносельским,
на востоке с Фрунзенским, на юге - с Пушкинским.
На территории района
имеются 43 школы, 8 больниц, 6 кинотеатров.
В районе 98 улиц, 20
бульваров, 3 парка.
Границы района
Граничит с районами:
Адмиралтейским - граница
идет на восток от восточной стороны полосы отвода железной дороги
Санкт-Петербург - Гатчина по оси улицы Малой Митрофаньевской, далее на север по
оси Московского проспекта, на северо-восток по оси Обводного канала до западной
стороны полосы отвода Витебской железной дороги;
Кировским - граница
проходит по оси Лиговского канала, по восточной стороне полосы отвода железной
дороги Санкт-Петербург - Сосновый Бор, затем по восточной стороне полосы отвода
Варшавской железной дороги, до продолжения западной стороны улицы Кубинской, по
северной стороне полосы отвода подъездной ветки Новый Порт - Дача Долгорукова,
по восточной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Гатчина до
продолжения оси улицы Малой Митрофаньевской;
Красносельским - граница
проходит по южной, западной и северной границам территории аэропорта Пулково,
далее идет на северо-восток по оси Лиговского канала и завершается у восточной
стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Сосновый Бор;
Фрунзенским - граница
идет на северо-восток по оси Обводного канала до Рузовского моста, далее на юг
по западной стороне полосы отвода Витебской железной дороги до Южной обходной
железнодорожной магистрали;
Пушкинским - граница идет
от Витебской железной дороги на юго-запад по северному берегу реки Волковки и
по северной границе земель АО «Кока-Кола». Затем граница поворачивает на юг по
восточной стороне Пулковского шоссе, включая в границы Московского района
транспортную развязку на пересечении с пушкинским шоссе, а также жилой
микрорайон восточнее дороги и памятник зеленого пояса Славы – «Пулковский
рубеж». Далее граница идет на юго-запад по восточной стороне Пулковского шоссе
и на северо-запад по южной стороне Волхонского шоссе 600 м до восточной границы
Пулковского питомника;
Ломоносовским районом
Ленинградской области.
Площадь
Расположение
Северная часть
современного Московского района - Московская застава - является промышленной
зоной.
Южная часть - массовая
застройка велась, в основном, в 1980-е годы.
В крайне южной части
района находятся аэропорты Пулково-1 и Пулково-2, авиагородок и созданное в
1960-е годы новое южное кладбище.
Население
Население района - свыше
300 тысяч человек.
Транспорт
Московский район имеет
более удобное транспортное сообщение, чем Фрунзенский и Красносельский районы.
Центральная, осевая
магистраль района (Московский проспект) соединяет федеральную трассу «Россия» с
центром города (Сенная площадь). Удобный доступ в аэропорт «Пулково», развитая
система станций метрополитена, целый ряд общегородских магистралей делают район
очень удобным в плане транспортного сообщения и с другими районами, и с
пригородом.
Аэропорты «Пулково-1» и
«Пулково-2» - международный.
Проходят две крупные
автомагистрали Северо-Запада - Московское и Киевское шоссе.
На территории района
расположено 6 станций метро, обеспечивающие связь жителей Московского района с
центром города.
Они связывают северные
районы с южными и соединяют отдаленные районы, например, Купчино с городом.
Здесь хорошо развита сеть
наземного пассажирского транспорта. В районе 10 автобусных, 10 троллейбусных, 7
трамвайных маршрутов.
Железнодорожные станции:
«Воздухоплавательный парк», «Проспект Славы», «Купчино».
Железнодорожные
магистрали, отходящие от Витебского, Балтийского вокзала, идущие через
Московский район, позволяют жителям района быстро и без лишних усилий
добираться до исторических пригородов: Петергофа, Пушкина, Павловска и до
дачных участков.
а) Станции метро: Московско-Петроградская
линия (2) – «Московские ворота», «Электросила», «Парк Победы», «Московская», «Звездная»
и «Купчино»;
б) Основные транспортные магистрали:
Витебский проспект, Московский проспект, переходящий в Пулковское шоссе,
Московское шоссе и другие. Эти автомагистрали связывают центр Санкт-Петербурга
с пригородами.
в) Связь с другими
районами города: Московский - Адмиралтейский - Московский проспект, Малая
Митрофаньевская улица, набережная Обводного канала;
Московский - Кировский -
Краснопутиловская улица, Ленинский проспект;
Московский - Фрунзенский
- проспект Славы, Витебский проспект, улицы Благодатная и Типанова (через
путепровод).
Промышленность
С середины XIX века на
территории нынешнего Московского района стали строиться промышленные
предприятия: завод «Ретшке» (ныне «Вагонмаш» им. Егорова), товарищество
Санкт-Петербургского механического производства обуви («Скороход»), общество
русских электротехнических заводов «Сименс-Гальке» («Электросила»), мыловаренный
завод Жукова (ныне АО «Аист») и другие.
Московский район не
относится к крупным - по площади - районам. 70% прибыли, получаемой
предприятиями, базирующимися в Московском районе, отчисляется в городской
бюджет. На территории района действуют около 49 крупных промышленных
предприятий. Основная масса их сосредоточена в северной части. По сути, почти
весь север района, кроме отдельных участков Московского проспекта и кварталов
вблизи Обводного канала, до метро «Электросила» - сплошная промышленная зона.
Центральная часть района практически без заводов и фабрик (если только не
считать авторемонтный завод у Варшавской). На юге - агрофирма "Лето",
ЦНИИ Крылова, Мясокомбинат, комбинат "Мельничный", автопарк, склады.
Большинство предприятий юга района находятся вдоль Пулковского и Московского
шоссе.
40% предприятий
Московского района - предприятия пищевой промышленности. Здесь находятся
«Самсон», «Пищевик», масложировой комбинат, сельскохозяйственные предприятия
фирмы «Лето», заводы фирм «Кока-Кола» и «Ригли».
Промышленные предприятия
(тяжелая промышленность):
Объединение «Ленинец»;
Объединение «Электросила»; Вагоностроительный завод имени Егорова. Промышленные
предприятия (легкая промышленность):
Швейное объединение
«Маяк»;Обувная фабрика «Скороход»; Фабрика по производству изделий из искусственной
кожи «Пролетарский труд»; Фирма «Мелодия»; химическая промышленность – «Аист» и
др.
Наука и образование
В районе находятся 139
образовательных учреждений.
Высшие учебные заведения:
Ветеринарный институт; Академия
гражданской авиации.
Научно-исследовательские
учреждения:
Пулковская астрономическая
обсерватория; НИИ «Гипроэнергомаш»; НИИ «Гипротранс»; НИИ «Гипрогор».
Памятники истории и
архитектуры
Московские триумфальные
ворота - 1834 -1838 гг. (арх. В. Стасов, скульптор Б. Орловский); Новодевичий
монастырь (бывший) и Новодевичье кладбище - первая половина XIX века (арх. Н.
Ефимов); Мемориальный комплекс площади Победы и др.
Культура и отдых
В районе находятся 53
учреждения культуры.
Учреждения культуры и
искусства:
Дворец культуры имени
Ильича; Дворец культуры имени Капранова и др.
1.3 Анализ
недвижимости Московского района Санкт-Петербурга
По статистике Restate.ru
Московский район – один из лидеров по продаже новостроек в Санкт-Петербурге.
15,22% жилья на первичном рынке продается на этой территории, и возможно, этот
показатель со временем увеличится. По информации из отдела строительства,
инвестиций и землепользования Московского района, свободных пятен под застройку
в районе практически нет. Однако есть значительный ресурс - бывшие территории
промышленных предприятий. Сейчас на территории района идет проектирование и
строительство 74 объектов и ведутся изыскательские работы на 16 земельных
участках. Московский район занимает площадь 7107 га. В районе 85 улиц общей
протяженностью 152,3 километра, 3 парка, 40 скверов, 17 бульваров, 9 садов.
Общая площадью зеленых насаждений - 1645,5 гектаров. Жилищный фонд района
- 1096 жилых домов (102577 квартир), общей площадью 5433,1 тыс.кв.м.
Московский район относится к промышленно развитым районам города и входит в
пятерку крупнейших, обеспечивающих около 60% производства промышленной
продукции. Определяющими отраслями для района являются машиностроение (включая
станкостроение и приборостроение) и пищевая промышленность. Здесь расположен
целый ряд важных для города предприятий: "Электросила" (концерн
«Силовые машины»), ЗАО "Вагонмаш", заводы Холдинговой компании
"Ленинец", ОАО "Автоарматура", ОАО "Механический
завод" и другие. Значительное количество предприятий, возможно, будет
перенесено за пределы города, что даст возможность новому жилому строительству
в Московском районе. Стратегическим планом Санкт-Петербурга предусматривается развитие
территории международного аэропорта «Пулково» включающего строительство
пассажирского терминала новых причалов для самолетов, новой диспетчерской
башни, многоярусного паркинга для автомобилей, офисного здания авиакомпании,
гостиницы для транзитных пассажиров и экипажей. Зоной особой деловой активности
и инвестиционных вложений в ближайшие годы будет нежилая территория,
прилегающая к аэропорту "Пулково". Практически это первый
крупный земельный участок, выставленный на торги и предназначенный для коммерческой
застройки. Городом выполнена за счет собственных кредитных средств инженерная
подготовка данной территории и строительство объектов инфраструктуры.
Кардинальным образом меняется и территория вдоль Пулковского шоссе, которая
становится популярной торговой зоной. В Московском районе идет множество
строек. Проекты по строительству жилых объектов на территории района ведут
компании «ЛЭК», «Сэтл Сити», «Городская домостроительная компания», «Трест-36»,
«Строительная корпорация «Элис» и ряд других.
Московский район называют
«южными воротами» города и прочат ему будущее одного из престижных, элитных
районов. Безусловно, здесь есть ряд проблем, которые мешают сегодня развитию
этой части Санкт-Петербурга – например, недостаточность метро, инертность инвесторов
по отношению к промзонам. Но можно с уверенностью сказать, что Московский район
становится престижным, его облик меняется. Архитектурные противоречия между
кварталами сталинской застройки и кварталами хрущевских пятиэтажек могут быть
через краткое время сглажены благодаря городским программам реновации
территорий. Освоение бывших промышленных территорий дает возможности для нового
будущего строительства. Новостройки, запланированные к сдаче в ближайшие 2
года, поднимаются, невзирая на кризис.
Изменения цен на квартиры (21.09.2009)
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
Текущие средние цены предложения на рынке
аренды жилья (руб./месяц)
В течение последних лет Московский
район уверенно удерживает лидерство по объемам ввода нового жилья. Развитая инфраструктура,
комфортабельная застройка, парковая зона – все это делает Московский район
очень привлекательным и для инвесторов-строителей, и для покупателей.
[1] www.bn.ru