Генеральный план города и размеры арендной платы земли в Минске
Данная
контрольная работа раскрывает вопросы генерального плана города и размеры
арендной платы земли в Минске. Работа состоит из трех частей. Во введении
определены, актуальность работы, характеристика литературных источников,
использованных при написании работы и другие вопросы.
В первой
части мы рассмотрим генерального плана города Минска. Искусство разработки
генерального плана города – это искусство предвидения, основанное не на
художественной интуиции, а на логике жизни. Основным критерием качества города,
как архитектурного произведения, является уникальность его образа, но вместе с
тем внутри этого произведения люди должны комфортно жить и их расходы на жизнь
и на «создание» градостроительного произведения должны быть соразмерны их
доходам. Сегодняшний генеральный план большое отличается функциональностью и
экономичностью, внимание также уделено вопросам решения транспортной проблемы в
белорусской столице, в частности создания новых транспортных артерий, развязок.
Его девиз «Главное, чтобы человеку было удобно».
В будущем
предполагается, что в Минске в сфере производства будет занято до 35% его
жителей (снижение до 5%), а в сфере услуг – до 60% (прирост до 5%). При этом
предельное внимание направлено на необходимость решения проблемы, связанной с
выносом промышленных предприятий за черту города.
Во второй
части контрольной работы мы изучим вопросы арендных отношений в городе Минске.
На сегодняшний день вносится масса корректировок в законодательную систему по
этому вопросу, так как система требует усовершенствования. Наша задача здесь
раскрыть понятие, что же является сутью заключенного договора об аренде,
соответственно законодательной базы Республики Беларусь. В третьей части нашей
работы составим схему оформления материалов для предварительного согласования
места размещения объекта во Фрунзенском районе города Минска. Изучим
необходимые процедуры для составления пакета документов.
Целью в
данной контрольной работе является исследование и аренды земли в городе Минске.
Объектом исследования является земельное администрирование. Предметом
исследования является генеральный план города Минска.
Генеральный
план города Минска – это документ, определяющий политику развития территории в
городе Минске.
Три
утверждаемые Декретом Президента Республики Беларусь части Генерального плана г. Минска
содержат: 1 – политику развития территорий, 2 – систему градостроительных
регламентов, 3 – проектное решение по развитию территорий.
Де-факто
Генеральный план г. Минска был утвержден на сессии Мингорсовета в 2001 г.
как План функционального использования территорий г. Минска с режимами
развития и застройки. С 2003 г. у Минска будет согласованный с 18
министерствами и Мингорисполкомом Генплан де-юре на базе уточненного Плана.
В чем
особенность нового Генерального плана как стратегического документа по
управлению городским развитием? К наиболее существенным составляющим можно
отнести три главные идеи – «каркаса», «экономическая» и «правовая».
В первой идее
– каркаса – реализуется не абстрактная, а вполне конкретная звездообразная
планировочная форма города с многофункциональной плотной застройкой,
регулируемой по разработанным регламентам. Это зоны общественной жизни города,
приближенные к массовому, доминирующему как сегодня, так и в перспективе
пассажирскому транспорту.
«Экономическая»
идея Генплана реализуется через соответствие между градостроительной ценностью
места, потенциальной ценой земли и интенсивностью ее использования и застройки.
«Правовая» составляющая
Генплана разработана во 2-й части документа в системе правил и регламентов,
адресованных конкретным инвесторам и землепользователям и позволяющих
формировать европейское качество городской среды нашей столицы.
Может ли новый
Генеральный план гарантировать формирование Минска как значительного
произведения архитектуры? Генеральный план не определяет стиль застройки
микрорайонов и общественных центров, но в нем заложена целая система мер,
препятствующая однообразию – это и ограничение размеров планировочного модуля
застройки, управление застройкой каждого участка как самостоятельного
авторского инвестиционного проекта, обязательная интеграция функций в
общественно значимых зонах, управление силуэтом города, ретроразвитие в историческом
ядре и постепенный вывод из массового употребления КПД как наследия прошлого.
Конкуренция архитектурных идей и инвестиционных программ – тоже залог отсева
серости и провинциальности в застройке столицы.
Последней
особенностью нового Генерального плана является то, что его планируется открыто
опубликовать, сняв прошлые режимы секретности и таинственности, сделав всех
минчан-инвесторов потенциальными соавторами своего города.
Для города Минска был принят планировочный каркас как зона влияния
основных городских проспектов и магистралей. Плотность застройки и состав
функций зон каркаса изменяется как с удалением от городского ядра, так и в
поперечном направлении от проспектов. Выделить в планировочном каркасе 100-метровую,
400-метровую и километровую зоны, а также межкаркасные пространства, по которым
происходит снижение интенсивности градостроительного освоения территории и
стоимости земли [3]. Градоформирующая сила осей планировочного каркаса
определяется развитостью по этим направлениям пассажирского транспорта, и
прежде всего – метрополитена. Преимущественное развитие города на основе
требований планировочного каркаса позволит сохранить «зеленые клинья» и
ландшафтно-рекреационные территории г. Минска.
Было принято, что г. Минск в границах перспективной городской
черты для целей комплексного планирования и управления застройкой
подразделяется на семь планировочных секторов. Южный сектор формируется на базе
Октябрьского и Ленинского административных районов, Юго-западный сектор – на
базе Московского района, Западный сектор – на базе Фрунзенского района,
Северный сектор – на основе Центрального и Советского районов, Северо-восточный
сектор – на основе Первомайского и Партизанского районов, Юго-восточный сектор
– на основе Заводского района, Центральный сектор (зона) – совпадает с
границами 2-го территориального пояса, т.е. с границами 2-го транспортного
кольца.
Для городских секторов должны разрабатываться Генеральные и
Детальные планы, обеспечиваться сбалансированное развитие их жилых,
общественных, производственных и ландшафтно-рекреационных территорий. Сектора
могут рассматриваться как единицы перспективного административного устройства
столицы Республики Беларусь.
В г. Минске выделены территории, предназначенные для
застройки (жилые, производственные, общественные) и не предназначенные для
застройки или существенно ограниченные в градостроительном развитии и
урбанизации территории природно-ландшафтного комплекса (включая
ландшафтно-рекреационные, сельско- и лесохозяйственные, природоохранные,
ландшафтно-рекреационные специального назначения), и территории
инженерно-транспортной инфраструктуры. Система градостроительных регламентов
Генерального плана г. Минска должна защитить незастраиваемые территории от
застройки, а на застраиваемых обеспечить их эффективное использование,
формирование полноценного рынка городских земель и городской среды [4].
Все территории г. Минска, как застраиваемые, так и
незастраиваемые, для обеспечения экологического комфорта подлежат озеленению.
Генеральным планом г. Минска устанавливается процент озелененности каждого
типа территорий и участков.
Основными градостроительными регламентами территорий г. Минска
и территорий в пределах перспективной городской черты являются 4 основных типа
– функциональное использование, разрешенная застройка, разрешенные параметры,
разрешенная форма освоения.
Около 15%
производственных территорий города размещено в центральной зоне (I и II пояса);
около 13% этих территорий заняты неструктурообразующими производствами с
недопустимыми для этой зоны показателями экологической опасности и санитарной
классификации.
б) В зонах
планировочного каркаса размещено только 27% производственных территорий города,
из которых 32,5% не соответствуют установленным градостроительным регламентам.
в)
Отсутствуют различия в интенсивности использования производственных территорий,
расположенных в различных градостроительных поясах и имеющих средний по городу
показатель Кин – 0,4.
Задачи
А. Выделение
в городе 5 типов производственных территорий: П1, П2, П3, П4-ко, П5-кс с
преимущественным развитием производственных территорий класса П3, П4-ко по всем
секторам города. Дифференциация производственных территорий и регулирование
застройки осуществляется в соответствии с регламентами «Плана…», Часть II, III.
Б. Преимущественное
размещение и развитие производственных территорий в зоне планировочного каркаса
города, за исключением городского ядра, при учете их структурообразующей
значимости и санитарной классификации.
В. Осуществление
дифференциации интенсивности использования производственных территорий в
соответствии с планировочными поясами города и градостроительной ценностью
территорий.
Г. Преобразование
экономическими методами части существующих производственно-коммунальных
территорий, расположенных в градо-экономически значимых местах, в общественные
или территории смешанной жилой застройки и осуществление такой политики до 2020 г.
2.
Определение размеров арендной платы и платы за право заключения договора аренды
В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса Республики
Беларусь, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование [1, c. 577]. Законодательство
Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а
именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для
его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят
диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не
урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
Выделение отдельных видов договора аренды осуществляется в
законодательстве по объектам договора (видам сдаваемого в аренду имущества). Для чёткого отграничения
договора аренды от других гражданско-правовых договоров следует выделить
отдельные его признаки, которые прямо и косвенно следуют из законодательства.
В соответствие с определением, договор аренды является
консенсуальным, двусторонним, возмездным.
Консенсуальность договора аренды определяется тем, что договор
считается заключенным с момента достижения соглашения по его существенным
условиям и его вступление в силу не связано с передачей вещи, в отличие от
реальных договоров, которые считаются заключёнными с момента совершения
какого-либо действия.
Договор аренды также несомненно является двусторонней сделкой, т. к.
для его заключения необходимо согласованное выражение воли двух сторон и данный
договор устанавливает права и обязанности для обеих сторон.
По определению, договор аренды также является возмездным, т. к.
имущество во временное владение и пользование предоставляется за плату. В
случае предоставления имущества безвозмездно стоит вести речь о другом
институте гражданского права – договоре безвозмездного пользования (ссуды).
Сначала
отдел технического развития выбирает место для строительства дома. На этом
этапе основное внимание уделяется району будущего строительства. Это может быть
как район с развитой инфраструктурой, хорошим транспортным сообщением,
экологией, так и район, требующий освоения – создание новых либо замену старых
инженерных сетей, создание инфраструктурного комплекса и т.д.
Далее
компания должна согласовать возможность строительства жилого дома с большим
числом городских инстанций и ведомств для получения разрешения на
проектно-изыскательские работы (ПИР). Заказчик письменно обращается в
Мингорисполком о разрешении проектирования объекта. Мингорисполком поручает
Комитету архитектуры и градостроительства (КаиГ МГИ) и Комитету
строительства и жилищной политики (КСиЖП МГИ) и далее следует поручение РУП
«Проектный институт Белгипрозем» о подготовке материалов предварительного
согласования места размещения объекта.
Затем
Комитет строительства и жилищной политики МГИ проверяет финансовую
состоятельность Заказчика и землеустроительная и геодезическая служба (ЗиГС)
выдает заключение о возможности принятия решения на проектирование. Затем КАиГ
готовит схему размещения объекта. После чего Заказчик получает технические
условия на разработку эскизного проекта в ГАИ, МЧС, ЦГиЭ, Минприроды,
Минскзеленстрое. И только после этого заключается договор с проектным
институтом на разработку эскизного проекта.
После
разработки эскизного проекта идет согласование с КАиГ МГИ и Заказчик получает
заключение. При положительном заключении собираются технические условия
эксплуатирующих служб города на проектирование, после чего они направляются
обратно в КАиГ и Решением городской комиссии рассчитывается долевое участие в
развитии отраслей городского хозяйства. Далее КАиГ решение городской комиссии и
материалы дела по предварительному согласованию места размещения объекта
направляет ЗиГС, который готовит проект решения МГИ на проектно-изыскательские
работы. Согласуется с Заказчиком и администрацией района.
Следующий
этап – решение МГИ на проектно-изыскательские работы и регистрация в Минюсте.
На основании решения на проектно-изыскательские работы Заказчик заключает
договор с проектным институтом на разработку строительного проекта, который в
свою очередь согласуется в КАиГ и выдается заключение. Следующим этапом
получаются бланки согласований для строительства инженерных сетей в КАиГ.
Далее, Экологическая экспертиза делает заключение по проекту и выдает
экологический паспорт объекта. Заключения по проекту выдают так же ЦГиЭ и МЧС.
И на последнем этапе согласованный проект или утверждаемая часть проекта
проходит экспертизу.
Итак,
мы увидели только первую половину пути до начала строительства дома.
После
этого Заказчик оформляет земельный участок в РУП «Минское городское агентство
по государственной регистрации и земельному кадастру». Далее Заказчиком
проводится тендер на строительство объекта. Протокол проведения тендера
регистрируется в министерстве строительства и архитектуры. И, наконец, в
Инспекции Госстройнадзора получается разрешение в зависимости от сложности
объекта либо на поэтапное производство работ (подготовка площадки, фундамента и
т.д.). либо на подготовку площадки и далее весь объект целиком.
В заключении хотелось бы отметить, что генплан развития столицы до
2030 года был утвержден указом главы государства в 2003 году. Уже в нынешнем
месяце руководство города еще раз проанализирует этот документ и внесет
предложения по его корректировке. Виктор Никитин отметил, что в Минске на
сегодняшний день не хватает площадей для строительства, в частности, жилых
домов. – Городские власти ставят задачу ежегодно сдавать не менее миллиона
квадратных метров жилья, а через пять лет – уже два миллиона, – сообщил Виктор
Никитин. – Для этого либо понадобятся дополнительные территории, либо придется
пересмотреть подход к проектированию нового строительства на месте частного
сектора, иными словами – повысить плотность застройки. До недавнего времени в
Минске действовал норматив – около 10 тысяч квадратных метров жилья на гектар.
Теперь есть смысл эту цифру увеличить. Так, например, в Москве пересмотрели
градостроительные нормы и пришли к выводу, что на один гектар должно
приходиться 14 тысяч квадратных метров жилья. В целом же площадей в столице не
хватает под строительство не только жилых домов, но и других не менее значимых
объектов. Сегодня проектировщики заняты разработкой планов по эффективному
использованию территорий, которые освободятся после выноса за черту города ряда
крупных промышленных предприятий. Многие из них находятся в центральной части
столицы. Виктор Никитин подчеркнул, что на их месте планируется сооружать
преимущественно административные здания, но возможно появятся и комбинированные
с жильем объекты – такому варианту сегодня отдают предпочтение в Европе. Наши
архитекторы, например, рассматривают проект возведения многофункционального
комплекса на улице Кирова, где на нижних этажах разместятся офисы, шесть-семь
этажей займут гостиничные номера, а над ними соорудят квартиры, которые будут
сдаваться в аренду.
Предварительное согласование места размещения объектов строительства проводится при предоставлении земельных участков для целей строительства объектов, в том числе для индивидуального жилищного строительства, а также:
– в границах сельских поселений в случае отсутствия градостроительной документации о застройке земельного участка под спрашиваемые цели, разработанной и утвержденной в установленном порядке;
– на земельных участках с наличием зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности заявителя, в случае изменения цели их использования.
При отводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и из земель обороны, на которые требуется решение Правительства РБ по изменению категории земель, порядок предварительного согласования по размещению объектов строительства определяется нормативными правовыми актами указанных органов государственной власти.
1. Гражданский кодекс / Электронная база
нормативно-правовых актов «Консультант-плюс» // Консультант Плюс: Беларусь
[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ.
Беларусь. – Минск, 2010.
2. Кодекс о земле/ Электронная база
нормативно-правовых актов «Консультант-плюс» // Консультант Плюс: Беларусь
[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ.
Беларусь. – Минск, 2010.
3. Проект TACIS/ Электронная база
нормативно-правовых актов «Консультант-плюс» // Консультант Плюс: Беларусь
[Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ.
Беларусь. – Минск, 2010.
4. http://a-h.by/s153/archives/Generalnyj_plan_goroda_Minska_-_perspektivnoe_ispolzovanie_territorii.html
5. http://www.interfax.by/article/55720