Законодательство в сфере недвижимости
Федеральное
агентство по образованию
Государственное
образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Читинский государственный
университет» (ЧитГУ)
Институт
переподготовки и повышения квалификации
Кафедра экономики
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
«Теория и практика оценочной деятельности»
Вариант 10
Чита 2010
1. Правовые аспекты экономики недвижимости
Характерной чертой рыночных отношений в сфере
недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы,
регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно
важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль
региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой
совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых
государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие
правовые нормы.
Систему законодательства образуют различные законы, а
также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости
(прил. 6).
Источники права подразделяются на две основные группы:
федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними
нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов
РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего
российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и
иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать
положениям Конституции РФ.
В Конституции РФ решаются вопросы В Конституции РФ
решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому
законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является
предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться
как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий
между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа
законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных
правоотношений.
Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов
РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между
федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон
(ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы
регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ
являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и
федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе
которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости
развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов
выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной
жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»),
Жилищный кодекс РФ и другие акты.
В то же время законодательство в сфере недвижимости
невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в
состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные
правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по
предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и
«принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты
субъектов Российской Федерации».
Жилищный кодекс РФ включает почти все жилищно-правовые
нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (глава «Наем жилого помещения»), а также
содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения
его в действие.
Жилищный кодекс является наиболее полным и
кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и
конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино
правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного
законодательства.
Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения,
складывающиеся в связи с пользованием жилыми помещениями. Вопросу регулирования
жилищных отношений в частном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется
недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся разнообразные формы
приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых
жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс
(например, понятие «частный жилищный фонд», «приватизация» и др.).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество
в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное
право может быть оспорено только в судебном порядке.
2. Правовые основы аренды недвижимости
Основным источником гражданско-правового регулирования
арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл.
34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все
виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды
арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также
распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той
части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему
виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует заметить, что многие нормы
(гл. 34ТК РФ) имеют диспозитивный характер, что позволяет сторонам в договоре
определять ряд своих отношений иначе, чем в законе, а законодательные положения
использовать как запасной вариант - когда иное не предусмотрено в договоре.
Императивными являются в основном нормы, предусматривающие защиту прав сторон и
третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход повышает
правовой уровень арендных отношений и не противоречит принципу свободы
договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого
имущества предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых
регулируются ЗК РФ, В К РФ, Законом о недрах и Л К РФ. Аренда жилых, домов и
квартир осуществляется с учетом положений ЖК РФ, а передача в аренду
государственных и муниципальных предприятий регламентируется законами о
приватизации и другими подзаконными актами.
С нормы ГК РФ (гл. 34, 35), а также специального
законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды, применяются
в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках,
обязательствах и договорах.
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит
его собственнику - гражданину, предприятию или организации, а также лицам,
уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых
объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия,
за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, только с согласия собственника Министерство
государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями
только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в
хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать
в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные
участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды
средств на развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется
специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
собственники отдельных участков, в том числе граждане
(ст. 260 ГКРФ);
Лица, которым земельные участки выделены в постоянное
пользование - с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
уполномоченные государством органы (служба земельного
кадастра, земельные комитеты) — при сдаче в аренду земель государственной
собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
участков недр — уполномоченные государственные органы; участков
лесного фонда — уполномоченные государственные органы субъектов РФ;
водных объектов — органы исполнительной власти субъектов
РФ.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть
любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного
назначения могут быть граждане, у которых есть:
опыт работы на ферме не менее трех - пяти лет;
специальное образование - колледж, университет;
возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело
хозяйствовать, но и лично физически работать;
намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи
от нее.
3. Принципы оценки недвижимости
В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов,
представляющих собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников
рынка недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость.
Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном применении
приводят к достоверным заключениям о стоимости.
Наилучшее использование, или принцип полезности
Наилучшее использование представляет собой оптимальное
сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент
рыночных условий.
Принцип наилучшего использования основывается на
следующей предпосылке; верхняя граница цены, которую готов заплатить
покупатель, определяется его относительно наиболее выгодного использования
приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные
земельные участки имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим
наилучшим использованием. Однако указанное в отчете наилучшее использование
может не совпадать с текущим использованием оцениваемого имущества.
При определении наилучшего использования принимается во
внимание:
Рыночные условия (прежде всего, преобладающие способы
землепользования в окрестностях оцениваемого имущества);
Существующие нормы зонирования;
Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
Текущий способ использования имущества.
Наилучшее использование – это вероятное и юридически
разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое
является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его
наивысшей стоимости.
В отчете об оценке наилучшим может быть признано как одно
конкретное использование, так и последовательная смена различных способов
использования.
Диапазон способов использования земельного участка может быть
ограничен имеющимися на нем улучшениями: во-первых, для участка, свободного и
готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, во-вторых,
для участка с уже имеющимися улучшениями.
Если текущее использование не является наилучшим, то оно
может продолжаться до тех, пор пока стоимость земли при наилучшем использовании
не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем
использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например,
складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут
отвечать наилучшему использованию участка земли, на котором они находятся.
Однако если подобные объекты находятся в деловом квартале центральной части, в
полнее возможно, что в соответствии с принципом наилучшего использования
имеющиеся улучшения могут быть снесены, а участок отдан под строительство
офисного здания или торгового центра.
наилучшее использование может изменяться с течением
времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем
жилым домом. Допустим автострада, строительство которой было недавно закончено,
пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях
наилучшим пользованием участка может стать строительство мотеля, заправочной
станции, автосервиса или ресторана быстрого приготовления.
Список использованных источников
1.
Грязнова А.Г. Федотова М.А., Ленская С.А. Оценка бизнеса.- М.: Финансы и
статистика, 2005. – 735 с.
3.
Филиппов Л.А. Оценка бизнеса: - М.:КНОРУС, 2007.-750с.
4.
Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса: Учеб. пособие – СПб.:
Питер, 2007.-240с.
5.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса):Учебник/Под ред.
В.И.Кошкина- М.: ИКФ «ЭКМОС»,2004.-944С.
6.
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.:
Питер, 2007. – 416 с.
7.
Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика.2004. – 176 с.
8.
Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения.-М.:
Альфа-пресс, 2004.-325с.