Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости: земли населенного пункта Селивановского района

Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости: земли населенного пункта Селивановского района

Содержание

Введение

.Теоретические основы функционирования рынка индивидуального жилищного строительства

.1 Понятие и нормы индивидуального жилищного строительства

.2 Классификация индивидуального жилищного строительства

. Анализ рынка индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2011 - 2020 год

. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

. Предложения по повышению эффективности управления участками под индивидуальное жилищное строительство

Заключение

Список литературы

Приложение

Введение

индивидуальный жилищный строительство

Все люди стремятся обустроить свое жилье максимально удобным и комфортным для себя: одни предпочитают приобретать квартиру, которая имеет определенную планировку, и сделать в нём евроремонт, другие предпочитают приобрести дом, третьи желают его построить.

Проведенные реформы в жилищной [2] сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, сформирован новый слой собственников жилья как социальной базы жилищной реформы. Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Доля жилья под индивидуальные строительства постепенно увеличивается.

Земли под индивидуальное жилищное строительство - это территория земель, относящаяся к населенным пунктам. На участке ИЖС можно строить малоэтажный дом, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Участки ИЖС обладают рядом всем известных весомых преимуществ для строительства жилого дома капитальной постройки, поэтому на рынке загородной недвижимости и земельных участков этот тип земель пользуется всегда большим спросом.

Целью исследования являются факторы, оказывающие влияние на рынок индивидуальное жилищное строительство и разработка практических рекомендаций по повышению эффективности управления индивидуальным жилищным строительством Селивановского района.

Задачи :

1. Рассмотреть теоретические основы функционирования рынка индивидуальное жилищное строительство.

. Определить факторы, оказывающие влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

. Провести анализ рынка индивидуальное жилищное строительство Селивановского района

. Выработать предложения по повышению эффективности управления индивидуальное жилищное строительство Селивановского района и сделать вывод по эффективности управления ею.

Объект исследования: территория индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2014 - 2015 год .

Предметом исследования является рынок индивидуального жилищного строительства.

1.Теоретические основы функционирования рынка индивидуального жилищного строительства

.1 Понятие и нормы индивидуального жилищного строительства

В нашей стране существует [1] несколько категорий земли, каждая из которых делится на несколько видов разрешенного использования. Наиболее востребованная категория земли - это земли населённых пунктов, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует обычного человека решившего возвести дачу или загородный дом.

Для приобретения земли необходимо [1] знать:

1.   Категорию приобретаемой земли;

2.       Назначение использования земельного участка.

Категория и назначение использования земли позволяют законно построить собственный дом на участке как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения, либо запрещает это делать совсем.

Достоинства земельного участка ИЖС:

1. Дом даёт возможность получить прописку, т.е. будет адрес.

2.       При наличие прописки можно устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию и выписывать периодические издания.

.        В отношении земель ИЖС в стране действуют социальные нормы - обеспечение жителей социальной инфраструктурой.

.        Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Можно оформить налоговый вычет за построенное жилье.

5.       Земельный участок под ИЖС может приниматься в качестве залога различными, если Вы захотите получить целевой ипотечный кредит <#"902555.files/image001.gif">

^{Формула 1}

,где

См² - стоимость 1 кв.м участка ИЖС;

С_кв - стоимость участка ИЖС;

S - площадь участка.

Минимальные и максимальные цены предложений выбираются согласно заданным условиям выборки среди анализируемых предложений.

Влияние на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС от принадлежности к поселению и количества предложений на рынке (таблица 3.2)

Таблица 3.2. Влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС принадлежность к поселению по состоянию на май 2016г.

Анализ количества предложений показал, что наибольшее количество предложений в СП Малышевском (35%) - это близостью к МКАДу, что продавцы рассчитывают привлечь к приобретению участков под ИЖС для постоянного проживания жителей столицы. Меньше всего предложений в СП Новлянском (5%).

Анализ количества предложений на рынке участков ИЖС

Диаграмма 1

Средняя цена 1 кв.м земли наиболее высокая в СП Малышевского (492 руб.) - ориентация на более высокий покупательский спрос жителей столицы и близкое нахождение к МКАДу, вторая по стоимость СП Чертковское - ориентация на жителей г.Владимир, близость расположения к городу и наличие хороших дорог дает возможность предполагать, что здесь смогут покупать участки под ИЖС жители города. Минимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Малышевское (52 руб.), что связано с отсутствием документов на коммуникацию (газ, вода, электричество). Максимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Чертковское (700 руб.), т.к. 15км до Владимира и все документы на владение участком и коммуникации (газ, электричество, вода) есть в наличие.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м земли в зависимости от населенного пункта, в котором находятся анализируемые участки под ИЖС (таблица 3.3).

Таблица 3.3 Влияние на стоимость 1кв.м участков под ИЖС от населенного пункта по состоянию на май 2016г.

Анализ показывает, что наибольшее количество предложений в селении Горицы, что связано с близостью к г.Владимиру. Наименьшая цена за 1 кв.м в деревне Большое Угрюмово (52руб) - нет документов на коммуникации. Наибольшая за 1 кв.м - в деревне Ознобишено (7 500руб), т.к. это селение относится к Новой Москве.

Рассмотрим влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от размера участка (таблица 3.4).

Таблица 3.4 Влияние на стоимость 1 кв.м участков ИЖС от размера

Анализ полученных расчетов показывает, что наибольшее предложений на рынке участков площадью от 1 000 до 1 500 кв.м (включительно). Максимальная стоимость 1 кв.м согласно полученных данных у участков до 1 000 кв.м (т.к. обычно на них наибольший спрос). Наименьшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте свыше 4 000 кв.м (52 руб), но в данном случае - не работает правило - чем больше - тем дешевле - это в Большом Угрюмом, что связано с отсутствием документов на коммуникации. Наибольшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте от 1 000 до 1 500кв.м (7 500 руб), что связано с местонахождением в Новой Москве.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м в зависимости от ориентированности на крупные города (таблица 3.5)

Таблица 3.5 Влияние на стоимость 1 кв.м ориентированность на крупные города по состоянию на май 2016г.

Как показывают расчетные данные - самая высокая средняя стоимость 1 кв.м участка была выявлена у участков под ИЖС, которые ориентированы на покупателей г. Москвы -14,7 раз больше стоимости 1 кв.м участков, которые ориентированы на г. Владимир, а 1 кв.м участков под ИЖС, ориентированы на покупателей из г.Владимир, в 1,7 раз больше, чем стоимость 1 кв.м участков, которые ориентированы на коренных жителей района.

Стоимость участка под ИЖС - величина непостоянная. Цены на участки под ИЖС могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, и это приводит к изменению интересующих нас показателей.

Рассчитаем изменение стоимости 1 кв.м в зависимости от влияния факторов по формуле :

Формула 2

,где :

Р - величина, выражающая разнину между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

При получении величины, выражающей разницу между минимальным и максимальным значением, так же необходимо рассчитать процентное соотношение этих величин по формуле:

Формула 3

, где:

Р - величина, выражающая разницу между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

Итак, для расчета стоимости 1 кв.м участка под ИЖС:

а) по принадлежности к поселению (СП Малышева):

Р = 492 - 52 = 440

П=(440*100)/492=89

б) по принадлежности к населенному пункту (Ознобишево и Большое Угрюмово):

Р = 5364 - 52 = 5312

П = (5 312*100)/5 364=99

в) от размера участка (до 1 000 кв.м и свыше 4 000 кв.м)

Р = 1 675 - 52 = 1 623

П = (1 623*100)/1 675=97

г) городоориентированность (Новая Москва и прочее):

Р = 5 364 - 52 = 5 312

П = (5 312*100)/5 364=99

Результаты расчетов представлены в таблице 3.6.

Таблица 3.6 Изменение стоимости 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от влияния факторов по состоянию на май 2016 года.

На стоимость участков все факторы оказывают достаточно большое влияние, но на основании выполненных расчетов видно, что наиболее влияющими факторами на цену 1 кв.м участка под ИЖС являются принадлежность населенному пункту и городоориентированность на крупные города (Москва, Владимир).

3.      Предложения по повышению эффективности управления участками под индивидуальное жилищное строительство

В России, где на [12] сегодняшний день доля малоэтажного домостроения составляет 40% от общего объема вводимых площадей, предпочтение отдается кирпичным домам с неуклюжими конструкциями из ячеистого бетона. Эта ситуация объясняется засильем национальных предрассудков - иллюзией личной защищенности от какой-либо стихии подобием стен полутораметровой толщины.

Для создания условий, способных дать малоэтажному строительству реальное будущее, сократить его стоимость и повысить комфортность, необходимо:

обеспечить территорию каждого крупного района предприятиями малой стройиндустрии;

перейти на инновационные технологии малоэтажного строительства, гарантирующие одновременное уменьшение его стоимости как минимум на 30-40%, а также гибкость в архитектурно-планировочных и конструктивных возможностях;

предусмотреть соответствующие районы водой, пожарным водопроводом и системами пожаротушения, бытовой и ливневой канализацией, газом, электропитанием, линиями связи, телевидением и интернетом;

обеспечить территорию застройки подъездными дорогами с твердым покрытием, надежной транспортной связью с объектами здравоохранения,образования, культуры и спорта.

Только на пути интенсивного освоения мирового опыта наша страна имеет шанс компенсировать сделанные упущения и совершить прыжок через десятилетия. Малоэтажное домостроение в каркасных конструкциях из стали и дерева - реальный и гуманный шанс. Для его ускоренного продвижения нужна целенаправленная градостроительная стратегия, а также индустрия, программа наращивания производственных мощностей по изготовлению конструкций и материалов, работа по формированию потребительских ожиданий и грамотной кристаллизации рынка жилья, передовая практика проектирования и обучение проектированию.

Способствуют развитию малоэтажного индивидуального жилого строительства государственные программы - в исследуемом регионе - это программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района», в рамках которой администрация выделяет земли под ИЖС, помогает в оформлении документов на землю, развивает дороги к ним, инфраструктуру вокруг таких поселков.

Привлекает цена участков в районе Владимирской области, т.к. цена ниже, чем в больших городах, а при применении последних достижений в технологиях строительства и замены материалов на более современные - получается качественное и комфортное жилье по индивидуальному заказу.

Заключение

В рамках данной работы было дано определение участкам под индивидуальное жилищное строительство как участок, преимущественно ориентированный на одну семью с целью постоянного проживания, не более трех этажей (четвертый допускается мансардным) или блокированного дома, который рассчитан не на одну семью, но у каждого есть отдельных вход, палисадник, огород.

В курсовой работе была показана наиболее существенная классификация малоэтажного индивидуального строительства, его преимущества и недостатки.

Такое жилье дает повышенный комфорт населению, выводит на новое качество уровень жизни, поэтому созданы специальные программы в поддержку развития малоэтажного индивидуального жилого строительства, банки предоставляют кредиты под залог таких участков, государство упростило процедуру оформления в собственность таких участков, дает возможность в аренду взять с такой целью с последующим оформлением в собственность.

Объектом исследования была выбрана участки под индивидуальное жилищное строительство Селивановского района Владимировской области.

Во введении к курсовой работе были определены цели, предмет и задачи исследования.

В первой главе данной курсовой работы были изучены теоретические основы функционирования рынка участков под ИЖС, даны основные определения, а также классификация малоэтажных индивидуальных жилых зданий.

Во второй главе был проведен краткий осмотр результатов осуществленных государственных программ для повышения социально-экономического уровня региона, в том числе направленное на улучшение условий проживания населения за период 2008-2015гг. Приведены основные цели и задачи новой действующей программы, которая рассчитана на периоды 2014-2020г.

Третья глава посвящена анализу факторов, оказывающих существенное влияние на рынок участков под ИЖС в Селивановском районе Владимирской области, которые были получены в ходе проводимого исследования. Были рассмотрены основные факторы, оказывающие влияние на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС:

1. Количество предложений на рынке;

2. По принадлежности к поселению;

3. По принадлежности к населенному пункту;

. Размер участка;

. Ориентированность участков на крупные города.

По результатом исследования можно прийти к тому, что наибольшее влияние оказывают принадлежность к поселению и ориентированность участков под ИЖС на крупные города, где проще найти более высокооплачиваемую работу местным жителям или жители этих городов могут приобрести эти участки для постоянного проживания, т.к. города имеют свойство быстро увеличиваться.

Таким образом, основные задания, а именно: изучение теоретического материала по функционированию рынка участков под ИЖС, анализ рынка участков под ИЖС на территории Селивановского района Владимирской области, изучение факторов, оказывающих влияние на рынок участков под ИЖС, в данной курсовой работе были выполнены.

Список литературы

1. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://berega-udachi.ru/news/post-6

2.       Постановление №410 администрации Селивановского района от 15.07.2011г. «Об утверждении долгосрочной целевой районной программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы»» Режим доступа: http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451

.        [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://pravo812.ru/useful/225-zemelnyj-uchastok-izhs-ili-snt-dnp-v-chem-realnaya-raznitsa.html

4.       Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Пасяда Н.И., Денисова И.В. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России <http://nedvigovka.ru/biblioteka/is3/> Под ред. д. э. н., проф. А. Н. Асаула. - СПб.: «Гуманистика», 2005. - 563с.

.        Колоснова Н.А. Некоторые особенности гражданско-правового регулирования отношений, возникающих в сфере индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости /Юридическая наука - Издательство «Концепция», 2011- №1 - с.31-33

.        Российская Федерация. Законы. «Градостроительным кодексом РФ» [федер.закон принят от 29 декабря 2004 (с изм.от 13 июля 2015г.)] Информационно-справочная система «Гарант»

.        Правовое регулирование использования земельного участка для жилищного Режим доступа: [http://lawsolutions.ru/page_27.html]

.        Мониторинг социально-экономического развития Селивановского района за 2014г. Режим доступа: [http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451]

.        Муниципальная программа Селивановского района «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района на 2014-2020годы» от15.10.2013.- Режим доступа: http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451

.        Кутырев В.Г. К проблеме индивидуального жилищного строительства в России//Теория и практика общественного развития - «Издательский дом «ХОРС» <http://cyberleninka.ru/publisher/n/obschestvo-s-ogranichennoy-otvetstvennostyu-izdatelskiy-dom-hors>, 2013 - №12

.        Кутырев В.Г. Стеклов А.М. Перспективы индивидуального строительства в России//Современные проблемы науки и образования <http://cyberleninka.ru/journal/n/sovremennye-problemy-nauki-i-obrazovaniya> - "Издательский Дом "Академия Естествознания" <http://cyberleninka.ru/publisher/n/obschestvo-s-ogranichennoy-otvetstvennostyu-izdatelskiy-dom-akademiya-estestvoznaniya>, 2014 - № 3 - c.1-7/

Приложение 1

Выборка данных для исследования в курсовой работе