Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
ФГБОУВПО «Удмуртский государственный университет»
Институт экономики и управления
Кафедра экономики
Контрольная работа
По дисциплине «Экономика Недвижимости»
Выполнил: Cозыкина Н.А.
Проверил: Семенова И.А.
Ижевск, 2014
Тип объекта недвижимости: здание офисного типа.
Месторасположение: город Ижевск, улица Пастухова , дом 43.
Оценка права собственности: полные права собственности на здание с правом использования земли.
Дата оценки: 26.11.2014г.
Собственники недвижимости: здание, земля - ООО «Белкам Нефть»
Описание месторасположения: Здание расположено на участке земли общей площадью 0,96 га, с ровным рельефом.
Описание здания: Здание офисного типа постройки 2000 года. Здание состоит из подвала, и строения в 7 этажей. В здании завершен ремонт.
Оптимальное использование как свободного участка: строительство офисного здания.
С учетом существующего здания: использовать как офисное.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи.
Назначение оценки: консультирование заказчика относительно возможной цены продажи объекта.
недвижимость земельный рыночный стоимость
Описание земельного участка: объект расположен в Первомайском р-не г. Ижевска, удобный подъезд к зданию возможен по ул. Пастухова или по ул. Коммунаров и затем по ул.Удмуртская. Такое расположение может быть расценено как вполне благоприятное. Площадь 1300 кв.м.
Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.
Описание здания:
Этажность: 7 этажей
Площадь общая: 9600 кв.м.
Площадь полезная: 6000 кв.м.
Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 75% от полезной площади (1053 кв.м)
Строительный объем: 31000 куб.м.
Фундаменты: ленточные, бутобетонные
Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм
Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам Перегородки: кирпичные
Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам
Утеплитель: засыпной керамзит
Лестницы: из сборных железобетонных элементов
Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки
Окна: пластиковые, Двери: деревянные
Наружная отделка: штукатурка, окраска
Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.
Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.
Стоимость измерителя 20,4 за 1 м3
Стоимость измерителя с поправочным коэффициентом: 20,4*(1-0,042-0,004+0,041+0,008+0,007) = 20,604
Восстановительная стоимость строения: 31000*20,604*1,249*1,07*150*1,15*1,18*1,82 = 325461
Общий процент износа: 22,07%
Действительная стоимость строения: 48964519-22,07% = 38058050
Рыночная стоимость земельного участка 550*9600 = 5280000
Рыночная стоимость объекта недвижимости 43338050
Конструктивные ЭлементыПризнаки износаКоличественная оценкаФизический износ в %1234ФундаментМелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стенШирина трещин до 1,5мм.25СтеныОтдельные трещины и выбоиныШирина трещины до 1 мм11ПерегородкиТрещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколыТрещины шириной до 2 мм. Повреждения на площади до 10%10ПерекрытияМелкие отслоения и трещины в фактурном слоеПовреждения на площади до 10%10КрышаОслабление крепления отдельных листов к обрешетке; отдельные протечки11ПолыМелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок15Заполнение проемовОкнаМелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов9ДвериМелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах13Внутр. отделкаСтеныМестные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен17ПотолкиМестные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен10Наруж. ОтделкаВолосные трещины и сколы местами10ОтоплениеОслабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах11ГазоснабжениеМелкие неисправности11ЭлектроснабжениеНеисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек10Разные работыМелкие неисправности15
Доходный подход
Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 2000 руб. за кв.м., при условии, что 100 руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.
Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.
Эксплуатационные расходы составят 250 руб. за 1 кв.м. нормативной площади.
Таблица. Метод дисконтированных денежных потоков
период12345Остаточный периодПлощадь, кв.м960096009600960096009600Динамика арендной платы11,051,11,151,21,25Арендная плата за кв.м600063006600690072007500ПВД780000081900008580000897000093600009750000Коэффициент загрузки0,60,850,950,950,950,95ДВД467000070615008151000852150088920009362500Динамика расходов11,21,41,51,61,7Операционные расходы за кв.м.1900Операционные расходы за всего236000029080003286000361000038440003998000ЧОД234000041535004875000501150051480005284500Расходы на обслуживание долга10000000000ДП224000041535004875000501150051480005284500Реверсия (R=0,17)-----31085294,1Коэф.текущей стоимости0,83330,69440,57870,48230,4019-Текущая стоимость ДП18665922884190,42821162,52417046,52068981,2 Сумма тек.стоимостей ДП прогнозного периода Текущая ст-сть реверсии Рыночная стоимость Ставка капитализации 0,17дисконт2020202020-
Табл.: Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Объекты сравненияЭлемент сравненияОфисный центрАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи/предложения, 500000004000000045000000Передаваемые права на зданиеПолныеПолныеПолныеПолныеКорректировка ---Скорректированная цена Условия продажи ---Корректировка ---Скорректированная цена Дата продажи/дата выставления на торги Дек.13Дек. 13Дек. 13Корректировка +5000000+4000000+4500000Скорректированная цена МестоположениеПрестижПрестижПрестижПрестижКорректировка ---Скорректированная цена Площадь офисная1053 кв.м. 1400 кв.м.936 кв.м.1200 кв.м.Корректировка +4740000-+2640000Скорректированная цена Состояние объектаотличноеОтличноеотличноеХорошееКорректировка% +2500000--Скорректированная цена Наличие парковки, охраны, и др.++++Корректировка ---Скорректированная цена 640400004700000055140000Весовые коэффициенты 0,20,50,3Итоговая стоимость объекта, рублей51080000
Табл. расчет итоговой величины43338050
ПодходСтоимостьВесИтогЗатратный433380500,28667610Доходный50078473,80,315023542,14Сравнительный510800000,525540000Итого:149231152,14
Распределение весов именно таким образом обусловлено серьезным давлением на конкурентном рынке цены аналогов при оценке объекта, возможность сдачи объекта в аренду под офисные помещения также имеют немаловажное значение при оценке. Состояние объекта может повлиять как на доходный, так и на сравнительный метод, однако, само по себе оно имеет второстепенное влияние при оценке.