Организация агентства недвижимости
1. Общее ознакомление с
агентством недвижимости ООО «Виктория-СМ»
Общество с ограниченной
ответственностью «Виктория-СМ» является «Производственно коммерческая фирма»
созданная в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ РФ «об обществах с
ограниченной ответственностью» №14-ФЗ от 8.02.98 г.
Общество является юридическим лицом
и строит свою деятельность на основании настоящего устава и действующего
законодательства РФ.
Полное фирменное наименование
общества на русском языке «Общество с ограниченной ответственностью «Вик-СМ»,
сокращенное наименование ООО «Вик-СМ».
Общество является коммерческой
организацией.
Общество в праве установленном
порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами. Общество
имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование, собственную
эмблему и другие средства визуальной идентификации.
Общество является собственником
принадлежащего ему имущества и денежных средств и отвечает по своим
обязательствам собственным имуществом. Участники имеют предусмотренными законом
и учредительными документами общества обязательные права по отношению к
обществу.
Участник отвечает по обязательствам
общества в пределах своих вкладов в уставной капитал. Общество в праве
осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом.
Видами деятельности является:
· Деятельность
агентств по операциям с недвижимым имуществом
· Подготовка к
продаже, покупке и продажа собственного недвижимого имущества.
· Сдача в наем
собственного недвижимого имущества
· Покупка и продажа
земельных участков
· Осуществление иных
видов хозяйственной деятельности, не противоречащих закону РФ
· Осуществление
других видов хозяйственной деятельности, не противоречащих закону РФ
Все перечисленные виды деятельности
осуществляются в соответствии с действующим законодательством РФ. Отдельными
видами деятельности, перечень которых определяется специальными федеральными
законами, Общество может заниматься только при получении специального
разрешения (лицензии).
Общество осуществляет
внешнеэкономическую деятельность в соответствии с действующим законодательством
РФ.
Общество осуществляет свою
деятельность на основании, любых за исключением запрещенных законодательством
операций, в том числе:
· Проведение работ и
оказания услуг по заказам юридических лиц и граждан как в России, так и за
рубежом на основании заключенных договоров или инициативном порядке, на
условиях, определяемых договоренностью сторон.
· Поставок продукции,
выполнения работ, оказания услуг в кредит, оказания финансовой или иной помощи
на условиях определенных договоренностью сторон
· Участия в
деятельности других юридических лиц путем приобретения их акций, внесения
паевых взносов.
· Создание совместных
предприятий с иностранными юридическими лицами и гражданами в соответствии с
действующим законодательством.
· Осуществление
совместной деятельности с другими юридическими лицами для достижения общих
целей.
Место и роль в регионе.
Агентство по недвижимости «Виктория
- СМ» занимает одно из лидирующих мест в регионе. Занимается продажей
недвижимости на территории Астраханской области. Так же агентство сотрудничает
со странами СНГ, Турцией, Чехией где при желании покупателя они могут купить,
продать, или взять в аренду земельные участки, коттеджи, квартиры на территории
этих стран. Сотрудничает со многими другими предприятиями что делает фирму
намного многогранней, и выделяет их из числа других агентств. Так же агентство
может самостоятельно подготовить документы для продажи, межевания, оформлении в
собственность недвижимости.
Основные принципы, обеспечивающие
развитие организации в условиях рынка.
· Принцип эволюции
организационных систем - утверждает, что организации (конкретные формы, способы
и методы управления) изменяются и развиваются в зависимости от предшествующего
исторического опыта и тенденций развития общества. Существенным в понимании
принципа эволюции организационных систем следует считать признание следующих
двух важных принципов развития: поступательного и циклического.
· Принцип
поступательного развития организационных систем - раскрывает их природу и
направленность эволюции на длительном историческом периоде развития (на
макроуровне); его движущей силой становятся противоречия между растущими
потребностями внешней среды и внутренними возможностями организации. Разрешение
этих противоречий состоит в поиске и использовании новых структурных форм
организации и методов управления, адекватных меняющимся исторической ситуации и
условиям. Так, развитие новой структуры протекает наряду с сохранением
положительного содержания прошлых структур, постепенно накапливая
количественные изменения, приводящие в определенный момент к существенным
качественным изменениям путем замены старой структуры на новую.
· Принцип
циклического развития организационных систем - вскрывает тенденции эволюционной
изменчивости на микроуровне, охватывая определенную стадию развития
организационных форм и методов управления организациями, акцентируя
повторяемость определенных стадий (этапов) развития организационной системы в
ходе анализа ее жизненного цикла.
Структура организации.
Компания ООО «Виктория-СМ» имеет
линейно-функциональную структуру управления.
Во главе предприятия находится
директор, который является высшим руководителем. В его непосредственном
подчинении находятся: юрист, системный организатор, брокер по недвижимости,
которые согласуют свои решения с высшим руководителем и доводят их до служб или
отдельных исполнителей. Они также осуществляют всю техническую подготовку
производства. В результате этого директор фабрики освобождается от
дополнительного объема работ, огромного потока информации и концентрирует свое
внимание на управленческой работе. Отсюда следует, что высший руководитель
делегирует часть своих полномочий своим подчиненным.
Обязанности рабочего персонала:
Юрист - консультируют по вопросам,
связанным с коммерческой недвижимостью; проводят операции по аренде, покупке,
продаже
нежилых помещений, консультационные услуги юриста;
предоставление заключения независимой экспертизы титула объекта;
ведение наследственного дела; представление интересов в суде;
консультации по налоговому законодательств РФ,
Системный администратор - поддержка
технического оборудования, также в его обязанности входит дополнения и
обновления информации на сайте компании.
Брокер по недвижимости - физическое
лицо, являющееся заместителем руководителя начальника отдела операций с
недвижимостью риэлтерской фирмы, имеющий специальное образование и право на
выполнение следующих операций с объектами недвижимости: - все операции, которые
совершает агент по недвижимости; - объяснение заказчику юридических
особенностей, заключаемых договоров;, продаже, покупке, аренде, обмену объектов
недвижимости; - получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по
условиям договора по операциям с объектом недвижимости; - осуществление рекламы
своей деятельности; - хранение и несение ответственности за сохранность
документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при
заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.
Ознакомление с перспективами
развития организации, с проблемами конкуренции в современных условиях.
Перспективами развития являются -
объединение небольших организаций, для создания гильдии (объединение)
риэлторов; - увеличение качества работы; - повышение квалификации сотрудников;
- всевозможные тренинги;
На данном сегменте бизнеса
наблюдается ожесточенная конкуренция.
Главным конкурентом на Астраханском
рынке недвижимости представляет Консалтинговое агентство «Консалтинг АБВ», они
являются фактическими монополистами в данном сегменте бизнеса.
Общий объем захваченного ими рынка
составляет примерно 80% от числа всех остальных компаний города. Сюда входит
реклама в печатном СМИ (основные газеты города: «Все для вас», «Из рук в
руки»).
Так же большую конкуренцию и
негативное мнение о риэлторов в целом составляют так называемые черные
риэлторы, их действия негативно сказываются на общем фоне всех риэлторов целом,
люди все больше и больше относятся с недоверием к белым, честным риэлторам.
Борьбу с нечестными на руку брокера ведется довольно просто, после обмана с
ними просто перестают контактировать и вести какую либо деятельность.
2. Практика в
функциональных подразделениях организации
Материалы мониторинга земель,
подведомственного района. Описать их целевое назначение.
Государственный мониторинг земель
представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами
государственного мониторинга земель являются все земли в РФ.
Задачами государственного
мониторинга земель являются:
) своевременное выявление изменений
состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о
предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;
) информационное обеспечение
государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных
функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а
также землеустройства; (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 №66-ФЗ)
) обеспечение граждан информацией о
состоянии окружающей среды в части состояния земель.
. В зависимости от целей наблюдения
и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть
федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель
осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными
программами.
3. Мониторинг Кировского
района
Для определения средней стоимости 1
м2 мы проводим мониторинг. Основываясь на отдаленности квартир от
центра; от материала стен;
Кировский район поделили на четыре
подрайона:
район Кремля
ул. Софья-Перовская
район Эллинг
ул. Куликова
Рассмотрим 5-ти этажные дома с
однокомнатными квартирами
Кировский район
|
Кремль
|
Хрущевки, 1 км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1м2
|
Примечание
|
1
|
1
|
Шаумяна
|
23,7
|
1,25 млн
|
53
|
имеется ремонт
|
2
|
1
|
Коммунистическая
|
30
|
1,09 млн
|
36
|
кап ремонт
|
3
|
1
|
Коммунистическая
|
63
|
1,48 млн
|
24,5
|
хор состояние
|
4
|
2
|
Свердлова
|
50
|
2,1 млн
|
42
|
отл состояние
|
5
|
3
|
Свердлова
|
30,6
|
1,25 млн
|
42
|
|
6
|
2
|
Коммунистическая
|
29
|
950 т.р
|
33
|
|
7
|
2
|
Свердлова
|
22
|
750 т.р
|
34
|
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
1
|
53
|
2
|
42
|
1
|
36
|
3
|
42
|
1
|
24,5
|
2
|
33
|
|
|
2
|
34
|
37
|
38
|
Кировский район
|
Кремль
|
Хрущевки, 2-х, 3-х км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1 м2
|
Примечание
|
1
|
2
|
Коммунистическая
|
65
|
2 млн
|
31
|
|
2
|
1
|
М. Горького
|
30
|
1,2 млн
|
40
|
|
3
|
2
|
Фиолетова
|
73
|
1,9 млн
|
26
|
|
4
|
1
|
Бабушкина
|
52
|
700 т.р
|
13000
|
|
5
|
1
|
Коммунистическая
|
63
|
1,48 млн
|
24
|
|
6
|
1
|
Советская
|
40
|
1 млн
|
25
|
|
7
|
1
|
Советская
|
40
|
980 т.р
|
25
|
требует ремонта
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
1
|
40
|
2
|
31
|
1
|
13
|
2
|
26
|
1
|
24
|
|
|
1
|
25
|
|
|
25,5
|
28,5
|
Кировский район
|
Эллинг
|
Хрущевки, 1 км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1 м2
|
Примечание
|
1
|
1
|
М. Горького
|
46
|
1,65 млн
|
36
|
|
2
|
2
|
М. Горького
|
30
|
1,2 млн
|
40
|
есть удобства, но требует не большого ремонта
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
1
|
36
|
2
|
40
|
36
|
40
|
Кировский район
|
Эллинг
|
Хрущевки, 2-х, 3-х км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1м2
|
Примечание
|
1
|
1
|
М. Горького
|
70
|
1,65 млн
|
24
|
Удобства, +гараж
|
2
|
1
|
М. Горького
|
30
|
1,2 млн
|
40
|
Частичные удобства
|
3
|
1
|
М. Горького
|
35
|
1,3 млн
|
37000
|
удовл.
|
4
|
1
|
Советская
|
38
|
880 т.р
|
23
|
Требуется ремонт
|
5
|
2
|
Советская
|
75
|
3,2
|
43
|
евро ремонт
|
6
|
1
|
Сен-Симона
|
80,5
|
3 млн
|
37
|
Хор состояние,+гараж
|
7
|
5
|
Сен-Симона
|
100
|
3,7 млн
|
37
|
2 лоджии, пластик окна
|
8
|
2
|
М. Горького
|
43
|
1 млн
|
22
|
|
9
|
4
|
Сен-Симона
|
81
|
3 млн
|
37
|
|
10
|
3
|
Сен-Симона
|
100
|
3,6
|
36
|
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
1
|
24
|
2
|
43
|
1
|
40
|
2
|
22
|
1
|
37
|
4
|
37
|
1
|
23
|
3
|
36
|
1
|
37
|
|
|
5
|
37
|
|
|
33
|
35
|
Кировский район
|
Куликова
|
Серия 135 А, Б, 1 км
|
№
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
Примечание
|
1
|
7
|
Зеленгинская
|
45
|
1,850 млн
|
41000
|
Евро ремонт, новый дом
|
2
|
7
|
Зеленгинская
|
48
|
1,55
|
32000
|
хор состояние
|
3
|
5
|
Бариса-Алексеева
|
40
|
1,600 млн
|
40000
|
есть ремонт
|
4
|
1
|
Зеленгинская
|
48
|
1,47 млн
|
31000
|
134Б, 2 лоджии
|
5
|
7
|
Куликова
|
48
|
1,65
|
34000
|
|
6
|
1
|
Куликова
|
22
|
880 т. руб.
|
40000
|
гостинка
|
7
|
5
|
Куликова
|
44
|
|
|
135Б, есть ремонт.
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1м2
|
1
|
30600
|
7
|
41000
|
1
|
40000
|
7
|
32000
|
|
|
5
|
40000
|
|
|
7
|
34000
|
35300
|
37000
|
Кировский район
|
Куликово
|
Хрущевки, 2-х, 3-х км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1 м2
|
Примечание
|
1
|
5
|
С. Перовская
|
45
|
1,37 млн
|
30400
|
|
2
|
4
|
Куликова
|
110
|
4,3 млн
|
39000
|
|
3
|
1
|
Куликова
|
55
|
2 млн
|
36000
|
|
4
|
2
|
11 Кр. Армии
|
64
|
2,250 млн
|
35000
|
сост. Хор
|
5
|
1
|
11 Кр. Армии
|
63
|
1,77
|
28000
|
|
6
|
5
|
Куликова
|
112
|
4 млн
|
36000
|
|
7
|
2
|
Куликова
|
68
|
2,1 млн
|
31000
|
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
5
|
30400
|
4
|
39000
|
1
|
36000
|
2
|
35000
|
1
|
28000
|
2
|
31000
|
5
|
36000
|
|
|
32600
|
35000
|
Кировский район
|
Куликова
|
Серия 135 А, Б, 2-х, 3-х км
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1 м2
|
Примечание
|
1
|
3
|
Б. Алексеева
|
51
|
1,7 млн
|
33000
|
|
2
|
6
|
Куликова
|
47,7
|
1,4 млн
|
30000
|
|
3
|
6
|
Куликова
|
68
|
2,3 млн
|
34000
|
|
4
|
5
|
Куликова
|
51,5
|
1,850 млн
|
36000
|
|
5
|
9
|
С. Перовская
|
64
|
1,380 млн
|
22000
|
|
6
|
8
|
Студенческая
|
54
|
2,2 млн
|
41000
|
|
7
|
1
|
Б. Алексеева
|
59,1
|
2,2 млн
|
37000
|
|
8
|
9
|
Куликова
|
58,7
|
2,1 млн
|
36000
|
|
9
|
2
|
Куликова
|
73
|
2,5 млн
|
34000
|
|
10
|
4
|
Куликова
|
52
|
1,85 млн
|
36000
|
|
11
|
7
|
Зеленшинская
|
65
|
2,650 млн
|
41000
|
|
12
|
8
|
Б. Алексеева
|
51
|
1,6 млн
|
31000
|
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
9
|
22000
|
3
|
33000
|
1
|
37000
|
6
|
30000
|
9
|
36000
|
6
|
34000
|
|
|
5
|
36000
|
|
|
8
|
41000
|
|
|
2
|
34000
|
|
|
4
|
36000
|
|
|
7
|
41000
|
|
|
8
|
31000
|
32000
|
35000
|
Кировский район
|
|
Куликова
|
|
Хрущевки, 1 км
|
|
№ п/п
|
№этажа
|
Улица
|
S, м2
|
стоимость
|
стоимость 1 м2
|
Примечание
|
|
1
|
1
|
Куликова
|
22
|
880000 руб.
|
40000
|
Гостинка
|
|
2
|
4
|
Б. Алексеева
|
32
|
1,4 млн
|
43500
|
Гостинка, сост. Отл.
|
|
3
|
1
|
Красной армии
|
24
|
720 т. руб.
|
30000
|
отдельный вход
|
|
4
|
1
|
Красной Армии
|
22
|
750 т. руб.
|
34000
|
|
|
5
|
5
|
Б. Алексеева
|
32
|
1,15 млн
|
36000
|
Хор состояние
|
|
6
|
4
|
Куликова
|
31
|
1,150 млн
|
37000
|
Гостинка, хор состояние
|
|
7
|
2
|
Куликова
|
31,5
|
1,13 млн.
|
36000
|
хор состояние
|
|
8
|
1
|
Красной Армии
|
24
|
720 т. руб.
|
30000
|
Ремонт, отд. Вход
|
|
9
|
1
|
Красной Армии
|
22
|
850 т. руб.
|
38600
|
|
|
10
|
1
|
Сун-Ян-Сена
|
24
|
800000
|
33000
|
душ, г/х вода, пласти. Окна
|
|
11
|
4
|
Сун-Ян-Сена
|
22
|
750 т. руб.
|
34000
|
Гостинка
|
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
№ этажа
|
Стоимость 1 м2
|
|
1
|
30000
|
4
|
43500
|
|
1
|
34000
|
4
|
37000
|
|
5
|
36000
|
2
|
|
1
|
30000
|
4
|
34000
|
|
1
|
38600
|
|
|
|
1
|
33000
|
|
|
|
33600
|
37600
|
|
|
|
|
|
Из выше приведенных таблиц мы можем
сделать вывод о средней стоимости 1 м2 в подрайонах и в районе в
целом:
подрайоны
|
|
Хрущевки
|
135а, б
|
новостройки
|
Средняя стоимость
|
Ст-ть в районе
|
примечание
|
|
|
1,5
|
элита
|
1,5
|
элита
|
|
|
|
|
Кремль
|
1 км
|
37
|
38
|
-
|
-
|
36,5
|
38
|
35
|
|
|
2,3,4 км
|
30
|
-
|
-
|
46
|
33
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Эллинг
|
1 км
|
36
|
40
|
-
|
-
|
|
38
|
|
|
|
2,3,4 км
|
33
|
35
|
-
|
-
|
33
|
34
|
|
|
Куликова
|
1 км
|
34
|
38
|
35,3
|
37
|
|
36
|
|
|
|
2,3,4 км
|
33
|
35
|
32
|
35
|
31,5
|
34
|
|
|
Софья-Перовская
|
1 км
|
29,5
|
33
|
34
|
37
|
|
33
|
|
|
|
2,3,4 км
|
32
|
32,5
|
29
|
37
|
34
|
32
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
недвижимость квартира агентство
организация
Порядок государственного,
общественного, производственного и внутрихозяйственного контроля за
использованием и охраной земель.
Государственный
земельный контроль
1. Специально уполномоченными
государственными органами осуществляется государственный земельный контроль за
соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования
земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм
собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.
. Государственный земельный контроль
осуществляется в соответствии с законодательством РФ в порядке, установленном
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Муниципальный и
общественный земельный контроль
. Муниципальный земельный контроль
за использованием земель на территории муниципального образования
осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими
органами.
. Муниципальный земельный контроль
за использованием земель на территории муниципального образования
осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в
порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления.
Законами субъектов РФ - городов
федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия органов местного
самоуправления на осуществление земельного контроля за использованием земель и
установление порядка его осуществления, могут быть отнесены к полномочиям
органов государственной власти этих субъектов РФ
Общественный земельный
контроль осуществляется органами
территориального общественного самоуправления, другими общественными
организациями (объединениями), гражданами за соблюдением установленного порядка
подготовки и принятия исполнительными органами государственной власти и
органами местного самоуправления, решений, затрагивающих предусмотренные
настоящим Кодексом права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также
за соблюдением требований использования и охраны земель.